คัด 6 กองรีทเด่นช่วงดอกเบี้ยลง ทางเลือกลงทุนรับปันผลสูง

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ กองรีท (Real Estate Investment Trust : REIT) เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกการลงทุนสำหรับคนที่ต้องการผลตอบแทนในรูปแบบของเงินปันผลในระดับสูงอย่างสม่ำเสมอ เพราะเป็นกองทุนที่มีนโยบายการจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของ “กำไรสุทธิ” หลังหักค่าใช้จ่ายต่างๆ แล้ว
ประกอบกับช่วงที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายปรับลดลง กองรีทจะได้รับความสนใจและมีแนวโน้มที่ราคาจะปรับขึ้น เนื่องจากส่วนต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนเงินปันผล และผลตอบแทนจากการลงทุนอื่นๆ จะสูงขึ้น ดังนั้น Wealthy Thai จึงมี 6 กองรีท ที่ให้ผลตอบแทนสูง รวมถึงมีสภพาคล่องในการซื้อขายมานำเสนอ
โดยช่วงที่ผ่านมาคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็น 2% โดยระบุว่า เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มขยายตัวต่ำกว่าที่ประเมินไว้ ซึ่งถูกกดดันจากปัญหาเชิงโครงสร้าง และการแข่งขันจากสินค้าต่างประเทศ ขณะที่บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี จำกัด (มหาชน) มองว่า การตัดสินใจดังกล่าวสอดคล้องกับมุมมองของฝ่ายวิจัยกรุงศรี แต่สร้างความประหลาดใจให้กับตลาด เนื่องจากหน่วยงานวิจัยส่วนใหญ่ (16 แห่งจาก 26 แห่ง) ในแบบสำรวจของ Reuters คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยจะไม่เปลี่ยนแปลง
แม้ว่าการปรับลดอัตราดอกเบียนโยบายครั้งนี้จะไม่ใช่สัญญาณของการผ่อนปรน แต่ราคาหุ้นรีทก็น่าจะปรับขึ้น เนื่องจากส่วนต่างจะสูงขึ้นระหว่างอัตราผลตอบแทนเงินปันผลของรีทและผลตอบแทนจากการลงทุนทางเลือกอื่น โดยข้อมูลในอดีตชี้ให้เห็นว่าราคาหุ้นรีท จะปรับตัวขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง (ความสัมพันธ์ -66% ระหว่างอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปี กับราคาหุ้นรีท) ผลประโยชน์ทันทีที่รีทจะได้รับคือค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่ลดลง โดยเฉพาะรีทที่มี LTV ที่สูงและมีเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในสัดส่วนที่มาก (เช่น WHAIR)
ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยเลือกกองรีทที่ให้ผลตอบแทนที่แท้จริงมากกว่า 5% (อัตราผลตอบแทนรวม (รวมถึงเงินปันผลและการคืนทุน) หักด้วยต้นทุนการลงทุนที่ตัดจำหน่ายสำหรับสินทรัพย์สิทธิการเช่า) อัตราผลตอบแทนรวมจะอิงจากการจ่ายเงินปันผลล่าสุด และมีสภาพคล่องในการซื้อขาย (มูลค่าตลาดสูงกว่า 5 พันล้านบาท) ได้แก่

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์ซิตี้ หรือ FUTURERT

ลงทุนในสิทธิการเช่าในพื้นที่บางส่วนของอาคารโครงการ ฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต และสิทธิการนำพื้นที่บางส่วนของพื้นที่ส่วนกลางของอาคารโครงการ ฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต ออกหาประโยชน์ โดยมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Market Cap) ที่ 5,269.18 ล้านบาท และมีผลตอบแทนแท้จริงอยู่ที่ 8.7%

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล หรือ WHAIR

ลงทุนในสิทธิการเช่าระยะเวลา 30 ปี และสิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่าทรัพย์สินอีก 30 ปี ใน Ready Built Factory (อาคารโรงงาน) และ Ready Built Warehouse (คลังสินค้า) ซึ่งตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมของกลุ่ม WHAID โดย Market Cap อยู่ที่ 5,717.55 ล้านบาท และมีผลตอบแทนแท้จริง 7.7%

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท หรือ AIMIRT

ลงทุนในกรรมสิทธิ์ สิทธิการเช่า และสิทธิการเช่าช่วงในที่ดิน อาคารคลังสินค้า อาคารคลังห้องเย็น และถังเก็บสารเคมีเหลว รวมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่นใดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์เข้าลงทุน โดย Market Cap อยู่ที่ 8,469.05 ล้านบาท และมีผลตอบแทนแท้จริง 6.8%

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท หรือ IMPACT

ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (freehold) ในที่ดิน และอาคารศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมของโครงการอิมแพ็คเมืองทองธานีจำนวน 4 อาคาร รวมถึงระบบสาธารณูปโภคและอุปกรณ์ต่างๆ ของอาคารดังกล่าว โดย Market Cap อยู่ที่ 14,973.25 ล้านบาท และมีผลตอบแทนแท้จริง 6.7%

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท หรือ WHART

กองทรัสต์ตามพระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 (พระราชบัญญัติฯ) ที่ก่อตั้งขึ้นตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ลงวันที่ 8 ธันวาคม พ.ศ. 2557 ระหว่างบริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ฯ และบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กสิกรไทย จำกัด ในฐานะทรัสตีของกองทรัสต์ฯ
โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อระดมเงินทุนและนำเงินทุนส่วนใหญ่ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ตลอดจนทำการปรับปรุงเปลี่ยนแปลง พัฒนาศักยภาพหรือจำหน่ายทรัพย์สินต่างๆ ที่กองทรัสต์ฯ ได้ลงทุนหรือมีไว้ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่า ให้เช่าช่วง ขายหรือดำเนินการอื่นใดเพื่อประโยชน์ของทรัพย์สินเพื่อมุ่งก่อให้เกิดรายได้และผลตอบแทนแก่กองทรัสต์ฯ และผู้ถือหน่วยลงทุน
รวมถึงการลงทุนในทรัพย์สินอื่นหรือหลักทรัพย์อื่น หรือการหาดอกผลอื่นโดยวิธีอื่นใด ตามที่กฎหมายหลักทรัพย์หรือกฎหมายอื่นใดที่เกี่ยวข้องกำหนด โดย Market Cap อยู่ที่ 35,035.16 ล้านบาท และมีผลตอบแทนแท้จริง 6.1%

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ หรือ FTREIT

ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) และสิทธิการเช่า (Leasehold) ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารคลังสินค้า และอาคารโรงงาน โดย Market Cap อยู่ที่ 33,162.21 ล้านบาท และมีผลตอบแทนแท้จริง 6%