ผ่อนคอนโดแบบปลอดภัย ทั้งผ่อนดาวน์ พร้อมอยู่มือหนึ่ง และคอนโดมือสอง
การผ่อนคอนโดในยุคปัจจุบันนี้ ดูเหมือนว่าจะเป็นหนึ่งในกิจวัตรประจำวันของผู้คนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะคนในสังคมเมือง ที่มีไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปจากสมัยก่อน ก็คือการหันมาใช้ชีวิตอยู่ในคอนโดกันมากขึ้นนั่นเอง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงเติบโตขึ้นสวนกระแสเศรษฐกิจที่ค่อนข้างซบเซา และก็เป็นที่น่าแปลกใจเพราะมันได้รับเสียงตอบรับจากผู้คนจำนวนมากมายด้วยดี คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้า BTS รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT และอื่น ๆ อีกมากมาย กลายเป็นแหล่งเหมืองทอง ให้นักลงทุนเข้ามาทำธุรกิจ และลงทุน ทำอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย คอนโดมากมายจึงผุดขึ้นเหมือนดอกเห็ด
โดยส่วนใหญ่แล้ว Target Group ก็คือคนที่อยู่ในช่วงวัยทำงาน อายุประมาณ 25 ปีขึ้นไป คนในวัยนี้พอทำงานมาได้สักพัก ก็เริ่มจะหาที่อยู่อาศัยเป็นหลักแหล่งและเป็นของตัวเอง แน่นอนว่าเมื่อเปรียบเทียบกับการเช่าอพาร์ทเม้นท์ ก็นับว่าคุ้มค่ามากกว่า หลายคนจึงเลือกที่จะเอาเงินค่าเช่ามาผ่อนคอนโดนั่นเอง และเราเชื่อเป็นอย่างยิ่งว่า คุณก็เป็นอีกคนที่กำลัง ทำหน้าที่ในการผ่อนคอนโดไม่โครงการใดก็โครงการหนึ่ง ในกรุงเทพฯอย่างแน่นอน
ดังนั้น สำหรับเนื้อหาในวันนี้ สิ่งที่เรากำลังจะพูดถึง ก็คงจะหนีไม่พ้นเรื่องของการผ่อนคอนโด แต่จะผ่อนในรูปแบบไหน เป็นสิ่งที่หลายคนอยากรู้แน่นอนโดยเฉพาะผู้ที่กำลังมองหาคอนโดทำเลดีที่จะจับจองเป็นเจ้าของ เราจะพาคุณไปดูว่า สำหรับมนุษย์เงินเดือนอย่างเราแล้ว จะเลือกผ่อนอะไรดี ระหว่างผ่อนดาวน์ ผ่อนคอนโดพร้อมอยู่มือหนึ่ง หรือผ่อนคอนโดมือสอง พร้อมด้วยเนื้อหาสาระอีกมากมาย ทั้งการ ผ่อนคอนโดกับธนาคาร ตารางผ่อนคอนโด รวมไปถึงผ่อนคอนโด คํานวณอย่างไร
รู้จักการคอนโดผ่อนดาวน์, คอนโดพร้อมอยู่มือหนึ่ง, คอนโดมือสอง ต่างกันอย่างไร
คอนโดผ่อนดาวน์
คอนโดผ่อนดาวน์ จำง่ายๆว่า เป็นคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ แต่เจ้าของโครงการ เปิดให้ผู้สนใจซื้อ สามารถจับจองเป็นเจ้าของ โดยการผ่อนชำระเงินดาวน์คอนโดเป็นงวดงวดก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ตามเงื่อนไขที่ตกลงกันระหว่างผู้ขายคอนโดและผู้ที่สนใจซื้อคอนโด ในระหว่างที่คอนโดกำลังสร้าง เราสามารถผ่อนจ่ายเป็นงวด
ซึ่งจะมีหลากหลายรูปแบบแล้วแต่ข้อกำหนดของเจ้าของโครงการนั้น ทั้งแบบที่เป็นการจ่ายเท่ากันทุกงวด หรือจะเป็นการผ่อนคอนโดที่เรียกว่าผ่อนดาวน์แบบจ่ายเงินก้อนในบางงวด จะเรียกรูปแบบนี้ว่า ผ่อนคอนโดแบบบอลลูน โดยจะต้องจ่ายเงินก้อนแรกเป็นก้อนใหญ่ หลังจากนั้นจะเป็นการผ่อนดาวน์เงินก้อนเล็กลงในแต่ละเดือน
- ข้อดีของการผ่อนดาวน์ ก็คือไม่ต้องใช้เงินก้อน เหมาะสำหรับผู้ที่ยังไม่มีความพร้อมเรื่องการเงิน หรือผู้ที่เพิ่งจบใหม่เป็นจูเนียร์ เงินเดือนประมาณ 15,000 บาทถึง 20,000 บาท และราคาช่วงพรีเซลล์จะถูกกว่าคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่มือหนึ่ง
- ข้อเสียของการผ่อนดาวน์ ก็คือเรื่องความเสี่ยง สำหรับการผ่อนคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ หรือช้า ความกังวลใจ ว่าเงินที่เราผ่อนดาวน์ไปในแต่ละเดือนอาจจะสูญสลายหายไปในพริบตาถ้าหากโครงการนั้นสร้างไม่เสร็จก็เป็นได้
คอนโดพร้อมอยู่มือหนึ่ง
การผ่อนคอนโดประเภทนี้คือผ่อนคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ เหมาะสำหรับผู้ที่ มีเงินก้อนอยู่แล้วประมาณนึง และเป็นผู้ที่มีศักยภาพมากพอที่จะสามารถทำเรื่องกู้กับธนาคาร และมีโอกาสกู้ผ่าน นั่นหมายความว่าจะต้องเป็นผู้ที่ ไม่มีประวัติติดแบล็คลิสทางด้านการเงิน เป็นผู้ที่มีฐานเงินเดือน ตรงตามที่ธนาคารกำหนด โดยส่วนใหญ่แล้วถ้าเงินเดือนประมาณ 15,000 บาท แต่ไม่มีประวัติเสื่อมเสียเรื่องการเงิน ไม่มีหนี้บัตรที่ต้องจ่าย ก็มีสิทธิ์กู้ผ่านได้เช่นกัน
- ข้อดีของการผ่อนคอนโดพร้อมอยู่มือหนึ่ง หรือไม่ต้องกังวลเรื่องความเสี่ยงว่าคอนโดนั้นจะสร้างเสร็จหรือไม่ แต่เราอาจจะต้องประคับประคองตัวเองให้สามารถมีเงินผ่อนชำระได้ตรงตามรอบการจ่ายครบทุกงวด และมีโอกาสได้เป็นเจ้าของห้องแน่นอนมากกว่าการผ่อนคอนโดแบบผ่อนดาวน์
- ข้อเสียของการผ่อนคอนโดพร้อมอยู่มือหนึ่ง คือสำหรับผู้ที่เพิ่งเริ่มทำงานแล้วอาจจะยังไม่มีเงินเก็บ อาจจะไม่ค่อยเหมาะกับการผ่อนในรูปแบบนี้
ผ่อนคอนโดมือสอง
สำหรับการผ่อนคอนโดมือสอง เรียกได้ว่าเป็นการซื้อต่อจากผู้อื่นที่ไม่ใช่เจ้าของโครงการ ซึ่งห้องนั้นอาจจะมีอายุการใช้งานตั้งแต่ 5 ปีถึง 10 ปี หรือเผลออาจจะมาถึง 20 ปีก็เป็นได้ แต่ก็มีมากมายที่คอนโดมือสองยังคงสภาพดี ทำเลดีและเป็นราคาที่เราพอสู้ได้ การผ่อนคอนโดมือสองจึงกลายเป็นอีกตัวเลือกสำหรับหลายๆคน เนื่องจากการผ่อนคอนโดมือสอง จะมีราคาถูกกว่าคอนโดมือหนึ่ง และคอนโดผ่อนดาวน์ ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วผู้ซื้อมักจะ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและซื้อทิ้งไว้เพื่อปล่อยให้เช่าต่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในรูปแบบหลังถือได้ว่าเป็นการสร้างรายได้แบบ Passive Income ที่หลายคนมองหานั่นเอง
- ข้อดีของการผ่อนคอนโดมือสอง คือ เราสามารถเลือกทำเลที่ตั้งได้ค่อนข้างชัดเจนและเห็นสภาพจริง ตั้งแต่สภาพห้อง สภาพแวดล้อม เพื่อนบ้าน รวมไปถึงสภาพส่วนกลางความใหม่ความเก่า และการเดินทาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาจะถูกกว่าคอนโดมือหนึ่งหรือคอนโดผ่อนดาวน์ประมาณ 10% ถึง 30% ทีเดียว
- ข้อเสียของการผ่อนคอนโดมือสอง ก็คงหนีไม่พ้นเรื่องของสภาพห้องเนื่องจากโดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นห้องที่มีอายุการใช้งานค่อนข้างนาน ความชำรุดทรุดโทรมจึงมีมากเป็นปกติ เราอาจจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการ Renovate ที่สำคัญยังค่อนข้างมีความเสี่ยงเนื่องจากเราไม่ได้ซื้อกับเจ้าของโครงการโดยตรง ดังนั้นจึงอาจจะมีโอกาสที่เราจะโดนหลอกจากผู้ถือกรรมสิทธิ์เก่า หรือเรียกราคาสูงเกินจริง สุดท้ายถ้าหากใครอยากจะขายต่อในอนาคตก็คงจะเป็นเรื่องยาก เพราะคอนโดที่ผ่านการซื้อขายมาแล้วหลาย ๆ รอบ ทางธนาคารมักปล่อยกู้ให้ไม่เต็มจำนวน โดยอย่างเต็มที่ก็ 90% ของมูลค่าที่ธนาคารประเมิน ทำให้ผู้ซื้อต่อส่วนใหญ่มองคอนโดที่ไม่เก่ามากหรือซื้อคอนโดมือหนึ่งแทนนั่นเอง
รู้จักรูปแบบของคอนโดทั้ง 3 ประเภทพร้อมข้อดีและข้อเสียกันไปแล้ว ก็คงพอจะประเมินและเปรียบเทียบได้แล้วว่า เราชื่นชอบการผ่อนคอนโดรูปแบบใดมากกว่ากัน และอะไรที่เหมาะกับเรา เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของเรา ดังนั้นเราไปดูกันต่อดีกว่าว่าเราจะต้องเตรียมตัวอะไรอย่างไรบ้างสำหรับการผ่อนคอนโดในรูปแบบที่เราต้องการ
การเตรียมตัวผ่อนคอนโด
การเตรียมตัวสำหรับผ่อนคอนโด มี 5 เรื่องที่สำคัญที่เราต้องรู้ ดังนี้
เลือกคอนโด ที่เข้ากับไลฟ์สไตล์ของตัวเอง
จากข้อมูลก่อนหน้านี้เราได้ทำการเปรียบเทียบรูปแบบของการผ่อนคอนโดไปทั้งหมด 3 รูปแบบด้วยกัน ได้แก่การผ่อนคอนโดผ่อนดาวน์, การผ่อนคอนโดพร้อมอยู่มือ 1, การผ่อนคอนโดมือสอง แน่นอนว่าทั้ง 3 รูปแบบนี้มีเงื่อนไขและข้อดีข้อเสียที่แตกต่างกันออกไป และทั้งสามรูปแบบก็เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของแต่ละคนที่แตกต่างกัน ดังนั้นเราจึงต้องเป็นผู้เลือกพินิจพิจารณาด้วยตัวเองว่าเราเหมาะกับรูปแบบใด ทางนี้จำเป็นที่จะต้องพิจารณาเงื่อนไขรวมไปถึงงบประมาณและเงินในกระเป๋าที่เรามี ถึงจะเรียกว่าเป็นการเลือกผ่อนคอนโดที่ดีที่สุดนั่นเอง
ศึกษาเงื่อนไขในการผ่อนดาวน์
การผ่อนดาวน์คอนโดมีหลากหลายรูปแบบ ทั้งแบบผ่อนดาวน์เท่ากันทุกงวด และแบบผ่อนบอลลูน รวมไปถึงบางโครงการอาจจะให้จ่ายดาวน์เงินอีกก้อนในงวดสุดท้าย ทั้งหมดนี้คือเงื่อนไขที่ทางโครงการเป็นผู้กำหนดซึ่งเราทำหน้าที่เป็นเพียงแค่ผู้ปฏิบัติตาม ดังนั้นจึงต้องเลือกเงื่อนไขที่ตอบโจทย์ความต้องการและเหมาะกับเรามากที่สุดอีกเช่นกัน
ประเมินความสามารถของตัวเอง
ในที่นี้ หมายถึงประเมินความสามารถในการผ่อนคอนโด ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเงินเดือนเท่านี้ ควรซื้อคอนโดเท่าไหร่ความมั่นคงทางการเงิน
เพราะถ้าหากเรายื่นกู้กับทางธนาคาร ซึ่งถ้าเจ้าหน้าที่ประเมินแล้วว่าเราไม่น่าจะผ่อนไหวก็คงเป็นเรื่องยากที่ธนาคารจะปล่อยกู้ สำหรับเพื่อน ๆ ที่สนใจหัวข้อนี้ ทาง CondoNewb ได้เคยทำคลิปเอาไว้แล้วที่นี่
เตรียมความพร้อมค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์
สำหรับการซื้อคอนโดแบบผ่อนดาวน์ เราต้องเตรียมความพร้อมเพิ่มเติมจากเงินที่จะผ่อนคอนโดในแต่ละงวด ก็คือเงินในการโอนกรรมสิทธิ์คอนโด
ซึ่งจะมีค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2 เปอร์เซ็นต์ของราคาคอนโดซึ่งโดยปกติแล้วก็จะเป็นการตกลงจ่ายกันฝ่ายละครึ่ง รวมไปถึงต้องเตรียมค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ที่ผู้ซื้อจะต้องจ่ายในกรณียื่นกู้คอนโด โดยผ่อนคอนโดกับธนาคาร
เตรียมความพร้อมก่อนขอกู้
สิ่งที่ต้องเตรียมความพร้อมก็คือเรื่องของสถานะทางการเงินของผู้กู้ ไม่ว่าจะเป็นรายได้ที่สม่ำเสมอในบัญชีธนาคาร เงินเก็บออมจำนวนหนึ่งซึ่งต้องมากพอสมควร ซึ่งการจะกู้ซื้อคอนโดมิเนียม อย่างน้อยจะต้องมีเงินเก็บ 6 เท่าของค่าผ่อนรายเดือน เพื่อป้องกันฉุกเฉินกรณีตกงาน หรือเกิดอุบัติเหตุทางการเงิน ให้ยังสามารถผ่อนชำระคอนโดกับธนาคารได้ และการจัดการตัวเองให้ปลอดหนี้ รวมถึงการยุติการใช้จ่ายสินค้าฟุ่มเฟือยรวมไปถึงบัตรเครดิต ซึ่งมันจะส่งผลต่อศักยภาพในการกู้และผ่อนชำระ ซึ่ง CondoNewb เองกเคยได้เขียนบทความการเตรียมตัวกู้ซื้อคอนโดอย่างไรให้ผ่าน แน่นอน เพื่อน ๆ สามารถติดตามอ่านกันได้
อัพเดทอัตราดอกเบี้ย เงินให้สินเชื่อบ้าน/คอนโด ในการผ่อนคอนโดกับธนาคาร
สำหรับการผ่อนคอนโดแบบปลอดภัย นอกจากการที่เราจะต้องเลือกระหว่าง 3 ตัวเลือกนั้นแล้วเรื่องที่เราควรให้ความสนใจอีกเรื่อง ก็คือเรื่องของดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งจะมีอยู่ 2 รูปแบบ นั่นก็คือ
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate)
โดยที่อัตราดอกเบี้ยจะถูกกำหนดไว้เป็นตัวเลขไม่มีการขยับขึ้นหรือลง และจะคงที่ตลอดอายุสัญญาเงินกู้
อัตราเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate)
โดยดอกเบี้ยจะมีการเปลี่ยนแปลงไปตามการลงทุนของสถาบันทางการเงินที่เรายื่นกู้ โดยจะมีอัตราดอกเบี้ยแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบได้แก่
- MLR (Minimum Loan Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี หมายถึงต้องเป็นลูกค้าที่มีประวัติทางการเงินดี มีหลักทรัพย์ค้ำประกันอย่างดีและเพียงพอ ส่วนใหญ่แล้วอัตราดอกเบี้ยประเภทนี้จะใช้กับเงินกู้ระยะยาวที่มีการกำหนดระยะเวลาการกู้ที่แน่นอน
- MRR (Minimum Retail Rate)
เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ทางธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี ได้แก่สินเชื่อส่วนบุคคลและสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งรูปแบบนี้จะเกี่ยวข้องกับเรามากกว่าแบบ MLR
โดยที่เราสามารถเช็ค อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารแต่ละแห่งที่เราต้องการยื่นกู้ได้ที่เว็บไซต์ของแบก์ชาติ และสิ่งที่สำคัญในการเลือกสถาบันทางการเงิน คือเราต้องใจเย็นในการเลือกค่อย ๆ พินิจพิจารณาและควรเลือกสถาบันการเงินที่มีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เหมาะกับการผ่อนของเราและเหมาะกับไลฟ์สไตล์ของเราได้มากที่สุด เพราะทันทีที่เราฟันธงเลือกลงไปนั่นหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยรูปแบบนั้น ๆ จะอยู่กับเราไปอีกนานหลายปีนั่นเอง ซึ่งอัตราดอกเบี้ยบ้านนั้น จะมีการปรับขึ้นปรับลงเป็นระยะ ซึ่งเพื่อน ๆ จะต้องคอยอัพเดทอยู่เสมอ ซึ่งวันนี้เราก็ได้ทำการรวบรวมสถาบันการเงินที่เพื่อน ๆ สามารถเข้าไปดูอัตราดอกเบี้ยบ้านได้ตามลิงก์ด้านล่างเลย
- ธนาคารกรุงเทพ
- ธนาคารกรุงไทย
- ธนาคารกสิกรไทย
- ธนาคารกรุงศรีอยุธยา
- ธนาคารทหารไทย
- ธนาคารยูโอบี
- ธนาคารซีไอเอ็มบีไทย
- ธนาคารธนชาต
- ธนาคารทิสโก้
- แลนด์แอนด์เฮ้าส์
- ธนาคารไอซีบีซี (ไทย)
- ธนาคารแห่งประเทศจีน (ไทย)
- ธนาคารอาคารสงเคราะห์
- ธนาคารออมสิน
การคำนวณอัตราดอกเบี้ย
การคำนวณอัตราดอกเบี้ยสำหรับการผ่อนคอนโด ธนาคารพาณิชย์จะเลือกเทียบไปที่การคำนวณอัตราดอกเบี้ยแบบ MRR ซึ่งทางแบงค์ชาติกำหนดไว้ที่ 7% รายละเอียดของสินเชื่อโดยทั่วไประบุไว้ว่าผู้กู้จะต้องชำระดอกเบี้ยในอัตรา ปีที่ 1 = 5% ปีที่ 2 MRR-0.25% ปีที่ 3 MRR-0.25%
และในปัจจุบันนี้เราไม่ต้องมานั่งคำนวณเองให้ปวดหัว เนื่องจากมีเครื่องมือออนไลน์ที่จะช่วยในการคำนวณโดยเข้าไปที่เว็บไซต์ thai interest ซึ่งเราเพียงแค่กรอกตัวเลขลงไปแล้วกดคำนวณเราก็จะได้ทราบอัตราดอกเบี้ยที่เราจะต้องจ่ายต่อปี
- การเลือกซื้อคอนโดแบบคอนโดผ่อนดาวน์ เหมาะกับผู้ที่ยังไม่มีความพร้อมเรื่องการเงินหรือผู้ที่เพิ่งจบมาใหม่และเพิ่งเริ่มทำงานเงินเดือนสตาร์ท 15,000 บาท และยังไม่มีเงินเก็บมากมายนัก
- การเลือกซื้อคอนโดพร้อมอยู่มือหนึ่ง เป็นการผ่อนที่เหมาะกับ ผู้ที่ต้องการตัดปัญหาความเสี่ยง และมีเงินก้อนในการชำระเงินผ่อนดาวน์คอนโดงวดแรก รวมถึงมีสภาพคล่องและความมั่นคงทางการเงินพอสมควรในการจ่ายเงินแต่ละงวด
- การเลือกผ่อนคอนโดมือสอง เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับผู้ที่จะทำอสังหาริมทรัพย์ ซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ รวมไปถึงผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง นอกจากที่จะได้คอนโดทำเลที่เราต้องการสภาพห้องที่เราต้องการแล้วยังได้คอนโดในราคาที่ถูกลง 10 ถึง 30 เปอร์เซ็นต์อีกด้วย
จากข้อมูลทั้งหมดนี้เราจะเห็นแล้วว่า ในการผ่อนคอนโดแบบปลอดภัย มีข้อมูลมากมายที่เราจะต้องพิจารณา เริ่มจากการเลือกคอนโดว่าเรา เลือกเป็นเจ้าของคอนโดในรูปแบบใด ซึ่งมันจะเป็นที่มาสำคัญให้เราผ่อนคอนโดได้ตลอดรอดฝั่ง ไม่ต้องมานั่งปวดหัวทีหลัง มาถึงตรงนี้สรุปให้ได้เลยว่า ดังนั้นขึ้นอยู่กับเราเองว่าจะผ่อนคอนโดแบบปลอดภัยในรูปแบบที่ 1 หรือแบบที่ 2 หรือรูปแบบที่ 3 ซึ่งทั้งหมดขึ้นอยู่กับไลฟ์สไตล์ของแต่ละคน และการเลือกยื่นกู้กับธนาคารที่ถูกต้อง อัตราดอกเบี้ยเหมาะกับร่างกายของเรา ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่จะทำให้เราผ่อนคอนโดแบบปลอดภัยได้อีกเช่นกัน