จับตาที่ดิน BTSชิดลม สู่เมกะโปรเจกต์ 1.6 แสนล้าน?เขย่าวงการอสังหาฯ

กรุงเทพฯ กำลังกลายเป็นหมุดหมายใหม่ของมหาเศรษฐี เมื่อ โมฮัมเหม็ด อัลลับบาร์ ผู้ก่อตั้ง Emaar Properties และ Eagle Hills ประกาศแผนลงทุนอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ มูลค่ากว่า 160,000 ล้านบาท พร้อมแนวคิดสร้างอาคารที่สูงที่สุดในโลกในไทย แต่คำถามสำคัญคือ โครงการระดับประวัติศาสตร์นี้จะตั้งอยู่บนที่ดินแปลงไหน และประเทศไทยพร้อมแค่ไหนที่จะรองรับเมกะโปรเจกต์ระดับโลก?

กระแสข่าวที่ดินชิดลม สู่เมกะโปรเจกต์

TALK OF THE TOWN ที่กำลังถูกพูดถึงมากที่สุดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์เวลานี้ คงหนีไม่พ้นข่าวการเข้ามาลงทุนในประเทศไทยของมหาเศรษฐีจากสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) ผู้ที่อยู่เบื้องหลังอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก และเป็นหนึ่งในบุคคลสำคัญที่มีชื่อเกี่ยวข้องกับการพัฒนา Burj Khalifa ตึกที่สูงที่สุดในโลก ณ ปัจจุบัน บุคคลดังกล่าวคือ โมฮัมเหม็ด อัลลับบาร์ ผู้ก่อตั้ง Emaar Properties และ Eagle Hills

สิ่งที่ทำให้ข่าวนี้น่าสนใจ"ไม่ใช่"แค่การที่นักลงทุนระดับโลกเลือกประเทศไทยเป็นจุดหมาย แต่เป็นขนาดของโครงการที่มีมูลค่าการลงทุนเบื้องต้นสูงถึงประมาณ 160,000 ล้านบาท พร้อมแนวคิดพัฒนาโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ และมีอาคารสูงที่สุดในโลกเป็นหนึ่งในองค์ประกอบสำคัญ

หลังข่าวนี้เผยแพร่ออกมา จึงเริ่มมีการคาดการณ์ถึงทำเลที่ตั้งของโครงการ โดยหนึ่งในพื้นที่ที่ถูกพูดถึงคือที่ดินบริเวณ"BTS ชิดลม" ซึ่งเป็นที่ดินผืนใหญ่ติดถนนเพลินจิต มีพื้นที่กว่า 18 ไร่ และมีระยะ Setback จากแนวถนนค่อนข้างมากที่ดินแปลงนี้เคยเป็นที่ตั้งของบริษัท TOT มาก่อน และเป็นอีกหนึ่งทำเลใจกลางเมืองที่มีศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่

อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ยัง"ไม่มี"การยืนยันอย่างเป็นทางการว่าที่ดินชิดลมจะเป็นสถานที่ตั้งของโครงการดังกล่าว แต่หากพิจารณาจากมูลค่าการลงทุนและแนวคิดของโครงการ นี่อาจเป็นหนึ่งในดีลอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจับตามองมากที่สุดของประเทศไทย

ไม่ใช่แค่สร้างตึกสูง แต่กำลังสร้างเมืองขนาดย่อมใจกลางกรุงเทพฯ

รายละเอียดเบื้องต้นที่อัลลับบาร์เปิดเผย คือการเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการ Mixed-use ในประเทศไทย โดยเป็นการลงทุนตั้งแต่เริ่มต้น หรือพัฒนาโครงการบนที่ดินเปล่า (Greenfield)ซึ่งโครงการจะประกอบด้วยการใช้ประโยชน์หลัก 4 ส่วน ได้แก่

• Residential พื้นที่พักอาศัย รองรับตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน
• Retail พื้นที่ค้าปลีกและศูนย์การค้า
• Office อาคารสำนักงานสำหรับธุรกิจและองค์กร
• Hotel โรงแรมเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจจากทั่วโลก

เบื้องต้นโครงการจะพัฒนาภายใต้ Eagle Hills โดยมีความเป็นไปได้ที่จะดึง Emaar เข้ามาร่วมพัฒนาในส่วนของพื้นที่ค้าปลีกและโรงแรมในอนาคต

สิ่งที่น่าสนใจคือ รูปแบบการพัฒนาเช่นนี้ไม่ใช่เพียงการสร้างอาคารหลายประเภทบนที่ดินผืนเดียว แต่เป็นการสร้างระบบนิเวศทางธุรกิจที่เชื่อมโยงการอยู่อาศัย การทำงาน การจับจ่ายใช้สอย และการท่องเที่ยวเข้าไว้ด้วยกัน หากโครงการเกิดขึ้นจริง จะมีมูลค่าการลงทุนประมาณ 160,000 ล้านบาท บนที่ดินขนาดประมาณ 20-30 ไร่

ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นว่า นักลงทุนไม่ได้มองประเทศไทยเพียงตลาดสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ แต่กำลังมองโอกาสในการพัฒนาแลนด์มาร์กระดับนานาชาติ ซึ่งสามารถสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจต่อเนื่องในระยะยาว

ไฮไลต์ คือการประกาศสร้างตึกที่สูงที่สุดในโลก

แม้มูลค่าการลงทุน 160,000 ล้านบาทจะเป็นตัวเลขที่ใหญ่มาก แต่สิ่งที่ทำให้โครงการนี้ถูกจับตามองไปทั่ว คือแนวคิดการสร้างอาคารที่สูงที่สุดในโลก หากต้องการครองตำแหน่งอาคารที่สูงที่สุดในโลกจริง

อาคารแห่งนี้จะต้องมีความสูงแซงหน้า Jeddah Tower ในประเทศซาอุดีอาระเบีย ซึ่งกำลังก่อสร้างและมีเป้าหมายความสูงอยู่ที่ประมาณ 1,001 เมตร ปัจจุบัน Jeddah Tower เป็นโครงการอาคารระฟ้าที่มีเป้าหมายจะก้าวขึ้นเป็นอาคารที่สูงที่สุดในโลก โดยมีแผนก่อสร้างแล้วเสร็จประมาณปี 2571

นั่นหมายความว่า หากกรุงเทพฯ ต้องการสร้างอาคารที่สูงกว่า Jeddah Tower จริง ก็ต้องพัฒนาอาคารที่มีความสูงมากกว่า 1 กิโลเมตร ลองจินตนาการว่า หากอาคารระดับนี้เกิดขึ้นกลางกรุงเทพมหานคร ภาพจำของเส้นขอบฟ้าเมืองหลวงของไทยอาจเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง

อย่างไรก็ตาม การสร้างอาคารสูงระดับนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับเงินลงทุนเพียงอย่างเดียว แต่ยังต้องพิจารณาทั้งวิศวกรรม โครงสร้างพื้นฐาน ระบบขนส่ง ความปลอดภัย การบริหารจัดการอาคาร ตลอดจนข้อกำหนดด้านผังเมืองและกฎหมายควบคุมอาคารของประเทศไทย ดังนั้น การประกาศแนวคิดจึงยังแตกต่างจากการมีโครงการที่ได้รับอนุมัติและพร้อมก่อสร้างจริง

ที่ดินสร้างโครงการอยู่ตรงไหน?

ประเด็นที่หลายคนอยากรู้มากที่สุดในเวลานี้ คือทำเลที่ตั้งของโครงการ

สุรเชษฐ์ กองชีพ นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ มองว่า จากข้อมูลที่อัลลับบาร์เปิดเผย ขนาดที่ดินที่ต้องการอยู่ที่ประมาณ 20-30 ไร่ และไม่ได้จำกัดว่าจะต้องเป็นที่ดินกรรมสิทธิ์เท่านั้น เพราะสามารถใช้ที่ดินสิทธิการเช่าระยะยาวได้เช่นกัน นั่นทำให้ขอบเขตของทำเลที่มีโอกาสเป็นไปได้กว้างขึ้นมาก เพราะในกรุงเทพฯ ยังมีที่ดินหลายแปลงที่มีศักยภาพ ทั้งในแง่ขนาดพื้นที่ ทำเลที่ตั้ง การเข้าถึงระบบขนส่งมวลชน และความสามารถในการพัฒนาอาคารสูง

แม้ที่ดินบริเวณ BTS ชิดลมจะถูกพูดถึงอย่างมาก ด้วยจุดเด่นของทำเลติดถนนเพลินจิตและอยู่ใจกลางย่านธุรกิจ แต่ก็ยังไม่มีข้อมูลเพียงพอที่จะสรุปว่าเป็นที่ดินแปลงที่จะใช้พัฒนาโครงการนี้ อีกทั้งการที่นักลงทุนเปิดกว้างต่อการใช้สิทธิการเช่าระยะยาว ยังทำให้ที่ดินขนาดใหญ่ที่ไม่ได้มีการซื้อขายเปลี่ยนมือ สามารถกลายเป็นตัวเลือกในการพัฒนาโครงการได้เช่นกัน ดังนั้น สิ่งที่ต้องติดตามต่อจากนี้จึงไม่ใช่แค่ชื่อทำเล แต่เป็นความชัดเจนเรื่องการได้มาซึ่งสิทธิในที่ดิน และเงื่อนไขในการพัฒนาโครงการด้วย

ที่จริงแล้ว การเข้ามาลงทุนของโมฮัมเหม็ด อัลลับบาร์ในประเทศไทยไม่ใช่เรื่องที่เพิ่งเกิดขึ้นเป็นครั้งแรก ย้อนกลับไปในปี 2567 อัลลับบาร์เคยเดินทางมายังกรุงเทพฯ เพื่อหารือกับรัฐบาลในขณะนั้นเกี่ยวกับโอกาสในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในเวลานั้นมีการพูดถึงการลงทุนโครงการขนาดใหญ่เช่นกัน แต่หลังจากนั้นกระแสข่าวก็เงียบหายไป โดยยังไม่มีการพัฒนาโครงการที่เป็นรูปธรรมให้เห็น

การกลับมาพูดถึงการลงทุนครั้งนี้จึงเป็นเรื่องที่น่าจับตาเป็นพิเศษเพราะในโลกของเมกะโปรเจกต์ การประกาศความสนใจลงทุนเป็นเพียงจุดเริ่มต้นเท่านั้น สิ่งที่สำคัญกว่าคือการเปลี่ยนความสนใจให้กลายเป็นข้อตกลงทางธุรกิจ การจัดหาที่ดิน การอนุมัติโครงการ และการลงมือก่อสร้างจริง

คำถามจึงอยู่ที่ว่า ครั้งนี้จะเป็นการลงทุนที่เกิดขึ้นจริงและเดินหน้าอย่างต่อเนื่อง หรือจะเป็นอีกหนึ่งโครงการขนาดใหญ่ที่ถูกพูดถึงเพียงช่วงเวลาหนึ่ง ก่อนจะเงียบหายไปเหมือนที่ผ่านมา

เงินทุนพร้อม แต่กฎหมายไทยคืออีกหนึ่งโจทย์ใหญ่

อีกหนึ่งความท้าทายสำคัญของโครงการนี้ คือข้อจำกัดด้านกฎหมายและการถือครองที่ดินของประเทศไทย การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่โดยนักลงทุนต่างชาติ จำเป็นต้องพิจารณารูปแบบการลงทุนและโครงสร้างทางกฎหมายอย่างรอบคอบ

โดยเฉพาะเรื่องการถือครองที่ดิน การจัดตั้งนิติบุคคล และสัดส่วนผู้ถือหุ้น ซึ่งภายใต้โครงสร้างบริษัทไทยทั่วไปที่ประกอบธุรกิจตามปกติ จะมีประเด็นเรื่องสัดส่วนการถือหุ้นของคนไทยและต่างชาติที่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องดังนั้น โครงการนี้จึงต้องร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย เพื่อจัดโครงสร้างการลงทุนและการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกฎหมายเรื่องนี้ถือเป็นตัวแปรสำคัญ เพราะการมีเงินลงทุนจำนวนมหาศาลไม่ได้หมายความว่าจะสามารถเข้าซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการได้ทันทีและยังต้องมีการเจรจากับพันธมิตรในประเทศ วางโครงสร้างธุรกิจ และกำหนดรูปแบบการถือครองหรือใช้ประโยชน์จากที่ดินให้ชัดเจน

สิ่งที่ต้องติดตามต่อจากนี้มีหลายประเด็น ตั้งแต่การประกาศทำเลที่ตั้งอย่างเป็นทางการ รายชื่อผู้ร่วมทุนในประเทศไทย รูปแบบของโครงการ การออกแบบอาคาร ตลอดจนแผนการก่อสร้างและกำหนดแล้วเสร็จเพราะโครงการที่มีมูลค่าการลงทุนระดับ 160,000 ล้านบาท และมีแนวคิดสร้างอาคารสูงกว่า 1,000 เมตร ย่อมไม่ใช่โครงการที่สามารถพัฒนาให้เสร็จได้ภายในเวลาไม่กี่ปี

ยิ่งไปกว่านั้น ประสบการณ์จากโครงการอาคารสูงในหลายประเทศยังแสดงให้เห็นว่า แม้จะมีการประกาศลงทุนและเริ่มก่อสร้างแล้ว ก็ยังมีโอกาสเผชิญกับปัญหาทางการเงิน การเปลี่ยนแปลงแผนธุรกิจ หรือการหยุดก่อสร้างเป็นระยะเวลานานได้เพราะฉะนั้น สิ่งที่สำคัญที่สุดอาจไม่ใช่การได้เห็นภาพจำลองอาคารสูงที่สุดในโลก แต่คือการได้เห็นโครงการเดินหน้าอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การวางแผน การอนุมัติ การก่อสร้าง ไปจนถึงวันที่เปิดให้บริการจริง