ถ้า ‘ดิสนีย์แลนด์’ เกิดในประเทศไทย พัทยา เหมาะสุด แต่ต้องเปลี่ยนแปลง
The Bangkok Insight
อัพเดต 12 มี.ค. เวลา 01.03 น. • เผยแพร่ 12 มี.ค. เวลา 01.03 น. • The Bangkok Insight"ดิสนีย์แลนด์" กลายเป็นประเด็นข่าวที่มีการพูดถึงกันมากในช่วง 1-2 เดือนที่ผ่านมา ซึ่งจะเป็นเพียงข่าวลือเพราะต้องการสร้างแรงกระเพื่อมช่วงก่อนการเลือกตั้ง หรือเป็นข่าวลือที่มีความเป็นไปได้จริง ๆ นั้นคงไม่สามารถบอกได้ ณ ปัจจุบัน
ถ้าไม่ได้คิดอะไรมากเกินไป แต่มองที่ถ้าประเทศไทยจะมี ดิสนีย์แลนด์ จริง ๆ แล้วนั้นควรตั้งอยู่ที่ไหน และผลกระทบจากการเกิดขึ้นของโครงการนี้จะเป็นอย่างไร และมีความเป็นไปได้ที่จะสร้างแรงกระเพื่อมไปเป็นวงกว้างขนาดไหน เพราะสวนสนุกขนาดนี้คงไม่ได้สร้างขึ้นมาเพื่อคนไทยเท่านั้น
ทำเลที่ตั้งที่มีความเป้นไปได้มากที่สุด เพราะมีความพร้อมมากที่สุด ณ ปัจจุบัน หรือไม่ต้องพัฒนาหรือลงทุนโครงการระบบขนส่งมวลชน รวมไปถึงระบบสาธารณูปโภคมากนัก คงเป็นพื้นที่ในโซนเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) เพราะโครงการในด้านระบบขนส่งมวลชนก็กำลังพัฒนา และมีอยู่ในแผนการพัฒนาระยะยาวอยู่แล้ว ทั้งเส้นทางรถไฟความเร็วสูงเชื่อมต่อกับกรุงเทพมหานคร โครงการรถไฟฟ้าภายในพัทยาที่แม้ว่าอาจจะไม่ได้อยู่ใกล้กับโครงการ แต่ก็เป็นแหล่งที่พักและท่องเที่ยวที่เป็นที่รู้จักไปทั่วโลกอยู่แล้ว สนามบินในพื้นที่ก็สามารถรองรับเที่ยวบินต่างประเทศได้ รวมไปถึงมีแผนขยายและเพิ่มศักยภาพอยู่แล้ว การเชื่อมต่อกับกรุงเทพมหานครหรือภูมิภาคอื่น ๆ ของประเทศไทยก้สะดวกไม่มีปัญหาใดๆ
ดังนั้น พื้นที่ในอีอีซีมีความเป็นไปได้สูงที่สุด อาจจะมีพื้นที่อื่น ๆ ที่ไม่ไกลจากกรุงเทพมหานคร เช่น เขาใหญ่ หรืออาจจะไปถึงภูเก็ต เชียงใหม่ เลย แต่ดูแล้วเป็นไปได้ยาก เพราะต้องพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ เพิ่มเติม พื้นที่ในอีอีซีมีศักยภาพมากกว่าชัดเจนทั้งในปัจจุบันและในอนาคต จากแผนการพัฒนาโครงการต่างๆ ที่มีอยู่แล้วในปัจจุบัน
ดิสนีย์แลนด์ ถ้าจะเกิดขึ้นในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ หรือจะเป็นการลงทุนในรูปแบบ Licensing Model (โมเดลลิขสิทธิ์) โดยทางดิสนีย์ไม่ได้บริหารเอง แต่ให้สิทธิ์บริษัทที่ตั้งขึ้นมาใหม่เป็นผู้ลงทุนทั้งการก่อสร้างโครงการ และดำเนินการทั้งหมด 100% ส่วนทางดิสนีย์ได้รับเพียงค่าธรรมเนียมลิขสิทธิ์ (Royalty Fee) และค่าที่ปรึกษา จะเกิดผลกระทบทั้งทางบวกและทางลบมากมายต่อประเทศไทยไม่ใช่แค่ในพื้นที่ EEC เท่านั้น
การขยายตัวทางเศรษฐกิจในพื้นที่จะมากขึ้น ทั้งจากการมูลค่าการลงทุนที่เป็นไปได้ว่าจะมากกว่าแสนล้านบาท การเข้ามาของนักท่องเที่ยวที่จะมากขึ้นหลักล้านคน เพราะถ้าดูจากจำนวนคนที่เข้าดิสนีย์แลนด์ในฮ่องกงซึ่งใกล้กับประเทศไทยที่สุดยังมีผู้เข้าไปใช้บริการประมาณ 6-8 ล้านคนต่อปีตั้งแต่ช่วงหลังโควิด-19 เป็นต้นมา ทั้งที่ประชากรในฮ่องกงมีประมาณ 7.5 ล้านคน ซึงแน่นนอนว่า คนที่เข้าดิสนีย์แลนด์ ฮ่องกงนั้นคงไม่ใช่คนฮ่องกงทั้งหมด 100% แน่นอน และส่วนใหญ่คงเป็นชาวต่างชาติหรือจากประเทศจีน
การจ้างงานในพื้นที่คงเพิ่มมากขึ้น ทั้งจากตัวโครงการเองที่จำเป็นต้องใช้แรงงานจำนวนมาก ตั้งแต่ช่วงก่อสร้าง ไปจนถึงหลังจากที่เปิดบริการแล้ว รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่โดยรอบโครงการ ที่จำเป็นต้องมีโรงแรมที่พักรองรับนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติ รวมไปถึงบริการต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจการท่องเที่ยว เช่น ร้านอาหาร ร้านค้า ซูเปอร์มาร์เก็ต
สถานที่ท่องเที่ยวอื่น ๆ ทั้งในรูปแบบเชิงวัฒนธรรม ธรรมชาติ และสถานที่ท่องเที่ยวแบบสมัยใหม่ที่ต้องมีเพื่อขยายวันเวลาในการเข้าพักให้ยาวนานมากขึ้น โรงแรมที่พักในพื้นที่จะมากขึ้นการจ้างงานจะมากขึ้นด้วยแน่นอน รวมไปถึงธุรกิจอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องในพื้นที่โดยรอบด้วย แรงงานทักษะใหม่ๆ อาจจะมากขึ้นเพื่อรองรับการแสดงโชว์ การบริหารจัดการภายในโครงการ และพื้นที่โดยรอบ รวมไปถึงในเรื่องของงานบริการต่าง ๆ ที่จำเป็นต้องมีการพัฒนามากขึ้น
พัทยาหรือแหล่งท่องเที่ยวในพื้นที่ EEC อาจจะไม่ใช่แค่แหล่งท่องเที่ยวชายทะเล และแหล่งบันเทิงเท่านั้น เพราะกลุ่มนักท่องเที่ยวที่เข้ามาแบบครอบครัวจะมากขึ้น สถานที่ท่องเที่ยวจำเป็นต้องมีการแบ่งโซนหรือการจัดการที่ดีขึ้น เพื่อสร้างภาพลักษณ์และลบภาพจำแบบเดิม ๆ ให้ลดน้อยลงไป รวมไปถึงการขยายการท่องเที่ยวให้ครอบคลุมจังหวัดข้างเคียง หรือพื้นที่โดยรอบ ไม่ให้จำกัดแค่ในตัวโครงการกับพัทยาเท่านั้น กลุ่มของนักท่องเที่ยวที่เข้ามาจะมีรายได้มากขึ้นไม่ใช่ชาวต่างชาติที่หนีฤดูหนาวในประเทศตนเองมาพักผ่อนแบบประหยัดแบบที่ผ่านมา
การเชื่อมโยงโครงการเข้ากับศิลปวัฒนธรรมของประเทศไทย จะช่วยกระตุ้นความน่าสนใจ และภาพจำที่ดีให้กับประเทศไทย โดยเฉพาะถ้ามีการนำวรรณคดี นิทานพื้นบ้าน หรือศิลปวัฒนธรรมไทยเข้าไปในตัวโครงการ จะยิ่งช่วยยกระดับการรับรู้ของศิลปวัฒนธรรมไทยให้กว้างมากขึ้น รวมไปถึงถ้ามีโครงการอื่น ๆ ที่สนับสนุนหรือส่งเสริมการท่องเที่ยวพัฒนามาควบคู่กันไปด้วย เช่น คอนเสิร์ตฮอลล์ในร่มขนาดใหญ่ หรือศูนย์ประชุม ศูนย์แสดงสินค้าขนาดใหญ่ประเทศไทยจะกลายเป็นศูนย์กลางของธุรกิจบันเทิงอีกแห่งของเอเชีย
ถ้าโครงการมีความคืบหน้าเชิงรูปธรรม ตลาดอสังหาริมทรัพย์คงมีการขยายตัวหรือว่ามีการเปลี่ยนแปลงแบบก้าวกระโดด และคงไม่ได้เกิดขึ้นแค่ชั่วคราว เพราะคงเกิดขึ้นต่อเนื่องไปเรื่อย ๆ ยิ่งโครงการประสบความสำเร็จ ยิ่งเป็นผลดีกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ดินคงเห็นการเปลี่ยนแปลงก่อนเป็นลำดับแรก ส่วนจะปรับเพิ่มขึ้นไปเท่าไหร่นั้นคงตอบได้ยาก ณ ปัจจุบัน แต่โดยทั่วไปแล้วโครงการขนาดนี้คงสร้างผลกระทบต่อราคาที่ดินให้เพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว และอาจจะมากกว่า 2 เท่าจากปัจจุบัน โดยเฉพาะในพื้นที่โดยรอบโครงการ
อย่างไรก็ตาม คงต้องพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ประกอบด้วย เช่น ผังเมือง การคมนาคม หรือการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่โดยรอบ ธุรกิจโรงแรมที่พักคงมีการเปลี่ยนแปลงมีแบรนด์โรงแรมที่เป็นต่างชาติเปิดบริการมากกว่าในปัจจุบัน รวมไปถึงโรงแรมใหม่ที่จะเกิดขึ้นเพื่อรองรับจำนวนคนที่เข้ามาในพื้นที่ที่มากขึ้นหลักหลายล้านคนต่อปี
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งในรูปแบบของการขาย เช่น โครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียมต้องมีมากขึ้นเพื่อรองรับแรงงานที่เข้ามาทำงานรวมไปถึงคนที่เข้ามาทำธุรกิจ หรือว่าลงทุนในพื้นที่ที่จะมากขึ้น ที่พักอาศัยในรูปแบบของการเช่าระยะสั้น และแบบระยะยาวเพื่อรองรับคนที่ไม่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง รวมไปถึงชาวต่างชาติที่อาจจะไม่ได้มองหาที่พักอาศัยแบบถาวร เพราะพวกเขาอาจจะเข้ามาทำงานแบบชั่วคราวเท่านั้น โครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบต่าง ๆ หลายระดับราคาคงมากขึ้น เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มคนที่มีรายได้ต่าง ๆ ที่เข้ามาทำงานในพื้นที่
แต่อย่างไรก้ตาม ผลกระทบในเรื่องไม่ดีก็เป็นสิ่งที่ต้องระวัง และหาทางป้องกันไว้ก่อน โครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ ต้องเพียงพอโดยเฉพาะเรื่องของการเดินทางมายังโครงการไม่ว่าจะทางถนนด้วยรถยนต์ส่วนตัว รถโดยสารสาธารณะ หรือรถโดยสารขนาดใหญ่ การบริหารจัดการของเสียต่าง ๆ ต้องมีศักยภาพ เพราะคนจำนวนมากที่เข้ามาในพื้นที่จะสร้างขยะและของเสียปริมาณมหาศาลด้วยเช่นกัน
ประสิทธิภาพของระบบไฟฟ้า และน้ำประปาภายในพื้นที่โดยรอบ และจังหวัดชลบุรีจะเพียงพอต่อการใช้งานในระยะยาวหรือไม่ เพราะไม่เพียงแค่เพื่อรองรับโครงการนี้เท่านั้น แต่ยังต้องรวมไปถึงโครงการอื่นๆ ที่จะเกิดขึ้นาตามมาภายหลังด้วย ซึ่งมีผลต่อปริมาณการใช้ไฟฟ้า และน้ำประปาในระยะยาวภายหลัง
การเข้ามาของคนจำนวนมาก นอกจากจะสร้างปัญหาในเรื่องของการใช้ทรัพยากร และการสร้างขยะหรือของเสียจำนวนมากแล้ว ยังมีผลต่อค่าครองชีพในพื้นที่ที่อาจจะเพิ่มมากขึ้น จนส่งผลกระทบต่อคนที่อยู่ในพื้นที่มาก่อนหน้าโครงการนี้ รวมไปถึงปัญหาอื่น ๆ เช่น รถติด มลภาวะทางอากาศ และทางเสียง เป็นต้น แต่ถ้ามีการบริหารจัดการที่ดีก็สามารถบรรเทาปัญหาเหล่านี้ไปได้ แต่ต้องมีการเฝ้าสังเกตต่อเนื่อง
ปัญหาหรือผลกระทบทางลบของโครงการ ณ ปัจจุบันอาจจะยังไม่ชัดเจน แต่ก็พอมองเห็นได้ และสามารถเปรียบเทียบกับการเกิดขึ้นของนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่สร้างผลกระทบต่อชุมชนโดยรอบเช่นกัน โครงการนี้ต้องผ่านเกณฑ์ในเรื่องของสิ่งแวดล้อม และการรักษาสิ่งแวดล้อมอยู่แล้ว ทั้งด้วยมาตรฐานของพวกเขาเอง แฃะมาตรฐานของประเทศไทยที่ตั้งขึ้นมาเพื่อควบคุมโครงการขนาดใหญ่ต่าง ๆ
ดิสนีย์แลนด์ อาจจะไม่ได้เกิดขึ้นในเร็ววัน หรืออาจจะไม่เกิดขึ้นเลย แต่อย่างไรก็ตาม พื้นที่ใน EEC จำเป็นต้องมีการเปลี่ยนแปลงและพัฒนามากขึ้น และต่อเนื่องอยู่แล้ว ซึ่งดูแล้วในระยะยาวอาจจะมีความเป็นเมืองหลวงในเชิงของธุรกิจ หรืออุตสาหกรรมสมัยใหม่มากกว่ากรุงเทพมหานคร ถ้าโครงการต่างๆ ของรัฐบาลที่วางรากฐานไว้ใน EEC มีการพัฒนาแบบต่อเนื่องไม่เปลี่ยนแปลง ล่าช้า หรือเปลี่ยนรูปแบบโครงการไปจากเดิมมาก แม้ว่าจะเป็นโครงการระยะยาวก็ตาม
บทความโดย: สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ศึกอสังหาฯ ปี 68 เดือด จับตาปีนี้ 3 รายใหญ่ลุยโปรเจกต์ใหม่กว่าแสนล้าน
- ตลาดคอนโดมิเนียมปี 69 และจุดที่ต้องพิจารณา
- ที่อยู่อาศัยมือสอง คู่แข่งสำคัญของบ้านมือหนึ่ง
ติดตามเราได้ที่