โรดแมป EEC "อีสเทอร์นสตาร์" ปั้นแลนด์แบงก์ 1,000 ไร่ สู่เป้า 1,000 ล้าน
“เราเป็นเซลส์แมน เราก็ต้องไปบอกว่าประเทศไทยเปิดแล้ว ไม่มีเวลาไหนที่จะดีเท่าเวลานี้ที่จะมาลงทุนที่ประเทศไทย” คำกล่าวในโอกาสแถลงผลงาน 2 เดือนของรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน เมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2566 ที่ผ่านมา
อาจกล่าวได้ว่าสร้างแรงกระเพื่อมระลอกใหญ่ เพื่อรองรับอนาคตคลื่นการลงทุนจากต่างประเทศที่คาดว่าจะไหลบ่าเข้าไทย โดยหนึ่งในจุดโฟกัสย่อมหนีไม่พ้นโซนระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือโซน EEC-Eastern Economic Corridor 3 จังหวัด (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา)
และเป็นโอกาสที่ค่ายอสังหาริมทรัพย์มหาชน “กลุ่มอีสเทอร์นสตาร์” ในฐานะแจ้งเกิดและเติบใหญ่ในภาคตะวันออกไม่ต่ำกว่า 30 ปี จะถือโอกาสลอนช์แผนธุรกิจเพื่อรองรับเส้นกราฟขาขึ้นของการลงทุนรอบใหม่ เจาะเซ็กเมนต์ 3-12 ล้านบาท
ปี 2566 จบยอดรายได้ 700 ล้าน
โดย “ไพโรจน์ วัฒนวโรดม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR เปิดเผยความสำเร็จ 5 โครงการบ้านแนวราบ โดยปี 2566 นี้ บริษัทประสบความสำเร็จในการปิดการขายโครงการพื้นที่ฝั่งระยอง-บ้านฉาง อาทิ โครงการบ้านสินทวี การ์เด้นท์ 2, แฮมเล็ต 3, เวลาน่า กอล์ฟ เฮาส์
ในขณะที่ 5 โครงการแบรนด์ดังในจังหวัดระยอง ประกอบด้วย 1.โครงการ “บรีซ แอท อีสเทอร์น สตาร์ ฟอเรสโต้” ปัจจุบันมียอดขาย 99% จึงคาดหมายได้ไม่ยากว่าจะปิดการขายทั้งโครงการได้ภายในปีนี้ 2.เวลาน่า อะโมด้า อู่ตะเภา-บ้านฉาง มียอดขาย 96%
3.แกรนด์ เวลาน่า มียอดขาย 80% 4.เธร่า พรีม่า บูรพาพัฒน์-สุขุมวิท มูลค่าโครงการ 600 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 75% และ 5.บรีซ ชาเล่ต์ บูรพาพัฒน์-สุขุมวิท มูลค่าโครงการ 600 ล้านบาท มียอดขาย 80% ของเฟสแรก
ไฮไลต์อยู่ที่ ESTAR เตรียมลอนช์บ้านนิวซีรีส์ รีโมเดลตั้งแต่ดีไซน์ การตกแต่ง กลิ่นอาย ภายใต้แบรนด์ “เวลาน่า ไฮด์ อู่ตะเภา-บ้านฉาง” ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง วางไทม์ไลน์เปิดให้เยี่ยมชมสัมผัสใกล้ชิดได้ภายในไตรมาส 1/67 นี้
“ปีนี้คาดว่าจบเป้ารายได้ 700 ล้านบาท เฉพาะโซนภาคตะวันออก ปี 2567 เป้าสร้างอัตราเติบโตขยับไปที่ 800 ล้านบาท แต่ประเมินจากเทรนด์ธุรกิจขาขึ้นของโซนอีอีซี ผมมั่นใจว่าจะผลักดันยอดรายได้ไปถึง 1,000 ล้านบาท”
อสังหาฯระยองโตดับเบิลรอบ 5 ปี
ทั้งนี้ ความมั่นอกมั่นใจของกรรมการผู้จัดการ ESTAR มาจากองค์ประกอบดังต่อไปนี้
เรื่องแรก “ขนาดตลาดใหญ่ขึ้น” โดยสถานการณ์ธุรกิจที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยองช่วง 10 ปีที่แล้ว (2557) มูลค่าตลาดรวมอยู่ที่ 10,000 ล้านบาท ชลบุรี ซึ่งมีขนาดใหญ่เป็นอันดับ 2 ของประเทศไทย (รองจากกรุงเทพฯ) มีขนาดตลาดอยู่ที่ 50,000 ล้านบาท
สิบปีต่อมาในยุคปัจจุบัน ขนาดตลาดที่อยู่อาศัยระยองปี 2565 เติบโตก้าวกระโดดไปอยู่ที่ 11,760 หน่วย มูลค่ารวม 25,717 ล้านบาท ถึงแม้ว่าปี 2566 คาดว่าเมื่อจบปียอดขายรวมในด้านจำนวนหน่วยอาจหดตัว -15% อยู่ที่ 10,240 หน่วย มูลค่าหดตัว -11% อยู่ที่ 23,178 ล้านบาท
ขณะที่เทรนด์ปี 2567 ขนาดตลาดคาดว่าเฉลี่ยอยู่ที่ 25,000 ล้านบาทบวกลบ นั่นหมายความว่าระยองมีการเติบโตดับเบิลดิจิตจาก 1.2 หมื่นล้าน เป็น 2.5 หมื่นล้านบาท
กรณีเทียบกับขนาดตลาดจังหวัดชลบุรี ในยุคที่ระยองมีไซซิ่ง 12,000 ล้านบาท ชลบุรีอยู่ที่ 50,000 ล้านบาท เท่ากับมีขนาด 1 ใน 5 ของชลบุรี แต่ปัจจุบัน ตลาดระยองโตขึ้นเป็น 25,000 ล้านบาท ดังกล่าว ทำให้มีขนาดเทียบเท่า 1 ต่อ 3.5 เท่าของชลบุรี แสดงว่าขนาดตลาดระยองเริ่มโตขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
มนุษย์เงินเดือน 6 หมื่น-3 แสน
เรื่องที่ 2 “กำลังซื้อมนุษย์เงินเดือน 60,000-300,000 บาท/เดือน” สะท้อนออกมาจากสินค้าบ้านเดี่ยวครองส่วนแบ่ง 60% และแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการซื้อในช่วง 3 ปี (2564-2565-2566) ไม่เหมือนคอนโดมิเนียมกับทาวน์เฮาส์ที่เป็นสินค้าทดแทนกัน มีการขยับตัวเลขขึ้น-ลงอยู่ตลอด
ซึ่งจะเห็นได้ว่า บ้านเดี่ยวบูมมาจากลูกค้ากลุ่มกำลังซื้อแข็งแรง โดยสัดส่วนบ้านเดี่ยวขายดีมากที่สุดในประเทศ กระจุกตัวอยู่ที่ 3 จังหวัด คือ กรุงเทพฯ ชลบุรี ระยอง
เมื่อใช้แว่นขยายส่องมาที่ระยองเพียงจังหวัดเดียว ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้บูมที่อำเภอเมืองแต่อย่างใด หากแต่มาบูมที่ “บ้านฉาง-มาบตาพุด” เพราะเป็นโซนแหล่งงานในนิคมอุตสาหกรรมปิโตรเคมี ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่มีรายได้เป็นกอบเป็นกำ ทั้งรายได้ขององค์กรและพนักงาน
โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายพนักงานจากธุรกิจปิโตรเลียม-ปิโตรเคมี อาทิ พนักงาน ปตท. พนักงานเครือเอสซีจี ฯลฯ เวลากรอกแบบสอบถามพบว่า มีฐานเงินเดือนเริ่มต้น 60,000 บาท ไปจนถึง 300,000 บาท จึงถือเป็นกำลังซื้อที่แข็งแกร่งและเป็นฐานลูกค้าหลักที่ช็อปซื้อสินค้าบ้านเดี่ยว มากกว่าสินค้าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ๆ
โฟกัสขนาดตลาดระยองทั้งจังหวัด 23,000 ล้านบาท สัดส่วนรายได้ ณ พฤศจิกายน อยู่ที่ 698 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนเพียง 3% ของตลาดระยองเท่านั้น หากโฟกัสเฉพาะตลาดโซนบ้านฉางที่ประเมินขนาดตลาด 2,752 ล้านบาท รายได้ 698 ล้านบาทของ ESTAR ก็เพิ่งจะมีสัดส่วน 25% ของตลาดอสังหาฯบ้านฉางเท่านั้น
ในขณะที่มีความพร้อมทุกด้านที่เป็นองค์ประกอบต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ดังนั้น เป้าหมายสร้างรายได้ 1,000 ล้านบาท ในปีหน้า จึงอยู่ใกล้เท่ามือเอื้อมถึง เพราะเป็นการขยับส่วนแบ่งตลาดจาก 3% ไปที่ 5% ซึ่งเป็นตัวเลขธุรกิจที่มีความเป็นไปได้สูง
ในเวลาเดียวกัน ทำเลเชี่ยวชาญในบ้านฉางก็มีส่วนแบ่งตลาดแล้ว 25% การขยับเป้ารายได้จาก 700 ล้าน ไปสู่เป้าหมาย 1,000 ล้านบาท มีเซฟตี้แฟ็กเตอร์ในการแตกทำเลไปสู่อำเภอข้างเคียง ไม่ว่าจะเป็น “อำเภอเมือง-ปลวกแดง-นิคมพัฒนา” ซึ่งไม่ใช่โจทย์ยากในการควบคุมต้นทุนพัฒนาโครงการ ดังนั้น เป้ารายได้ปีหน้าต้องบอกว่าเป็นการตั้งเป้าแบบเสริมใยเหล็กกันเลยทีเดียว
แลนด์แบงก์ไพรมแอเรีย 1,000 ไร่
เรื่องที่ 3 “แลนด์แบงก์ศักยภาพสูง 1,000 ไร่” เป็นการต่อจิ๊กซอว์จากเป้ารายได้ปี 2566 ที่ต้องการให้จบที่ 700 ล้านบาท ถึงแม้จะมาไกลมากจากรายได้ปี 2564 ที่มีรายได้ 345 ล้านบาท ปี 2565 จำนวน 428 ล้านบาท เหตุผลหนุนหลังมาจากมีโครงการอยู่ระหว่างขาย 4 โครงการ คลุมเซ็กเมนต์ 3-12 ล้านบาท ที่สามารถเก็บเกี่ยวยอดโอนหรือยอดรับรู้รายได้อย่างมั่นคงและต่อเนื่อง
ตามแผนเติบโตแบบสโลว์บัตชัวร์ หากคำนวณจากยอดรายได้ปีละ 300-400 ล้านบาท บริษัทน่าจะเดินทางไปถึงยอดรายได้ 1,000 ล้านบาทภายใน 5 ปี หรือภายในปี 2572 แต่สถานการณ์จริง ช่วง 5 ปีหน้าขนาดตลาดระยองอาจแตะ 30,000 ล้านบาท การเติบโตแบบประคองส่วนแบ่งตลาดก็น่าจะเติบโตเป็นเงาตามตัวด้วยเช่นกัน
นอกจากนี้ยังมีตัวช่วยจากการมีแลนด์แบงก์สะสมรวมกัน 1,000 ไร่ มูลค่าไม่ต่ำกว่า 3,000 ล้านบาท รองรับการพัฒนาโครงการไม่ต่ำกว่า 10 ปีหน้า
แบ่งเป็น 500 ไร่ อยู่ในบ้านฉางและถนนบูรพาพัฒน์ เฉพาะสนามกอล์ฟอีสเทอร์นสตาร์ แอนด์ รีสอร์ท มีขนาดที่ดิน 250 ไร่ ที่สามารถพัฒนาโครงการใหม่ได้อีก 5 หมู่บ้าน กับอีก 100 ไร่ กระจุกในโซนถนนบูรพาพัฒน์ อีก 500 ไร่อยู่ต่างอำเภอ อาทิ อำเภอมาบข่า หนองบอน ฯลฯ นอกจากนี้ยังมีที่ดิน 50 ไร่ ติดโรบินสัน บ้านฉาง เป็นต้น
ทั้งนี้ โมเดลทำอสังหาฯในต่างจังหวัดให้ประสบความสำเร็จ มี 3 แฟ็กเตอร์หลัก 1.มีนิคมอุตสาหกรรมตั้งอยู่ในพื้นที่ 2.ต้องเป็นจังหวัดท่องเที่ยว และ 3.มีสถาบันการศึกษา
ปรากฏว่าระยองมีครบถ้วนทั้ง 3 องค์ประกอบนี้ แถมเพิ่มเติมกำลังจะมีสนามบินนานาชาติอู่ตะเภา ขนาดเทียบเท่าสนามบินดอนเมือง อยู่ระหว่างการลงทุนของรัฐบาล กำหนดแล้วเสร็จใน 4 ปี หรือภายในปี 2570-2572
“โซนนี้มีนิคมอุตสาหกรรมรายรอบ กำลังจะมีรถไฟความเร็วสูง ไม่ว่ารัฐบาลประยุทธ์ จันทร์โอชา หรือรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน ทุกรัฐบาลพูดถึงการลงทุนเพื่อบูมโซน EEC ขณะที่ราคาที่ดินโซนพัทยา ชลบุรี แพงมาก เทียบกับโซนระยอง บ้านฉาง ยังพอรับได้ จึงเป็นทำเลอนาคตแท้จริง”
ดาต้าเบสยังรวมถึงสนามบินอู่ตะเภาในอนาคต ลงทุนคาพาซิตี้รองรับผู้โดยสาร 15.9 ล้านคน หากเต็มเมื่อไหร่ก็พร้อมจะลงทุนอาคารผู้โดยสารหลังที่ 2 เพิ่มทันที
ในขณะที่ ESTAR มีแลนด์แบงก์อยู่ติดสนามบินอู่ตะเภามากถึง 500 ไร่ ซึ่งนโยบายประกาศออกมาแล้ว “ไม่ขายให้ใครทั้งนั้น เพราะ…จะพัฒนาเอง”