‘ดร.โสภณ’ AREA ถอดมูลค่าอาคาร ‘Skyy9 Centre’ ประกันสังคมซื้อ 7 พันล. เป็นราคาจริงหรือ?
ตามที่มีข้อถกเถียงกันในวงสังคมและวงการประเมินค่าทรัพย์สินว่ามูลค่าของอาคาร Skyy9 Centre ที่สำนักงานประกันสังคมได้ซื้อไว้ในราคา 7,000 ล้านบาทนั้น ราคาดังกล่าวเป็นราคาที่สมควรหรือไม่ ในที่นี้จึงเป็นกรณีศึกษาเพื่อการวิเคราะห์มูลค่าในเบื้องต้น
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) จำกัด ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน เผยแนวคิดการคำนวณมูลค่า โดยอาศัยข้อมูลจากที่ทราบโดยประมวลจากสื่อต่างๆ (ดูตารางประกอบ) สามารถคิดได้ 2 วิธี
วิธีแรก : วิธีการเปรียบเทียบตลาด
พื้นที่สำนักงาน (42,000 ตรม.) และพื้นที่พลาซ่า (5,880 ตรม.) ถูกนำมาคูณกับราคาขายตามตลาด :
- ราคาพื้นที่สำนักงาน: 90,000 บาท/ตรม.
- ราคาพื้นที่พลาซ่า: 120,000 บาท/ตรม.
- คำนวณมูลค่าโครงการเบื้องต้น : 4,485,600,000 บาท
- ลดราคาลง 20% เนื่องจากการขายรวม (สำหรับพื้นที่ขนาดใหญ่) มูลค่าเหลือ 3,588,480,000 บาท
- ราคาต่อตารางเมตร: 74,947 บาท
วิธีที่สอง : วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า
คำนวณจากค่าเช่าพื้นที่สำนักงานและพลาซ่า
- ค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน: 600 บาท/ตรม./เดือน
- ค่าเช่าพื้นที่พลาซ่า: 1,000 บาท/ตรม./เดือน
- อัตราการครอบครอง: 85%
คำนวณรายได้สุทธิ (NOI) จากทั้งสองพื้นที่
- รายได้จากสำนักงาน: 179,928,000 บาท
- รายได้จากพลาซ่า: 35,985,600 บาท
มูลค่าโครงการจากการแปลงรายได้
- มูลค่าสำนักงาน: 2,998,800,000 บาท
- มูลค่าพลาซ่า: 514,080,000 บาท
- มูลค่ารวม: 3,512,880,000 บาท
- ราคาต่อตารางเมตร: 73,368 บาท
ทั้งนี้ มูลค่าที่ประเมินประมาณ 3,500-3,600 ล้านบาทนี้ ไม่ได้ประเมินโดยวิธีคิดมูลค่าจากต้นทุน เนื่องจาก ดร.โสภณไม่มีข้อมูลของการปรับปรุงอาคาร เพียงแต่ตั้งสมมติฐานว่าอาคารได้รับการปรับปรุงให้มีมาตรฐานที่ดีเช่นเดียวกับอาคารสำนักงานชั้น 1 อื่นๆ ในบริเวณใกล้เคียง
และโดยที่อาคารนี้เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าเพื่อสร้างรายได้ การประเมินค่าทรัพย์สินจึงควรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดและวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าตามที่แสดงไว้ข้างต้น
โดยที่ราคาที่ประเมินนี้เป็นเพียงครึ่งเดียวของมูลค่าที่บริษัทประเมิน 2 แห่ง ประเมินไว้ที่ 7,000 ล้านบาทเศษ
หากต้องการทราบความจริงที่ชัดเจน ก็ควรให้มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยและสมาคมผู้ประเมิน 2 แห่ง ตั้งคณะทำงานนำผู้แทนของบริษัทประเมินทั้งสองแห่งไปหาข้อมูลภาคสนามพร้อมกัน จะได้มีฐานข้อมูลชุดเดียวกันในการวิเคราะห์ ซึ่งกรณีนั้นมูลค่าที่ประเมินได้ น่าจะสอดคล้องกับความเป็นจริงมากขึ้น