3 กูรู มองอสังหาฯไทยปี 69 ฟันธง “คลังสินค้า-โรงแรม-ดาต้าเซ็นเตอร์” มาแรง รองรับ FDI - ท่องเที่ยวฟื้น

3กูรู มองอสังหาฯไทยปี 69ฟันธง คลังสินค้า-โรงแรม-ดาต้าเซ็นเตอร์ มาแรง รองรับ FDI - ท่องเที่ยวฟื้น

สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย- -3 ก.พ. 69 17:15 น.

3 ผู้เชี่ยวชาญ มองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 อาจไม่ใช่ ขาขึ้นทั้งกระดาน เกาะกลุ่มเชื่อมโยงกับภาคอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ ชี้โรงงาน-แวร์เฮาส์ คลังสินค้า สร้างตามออร์เดอร์ จับตา FDI จากจีน-ยุโปร แย่งกันซื้อที่ดินอุตสาหกรรมรองรับดีมานด์ "Data Center" เช่นเดียวกับดีลซื้อโรงแรมหรู รองรับตลาดท่องเที่ยว ส่วนตลาดบ้านหรู - คอนโด แนะแบ่งเฟสพัฒนาลดความเสี่ยง ออฟฟิศให้เช่ายังล้นตลาด

ในโอกาสครบรอบ10ปีหลักสูตร The NEXT Real ได้เปิดเวทีวิเคราะห์แนวโน้มและฉายภาพรวมตลาดในปี 2569ร่วมกับ3ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด,บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์6 sectorหลัก ได้แก่ที่อยู่อาศัย, อุตสาหกรรมและคลังสินค้า, อาคารสำนักงานและรีเทล, โรงแรม,Data Centerและที่ดิน

• โรงงาน-แวร์เฮาส์ สร้างตามออร์เดอร์ จุดนัดพบซัพพลาย-ดีมานด์
  

นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่าโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปีนี้มอง2เรื่องหลักคือ1.อสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรม ได้แก่ โรงงาน แวร์เฮาส์หรือโกดังสินค้า ที่ดินอุตสาหกรรม และ2.ตลาดสำนักงานให้เช่า

โดย ตลาดแวร์เฮาส์ของไทยในช่วง2ปีที่ผ่านมามีการเติบโตต่อเนื่อง พื้นที่รวมเพิ่มขึ้น1.2%อยู่ที่ราว6.5ล้าน ตร.ม.พื้นที่ใช้งาน (Occupied Space)เพิ่มขึ้น0.4%เป็น5.58ล้าน ตร.ม.ขณะที่อัตราการเช่าลดลงเล็กน้อย0.7%ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่161.5บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน และยังเติบโต0.9%สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของตลาดซึ่งการลงทุนแวร์เฮาส์กระจุกตัวในทำเลหลัก3อันดับได้แก่ถ.บางนา-ตราด, โซนไทรน้อย จ.นนทบุรี จ.พระนครศรีอยุธยา จ.ปทุมธานี และพื้นที่EEC(ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา)

แวร์เฮาส์ราคาตลาดไม่ค่อยมีการขยับมากเท่าไร ถือว่าค่อนข้างคงที่เนื่องจากรูปแบบการลงทุนต่างจากตลาดที่อยู่อาศัย โดยการพัฒนามักเกิดขึ้นเมื่อมีคำสั่งเช่าจากลูกค้าล่วงหน้า ทำให้ดีมานด์และซัพพลายค่อนข้างมีความสอดคล้องกัน นายณัฎฐา กล่าว

• เปิดขุมทรัพย์ผังเมืองสีม่วง ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม

ธุรกิจโรงงานอุตสาหกรรม(Ready-Built Factory) ในด้านทำเลล้อไปตามแวร์เฮาส์ในทำเลหลัก ได้แก่ รังสิตปทุมธานี,วังน้อยอยุธยา,ถ.บางนาตราด และEECมีซัพพลายรวม3.29ล้านตร.ม.เติบโตเล็กน้อย0.3%ขณะที่พื้นที่ใช้งานเติบโต2.7%ส่งผลให้อัตราการเช่าสูงถึง98.4%ค่าเช่าเฉลี่ย202.9บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนโดยพัฒนาอิงตามดีมานด์ลูกค้าทำให้ซัพพลายไม่ล้นและเป็นอสังหาฯที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income)ดึงดูดดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ให้ลงทุนต่อเนื่อง โดยซัพพลายกระจุกตัวในEECสูงสุด47.7%รองลงมาคือ ปทุมธานีอยุธยา26.3%และบางนาตราด26.1%โดยที่ดินผังเมืองสีม่วงเป็นโอกาสสำคัญด้านการลงทุน เนื่องจากสามารถพัฒนาอาคารได้มากกว่าที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ

• FDI ต่างชาติลงทุนตรงในไทย จีน-ยุโรป แย่งกันซื้อที่ดินอุตสาหกรรม

ขณะที่ที่ดินอุตสาหกรรม Knight Frankระบุว่าข้อมูล ณ ครึ่งปีแรก2568มีซัพพลาย186,098ไร่ อัตราใช้พื้นที่สูง93.5%ราคาเฉลี่ย6.65ล้านบาทต่อไร่ เติบโต5%ในรอบ5ปี(2563-2568)สะท้อนดีมานด์ที่แข็งแกร่งพื้นที่EECเป็นศูนย์กลางการลงทุนจากสิทธิประโยชน์และกฎหมายเฉพาะFDIไทยทำสถิติสูงสุดต่อเนื่อง2ปี มูลค่ารวมทะลุระดับล้านล้านบาท โดยกว่า80%เป็นโรงงานและแวร์เฮาส์ความเสี่ยงคือการแข่งขันจากเวียดนามและผลกระทบนโยบายภาษีสหรัฐฯ ซึ่งอาจทำให้การดูดซับที่ดินในEECชะลอลง และเป็นโจทย์ว่าภาคอุตสาหกรรมไทยจะยกระดับสู่สินค้ามูลค่าสูงได้เร็วแค่ไหน

• บ้านหรู-คอนโดแพงแนะแบ่งเฟสพัฒนาลดความเสี่ยง

ด้านนางสาวเพ็ญธิดา ศรีสว่าง ผู้อำนวยการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE)กล่าวว่าปี2569เป็นปีที่ผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนต้องบริหารสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทนโดยภาพรวมตลาดของคอนโดมิเนียม แม้ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่องยาวนาน แต่เซ็กเตอร์ลักซ์ชัวรี่จนถึงอัลตราลักซ์ชัวรี่ยังคงมีดีมานด์จากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงโดยคอนโดฯลักซ์ชัวรี่รีเซลราคาเฉลี่ย 310,131บาทต่อตร.ม.เติบโต 1.3% ส่วนคอนโดฯลักซ์ชัวรี่ใหม่ระหว่างพัฒนามีราคาสูงกว่า เฉลี่ยอยู่ที่ 349,125บาทต่อตร.ม.เติบโตสูงถึง 9%สะท้อนว่าแรงซื้อในตลาดรีเซลยังแข็งแรง เนื่องจากผู้บริโภคต้องการห้องขนาดใหญ่ในทำเลไพรม์ แต่ไม่สามารถรับราคาที่ขยับขึ้นอย่างรวดเร็วของโครงการใหม่ได้

ขณะที่ตลาดบ้านหรู หลังจากบูมหนักช่วงปี2566-2567จากพฤติกรรมWork from Homeและความต้องการพื้นที่ใช้สอย ตลาดเริ่มชะลอตัวในปี2568กลุ่มราคาหลักอยู่ที่ 30-70ล้านบาทและ 100ล้านบาทขึ้นไปผลกระทบด้านจิตวิทยาจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้ซัพพลายเปิดใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จนแทบไม่มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด

ข้อแนะนำในปีนี้คือต้องบริหารจัดการซัพพลายอย่างเข้มข้น แบ่งเฟสในการพัฒนา เพื่อให้ดีมานด์รองรับได้สอดคล้องกับซัพพลาย เป็นทางเลือกในการปรับโมเดลการลงทุนพัฒนาบ้านหรู โดยทำเลหลักยังคงเป็นโซนพระโขนง, บางนา-ตราด, ตลิ่งชัน, ศาลายา, เมืองสมุทรปราการ,แบริ่งและพุทธมณฑล นางสาวเพ็ญธิดา กล่าว

• ออฟฟิศ-รีเทล ซัพพลายยังแน่น

ตลาดสำนักงานให้เช่าCBREระบุว่าดีมานด์ยังมีเฉพาะออฟฟิศเกรดA+ขนาดเล็ก-กลางพื้นที่100-300ตร.ม.ขณะที่พื้นที่เช่าขนาดใหญ่กว่า 300ตร.ม.ส่วนใหญ่เป็นบริษัทรายใหญ่หรือข้ามชาติที่มีอำนาจต่อรองสูง ส่งผลให้เจ้าของอาคารต้องให้ส่วนลดค่าเช่า5-15%ภาพรวมตลาดยังถูกกดดันจากซัพพลายใหม่และผลพวงโควิด-19ทำให้อัตราการเช่าลดลงเหลือเพียง 59%จากช่วงก่อนโควิดที่เคยสูงถึง 90% แม้ออฟฟิศเกรดAในย่านCBDที่เคยมีอัตราเช่าสูงสุด 95% แต่เมื่อซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นจำนวนมาก ปัจจุบันอัตราการเช่าลดลงมาอยู่ที่ต่ำกว่า80%

พื้นที่รีเทลหรือค้าปลีกในกรุงเทพฯ มีซัพพลายรวมสูงถึง 8-9ล้านตร.ม.โดยเฉพาะ6โซนสำคัญ มีซัพพลายรวมมากกว่า1ล้าน ตร.ม. ได้แก่สยามดิสตริก337,000ตร.ม. (4ศูนย์การค้า), ราชประสงค์381,000ตร.ม. (4ศูนย์การค้า),เอ็มดิสตริก181,500ตร.ม. (3ศูนย์การค้า),เทอร์มินัล21อโศก40,000ตร.ม.,วัน แบงค็อก (เฟส1)123,000ตร.ม.และ ดุสิต เซ็นทรัลพาร์ก45,000ตร.ม.ซึ่งทั้งหมดสะท้อนว่าตลาดออฟฟิศและรีเทลกำลังเผชิญแรงกดดันจาก ซัพพลายล้นตลาด ทำให้การแข่งขันรุนแรง ผู้พัฒนาต้องเน้นคุณภาพ ทำเล และการบริหารต้นทุนมากกว่าการขยายพื้นที่

• ดาต้าเซ็นเตอร์ อนาคตไกล

ด้านตลาดดาต้าเซ็นเตอร์ถือเป็นSafe Havenของอสังหาฯในปี2568ที่กำลังมาแรงและเติบโตสูงเนื่องจากต้องใช้พื้นที่ต่อชั้นขนาดใหญ่ ระบบทำความเย็นและพลังงานสูงโดยดาต้าเซ็นเตอร์ใช้ไฟสูงกว่าถึง 20-40เมกะวัตต์ต่อโครงการสูงกว่าออฟฟิศเกรดAขนาด100,000ตร.ม.ที่ใช้ไฟราว 15เมกะวัตต์ ซึ่งปัจจุบันไทยยังขาดความเชี่ยวชาญด้านบริหารดาต้าเซ็นเตอร์ การลงทุนจึงมาจากโอเปอเรเตอร์ต่างชาติเป็นหลักโดยเน้นพัฒนาในนิคมอุตสาหกรรมเพราะซื้อที่ดินได้สะดวกตามกฎหมายโดยล่าสุดมีการประกาศลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ในไทยรวมแล้วกว่า4,470 MWทำให้ราคาที่ดินโซนEECปรับตัวสูงขึ้น

• โรงแรม ลักซ์ชัวรี่ จุดประกายไทย-ดีลซื้อขายยังพุ่งต่อเนื่อง

นายการัณย์ คานิเยาว รองประธานอาวุโส ฝ่ายบริการลงทุนซื้อขาย ภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก จากกลุ่มบริการการลงทุนด้านโรงแรม บริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด (JLL)กล่าวว่าภาพรวมตลาดโรงแรมของไทยมีการพลิกฟื้นเร็วตลอดเวลา ตั้งแต่ยุคโควิด-19จนถึงปี2568ตลาดพลิกฟื้นกลับมาแล้ว83%โดยคาดการณ์ว่าปี2569จะเป็นPeriod of Growthของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเยือนไทย และมีโอกาสฟื้นตัวเท่ากับปีที่ดีที่สุดในปี2567ด้วยเป้าหมายจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ35.5ล้านคน จาก รัสเซีย,อินเดีย,มาเลเซีย,จีน,เกาหลี

โรงแรมลักซ์ชัวรี่ในเมืองท่องเที่ยวอย่างกรุงเทพฯ ภูเก็ต และสมุย ฟื้นตัวเร็วหลังโควิด-19โดยค่าเฉลี่ยต่อห้องพักที่ขายได้ต่อคืน(Average Daily Rate)ปรับสูงขึ้นอย่างชัดเจน สะท้อนบทบาทของโรงแรมลักซัวรี่ในฐานะเทรนด์เซ็ตเตอร์ของตลาด ซึ่งช่วยดันโรงแรมระดับมิดสเกลและอัพสเกลให้ฟื้นตัวตาม ส่งผลบวกต่อภาพรวมอุตสาหกรรม

ทั้งนี้จากการสำรวจของJLLในปี2568กับเจ้าของและผู้บริหารโรงแรมกว่า800ราย คาดว่าในปี2569รายได้โรงแรมจะเติบโตประมาณ2-8%ขณะที่ตลาดลักซ์ชัวรี่ของไทยอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน มีแบรนด์โรงแรมระดับท็อปเทียร์ระดับโลกเข้ามาลงทุนอย่างต่อเนื่อง เช่นAndazและvoco

• ก้าวต่อไปของตลาดโรงแรมไทย

นอกจากนี้ ยังเห็นแนวโน้ม ตลาดรองเริ่มมา มีการลงทุนกระจายไปยังเมืองท่องเที่ยวอื่นมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่สร้างประสบการณ์การท่องเที่ยวหรือเน้นด้านWellnessมีความน่าสนใจสูงหากมีที่ดินในทำเลศักยภาพอยู่แล้ว ขณะที่การลงทุนแบบ Branded Residenceจะมีบทบาทมากขึ้น เช่น คอนโดมิเนียมหรูหรือพูลวิลล่าที่ผนวกบริการภายใต้แบรนด์โรงแรมที่แข็งแกร่ง เพื่อยกระดับคุณภาพบริการและสร้างความแตกต่าง

โดยดีเวลอปเปอร์ที่สามารถดึงแบรนด์โรงแรมมาซัพพอร์ตได้ จะสามารถตั้งราคาขายที่อยู่อาศัยได้สูงกว่าตลาดทั่วไปและอีกหนึ่งเทรนด์คือการนำโรงแรมในทำเลเก่า โดยเฉพาะโรงแรมที่เป็นแลนด์มาร์กหรืออาคารสำนักงานเดิม มาพัฒนาเป็นโรงแรมรูปแบบใหม่ที่ทันสมัยตอบโจทย์ตลาดมากขึ้น

แนวโน้มปี2569มี4เรื่องได้แก่1.ตลาดซื้อขายโรงแรมคาดว่าแรงดีไม่มีตก ประเมินมูลค่าซื้อขาย1.3หมื่นล้านบาท2.ค่าห้องพักยังมีช่องว่างของการส่งต่อราคาให้ขยับขึ้นมาได้อีก3.ลุ้นนักท่องเที่ยวต่างชาติขึ้นไปที่35.5ล้านคน และ4.ลักซ์ชัวรี่แลนด์สเคป เป็นจุดเปลี่ยนที่จุดประกายการพลิกฟื้นของตลาดทุกเซ็กเตอร์ในภาพรวม นายการัณย์ กล่าว

เรียบเรียง โดย จารุวรรณ เอี่ยมยิ่งพานิช
อีเมล์. charuwan@efinancethai.com
ดูข่าวต้นฉบับ