อสังหาฯ โซลพุ่งไม่หยุดจ่อทุบสถิติ 49 สัปดาห์ คาด BOK ตรึงดอกเบี้ยสกัดฟองสบู่ 15 ม.ค.นี้
ราคาอะพาร์ตเมนต์เมืองหลวงเกาหลีใต้ปี 68 ทะยาน 8.7% แม้รัฐงัดมาตรการคุมเข้มสินเชื่อสกัดความร้อนแรง นักเศรษฐศาสตร์ประเมินธนาคารกลางเกาหลี (BOK) จ่อยุติวงจรดอกเบี้ยขาลง หลังเผชิญแรงกดดันเงินวอนอ่อนค่าและราคาที่พักอาศัย จับตาความเสี่ยงการกระจุกตัวของราคาในย่านเศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐานหลักที่ยังคงดึงดูดอุปสงค์ระดับสูง
8 มกราคม 2569 - สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงโซล ประเทศเกาหลีใต้ ยังคงแสดงสัญญาณการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยรายงานล่าสุดจาก คณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์เกาหลี (Korea Real Estate Board: KREB) ประจำวันที่ 8 มกราคม 2569 ระบุว่าราคาอะพาร์ตเมนต์ในเขตพื้นที่เมืองหลวงปรับตัวเพิ่มขึ้น 0.18% ในสัปดาห์ที่ผ่านมา นับเป็นการปรับตัวสูงขึ้นติดต่อกันเป็นสัปดาห์ที่ 49
แม้ตัวเลขดังกล่าวจะชะลอตัวลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับสัปดาห์ก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ 0.20% แต่ในภาพรวมของปี 2568 ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงโซลพุ่งสูงขึ้นกว่า 8.7% สะท้อนถึงภาวะอุปสงค์ส่วนเกินที่ยังคงแข็งแกร่ง แม้ภาครัฐจะพยายามดำเนินมาตรการจำกัดการปล่อยสินเชื่อเพื่อลดความร้อนแรงของตลาดมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่ผ่านมา
กลไกตลาด: การกระจุกตัวในทำเลศักยภาพ
รายงานของ KREB ชี้ให้เห็นประเด็นสำคัญเชิงโครงสร้างว่า แม้ในภาพรวมปริมาณการซื้อขาย (Trading Volume) และจำนวนผู้เข้าชมโครงการจะเริ่มลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ แต่ในมิติของ "ราคา" กลับยังคงยืนระดับสูงและปรับตัวขึ้นในทำเลเฉพาะกลุ่ม (Niche Market)
โดยเฉพาะในย่านที่มีแผนฟื้นฟูเมือง (Urban Regeneration) และโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ติดกับสถานีขนส่งมวลชนหลักหรือถนนสายยุทธศาสตร์ ซึ่งกลุ่มนี้ยังคงเป็นแม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดเม็ดเงินลงทุน ส่งผลให้ค่าเฉลี่ยราคาทั้งเมืองถูกดึงให้สูงขึ้นตามไปด้วยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
นัยต่อการดำเนินนโยบายการเงินของ BOK
ความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่กดดันการตัดสินใจของ ธนาคารกลางเกาหลีใต้ (Bank of Korea: BOK) ในการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงินที่กำลังจะมาถึงในวันที่ 15 มกราคมนี้ นักเศรษฐศาสตร์ส่วนใหญ่ประเมินว่า BOK มีแนวโน้มที่จะ "คงอัตราดอกเบี้ยนโยบาย" ไว้ที่ระดับเดิม เพื่อประเมินสถานการณ์ความมั่นคงทางการเงิน
"ตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังคงร้อนแรงประกอบกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อจากการอ่อนค่าของเงินวอน อาจเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ธนาคารกลางเกาหลีจำเป็นต้องยุติวงจรการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในรอบนี้" นักเศรษฐศาสตร์ระบุในบทวิเคราะห์
ความท้าทายของภาครัฐ: เมื่อมาตรการคุมเข้มอาจไม่เพียงพอ
ตลอดปีที่ผ่านมา รัฐบาลเกาหลีใต้ได้พยายามใช้มาตรการกำกับดูแลสถาบันการเงินในการปล่อยกู้ (Macroprudential Measures) เช่น การเข้มงวดสัดส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) และการจำกัดวงเงินกู้ตามรายได้ แต่ผลลัพธ์เชิงสถิติกลับชี้ให้เห็นว่ามาตรการเหล่านี้ยังไม่สามารถหยุดยั้งการพุ่งขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยในเขตมหานครได้
สภาวะการกระจุกตัวของการซื้อขายในโซลไม่เพียงแต่สร้างความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึงที่พักอาศัย แต่ยังสร้างความกังวลเรื่อง "ฟองสบู่" ในระบบเศรษฐกิจ ซึ่งหาก BOK ตัดสินใจลดดอกเบี้ยลงอีกในอนาคตอันใกล้ อาจเป็นการซ้ำเติมให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นจนยากจะควบคุม
การประชุมในวันที่ 15 มกราคมนี้ จึงถูกจับตามองอย่างใกล้ชิดว่า BOK จะเลือกส่งสัญญาณการคงดอกเบี้ยในระยะยาวเพื่อสยบความร้อนแรงของภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือจะให้น้ำหนักกับการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคส่วนอื่นที่เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวลง