ทริส ลดเรทติ้งหุ้นกู้ไม่มีหลักประกัน ORI

ทริส คงอันดับเครดิตองค์กรของ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ หรือ ORI ที่ระดับ “BBB+” แนวโน้ม “ลบ” ขณะที่ลดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันเป็น “BBB” จากเดิม “BBB+” สะท้อนแนวโน้มการได้รับชำระคืนหนี้ที่อ่อนแอลงของผู้ถือหุ้นกู้ไม่มีหลักประกัน หลังคาดสัดส่วนหนี้ที่มีหลักประกันจะเกิน 50% ของหนี้รวมในระยะใกล้

เมื่อวันที่ 15 ม.ค. 2569ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ระดับ “BBB+” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” หรือ “ลบ” ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งปรับลดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันเป็น “BBB” จากเดิม “BBB+” เพื่อสะท้อนถึงแนวโน้มการได้รับชำระคืนหนี้ที่อ่อนแอลงของผู้ถือหุ้นกู้ไม่มีหลักประกัน เนื่องจากคาดว่าสัดส่วนหนี้ที่มีหลักประกันจะเกิน 50% ของหนี้รวมในระยะใกล้นี้

นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ มีหลักประกันชุดใหม่วงเงินไม่เกิน 950 ล้านบาทที่ระดับ “BBB+” และหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันวงเงินไม่เกิน 1,350 ล้านบาทที่ระดับ “BBB” โดยหุ้นกู้ทั้งสองชุดมีอายุไม่เกิน 4 ปี

อันดับเครดิตของหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ มีหลักประกันที่เสนอขายสอดคล้องกับอันดับเครดิตองค์กร สะท้อนถึงแนวโน้มการได้รับชำระคืนที่ใกล้เคียงกับหนี้ที่มีหลักประกันอื่น ๆ ซึ่งเป็นสัดส่วนหลักของหนี้รวมของบริษัท โดยหุ้นกู้มีหลักประกันดังกล่าวมีหลักประกันเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และห้องชุดเพื่อการพาณิชย์ รวมมูลค่าประเมินเฉลี่ยประมาณ 1,155 ล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 1.2 เท่าของมูลค่าหุ้นกู้มีหลักประกันที่ออกใหม่

ทริส ระบุว่า อันดับเครดิตของ ORI สะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่อยู่ในระดับที่ยอมรับได้ในอุตสาหกรรมพัฒนาที่อยู่อาศัย และยอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้ค่อนข้างมาก

อย่างไรก็ตาม จุดแข็งเหล่านี้ถูกลดทอนบางส่วนจากความสามารถในการทำกำไรที่ลดลงท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรงในตลาด รวมถึงภาระหนี้ระดับสูงและสภาพคล่องที่ตึงตัว ทั้งนี้ หากการฟื้นตัวของผลการดำเนินงานช้ากว่าที่คาดและมีความเสี่ยงด้านการดำเนินงานในการส่งมอบยอดขายรอโอนให้เป็นไปตามแผน อาจส่งผลให้อันดับเครดิตถูกปรับลดลงได้ในระยะใกล้

ผลการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 (9M68) อ่อนแอกว่าที่คาดไว้ โดยบริษัทมีรายได้ 6.9 พันล้านบาท คิดเป็น 60% ของประมาณการทั้งปี และลดลง 20% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยและค่าบริหารจัดการรวมกันอยู่ที่ 5.2 พันล้านบาท ลดลง 26% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และทำได้เพียง 50% ของเป้าหมายทั้งปี การลดลงนี้มีสาเหตุหลักจากความล่าช้าในการก่อสร้างและการเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการ

รวมถึงมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สูง นอกจากนี้ การแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงทำให้อัตรากำไรขั้นต้นลดลงเหลือ 35.6% จาก 39.4% ในปีก่อนหน้า ส่งผลให้ EBITDA ของบริษัทลดลงเหลือ 1.9 พันล้านบาทในช่วง 9M68 ลดลงถึง 40% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ภาระหนี้ของบริษัทยังคงอยู่ในระดับสูง โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทซึ่งรวมหนี้จากโครงการร่วมทุนตามสัดส่วน 51% อยู่ที่ 64% ณ เดือนกันยายน 2568 ลดลงเล็กน้อยจากระดับ 65% ในปี 2567 หลังจากบริษัทลดการเปิดโครงการใหม่ ชะลอการซื้อที่ดิน และขายสินทรัพย์โรงแรมบางส่วนออกไป ขณะเดียวกัน อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินลดลงเป็น -1.4% เทียบกับ 1.4% ในปี 2567 และยังคงต่ำกว่าเกณฑ์ขั้นต่ำของทริสเรทติ้งที่กำหนดไว้ที่ 5% อย่างมีนัยสำคัญ

อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะทยอยลดลง เนื่องจากบริษัทมีแผนจะขายหุ้นในโครงการที่บริษัทเป็นเจ้าของให้กับบริษัทร่วมลงทุน อีกทั้ง บริษัทยังมีแผนจะจำหน่ายการลงทุนในโรงแรมบางแห่งเพื่อช่วยลดภาระหนี้สินของบริษัทด้วย

ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทค่อนข้างตึงตัวแต่อยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนกันยายน 2568 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.6 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ระยะสั้นจำนวน 1.1 พันล้านบาท หุ้นกู้ 7.6 พันล้านบาท เงินกู้โครงการและตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 7.1 พันล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าการเงิน 0.2 พันล้านบาท

โดยตั๋วสัญญาใช้เงินส่วนใหญ่เป็นเงินทุนหมุนเวียนและเป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อซื้อที่ดิน ซึ่งคาดว่าจะทยอยแปลงเป็นเงินกู้โครงการต่อไป ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะจ่ายชำระหนี้เงินกู้โครงการด้วยกระแสเงินสดจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัย ในขณะเดียวกัน บริษัทมีแผนจะรีไฟแนนซ์หุ้นกู้ที่ครบกำหนดด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่และกระแสเงินสดจากการดำเนินงานรวมถึงเงินที่ได้จากการขายโรงแรม

ขณะที่แหล่งเงินทุนของบริษัท ณ เดือนกันยายน 2568 ประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 0.8 พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 1.2 พันล้านบาท เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าคาดว่าจะอยู่ที่ 1.4 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ไม่มีภาระผูกพันมูลค่าประมาณ 1.23 หมื่นล้านบาท ซึ่งสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันสำหรับเงินกู้ใหม่ได้หากจำเป็น อย่างไรก็ตาม เนื่องจากบริษัทมีสภาพคล่องที่ตึงตัว ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะบริหารจัดการและเตรียมความพร้อมด้านสภาพคล่องอย่างรอบคอบเพื่อให้มีเงินสำรองเพียงพอสำหรับชำระหนี้ที่จะครบกำหนด

ทั้งนี้ ภายใต้เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมที่มีกับธนาคารและหุ้นกู้ บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 2.5 เท่า โดยอัตราส่วนดังกล่าวของบริษัท ณ เดือนกันยายน 2568 อยู่ที่ระดับ 1.5 เท่า ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทไม่น่าจะมีปัญหาในการปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า

ณ เดือนกันยายน 2568 บริษัทมีหนี้สินรวมซึ่งไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่าจำนวน 3.5 หมื่นล้านบาท โดยหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนอยู่ที่จำนวน 1.88 หมื่นล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทและภาระหนี้ทั้งหมดที่เกิดขึ้นโดยบริษัทย่อย ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนอยู่ที่ 56% ซึ่งหลังจากบริษัทออกหุ้นกู้มีหลักประกันได้ตามแผน อัตราส่วนหนี้ที่มีหลักประกันคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 52% ดังนั้น อันดับเครดิตของหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัท จึง

ถูกกำหนดให้ต่ำกว่าอันดับเครดิตองค์กร 1 ขั้นเพื่อสะท้อนถึงความเสียเปรียบของเจ้าหนี้หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันในการเรียกร้องสิทธิในทรัพย์สินของบริษัท

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” หรือ “ลบ” สะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่อ่อนแอกว่าที่คาดไว้ รวมทั้งความไม่แน่นอนในการฟื้นตัวของธุรกิจ ซึ่งเกิดจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระดับสูงและความล่าช้าในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการ

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

แนวโน้มอันดับเครดิตอาจถูกปรับเป็น “Stable” หรือ “คงที่” หากบริษัทสามารถเพิ่มความสามารถในการทำกำไรและลดระดับภาระหนี้ลง โดยมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลงต่ำกว่า 60% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินสูงกว่า 5% ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลง หากผลการดำเนินงานหรือระดับภาระหนี้ของบริษัทอ่อนแอลงจากประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้ง

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

• เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 29 ธันวาคม 2568
• อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงินสำหรับธุรกิจทั่วไป, 7 พฤศจิกายน 2568
• เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ, 25 สิงหาคม 2568
• เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้, 26 ธันวาคม 2567
• การจัดอันดับเครดิตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย, 12 มกราคม 2566