หมดยุค "คอนโด Overpriced" ยอดจองดิ่งเกือบครึ่ง เหลือขาย 3.5 แสนยูนิต ระบายสต๊อกนาน 6 ปี

ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ และปริมณฑล เผชิญภาวะกดดันอย่างหนัก จากเศรษฐกิจและกำลังซื้อหดตัวลง กระทบธุรกิจอสังหาหลายไตรมาสติดต่อกัน

ยอดจองดิ่งเกือบครึ่ง ซัพพลายเหลือขาย 3.5 แสนยูนิต

ไนท์แฟรงค์ (Knight Frank Thailand) เปิดเผยภาพรวมตลาดคอนโด ไตรมาส 1 ปี 2569 มีจำนวน 6,174 ยูนิต และ'ไม่มีการเปิดตัวในพื้นที่ศูนย์กลางเศรษฐกิจ (CBD)'

ที่น่าจับตาคือ ยอดจอง (Take-up Rate) ของโครงการเปิดใหม่ในไตรมาส 1 ปี 2569 ร่วงดิ่งเหลือเพียง 24.3% ลดลงเกือบครึ่งจาก 43.8% ในไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนถึงกำลังซื้อที่ชะลอตัวอย่างรุนแรงและผู้บริโภคที่ใช้เวลาคิดนานขึ้น

ขณะที่ ซัพพลายคงค้าง (Unsold Inventory) สะสมสูงถึงประมาณ 350,000 ยูนิต เมื่อเปรียบเทียบกับความสามารถในการดูดซับของตลาด ซึ่งมียอดโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยเพียง 60,000 ยูนิตต่อปี

ทำให้ประเมินว่า ตลาดคอนโดอาจต้องใช้เวลานานถึง 5-6 ปีในการระบายสต็อกส่วนเกินนี้ให้หมด (ภายใต้เงื่อนไขว่าต้องไม่มีบิ๊กโปรเจกต์ใหม่เข้ามาเติมในระบบเพิ่ม)

เบรกเปิดตัวคอนโดหรู CBD เบนเข็มลุยตลาดแมสต่ำกว่า 8 หมื่น/ตร.ม.

จากแรงกดดันรอบด้านและสัญญาณภัยของซัพพลายเหลือขายล้นตลาด ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับกลยุทธ์หนีตายอย่างเห็นได้ชัด อาทิ

1.การกระจายออกนอกเมือง

ตลอดไตรมาสแรก ไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เลยแม้แต่แห่งเดียว

โครงการใหม่กว่า 58% เลือกปักหมุดในทำเลรอบใจกลางเมือง (City Fringe) และอีก 42% อยู่ในแถบชานเมือง

2.หั่นราคาชนตลาดแมส

ซัพพลายใหม่กว่า 68% บีบราคาขายให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร เน้นเจาะกลุ่ม Real Demand ที่ซื้อคอนโดราคา 1.5 - 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเดียวที่มีกำลังซื้อจริงในเวลานี้

ยอดโอนโต 12% แต่ไม่เพียงพอลดแรงกดดันซัพพลายล้น

พจมาน วรกิจโภคาทร หัวหน้าส่วนงานบริหารงานขายโครงการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดคอนโดมีความระมัดระวังสูง ดีมานด์ยังมีอยู่แต่คนคิดนานขึ้น

ผู้ประกอบการจึงต้องหันไปโฟกัส Segment ที่เข้าถึงง่ายเพื่อรักษาสภาพคล่อง คาดว่าใน 1-2 ปีนี้ ผู้พัฒนาโครงการจะยังไม่กล้าเปิดตัวโปรเจกต์เชิงรุก และจะเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่มีอำนาจต่อรองสูง ทั้งเรื่องราคาและโปรโมชั่น

แม้ภาพรวมฝั่งยอดจองใหม่จะดูซบเซา แต่ตลาดก็ยังมีสัญญาณบวกเล็กน้อยจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่เติบโตขึ้น 12.7% ซึ่งเป็นผลพลอยได้จากมาตรการกระตุ้นของภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมโอนฯ

อย่างไรก็ตาม การเติบโตนี้ยังคงกระจุกตัวอยู่แค่บางกลุ่ม และยังไม่เพียงพอที่จะช่วยลดแรงกดดันจากซัพพลายเหลือขายที่มีกว่า 350,000 ยูนิตที่ยังคงรอการระบายในระยะยาว