เงินกองทุน-ค่าส่วนกลาง 2 ค่าใช้จ่ายเมื่อซื้อคอนโด จ่ายแล้วได้อะไร

เคยสงสัยหรือไม่ว่าค่าใช้จ่ายที่ต้องให้กับโครงการคอนโดตั้งแต่แรกเข้า รวมถึงส่วนที่ต้องจ่ายเป็นประจำทุกเดือน โดยถูกระบุรายละเอียดเพื่อใช้เป็น “เงินกองทุน” และ “ค่าส่วนกลาง” นั้นคืออะไร จ่ายแล้วคุณจะได้ผลประโยชน์จากโครงการด้านใดบ้าง มาไขข้อสงสัยต่าง ๆ ให้กระจ่างแจ้งแบบหมดเปลือกกัน

ทำความรู้จัก “เงินกองทุน-ค่าส่วนกลาง”

ก่อนอื่นมารู้จักสิ่งที่เหล่ามนุษย์คอนโดต้องจ่ายให้กับโครงการ นั่นคือเงินกองทุนหรือ Sinking Fund โดยถูกเรียกเก็บไว้เป็นทุนสำรอง และมักจะจ่ายแค่ครั้งเดียวในวันโอนกรรมสิทธิห้องชุด ค่าใช้จ่ายประเภทนี้มักเรียกเก็บในโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดแต่ระยะหลังบรรดาโครงการหมู่บ้านหรูบางแห่งก็มีการเรียกเก็บเงินกองทุนนี้ด้วยเช่นกัน

จุดประสงค์ของเงินกองทุนนั้นหลัก ๆ จะมีไว้เพื่อซ่อมแซมส่วนกลาง โดยเฉพาะการบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมที่มีค่าใช้จ่ายสูงหรือเร่งด่วน, การซื้อทรัพย์สินที่มีความจำเป็น (ลูกบ้านส่วนใหญ่มีความต้องการใช้) แต่มีค่าใช้จ่ายสูง, ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าจัดงานทำบุญ หรือเงินหมุนเวียนเป็นค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน ซึ่งแน่นอนว่าจะต้องได้รับมติเห็นชอบจากที่ประชุมเจ้าของร่วมคอนโดก่อนเสมอ

ส่วนรายจ่ายที่ผู้อยู่อาศัยแทบทุกโครงการต้องชำระ นั่นคือ “ค่าส่วนกลาง” หากเป็นคอนโด ส่วนใหญ่จะให้ชำระล่วงหน้า 1-2 ปี แต่ถ้าหมู่บ้านจัดสรรมักจะกำหนด 2-5 ปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ทางโครงการหรือนิติบุคคลกำหนดขึ้น

จริง ๆ แล้ว ค่าส่วนกลางที่จ่ายนั้น ส่วนใหญ่หรือประมาณ 65% จะเป็นค่าใช้จ่ายในการจ้างบริหารโครงการ จ้างบริษัทรักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้าน และคนสวน ส่วน 20% จะนำไปจ่ายเป็นค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า และอีก 10% จะใช้ในการซ่อมบำรุงส่วนกลาง

หลักการคิดค่าใช้จ่าย “เงินกองทุน-ค่าส่วนกลาง”

เริ่มแรกมาดูวิธีคำนวณเงินกองทุนกันก่อน โดยขอยกตัวอย่าง ดังนี้

หากโครงการกำหนดให้จ่าย 500 บาท/ตารางเมตร โดยได้ซื้อห้องชุดขนาดพื้นที่ใช้สอย 30 ตารางเมตร ให้นำ 500 x 30 = 15,000 บาท นั่นคือจำนวนเงินที่ต้องจ่ายครั้งเดียว ณ วันโอนกรรมสิทธิ

ส่วนค่าส่วนกลาง คิดเป็นอัตราต่อเดือน และถ้ากำหนดให้ต้องเสีย 45 บาท/ตารางเมตร หรือตารางวา และตัวบ้านมีขนาดพื้นที่ 100 ตารางวา ให้นำ 100 x 45 = 4,500 บาท/เดือน คือยอดค่าส่วนกลางที่ผู้อยู่อาศัยต้องจ่ายต่อเดือน

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะมีผลเสียอย่างไร

หากนิติบุคคลไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ตามเป้าหมายในระดับหนึ่ง จะทำให้งบประมาณในการดูแลรักษาไม่เพียงพอ ซึ่งจะส่งผลกระทบดังนี้

– ทำให้ผู้อยู่อาศัยต้องประสบกับสภาพพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ชำรุดทรุดโทรมลง รวมทั้งไม่ได้รับการรักษาความปลอดภัยอย่างเต็มที่หรืออาจเกิดความบกพร่องในการรักษาความปลอดภัยได้

– ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมของโครงการจะสูงขึ้นกว่าที่ควรเป็น เพราะการขาดงบประมาณดูแลรักษาให้ดีอย่างสม่ำเสมอจะส่งผลให้อุปกรณ์ เครื่องมือเครื่องใช้ และระบบต่าง ๆ ชำรุดได้ง่ายและเร็วขึ้น

– บ้านหรือคอนโดดูไม่น่าอยู่จากผลกระทบ 2 ข้อในข้างต้น จึงทำให้ขายและปล่อยเช่าไม่ได้ราคาดี

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้หรือไม่

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้หรือไม่ คำตอบคือ ไม่ได้ เนื่องจากสาเหตุสำคัญ 2 ประการคือ

– ตามปกติแล้ว สัญญาซื้อขายบ้าน/คอนโดจะระบุไว้ว่าเจ้าของห้องชุด/บ้านมีหน้าที่ต้องเสียค่าส่วนกลาง นั่นคือ ผู้ซื้อได้ตกลงไว้แล้วว่าจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้

– มีกฎหมายดำเนินการกับผู้ที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง โดยตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 กำหนดให้นิติบุคคล ซึ่งเป็นผู้มีอำนาจในการดูแลโครงการ สามารถดำเนินการระงับการให้บริการเจ้าของห้องชุด/บ้านที่ค้างชำระเงินค่าส่วนกลางได้ รวมถึงสามารถดำเนินคดีตามกฎหมายเพื่อบังคับให้จ่ายได้ด้วย

ดังนั้น ผู้ที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางตามกำหนดจึงต้องเสียค่าปรับค่าส่วนกลาง

จะเกิดอะไรขึ้นกับผู้ที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง

นิติบุคคลคอนโดมีอำนาจในการดำเนินการกับผู้ที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง ซึ่งนอกจากเสียค่าปรับค่าส่วนกลางแล้วยังโดนตัดสิทธิ์ในหลาย ๆ ด้าน ดังนี้

1. สามารถถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลาง 12-20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ยหากไม่จ่ายตามกำหนด

2. ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุม

3. ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จนกว่าจะจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดพร้อมค่าปรับค่าส่วนกลางและดอกเบี้ยอย่างครบถ้วน และได้รับใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล

4. สามารถถูกฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ชำระหนี้

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า