จบสวย! "เซ็นทรัล ลาดพร้าว" ต่อสัญญา 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้าน
ที่ประชุมคณะกรรมการ การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) วันที่ 15 มกราคม 2569 มีมติเห็นชอบผลการเจรจาสัญญาเช่าใช้ประโยชน์พื้นที่บริเวณสามเหลี่ยม ย่านพหลโยธิน (เซ็นทรัล ลาดพร้าว) ขนาด 47.22 ไร่ กับบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ตามที่บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทลูกในการบริหารสัญญาที่ดิน ของการรถไฟ ได้เสนอเข้ามา
สำหรับ สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เริ่มต้นครั้งแรกเมื่อปี 2521 ครบสัญญา 30 ปีในรอบแรก เมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้น ได้มีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี คือเริ่มตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 และครั้งนี้ จะเป็นการต่อสัญญาในรอบที่ 3
คุณอนันต์ โพธิ์นิ่มแดง รองผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย และรักษาการผู้ว่าการรถไฟฯ เผยว่า สัญญาใหม่นี้ จะมีระยะเวลา 30 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 ซึ่ง รฟท. จะได้รับผลตอบแทนตลอดระยะเวลาสัญญาเป็นวงเงินรวมกว่า 33,000 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลฯ ยังได้เสนอการลงทุนเพิ่มเติมอีก ไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท ในการปรับปรุงอาคารทรัพย์สินเดิมที่ใช้งานมาเป็นเวลานานเกือบ 50 ปี ตลอดจนปรับปรุงระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบระบายอากาศ ระบบสื่อสาร สุขาภิบาล และดับเพลิง รวมถึงการปรับให้สามารถรองรับกับเหตุแผ่นดินไหวเพิ่มเติมด้วย ซึ่งในการปรับปรุง ตามแผนที่เซ็นทรัลเสนอ จะใช้เวลา 4 ปี นับจากวันที่สัญญาเริ่มนับหนึ่ง
ส่วนตัวเลขผลตอบแทนที่ 33,000 ล้านบาท ถือเป็นตัวเลขที่เหมาะสม และสอดคล้องกับระยะเวลาที่เพิ่มขึ้น
โดยหลังจากสัญญาปัจจุบันของเซ็นทรัลสิ้นสุด ในเดือนธันวาคม 2571 ทรัพย์สินทั้งหมดจะตกเป็นของการรถไฟ มีมูลค่ากว่า 7,600 ล้านบาท เมื่อนำไปคำนวณประเมินผลตอบแทนที่ให้บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท เช่าช่วงนำไปบริหารต่อ จะทำให้มีผลตอบแทนเพิ่มขึ้น เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง
เมื่อประเมินจากผลตอบแทนของสัญญาเดิมระยะเวลาเช่า 20 ปี ที่ได้รับผลตอบแทนกว่า 21,000 ล้านบาท สัญญาใหม่ที่ขยายระยะเวลาเป็น 30 ปี มูลค่าจึงเพิ่มขึ้น
หลังจากนี้ คาดว่าจะใช้เวลาอีกประมาณ 2 เดือน ในการลงนามในสัญญา หรือไม่เกินเดือนมีนาคม 2569 ทั้งนี้ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ตั้งอยู่บนที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน มีพื้นที่โครงการรวมกว่า 310,000 ตารางเมตร ประกอบไปด้วย ห้างสรรพสินค้า โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน
ขณะเดียวกัน เซ็นทรัลพัฒนา อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าแห่งใหม่อีกหนึ่งแห่ง คือ The Central พหลโยธิน ซึ่งตั้งอยู่ห่างกันเพียง 300 เมตรเท่านั้น บนที่ดิน 49 ไร่ พื้นที่รวมกว่า 457,000 ตารางเมตร โดยคาดว่าจะเปิดตัวภายในปลายปี 2569 นี้
นั่นหมายถึงว่า กลุ่มเซ็นทรัล ได้ครองพื้นที่ที่เป็นยุทธศาสตร์สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ คือ 5 แยกลาดพร้าว และพหลโยธิน ที่ถือเป็นทำเลศักยภาพสูงอีกย่านหนึ่ง
เห็นได้จากข้อมูลเหล่านี้ ที่จะสะท้อนถึงศักยภาพโดดเด่นของทำเลดังกล่าว
ในเรื่องของทำเลที่ตั้ง ทั้งสองโครงการ คือ เซ็นทรัล ลาดพร้าว และ The Central พหลโยธิน ตั้งอยู่บนถนนสายหลักถึงสองสาย คือ ถนนวิภาวดีรังสิต และถนน พหลโยธิน ซึ่งสามารถเข้าออกได้ทั้งสองทาง และปัจจบันมีรถยนต์สัญจรผ่านมากกว่า 337,000 คันต่อวัน
นอกจากนี้ ยังเป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า 2 สายคือ สายสีน้ำเงิน (MRT) มีผู้โดยสาร 15,600 คนต่อวัน และสายสีเขียว (BTS) มีผู้โดยสาร 35,100 คนต่อวัน ทั้งเป็นย่านที่เชื่อมต่อกับสนามบินดอนเมือง ที่ปัจจุบันรองรับผู้โดยสารได้ราว 30 ล้านคนต่อปี
ด้านประชากร ย่านนี้ มีผู้คนที่อาศัยอยู่ประมาณ 2 ล้าน 5 แสนคน มีโครงการที่อยู่อาศัยแวดล้อม กว่า 472 โครงการ และมากกว่าร้อยละ 50 เป็นโครงการในระดับ Upper Segment (อัปเปอร์ เซ็กเมนต์) ขึ้นไป ยังมีอาคารสำนักงานแวดล้อมจำนวน 52 แห่ง และในจำนวนนี้ 15 แห่งเป็น ออฟฟิศ เกรด A ตลอดจน โรงเรียนชั้นนำ 51 แห่ง (เป็นโรงเรียนอินเตอร์ 6 แห่ง) มหาวิทยาลัยชั้นนำ 9 แห่ง และโรงแรม 41 แห่ง
ยังมีข้อมูลซึ่งอ้างอิงจากฐานข้อมูลของเซ็นทรัลพัฒนาเอง พบว่า ลูกค้ากลุ่ม เวลต์ (Wealth Segment) ในย่านนี้ มีกำลังซื้อสูงกว่าค่าเฉลี่ยของกรุงเทพฯ ถึง 2.3 เท่า ส่วนยอดขายต่อพื้นที่ สูงกว่าค่าเฉลี่ยของศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ ถึงร้อยละ 45 และมีจำนวนผู้ใช้บริการมากกว่าศูนย์การค้าในกรุงเทพ โดยเฉลี่ยถึง 2.19 เท่า สะท้อนให้เห็นว่าเป็นย่านที่มีอำนาจในการซื้อสูง
นอกจากนี้ ยังพบว่าเป็นย่านที่มีการเติบโตต่อเนื่อง และผลักดันราคาที่ดินให้พุ่งสูงขึ้น ซึ่งอัตราการเติบโตของราคาที่ดิน เทียบเท่ากับย่านธุรกิจที่อยู่ใจกลางเมือง
โดยพบว่า พหลโยธินช่วงต้น ติดอยู่ใน 10 อันดับแรกราคาที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทย ในปี 2568 มีราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้าน 9 แสนบาทต่อตารางวา คิดเป็นอัตราการเติบโตสูงถึงร้อยละ 5 ซึ่งสูงกว่าย่าน เพลินจิต-ชิดลม, สุขุมวิท, สีลม และ สาทร
อย่างไรก็ดี ทั้งสองโครงการไม่ได้อยู่ติดกัน แต่ด้วยระยะทางที่ห่างกันเพียง 300 เมตร ก็ไม่น่าจะเป็นอุปสรรคในการเชื่อมต่อระหว่างกัน ตามเป้าหมายของผู้พัฒนาโครงการ
คุณ ชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ บอกว่า เซ็นทรัล ลาดพร้าว ถือเป็นโครงการ Mixed-Use แห่งแรกของประเทศไทย และ เป็นโครงการที่สร้างความเปลี่ยนแปลงให้วงการรีเทลของไทย เป็นโครงการที่ประสบความสำเร็จ จนถึงปัจจุบัน ผลักดันให้ย่านลาดพร้าว และพหลโยธิน เติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว
ส่วนโครงการ The Central พหลโยธิน จะเป็นโครงการระดับโลกที่ต่อยอดความสำเร็จดังกล่าว เพื่อผลักดันย่านนี้ให้เต็มศักยภาพสูงสุด และยกระดับสู่การเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
ซึ่งโครงการใหม่ที่กำลังจะเปิดตัวปลายปีนี้ มีมูลค่าโครงการกว่า 21,000 ล้านบาท โดยมีแนวคิดการพัฒนาโครงการ ให้เป็นชุมชนของคนรุ่นใหม่และครอบครัวในทุกเจเนอเรชัน พร้อมกับตั้งเป้าหมายยอดทราฟิกไว้ที่ 130,000 คนต่อวัน ซึ่งเป็นตัวเลขใกล้เคียงกันกับที่ เซ็นทรัล ลาดพร้าว
ข่าวที่เกี่ยวข้อง