เปิด 10 ทำเลทอง ของคนค้นหาซื้อบ้าน “พระราม9-บางนา”มาแรง ใกล้แหล่งงาน-ห้างดัง

ในขณะที่ตลาดอสังหาฯ เผชิญกับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จากราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น มากกว่าความสามารถในการสร้างรายได้ของครัวเรือน ผนวกกับ ภาระหนี้ครัวเรือนของไทยที่ยังคงทรงตัวอยู่ในอัตราสูง จากรายงานของสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ระบุว่า ไตรมาสแรกของปี 2569 มีภาระหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ หรือ GDP คิดเป็นสัดส่วน 86.7% เพิ่มขึ้น 0.05% จากไตรมาสสี่ปี 2568 (ปัจจุบันหนี้ครัวเรือนระดับ 16 - 16.4 ล้านล้านบาท) หนี้เฉลี่ยต่อครัวเรือนไทยประมาณ 520,000 - 600,000 บาท ในขณะที่การผิดนัดชำระสินเชื่อส่วนบุคคลเกิน 90 วัน (NPLs) จากข้อมูลเครดิตบูโร คิดเป็น 9.59% ของสินเชื่อรวม เพิ่มจาก 9.45% ณ สิ้นไตรมาสสี่ปี 2568 โดยหนี้ผิดนัดชำระมาจากสินเชื่อที่อยู่อาศัย และ สินเชื่อส่วนบุคคล

จากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี 2569 ตามรายงานของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า อยู่ที่ 44.9% เพิ่มขึ้นจาก 39.8% (แต่ที่อยู่อาศัยบางประเภท ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 60-70%) ในระยะเดียวกันของปี 2568 จากกำลังซื้อที่ชะลอตัว ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่มีสัดส่วนที่ลดลง

จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุว่า จำนวนการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในไตรมาสแรกของปี 2569 ปรับตัวลดลง 45.7% และ จำนวนหน่วยใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลง 50.2% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2568 สะท้อนให้เห็นแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง

จากสถานการณ์ดังกล่าว ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องปรับตัว โดยเฉพาะการเลือกทำเลที่ตอบโจทย์กับความต้องการของผู้ซื้อ “เรียลวอทช์ แล๊ป”(RealWatch Lab) ส่วนวิจัยและวิเคราะห์ข้อมูล (Research and Data Analytics) บริษัท เรียล สมาร์ท จำกัด (มหาชน) บริษัท ด้าน AI Transformation & Solution และ AI-Data Driven Technology ได้ทำสำรวจ Social Listening และ Social Monitoring ถึงความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลต่างๆ ของชาวเน็ต ในทุกแพลตฟอร์ม ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม-30 มิถุนายน 2569 พบว่า ถึงแม้สถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์จะมีแนวโน้มชะลอตัว แต่ยังคงมีการโพสต์เพื่อหาซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก และ จากการคัดกรองข้อมูล พบว่า มี 10 ทำเลทองที่ชาวเน็ตให้ความสนใจ โดยแบ่งออกเป็น 5 ทำเลสำหรับที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดพักอาศัย (คอนโดมิเนียม) และ 5 ทำเล สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว และ ทาวน์เฮ้าส์

โดยทั้ง 10 ทำเล มีความเหมือนกันคือ เป็นทำเลที่มีระบบคมนาคมขนส่งที่เชื่อมต่อเส้นทางทั้งถนน และ รถไฟฟ้า รวมทั้งมีสิ่งอำนวยความสะดวกทั้ง ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โรงเรียน มหาวิทยาลัย และ ใกล้แหล่งงาน ซึ่งเป็นเหตุผลหลักที่ชาวเน็ตให้ความสำคัญในแต่ละทำเล

“พระราม 9” มาแรงสำหรับตลาด “คอนโดฯ”

จากผลการสำรวจการพูดถึงในโลกโซเชียล ถึงทำเลที่สนใจในการซื้อหรือเช่าคอนโดมิเนียม พบว่า อันดับ 1 ทำเล พระราม 9 คิดเป็นสัดส่วน 42% ของการพูดถึงมากที่สุด โดยเนื้อหาส่วนใหญ่ระบุว่า เป็นทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้า เดินทางสะดวก ใกล้แหล่งงาน ราคาไม่แรงเท่าย่านใจกลางเมือง ค่าเช่ากำลังดี โดยโครงการที่ได้รับความสนใจส่วนใหญ่จะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอน มีพื้นที่ส่วนกลางโดยเฉพาะสวน จะได้รับการพูดถึงมาก

อันดับ 2 ทำเล สุขุมวิท คิดเป็นสัดส่วน 24% ของการพูดถึง โดยส่วนใหญ่จะให้ความเห็นว่า เป็นทำเลที่เดินทางสะดวกติดรถไฟฟ้า ใกล้แหล่งงาน มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ห้องชุดที่ได้รับความสนใจเป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน มีพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ห้องประชุม ห้องพักผ่อน รวมทั้งพื้นที่สีเขียว จะได้รับความสนใจมาก อันดับ 3 ทำเล ดอนเมือง คิดเป็นสัดส่วน 14%

ผู้โพสต์ส่วนใหญ่ระบุว่าเป็นทำเลที่ราคายังไม่แพง เดินทางสะดวก และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบทั้งโรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน และ มหาวิทยาลัย ห้องชุดที่ได้รับความสนใจเป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน ราคาที่สนใจซื้อราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ได้รับความสนใจมากและถูกพูดถึงเป็นอันดับต้นๆ สำหรับทำเลนี้

อันดับ 4 ทำเล เอกมัย คิดเป็นสัดส่วน 11% ผู้โพสต์ส่วนใหญ่ ระบุว่า เป็นทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้ย่านธุรกิจ มีสิ่งอำนวยความสะดวก ห้องที่ได้รับความสนใจเป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน โดยมีความสนใจทั้งการซื้อและการเช่า และให้ความสำคัญกับโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการอย่างครบครันทั้งพื้นที่สีเขียว และ มุมพักผ่อนภายในโครงการ

อันดับ 5 ทำเล วิภาวดีรังสิต คิดเป็นสัดส่วน 9% เป็นทำเลที่ติดรถไฟฟ้าสายสีแดง เดินทางสะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวก โดยห้องที่สนใจเป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ในขณะที่ทำเลอื่นๆ ที่มีการพูดถึงในโลกโซเชียล ได้แก่ทำเล ตลาดพลู สาทร และ ลาดพร้าว เป็นต้น

“บางนา” มาแรงตลาดบ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮ้าส์

ในขณะที่ 5 ทำเลที่ได้รับความสนใจสำหรับตลาดบ้านเดี่ยว และ ทาวน์เฮ้าส์ ได้แก่ อันดับ 1 ทำเล บางนา คิดเป็นสัดส่วน 75% ที่มีการพูดถึงมากที่สุด โดยข้อความส่วนใหญ่ระบุว่า เป็นทำเลที่เดินทางสะดวก และ มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่ครบครัน โดยข้อความส่วนใหญ่หาซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว และ ให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมภายในโครงการโดยเฉพาะพื้นที่สีเขียว ที่ผู้โพสต์ส่วนใหญ่ให้ความสนใจ

อันดับที่ 2 ทำเล พระราม 2 คิดเป็นสัดส่วน 9% โดยผู้โพสต์ระบุว่า เป็นทำเลที่ใกล้แหล่งงาน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ที่ได้รับความสนใจ และ สนใจการออกแบบพื้นที่ภายในโครงการ โดยเฉพาะพื้นที่สีเขียวในโครงการ

อันดับที่ 3 และ 4 คือ ทำเล พระราม 9 และ ทำเลทอง หล่อ แต่ละทำเลคิดเป็นสัดส่วน 6% เท่ากัน ผู้โพสต์ส่วนใหญ่ระบุว่าเป็นทำเลที่เดินทางสะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวก โดยที่อยู่อาศัยที่ได้รับความสนใจมีทั้งบ้านเดี่ยว และ ทาวเฮ้าส์

อันดับที่ 5 ทำเล พัฒนาการ คิดเป็นสัดส่วน 4% ผู้โพสต์ส่วนใหญ่ระบุว่า การเดินทางสะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ โดยที่อยู่อาศัยที่ได้รับความสนใจเป็นบ้านเดี่ยว นอกจากทั้ง 5 ทำเล แล้ว ยังมีการพูดถึงทำเลอื่น อาทิ แจ้งวัฒนะ รามอินทรา พระราม 3 เป็นต้น

แห่ขายบ้านมือสองเพิ่มขึ้นกว่า 34.2%

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ตลาดบ้านมือสอง เป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมจากผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย เนื่องจากราคาเฉลี่ยจะถูกกว่าบ้านใหม่ราว 20-30% ขณะเดียวกัน ก็ยังมีประกาศขายบ้านมือสองออกสู่ตลาด ซึ่งเจ้าของบางราย อาจมองหาบ้านใหม่ รองรับครอบครัวขยาย หรือ ประสบปัญหาเรื่องฐานะการเงิน

จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดข้อมูลไตรมาสที่ 1 ปี 69 มีที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายในตลาดทั่วประเทศทั้งหมด 242,729 ยูนิต เพิ่มขึ้น 7.3% เทียบช่วงเดียวกันปี 68 และมีมูลค่ารวม 1,196,913 ล้านบาท ลดลง 0.3% แต่ที่น่าสนใจ คือ การเพิ่มขึ้นของจำนวนที่อยู่อาศัยมือสองมากกว่า 34.2% แสดงว่ามีที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดผ่านทางช่องทางต่างๆ มากขึ้น

ไตรมาสที่ 1 ปี 69 มีที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั่วประเทศถึง 242,729 ยูนิต มูลค่ารวม 1,196,913 ล้านบาท และถ้าแยกออกตามประเภทของผู้ประกาศขาย ผู้ประกาศขายที่เป็นบุคคลธรรมดา และตัวแทนอสังหาฯ มีจำนวนกว่า 94,575 ยูนิต เป็นสัดส่วนมากถึง 39% จำนวนรวมเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 68 ถึง 91.2% หรือเกือบเท่าตัวเลย แต่ถ้าพิจารณาในเรื่องมูลค่ารวมแล้ว ประกาศโดยบุคคลธรรมดา และตัวแทนอสังหาฯมีสัดส่วนมากถึง 75.5% หรือคิดเป็นราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตที่ประมาณ 9.6 ล้านบาทเลย

รองลงมา ประกาศขายโดยกรมบังคับคดี สัดส่วน 35.3% หรือจำนวนรวม 85,689 ยูนิต แต่มูลค่ารวมเพียง 139,566 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนเพียง 11.7% เท่านั้น หรือมีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตที่ประมาณ 1.6 ล้านบาท

โดยบ้านเดี่ยวขายมากที่สุด 99,279 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วน 40.9% คอนโดฯ 70,993 ยูนิตคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 29.2% ทาวน์เฮ้าส์ 63,552 ยูนิต สัดส่วน 26.2% ของจำนวนทั้งหมดของที่อยู่อาศัยที่ประกาศขาย

ระดับราคาในช่วงระดับราคา 1 – 2 ล้านบาทต่อยูนิตมากที่สุด มีจำนวน 67,925 ยูนิต ตามมาด้วยระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จำนวน 61,549 ยูนิต หรือที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตมีจำนวนที่ประกาศขายรวม 164,781 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 67.9% ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั้งหมด (242,729 ยูนิต)

ที่อยู่อาศัยมือสองในพอร์ตของธนาคารพาณิชย์ มีการเพิ่มขึ้นที่ค่อนข้างมาก เพราะเพิ่มขึ้นถึง 88.5% โดยมีจำนวนรวม 11,658 ยูนิตอาจจะไม่มาก และต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับผู้ประกาศขายประเภทอื่นๆ แต่ถ้าเพิ่มในอัตรานี้ไปเรื่อยๆ ก็อาจจะมีผลต่อผู้ประกาศขายประเภทอื่นๆ ที่ต้องรับต่อจากธนาคารพาณิชย์ทั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ และกรมบังคับคดี

ช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 69 กรุงเทพฯรมีประกาศขายรวมทั้งหมด 70,495 ยูนิตหรือประมาณ 29.0% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ประกาศขายทั่วประเทศไทย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วประมาณ 117.9% โดยคิดเป็นมูลค่ารวม 209,914 ล้านบาทหรือมีสัดส่วนประมาณ 58.6% ของจำนวนที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั้งหมด 1,196,913 ล้านบาท

จังหวัดนนทบุรีอันดับ 2 จำนวน16,337 ยูนิต เพิ่มขึ้น 40.8% จากไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2569 ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 6.7% จากจำนวนรวมทั้งหมด โดยเป็นมูลค่ารวมทั้งหมด 68,695 ล้านบาท

สำหรับในส่วนของการซื้อขายหรือโอนฯที่อยู่อาศัยนั้น ไตรมาสที่ 1 ทั่วประเทศประมาณ 72,583 ยูนิตโดยเป็นที่อยู่อาศัยมือสองจำนวน 48,446 ยูนิตเพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ 1 ปี 68 ประมาณ 13.8% และเป็นที่อยู่อาศัยมือหนึ่งจำนวน 24,137 ยูนิต นั่นหมายความว่าในไตรมาสที่ 1 ปี 69 ที่ผ่านมา ประเทศไทยมีที่อยู่อาศัยมือสองที่โอนฯมากกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง มากขึ้นในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งการที่ที่อยู่อาศัยมือสองได้รับความสนใจ และเป็นที่ยอมรับจากผู้ซื้อแบบนี้ ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขาย อาจจะต้องพิจารณาที่อยู่อาศัยมือสองเป็นคู่แข่งในตลาดด้วย.

website : mgronline.com
facebook : MGRonlineLive
twitter : @MGROnlineLive
instagram : mgronline
line : MGROnline
youtube : MGR Online VDO