ที่ดินนิคมฯตึงตัว ดีมานด์เพิ่มดันราคา โรงงาน-คลังสินค้า ค่าเช่าพุ่ง

แม้เม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติผ่าน BOI ในไตรมาส 1/2569 จะ “ชะลอ” ลงตามแรงกดดันเศรษฐกิจโลกและความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ แต่ “ดีมานด์” ภาคอุตสาหกรรมไทยยังไม่หาย สะท้อนผ่านที่ดินนิคมอุตสาหกรรมที่เหลือขายจำกัด ค่าเช่าคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปทยอยปรับขึ้น ส่งผลให้อำนาจต่อรองกำลังเปลี่ยนจาก“ผู้เช่า” ไปสู่ “เจ้าของโครงการ” เปิดฉากวัฏจักรรอบใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไทย

FDI ชะลอพักฐานท่ามกลางโลกผันผวน

พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม บริษัท คุชแมน แอนด์ เวลคฟีลด์ (ประเทศไทย)จำกัด กล่าวว่า แม้ภาพรวมการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 จะลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่หากพิจารณาเชิงโครงสร้าง จะพบว่าการชะลอตัวครั้งนี้ไม่ได้สะท้อนการสูญเสียความน่าสนใจของประเทศไทย หากเป็นผลจากปัจจัยภายนอก ทั้งความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ราคาพลังงานจากสถานการณ์ตะวันออกกลาง และความไม่แน่นอนด้านการค้าโลกที่ยังคงส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุน

ขณะเดียวกัน ความตึงเครียดระหว่างจีนและสหรัฐเริ่มคลี่คลาย ส่งผลให้หลายบริษัทชะลอการตัดสินใจลงทุนระยะสั้น เพื่อประเมินทิศทางเศรษฐกิจโลกอีกครั้ง อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยยังคงเป็นฐานการผลิตสำคัญในภูมิภาค โดยเฉพาะอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง อิเล็กทรอนิกส์ และดาต้าเซนเตอร์ ซึ่งยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุนรายใหญ่ทั่วโลก

สิงคโปร์แชมป์ลงทุนดาต้าเซนเตอร์ ทะลุแสนล้าน

ข้อมูลการลงทุนที่ผ่านการอนุมัติจาก BOI ในไตรมาสแรกปีนี้ พบว่า “สิงคโปร์” กลายเป็นประเทศที่ลงทุนในไทยมากที่สุด ด้วยมูลค่า 118,868 ล้านบาท หรือคิดเป็น 57% ของเงินลงทุนจากต่างประเทศทั้งหมด เม็ดเงินส่วนใหญ่ไหลเข้าสู่โครงการขนาดใหญ่ โดยเฉพาะ Data Center 3 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 45,304 ล้านบาท และการผลิต Flexible Printed Circuit Board และ Multilayer Printed Circuit Board อีกกว่า 39,620 ล้านบาท

ตามมาด้วย จีน มูลค่าการลงทุน 24,422 ล้านบาท หรือ 12% ของ FDI ทั้งหมด โดยเน้นการผลิต Printed Circuit Board ชนิด High Density Interconnect และชิ้นส่วนเครื่องจักรความแม่นยำสูง ส่วนญี่ปุ่นยังรักษาฐานการลงทุนในไทยอย่างเหนียวแน่น ด้วยมูลค่า 20,554 ล้านบาท หรือคิดเป็น 10%

"3 ประเทศนี้ รวมกันคิดเป็นเกือบ 79% ของเม็ดเงินลงทุนต่างชาติทั้งหมด สะท้อนว่าฐานการผลิตในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะพื้นที่ภาคตะวันออก ยังคงเป็นหัวใจของการลงทุนระดับภูมิภาค"

ที่ดินนิคมเหลือน้อย ทุนต่างชาติแย่งกันซื้อ

แต่สิ่งที่น่าจับตามากกว่าตัวเลข FDI คือ “ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม” กำลังเข้าสู่ภาวะตึงตัวอย่างชัดเจนในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 8% ขณะที่ความต้องการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 18%

“ช่องว่าง” ระหว่างอุปสงค์และอุปทานขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้ที่ดินพร้อมขายเหลืออยู่ในตลาดไม่มากนัก แม้จะมีโครงการใหม่ทยอยเปิดตัวและจะแล้วเสร็จภายในปี 2569-2570 รวมประมาณ 20,290 ไร่ ก็ตาม แต่ตลาดยังเชื่อว่าปริมาณดังกล่าวอาจไม่เพียงพอต่อความต้องการในระยะกลาง

"ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นคือ ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเฉลี่ยทั่วประเทศขยับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 8.4 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้นราว 7% จากปีก่อน และยังมีแนวโน้มปรับขึ้นต่อเนื่อง"

การขยายตัวของราคาที่ดินไม่ได้เกิดจากความต้องการของโรงงานเพียงอย่างเดียว แต่ยังมาจากนักลงทุนที่ต้องการถือครองที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการรองรับผู้ประกอบการต่างชาติ โดยเฉพาะนักลงทุนจากประเทศเดียวกัน ซึ่งกลายเป็นอีกแรงผลักสำคัญให้ราคาที่ดิน

แม้บางโครงการจะยุติการดำเนินงานและคืนพื้นที่ แต่ยังมีอีกจำนวนไม่น้อยที่ยังดำเนินธุรกิจอยู่ ส่งผลให้เกิดข้อถกเถียงถึงประสิทธิภาพในการกำกับดูแล และความจำเป็นที่ภาครัฐต้องติดตามการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างใกล้ชิดมากขึ้น

โรงงาน-คลังสินค้าอัตราเช่าสูงสุดในรอบหลายปี

การขยายตัวของการลงทุนส่งผลโดยตรงต่อตลาดโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่าไตรมาส 2 ปี 2569 ไม่มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด ทำให้อุปทานยังทรงตัว ขณะที่ความต้องการยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง พื้นที่โรงงานสำเร็จรูป (Ready Built Factories: RBFs) ยังคงอยู่ที่ 3.42 ล้านตารางเมตร โดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ยเพิ่มเป็น 89.55% ด้านคลังสินค้าสำเร็จรูป (Ready Built Warehouses: RBWs) มีพื้นที่รวม 6.05 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่าเฉลี่ยขยับขึ้นเป็น 85.28%

"ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าพื้นที่ว่างในตลาดกำลังถูกดูดซับอย่างต่อเนื่อง แม้อุปสงค์จะไม่ได้เติบโตแบบก้าวกระโดด แต่ความสม่ำเสมอของความต้องการ ทำให้ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะสมดุลอีกครั้ง"

ค่าเช่าปรับขึ้น เจ้าของโครงการกลับมาถือไพ่เหนือกว่า

เมื่อพื้นที่ว่างลดลง ค่าเช่าจึงเริ่มปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง ค่าเช่าเฉลี่ยของโรงงานสำเร็จรูปเพิ่มจาก 194 บาท เป็น 196 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่ค่าเช่าคลังสินค้าปรับจาก 158 บาท เป็น 160 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แม้อัตราการเพิ่มขึ้นจะไม่สูง

สะท้อนการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของตลาดอย่างมีนัยสำคัญ หากย้อนกลับไปในช่วงหลังโควิด ตลาดอยู่ในภาวะที่ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองสูง เจ้าของโครงการต้องแข่งขันด้านราคาเพื่อรักษาอัตราการเช่า

แต่สถานการณ์ล่าสุดกำลังเปลี่ยนไป เมื่อโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดจำกัด ขณะที่พื้นที่คุณภาพสูงในทำเลยุทธศาสตร์เริ่มหายาก ส่งผลให้อำนาจการกำหนดราคาค่อย ๆ กลับมาอยู่ในมือของผู้พัฒนาโครงการ โดยเฉพาะโรงงานและคลังสินค้าสมัยใหม่ที่ตอบโจทย์อุตสาหกรรมเทคโนโลยี โลจิสติกส์ และอีคอมเมิร์ซ ซึ่งยังคงได้รับความต้องการสูงอย่างต่อเนื่อง

ครึ่งปีหลัง 2569 จับตา 3 ความเสี่ยง

สำหรับแนวโน้มตลอดช่วงครึ่งหลังปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังมีทิศทางเติบโต ทั้งอัตราการเช่าและค่าเช่าที่มีโอกาสปรับเพิ่มต่อเนื่องแรงหนุนสำคัญมาจากการก่อสร้างโครงการใหม่ที่ยังมีจำนวนจำกัด ส่งผลให้พื้นที่ว่างถูกดูดซับเร็ว ขณะที่การลงทุนในอุตสาหกรรมเทคโนโลยี ดิจิทัล และการผลิตมูลค่าสูง ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก

อย่างไรก็ตาม ยังมี 3 ปัจจัยที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ได้แก่

• ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก
  
• ความผันผวนทางภูมิรัฐศาสตร์
  
• การแข่งขันจากประเทศเพื่อนบ้านที่มีต้นทุนแรงงานต่ำกว่า รวมถึงมาตรการจูงใจด้านภาษีที่เข้มข้นขึ้น
  

อย่างไรก็ตาม แม้ความท้าทายยังมีอยู่ แต่ภาพใหญ่ของตลาดกำลังสะท้อนชัดว่า ประเทศไทยยังรักษาบทบาทฐานการผลิตสำคัญของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ไว้ได้

เมื่อ “ที่ดิน” กลายเป็นทรัพยากรที่หายาก ขณะที่ “อุปทานใหม่” เดินช้ากว่าความต้องการ วัฏจักรใหม่ของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมจึงไม่ได้วัดกันเพียงจำนวนโรงงานที่สร้างเพิ่ม แต่กำลังวัดกันที่“ใครถือสินทรัพย์คุณภาพไว้ในมือ”

นั่นคือเหตุผลที่ตลาดนิคมอุตสาหกรรม คลังสินค้า และโรงงานสำเร็จรูปในปี 2569 ไม่ได้อยู่ในช่วงของการฟื้นตัวเท่านั้น หากกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่ “ความขาดแคลน” กลายเป็นตัวกำหนดราคา และอำนาจต่อรองกำลังเคลื่อนจากผู้เช่าไปสู่เจ้าของโครงการอย่างชัดเจน