โชว์เคส ‘สามย่านมิตรทาวน์’ ‘มิกซ์ยูส’ ต้นแบบทำเลใกล้สถานศึกษา ‘เรสซิเดนซ์’ ตัวเร่งทำถึงจุดคุ้มทุนได้เร็วขึ้น

ย้อนกลับไปเมื่อวันที่ 20 กันยายน 2562 เป็นวันแรกที่โครงการสามย่านมิตรทาวน์ (Samyan Mitr Town) ได้เปิดตัวพร้อมกับหลากหลายปรากฎการณ์สร้างความว้าว!! ให้กับทั้งผู้คนและธุรกิจบนทำเลสามย่าน และพื้นที่ใกล้เคียงในช่วงเวลานั้น

จากเดิมโครงการฯ พัฒนาภายใต้บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มา 40 ปี ต่อมากิจการได้ปรับโครงสร้างพร้อมเปลี่ยนแปลงการถือหุ้นและอยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ในปัจจุบัน

พัฒนาโปรดักส์ตอบโจทย์ที่ดินเช่า 30ปี

ด้าน ธนพล ศิริธนชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (Country CEO) บริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ใช้โอกาสครบรอบ 5 ปีเต็มโครงการฯ สามย่านมิตรทาวน์ ในวันนี้ (20 ธันวาคม 2567) บอกเล่าเรื่องราวความสำเร็จโครงการฯที่สร้างปรากฎการณ์สะท้านทำเลสามย่าน ด้วย 3 ส่วนผสมทางธุรกิจการตลาดพร้อมกับ ‘การคิดแบบนอกกรอบ’

สำหรับโครงการฯ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 14 ไร่ หัวมุมถนนพญาไท-พระราม 4 จากเดิมพื้นที่บริเวณนี้เคยเป็น ‘ตลาดสามย่าน’ มาก่อนที่ได้รับสิทธิ์การเช่า 30 ปีจากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

ด้วยอายุสัญญาเช่าพื้นที่ 30 ปีนี่เอง ถือเป็น หนึ่งใน ‘Key Challenge’ ที่จะต้องพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่ใช่และตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายโครงการฯ ที่มีพื้นที่ใช้สอย 222,000 ตารางเมตร แบ่งออกเป็น 3 โซนหลัก ประกอบด้วย

โซนที่อยู่อาศัย (Residence) (สัดส่วน 15% ) แบ่งเป็น

• คอนโดมิเนียม ‘ทริปเปิ้ล วาย เรสซิเด้นซ์’ จำนวน 516 ห้อง (ราคาเปิดตัวห้องละ 4.8-5.3 ล้านบาท)
• โรงแรมทริปเปิ้ล วาย โฮเทล จำนวน 104 ห้อง

โซนอาคารสำนักงาน ‘มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์’ (สัดส่วน 30%)

• ความสูง 31 ชั้น พื้นที่ 48,000 ตารางเมตร
• ปัจจุบันมีอัตราการเช่า 60%
• คิดค่าเช่า 900-1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน

พื้นที่ค้าปลีก ‘ศูนย์การค้าสามย่านมิตรทาวน์’ (สัดส่วน 30%)

• สูง 6 ชั้น มีพื้นที่ทั้งหมด 36,000 ตารางเมตร
• ปัจจุบันค่าเช่า 1,000- 2,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน (ปรับอัตราเช่าพื้นที่ 3-5%ต่อปีหรือคิดค่าส่วนแบ่งรายได้จากกำไร (GP) ร้านค้าราว 5-10%)

ธนพล เล่าว่า หลังจาก ‘สามย่านมิตรทาวน์’ เดินทางครบ 5 ปีเต็มได้ต้อนรับผู้คนไปแล้วกว่า 120 ล้านคน มียอดผู้เข้าใช้บริการต่อวันสูงถึง 80,000 คน

พร้อมได้การตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้เช่าทั้งในส่วนของพื้นที่ค้าปลีก สัดส่วน 98% และอาคารสำนักงาน สัดส่วน 97% ในปัจจุบัน ซึ่งสูงกว่าอัตราการเช่าเฉลี่ยในกลุ่มอาคารสำนักงานเกรดเอถึง 14.8%

คอนโดให้ยีลด์ 7-8%

สำหรับที่พักอาศัย โรงแรมทริปเปิ้ล วาย มีอัตราการเข้าพักมากกว่า 90% และคอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) ทริปเปิ้ล วาย เรสซิเด้นซ์ สามารถปิดการขาย 100 % ทั้งโครงการตั้งแต่เมื่อปี 2565 ปัจจุบันสามารถทำราคารีเซลได้ตารางเมตรละ 160,000 บาทเพิ่มขึ้นกว่า 20% จากราคาเริ่มต้นที่เปิดขายในช่วงนั้น

“ในช่วงเปิดตัวคอนโดฯ มีราคาอยู่ที่ 120,000-130,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งขณะนี้ขายหมดแล้วทุกยูนิต ซึ่งได้การตอบรับดีจากตลาดกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง และซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าจากเดิมมีราคาเช่าต่อเดือนราว 18,000-20,000 บาทต่อเดือนและปัจจุบันขยับขึ้นมาที่ 30,000 บาทต่อเดือน ให้ยีลด์ ผลตอบแทนการลงทุนอยู่ที่ 7-8% ในปัจจุบัน” ธนพล ขยายภาพให้ชัดขึ้น พร้อมเสริมต่อว่า

“สิ่งที่น่าสนใจ คือ แม้ว่าทริปเปิ้ล วาย เรสซิเด้นซ์ จะไม่ได้เป็นฟรีโฮลด์ แต่ยังได้การตอบรับดีในตลาดด้วยปัจจัยหลักจากทั้งตัวผลิตภัณฑ์และทำเลศักยภาพที่อยู่ใกล้กับสถาบันการศึกษาครอบคลุมทุกระดับทั้งโรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา สาธิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่มีปริมาณนักเรียน/นักศึกษาใหม่หมุนเวียนรวมไม่ต่ำกว่า 20,000 คนต่อปี”

จากกลุ่มเป้าหมายหลักของ ‘สามย่านมิตรทาวน์’ ที่วางไว้ให้เป็นพื้นที่โครงการเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ซึ่งรวมถึงคนทำงานในอาคารสำนักงานด้วย ทำให้การบริหารจัดการพื้นที่ส่วนค้าปลีก ยังต้องคำนึงถึงทั้งรูปแบบร้านค้าและการจัดกิจกรรม(อีเวนต์) ต่างๆ ให้ตรงกับความต้องการคนรุ่นใหม่อย่างต่อเนื่องด้วยเช่นกัน โดยมีการจัดกิจกรรมและงานประชุมต่างๆ ไปแล้วไม่ต่ำกว่า 500 อีเวนต์ต่อปี

รวมถึงการบริหารจัดการความเสี่ยงธุรกิจหลังจากโครงการฯเปิดตัวไปไม่นาน จากสถานการณ์วิกฤตโควิด-19 ในช่วงนั้น ทำให้การดำเนินธุรกิจโครงการฯในภาพรวมต้องชะลอตัว และเมื่อเหตุการณ์ผ่านพ้นไป ธุรกิจได้เริ่มฟื้นคืนกลับมาและยังคงดำรงต่อถึงในปัจจุบันและพร้อมสู่ก้าวต่อไปของสามย่านมิตรทาวน์ ด้วยสูตรสำเร็จ 3 ด้าน คือ

• Mitr - ting place concept คอนเซ็ปต์ที่ชัดเจนของการเป็น ‘คลังแห่งอาหารและการเรียนรู้’ จากความมุ่งมั่นตั้งใจพัฒนาโครงการสามย่านมิตรทาวน์เมื่อ 5 ปีที่แล้ว ที่เป็นการผสมผสานวัฒนธรรมของชุมชนสามย่าน และการตั้งอยู่บริเวณจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้สามย่านมิตรทาวน์โดดเด่นในตลาดมิกซ์ยูสที่เป็นมากกว่าศูนย์การค้า แต่คือพื้นที่ที่ผสมผสานความเป็นอยู่ของคนเมืองและกลิ่นอายของชุมชนสามย่าน สร้างสรรค์ประสบการณ์ที่แตกต่างให้กับทุกคน ภายใต้แนวคิดหลักของการเป็นเมืองแห่งมิตร Smart & Friendly ที่สะท้อนถึงความทันสมัย ฉลาด การเรียนรู้ และความเป็นมิตรที่ดี พร้อมแนวคิดที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ อาทิ พื้นที่รีเทลภายใต้แนวคิด คลังแห่งอาหารและการเรียนรู้ (Urban Life Library) พื้นที่สำนักงานภายใต้แนวคิด อาคารอัจฉริยะ (Intelligent Office Tower) และพื้นที่พักอาศัยภายใต้แนวคิด แพลตฟอร์มการอยู่อาศัยรูปแบบใหม่ (Neo Explorer Living Platform)
• Mitr mindset กล้าคิดนอกกรอบ ด้วยการนำเสนอพื้นที่ให้บริการ 24 ชั่วโมงแห่งแรกใจกลางเมือง ครบครันด้วยร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อและพื้นที่โค-เลิร์นนิ่ง สเปซ ภายใต้ชื่อ ซี อาเซียน สามย่าน โค-ออป (C asean Samyan CO-OP) ที่เปิดให้เรียนรู้ฟรี ตลอด 24 ชั่วโมง โดยปัจจุบันมีสมาชิกแล้วกว่า 180,000 คน เฉลี่ยมีผู้เข้าใช้บริการถึง 1,500 คนต่อวัน สร้างประสบการณ์เหนือระดับให้ผู้ใช้บริการด้วยกิจกรรมพิเศษ (Signature Event) อย่าง เทศกาลสงกรานต์ และเทศกาลโคมไฟอาร์ต ที่เป็นการผนวกไลฟ์สไตล์ของผู้ใช้บริการเข้ากับจุดเด่นของสามย่านมิตรทาวน์

ธนาพล บอกว่า “จากการที่สามย่านมิตรทาวน์ตั้งอยู่ใกล้แหล่งสถานศึกษาหลายแห่ง แน่นอนว่าไม่สามารถเปิดพื้นที่จำหน่ายเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ได้ จุดนี้สามย่านมิตรทาวน์กลับมองเป็นโอกาสใหม่ในการทำพื้นที่อีเวนต์ที่แตกต่างออกไปด่ อย่างงาน ลานนมสามย่าน ซึ่งยังจัดกิจกรรมให้มีเด็กเชียร์นม เพื่อสร้างคอนเทนต์ที่มีส่วนร่วมกับกลุ่มเป้าหมายและยังสร้างความมั่นใจว่าเป็นพื้นที่ปลอดภัยสำหรับเด็กให้กับผู้ปกครอง ด้วย”

นอกจากนี้ ยังยกระดับศักยภาพของโครงการและชุมชนด้วยอุโมงค์เชื่อมมิตรที่เชื่อมระหว่างรถไฟฟ้า MRT สถานีสามย่านตรงเข้าสู่โครงการ เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้ใช้บริการและบุคคลทั่วไปได้เข้าสู่อาคารได้อย่างสะดวกสบาย ปลอดภัย และไร้รอยต่อ ปรับภูมิทัศน์และอำนวยความสะดวกในการเดินเท้าบริเวณลานด้านถนนพญาไท และเพิ่มพื้นที่สีเขียวให้ผู้ใช้บริการทุกคนได้ผ่อนคลายบริเวณชั้น 5 ของโครงการ เหล่านี้ถือเป็นสาธารณประโยชน์ที่เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย ตั้งใจคิดและสร้างสรรค์ขึ้นตามแนวคิดของการดำเนินงานที่คำนึงถึงผู้คน ชุมชน และสิ่งแวดล้อมเป็นสำคัญ

• The Mitr Ecosystem เมืองแห่งมิตร ด้วยออกแบบสัดส่วนพื้นที่อย่างเหมาะสมทำให้สามย่านมิตรทาวน์เป็นมิกซ์ยูสที่ผสมผสานการใช้ชีวิตในรูปแบบต่างๆ สอดรับไลฟ์สไตล์คนหลากหลายวัย ที่รวบรวมทุกความต้องการไว้ในที่เดียวเพื่อสร้างประสบการณ์ที่ดีกว่าอย่างไม่รู้จบในพื้นที่โครงการ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่สำนักงาน พื้นที่พักอาศัย โรงแรม พื้นที่รีเทล พื้นที่สีเขียวสำหรับการพักผ่อน พื้นที่สำหรับการเรียนรู้และสร้างสรรค์ และพื้นที่จัดแสดงงานสามย่านมิตรทาวน์ฮอลล์ที่รองรับการจัดงานแบบครบวงจร

ธนพล กล่าวว่า จากสูตรความสำเร็จทั้ง 3 ด้านดังกล่าว จะยังนำต่อยอดสู่ก้าวต่อไปของสามย่านมิตรทาวน์ ในอนาคต หรือ อย่างน้อยในอีก 5 ปีข้างหน้านับจากนี้ พร้อม ‘ปรับตัว’ อย่างต่อเนื่องเพื่อให้สอดรับทั้งในกลุ่มเป้าหมายหลักคนรุ่นใหม่ ที่มีพฤติกรรมเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ที่สามย่านมิตรทาวน์ เชื่อว่า เป็น ‘ไดนามิก’ สำคัญที่ผลักดันให้ สามย่านมิตรทาวน์ต้องเคลื่อนไหวอยู่เสมอ จากตำแหน่งทางการตลาดของโคงการมิกซ์ยูส สามย่านมิตรทาวน์ ที่ชัดเจนมากในขณะนี้

“ในอนาคตหากมีโปรเจกต์มิกซ์ยูสในทำเลใกล้เคียงที่ขณะนี้อยู่ระหว่างรอพัฒนาเกิดขึ้นในอนาคต คาดไม่ส่งผลกระทบต่อสามาย่านมิตรทาวน์แต่อย่างใด ซึ่งในอนาคตยังมีแผนนำเทคโนโลยี หรือ เอไอ เข้ามาประยุกต์ใช้วิเคราะห์เพื่อพัฒนาบริการใหม่ๆ ในอนาคตออกมาด้วย”

พร้อมกล่าวทิ้งท้ายว่า ปัจจุบันโครงการฯ ถึงจุดคุ้มทุน (Break Event) ได้เร็วกว่าปกติจากเดิมโครงการมิกซ์ ยูสค้าปลีกทั่วไป หรือ โรงแรม จะใช้เวลาราว 10 ปี ถึงจุดคุ้มทุน แต่จากโครงการที่พักอาศัยทริปเปิ้ล วาย เรสซิเด้นซ์ แล้วหากไม่นับรวมในช่วงโควิดที่ผ่านมา 2 ปี โครงการฯ สามารถถึงจุดคุ้มทุนได้ภายใน 8 ปี โดยมีสัดส่วนงบลงทุนจากเงินกู้ไม่ถึง 50%