สี่พระยา-สามย่าน ทำเลร่วมสมัย ใช้ชีวิตติดเมือง

ใครๆ ต่างก็พากันกล่าวว่า กรุงเทพมหานครนั้นเป็นเมืองที่ไม่เคยมีเวลาหลับใหล ชาวกรุงเทพมหานครคุ้นชินกันดีกับการเคลื่อนไหวของผู้คน แสงสี และกิจกรรมของเมืองที่ดำเนินอยู่ตลอดเวลา จนทำให้ในทุกวันนี้ ไม่ว่าจะไปที่ทำเลไหนในกรุงเทพฯ ก็จะพบความคึกคักของความเป็นเมืองที่ฉายภาพอย่างชัดแจ้ง

                  แต่รู้หรือไม่ว่า ความศิวิไลซ์แห่งกิจกรรมในยามค่ำคืนของกรุงเทพมหานคร แท้จริงแล้วมีจุดเริ่มต้นมาจากย่านเจริญกรุง ย่านเก่าที่แม้ในวันนี้อาจไม่เหลือเค้าลางของความคึกคักยามค่ำคืนให้ได้เห็นกันมากนัก แต่ร่องรอยของความ ‘รุดหน้า’ ที่โดดเด่นกว่าย่านอื่นๆ ในอดีต เป็นรากฐานของความเจริญในย่านใกล้เคียงอย่าง สี่พระยา - สามย่าน ในเวลาต่อมา

‘สี่พระยา’ เส้นทางเชื่อมไลฟ์สไตล์แบบ Old Town, New Time จาก‘เจริญกรุง’ สู่ ‘สามย่าน’

                  ช่วงเวลาปัจจุบัน ‘เจริญกรุง’ ในสายตาของคนกรุงเทพฯ อาจเห็นเป็นเพียงย่านเก่าแก่หรือย่านสำหรับคนเฉพาะกลุ่มเท่านั้น โดยชื่อเรียกของย่าน มาจากชื่อ ‘ถนนเจริญกรุง’ ซึ่งมีความสำคัญในระดับการเป็นถนนที่รัชกาลที่ 4 โปรดเกล้าฯ ให้มีการตัดถนนแบบตะวันตกเป็นครั้งแรกในปี พ.ศ.2404 เพื่อรองรับการมาเยือนของชาวยุโรปที่นิยมชมชอบในการเดินเล่นและสัญจรดูความเป็นไปของเมือง โดยชาวตะวันตกได้เรียกถนนเจริญกรุงว่า ‘New Road’ ซึ่งเป็นถนนเส้นแรกที่เป็นการวางรากฐานความเจริญให้กับกรุง และต่อมาในปี พ.ศ. 2427 บริษัทไฟฟ้าสยามที่เพิ่งก่อตั้ง ได้จุดความสว่างไสวให้กับยามค่ำคืนของกรุงเทพฯ แสงสว่างจากไฟฟ้านี้ได้ปลุกความครึกครื้นของกิจกรรมในเมืองกรุงเทพให้ตื่นขึ้นมาอย่างสมบูรณ์

                  ร่องรอยที่แสดงให้เห็นว่าชาวบางกอกเองก็นิยมชมชอบการใช้เวลายามค่ำคืนภายในเมืองไม่ต่างกับชาวตะวันตก สะท้อนได้ชัดเจนจากสถานเริงรมย์ที่ยังพอมีให้เห็นอยู่บ้างในปัจจุบัน ที่บริเวณช่วงถนนสี่พระยาและถนนสุรวงศ์ เส้นทางเชื่อมต่อวิถีชีวิตจากย่านเจริญกรุง โดยในช่วงปี พ.ศ.2460 ย่านนี้นับเป็นย่านกลางคืนที่คราคร่ำไปด้วยความบันเทิงของพระนครอย่างแท้จริง เป็นที่ตั้งของโรงเต้นรำ เบียร์ฮอลล์ และสถานเริงรมย์หลายแห่ง เช่น โรสฮอลล์ เวมบลี้ มูแลงรูจ, ลูน่าฮอลล์ หรือโรงแรมนิวโทรคาโร ที่ปัจจุบันนี้เป็นร่องรอยที่ยังมีชีวิตเพียงอาคารเดียว ที่ยังปรากฏให้คนกรุงเทพฯ หวนย้อนรำลึกถึงยามค่ำคืนในพระนครสมัยก่อน

Credit Pic : flickr.com

                  ใช่ว่าย่านเหล่านี้จะมีเพียงแต่ความบันเทิงในยามค่ำคืนเท่านั้น แต่ในด้านของการเป็นสถานจับจ่ายกิจกรรมของเมืองในช่วงกลางวันของชาวพระนครในยุคแรก ๆ ก็ยังเกิดขึ้นที่ย่านแห่งนี้ อาทิ ตึกเก่าของโรงแรมแมนดาริน โอเรียลเต็ล โรงแรมแห่งแรกของเอเชียที่มีอายุกว่า 150 ปี หรือ ตึกโอ.พี.เพลส ซึ่งแต่เดิมเคยเห็นห้าง Flack & Beidek Store (ห้างสิงโต) ห้างสรรพสินค้าชั้นนำในสมัยรัชกาลที่ 5 ที่ยังคงมีอยู่ให้หวนรำลึกจนถึงปัจจุบัน รวมถึงการเป็นศูนย์ลางของคริตสจักรโรมันคาทอลิกในกรุงเทพฯ ที่ประกอบไปด้วย อาสนวิหารอัสสัมชัญ โรงพิมพ์อัสสัมชัญ โรงเรียนอัสสัมชัญ และสำนักมิสซังโรมันคาทอลิกกรุงเทพฯ

                  ด้วยกาลเวลาที่ผ่านมากว่า 100 ปี ทำให้ร่องรอยของกิจกรรมยามค่ำคืนในย่านเจริญกรุงนั้นเสื่อมคลายลงไปบ้าง แต่เจริญกรุงก็ได้เป็นเหมือนจุดเริ่มต้นของเส้นทางเชื่อมต่อไลฟ์สไตล์แบบ Old Town, New Time สู่สี่พระยา – สามย่าน ในปัจจุบัน

                  สำหรับ สี่พระยา- สามย่าน ในปัจจุบันที่ไม่เหลือเค้าเดิมของชีวิตยามค่ำคืนในแบบชาวพระนครอีกต่อไปแล้ว แต่ได้กลายเป็นทำเลที่เติบโตไปพร้อม ๆ กับสถาบันการศึกษา โดยมีจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเป็นศูนย์กลางหลัก ละแวกรอบข้ามได้เปลี่ยนภาพจากชุมชนการค้าดั้งเดิม สู่การค้าแบบร่วมสมัยที่เป็นร้านอาหาร โรงแรม และคาเฟ่มากมาย และเป็นย่านที่ยังคงความเป็นศูนย์กลางของเมืองเช่นในอดีตมาจนถึงปัจจุบัน

Credit Pic : entertainmentblogpictures.blogspot.com

สี่พระยา - สามย่าน ทำเลที่ Facilities ของเมืองครบครันไม่ต่างจาก CBD

                  ถนนสี่พระยา เป็นถนนที่คู่ขนานไปกับถนนสุรวงศ์และถนนสีลม และยังเข้าถึงด้วยถนนพระราม 4 เช่นเดียวกับ CBD อีกทั้งการเป็นย่านเศรษฐกิจและที่ตั้งกิจกรรมของเมืองนับตั้งแต่อดีต ดังนั้นจึงสามารถบอกได้ว่า สี่พระยา – สามย่าน เป็นย่านที่มีดีเอ็นเอของความเป็นศูนย์กลางเมืองอย่างแท้จริง แม้ภาพจำของคนเมืองจะมองว่า CBD ของกรุงเทพฯ จะเป็นย่านสีลม - สาทร เท่านั้นก็ตาม

                  ข้อเท็จจริงที่สามารถบอกได้ว่า สี่พระยา–สามย่าน นับเป็นย่านศูนย์กลางของกิจกรรมเมือง สามารถดูได้จาก Facilities ของทำเลที่มีความครบครัน อีกทั้งบางส่วนยังใช้ Facilities ร่วมกับทำเลสีลม – สาทรอีกด้วย โดยจากรัศมี 1 กม. จากบริเวณแยกนเรศ (ถนนสี่พระยา – ถนนนเรศ) ซึ่งเป็นจุดกึ่งกลางของถนนสี่พระยา ครอบคลุมตั้งแต่ช่วงตอนใต้ของถนนบรรทัดทอง, ถนนพระราม 4 (จนถึงบริเวณแยกถนนพระราม 4 - ถนนอังรีดูนังต์, ถนนสีลม (จนถึงแยกมเหสักข์) และ ถนนนราธิวาส (จนถึงช่วงสถานีบีทีเอสช่องนนทรี) โดยสามารถเข้าถึง Facilities ของเมืองดังนี้

• แหล่งงานและอาคารสำนักงาน – มนุษย์ทำงานคือผู้ที่สร้างความเคลื่อนไหวและกิจกรรมภายในย่านในช่วงเวลากลางวัน โดยบริเวณรัศมี 1 กม. จากแยกนเรศ มีอาคารสำนักงานหลายแห่ง อาทิ สามย่านมิตรทาวน์, จามจุฬีสแควร์, จิวเวอรี่เซ็นเตอร์, อาคารวาณิช, อาคารสกุลไทย, ปาโซ่ทาวเวอร์, ไอทีเอฟทาวเวอร์, อาคารวอลล์สตรีท และอีกหลายแห่ง คาดประมาณจำนวนประชากรที่ทำงานในสถานที่เหล่านี้ถึงประมาณ 46,000 คน
• สถาบันการศึกษา - แน่นอนว่าสามย่านเป็นทำเลเติบโตมาพร้อมๆ กับสถานศึกษาชั้นนำของประเทศ ทำให้ความโดดเด่นของสถาบันการศึกษาในทำเลนี้ฉายภาพชัดมากกว่าย่านอื่นๆ ได้แก่ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา, โรงเรียนสาธิตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, โรงเรียนมศว. ปทุมวัน และโรงเรียนอัสสัมชัญ เป็นต้น
• โรงแรมระดับ 4-5 ดาว – แม้เวลาผ่านไปแต่การความนิยมในการพักแรมในสายตาของชาวต่างชาติในย่านยังคงไม่เปลี่ยนแปลง โดยในย่าน มีโรงแรมระดับ 4-5 ดาวในรัศมี 1 กม. หลายแห่ง ได้แก่ โรงแรมแมนดาริน แมเนจ บาย เซ็นเตอร์ร์พ้อยท์, โรงแรมนารายณ์, โรงแรมอัมรา กรุงเทพ, โรงแรมเลอ เมอริเดียน กรุงเทพ และ โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน สะท้อนการเป็นย่านรับรองชาวต่างชาติที่ดำเนินมาตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน
• โรงพยาบาล – การเป็นย่านที่อยู่ในศูนย์กลางเมืองทำให้ จาก สี่พระยา–สามย่าน สามารถเข้าถึงสถานพยาบาลหลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็น โรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ สภกาชาดไทย, โรงพยาบาลกรุงเทพคริสเตียน, โรงพยาบาลมเหสักข์ และโรงพยาบาลเลิดสิน เป็นต้น คาดประมาณบุคลากรทางการแพทย์อย่างน้อย 600 คน

สี่พระยา - สามย่าน ทำเล Urban Living หลากไลฟ์สไตล์

                  แม้ไม่มีใครทราบแน่ชัดว่าภาพของการเป็นศูนย์​กลางกิจกรรมยามค่ำคืนของ สี่พระยา–สามย่าน นั้นหายไปตอนไหน แต่ในปัจจุบันนี้ภาพของ สี่พระยา–สามย่าน ได้กลายเป็นย่านแห่งร้านอาหารอร่อย เก่าแก่ และมีชื่อเสียง อีกทั้งยังมีความหลากหลายของกิจกรรมในเมือง เพราะเป็นย่านที่มีส่วนผสมของย่านเก่าแก่และการเกิดใหม่ ทำให้ สี่พระยา–สามย่าน เป็นย่านที่ให้กลิ่นอายความร่วมสมัยในแบบ Urban Living ได้อย่างลงตัว

• ความเก่าแก่ที่สะท้อนผ่านร้านอาหาร

สี่พระยา - สามย่าน เป็นแหล่งอาหารชื่อดังของชาวกรุงเทพมหานคร ด้วยความเป็นชุมชนเก่าแก่ที่ประกอบกิจการอาหารมาเป็นระยะเวลานาน และเติบโตไปพร้อมๆ กับการเป็น Campus District ทำให้ความเก่าแก่ได้สะท้อนมาจากร้านอาหารชื่อดังที่ยังคงได้รับความนิยมอยู่เสมอมา โดยส่วนใหญ่มักจะตั้งอยู่ในซอยจุฬา ได้แก่ ร้านเพลินชัย ขนมปังปิ้งโบราณ, บะหมี่เกี๊ยวกุ้งเฮียชัย, ร้านอาหารจีนนิวเฮงกี่, ร้านสว่างบะหมี่ปู, ราดหน้าหมูนุ่มสี่แยกสามย่าน, ผัดไทกุ้งวัดหัวลำโพง, ร้านอย่าลืมฉัน จุฬาฯ 50, โจ๊กสามย่าน, สเต็กสามย่าน, ฮกกี่โภชนา, หมูสะเต๊ะนายซ้ง, เจ๊โอวข้ามต้มเป็ด, ร้านขนมหวานเจ้วรรณ, ร้านรสดีเด็ด, ก๋วยเตี๋ยวเป็ดตั้งซุ่ยเฮงโภชนา และอีกมากมาย

• ความร่วมสมัยที่สะท้อนผ่านสถานที่ท่องเที่ยวของย่าน

จากย่านแสงสีแห่งพระนคร กลายมาเป็นย่านสุดฮิปร่วมสมัยที่เปิดให้คนทั่วไปได้เข้ามาเดินเล่นชมเสน่ห์ของเมืองกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็น Chula Art Town ศิลปะบนตึกและกำแพงในชุมชนรอบจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่ได้ศิลปินด้านสตรีทอาร์ตชื่อดังทั้งในและต่างประเทศกว่า 50 คนมาร่วมกันสร้างสรรค์ผลงาน , อาคารไปรษณีย์กลางบางรัก, บ้านเลขที่ 1 บ้านเก่าในสถาปัตยกรรมแบบนีโอคลาสสิคตั้งแต่สมัยรัชกาลที่ 5 เรื่อยไปจนถึง Warehouse 30 โกดังเก่าที่ถูกดัดแปลงออกมาเป็น Creative Community Complex

• ความนำสมัยและกิจกรรมของเมืองในแบบ Urban Living

จากอดีตจนปัจจุบัน สี่พระยา - สามย่าน ได้กลายเป็นส่วนผสมของความเก่าแก่ในการเป็นชุมชนดั้งเดิม ความร่วมสมัยของกิจกรรมที่ยังอนุรักษ์ไว้ และไลฟ์สไตล์คนเมืองแบบใหม่ ที่สามารถตอบสนองคนเมืองได้ตลอดทั้งวันและทั้งคืน ไม่ว่าจะเป็น สามย่านมิตรทาวน์ จามจุรีสแควร์ สยาม สยามพารากอน เซ็นทรัลเวิลด์ และโครงการมิกซ์ยูสระดับเมกะโปรเจ็กต์ที่กำลังจะเข้ามาอย่าง ดุสิต เซ็นทรัล ปาร์ค และ วัน แบงค็อก เป็นต้น

ทั้งหมดนี้คือเส้นทางที่เชื่อมต่อกันมาตั้งแต่อดีตจนมาถึงปัจจุบันของ เจริญกรุง - สี่พระยา - สามย่าน ที่ยังคงสะท้อนภาพชีวิตในแบบคนเมืองของกรุงเทพมหานครในทุกยุคทุกสมัยได้เป็นอย่างดี

ที่มา:

จด*หมายเหตุกรุงเทพฯ ราตรี จุดเริ่มต้นการท่องราตรีของชาวกรุงรุ่นปู่ย่าตาทวดที่มาพร้อมกับการตัดถนน รถราง ไฟฟ้า และรถยนต์ – The CLoud https://readthecloud.co/notenation-4/

เมื่อมาดูตลาดคอนโดมิเนียมในทำเล “สี่พระยา-สามย่าน” แล้วนั้น แม้จะเป็นทำเลติดเมืองแต่ปริมาณ Supply ก็ไม่ได้หนาแน่นมากนัก ในแต่ละปีก็จะมีโครงการเปิดตัวเพียง 1-2 โครงการเท่านั้น หรือบางปีก็แทบจะไม่มีเลย นั่นก็เป็นเพราะที่ดินเปล่าในย่านนี้ค่อนข้างหายาก บางส่วนเป็นที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินฯ นั่นก็ทำให้คอนโดฯในย่านนี้มีน้อยนั่นเอง ปัจจุบันคอนโดฯในสี่พระยา-สามย่านมีโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ไม่ถึง 10 โครงการ โดยกวาดยอดขายไปแล้วกว่า 80%  สำหรับอัตราการเติบโตของราคา (Capital Gain) ของคอนโดสี่พระยา-สามย่าน โครงการใหม่นั้นมีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณปีละ 7-15% ต่อปี โดยปี 2562 ที่ผ่านมาต้องบอกว่าทำเลสี่พระยา-สามย่านนี้ฮอทมากๆ มีคอนโดฯเปิดใหม่พร้อมกัน 5 โครงการเป็นจำนวนกว่า 2,300 ยูนิต ราคาดีดไปไกลถึงตารางเมตรละ 160,000 บาท เรียกได้ว่าหากจะหาโครงการที่ราคาต่ำกว่า 120,000-130,000 ในทำเลนี้คงไม่มีอีกแล้ว

“สี่พระยา-สามย่าน” ตลาดปล่อยเช่าคึกคักด้วยแหล่งศึกษาชั้นนำ

                  หากพูดถึงกลุ่มลูกค้าในทำเลสี่พระยา-สามย่าน จากการสำรวจของทีม Terra Research พบว่ากลุ่มคนที่มาซื้อจะมีทั้ง Real-Demand คือคนที่ซื้ออยู่จริงๆ ซึ่งจะเป็นคนทำงานในสามย่านและสีลมที่ต้องการคอนโดมิเนียมในราคาจับต้องได้ และกลุ่มนักลงทุนที่ต้องบอกก่อนว่าทำเลนี้ได้เปรียบตรงที่ใกล้สถานศึกษาชั้นนำอย่างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ทำให้ตลาดปล่อยเช่าในทำเลนี้คึกคักและเนื้อหอมเป็นพิเศษ

                  ตัวเลขที่น่าสนใจของนิสิตจุฬาฯ คือในปีหนึ่งๆมีนิสิตเข้าใหม่ปีละประมาณ 26,000 คน และหอพักนิสิตจุฬาฯสามารถรองรับได้เพียง 4,000 คนเท่านั้น (รวมนิสิตเก่าชั้นปีที่ 2-4) นอกจากประเด็นเรื่องหอพักที่ไม่เพียงพอแล้ว ผู้ปกครองบางส่วนที่มีกำลังจ่ายสูงก็อยากจะให้ลูกอยู่คอนโดมิเนียมที่มี Facilities ที่เพียบพร้อม มีความ Flexible มากกว่าการอยู่หอ ทำให้คอนโดมิเนียมในย่านนี้เกือบครึ่งถูกจับจองด้วยนิสิตจุฬาฯ

                  สำหรับตัวเลขค่าเช่าของโซนนี้จะอยู่ที่ประมาณ 500-650 บาท/ตร.ม. หากเป็นขนาดห้องที่นิยมปล่อยเช่าก็จะเป็นไซส์ประมาณ 30-35 ตร.ม. จะมีค่าเช่าประมาณ 15,000-25,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าประมาณ 5% ต่อปี

ทำไมต้องมาอยู่ที่สี่พระยา-สามย่าน?

• นิสิตชอบอยู่เพราะใกล้สถานศึกษา

                  จากการสำรวจของทีม Terra Research ที่พบว่าโซนนี้ส่วนใหญ่จะเป็นนิสิตอาศัยอยู่ค่อนข้างมาก ซึ่งข้อดีของการเป็น Community ของนิสิตนั้น ทำให้โซนสี่พระยา-สามย่านกลายเป็น Safety Zone มั่นใจได้ว่าเป็นโซนที่ปลอดภัยต่อการอยู่อาศัย

• สิ่งอำนวยความสะดวกครบครันแต่ไม่พลุกพล่าน

                  ต้องบอกว่าข้อดีอย่างหนึ่งของสี่พระยา-สามย่านคือ มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ “ครบทุกความต้องการ” ตามที่ได้เล่าไปข้างต้น ไม่ว่าจะเป็นโรงพยาบาล, สถานศึกษาชั้นนำ, แหล่งช้อปปิ้ง, ตลาด, อาคารสำนักงาน แต่ไม่พลุกพล่านเท่าฝั่งสีลมที่ดูจะวุ่นวายมากกว่า แออัดมากกว่า ซึ่งทั้ง 2 ทำเลที่แสนจะแตกต่างกลับอยู่ห่างกันเพียง 1 ช่วงถนนเท่านั้น

• ราคาจับต้องได้ มีหลาย Segment ให้เลือก

                  หากพูดถึงราคาของคอนโดมิเนียมในสี่พระยา-สามย่าน แต่ละจุดก็มีราคาที่ค่อนข้างแตกต่างกันพอสมควร หากเป็นโครงการที่อยู่บนเส้นพระราม 4 หรือแถวๆสามย่าน จะมีราคาสูงถึงตารางเมตรละ 200,000 บาท แต่หากเป็นโครงการที่อยู่ในเส้นสี่พระยา จะมีราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 140,000-170,000 บาท แต่จริงๆแล้วในเส้นสี่พระยาเองก็ถือว่าเพียงพอต่อการอยู่อาศัย เพราะโครงการส่วนใหญ่ก็จะอยู่แถวตอนต้นที่อยู่ในระยะเดินไป MRT ได้

ในตอนนี้หากจะหาโครงการที่ราคาต่ำกว่าตารางเมตรละ 120,000-130,000 บาท ในทำเลนี้แทบจะหาไม่ได้แล้วในโครงการใหม่ อาจจะมีบ้างในห้องมือสองที่เป็นโครงการเก่ามากกว่า 5 ปี แต่โครงการล่าสุดจากศุภาลัยที่เคยฝากผลงานไว้ตรงกับแปลงที่ดินบนถนนนเรศเมื่อ 5 ปีก่อน ครั้งนี้กลับมาในแบรนด์ “ศุภาลัย พรีเมียร์” บนแปลงที่ดินใกล้ๆกันตรงหัวมุมแยกนเรศ ซึ่ง TerraBKK ทราบมาว่าการกลับมาครั้งนี้ในราคาตารางเมตรละไม่ถึง 100,000 บาท

ด้วยความที่ใกล้เมือง เดินทางสะดวก และค่อนข้างเงียบสงบ โดยเฉพาะความเป็น Community ของนิสิต/นักศึกษาที่จะยิ่งทำให้ทำเลนี้เหมาะแก่การลงทุน เพราะแทบจะการันตีอัตราการเช่าตลอดการเปิดทอม**(ขึ้นอยู่กับที่ตั้งโครงการ ตำแหน่งห้องและขนาดห้อง) หากจะหาคอนโดฯซักห้องที่ติดเมือง “สี่พระยา-สามย่าน” ก็จัดว่าเป็นทำเลที่ควรค่าทั้งในแง่การอยู่อาศัยและการลงทุน