ให้ต่างชาติซื้อคอนโดฯเสรีดีไหม ?

คอลัมน์ พินิจ พิเคราะห์

โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ www.facebook.com/VI.Kittichai

ปีนี้เราเห็นการส่งออกของประเทศไทยมีอัตราการเติบโตในตัวเลขที่สวยงามมาก โดยในเดือน ต.ค. 2560 ขยายตัวในระดับสูงอย่างต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 8 ที่ 13.1% หรือคิดเป็นมูลค่า 20,083 ล้านเหรียญสหรัฐ เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันปีก่อน รวม 10 เดือนแรกปี 2560 การส่งออกมีมูลค่า 195,518 ล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้น 9.7% สูงสุดรอบ 6 ปี เป็นผลจากการส่งออกสินค้าเกษตรและอุตสาหกรรมเกษตรขยายตัวต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 12 ที่ 9.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน ในขณะที่สินค้าอุตสาหกรรมขยายตัวต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 8 ที่ 13.8% เมื่อเทียบกับปีก่อน นอกจากนี้ ยังพบว่าตลาดส่งออกสำคัญขยายตัวในทุกตลาด

ทำไมเราคิดถึงเพียงแค่การส่งออกสินค้าเท่านั้น จริง ๆ แล้วเราสามารถสร้างยอดขายให้แก่ผู้ซื้อชาวต่างชาติ เพื่อดึงเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทย โดยที่สินค้านั้นมีการใช้ส่วนประกอบและวัสดุที่ผลิตในประเทศในสัดส่วนที่สูงมาก รวมทั้งยังต้องใช้แรงงานเป็นจำนวนมาก ทำให้มีการสร้างงานทั้งทางตรงและทางอ้อม ทั้งจากในการผลิตส่วนประกอบและวัสดุต่าง ๆ รวมทั้งแรงงานในการก่อสร้าง สิ่งที่ผมกำลังพูดถึงนั่นก็คือ อสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ปัจจุบันคนต่างชาติสามารถที่จะซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้ในอัตราที่ไม่เกิน 49% ของแต่ละโครงการ ทำไมเราต้องไปกำหนดหรือจำกัดความต้องการซื้อของชาวต่างชาติ ทั้งทั้งที่คอนโดมิเนียมเป็นสินค้าที่ชาวต่างชาติเมื่อซื้อแล้วไม่สามารถที่จะขนกลับประเทศเขาได้เลย ผมเข้าใจว่าการที่รัฐกำหนดเช่นนั้นเพราะเกรงว่า

1.ต่างชาติอาจจะมีสิทธิ์มีเสียงในคอนโดฯแต่ละอาคารมากเกินไป ในกรณีที่บางอาคารได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติเป็นจำนวนมาก และอาคารนั้นมีชาวต่างชาติอาศัยอยู่มากกว่า 70 ถึง 80 เปอร์เซ็นต์ขึ้นไป ก็จะทำให้คนไทยที่ซื้อโครงการนั้นกลายเป็นคนกลุ่มน้อย อาจจะไม่มีสิทธิ์มีเสียงในการบริหารจัดการอาคาร

2.ราคาคอนโดมิเนียมในประเทศจะสูงขึ้นจากการที่ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อเป็นจำนวนมาก มีการเก็งกำไรกันมากเกินไป อาจจะทำให้ชนชั้นกลางไม่สามารถที่จะสู้ราคากับราคาคอนโดมิเนียมที่พุ่งขึ้นได้ ยิ่งไม่ต้องพูดถึงชนชั้นรากหญ้าซึ่งปัจจุบันนี้ก็ไม่สามารถที่จะซื้อคอนโดมิเนียมกระทั่งชานเมืองได้ ทำให้รัฐอาจจะสูญเสียคะแนนเสียงจากประชาชนทั่วไปได้ที่นี้เรามาดูกันทีละข้อนะครับ

จากข้อที่ 1 รัฐอาจจะกำหนดไว้ว่า ชาวต่างชาติคนใดคนหนึ่งที่จะซื้อคอนโดฯนั้น ไม่สามารถที่จะซื้อเกิน 10% ของโครงการนั้น ๆ เป็นต้น เพื่อลดปัญหาการใช้สิทธิ์ออกเสียงในการบริหารจัดการคอนโดฯนั้น ๆ

ส่วนข้อที่ 2 เมื่อดูประเทศอื่น ๆ บนโลกใบนี้ มีหลายประเทศเป็นจำนวนมากอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมโดยไม่มีเพดานการซื้อเหมือนบ้านเราที่กำหนดไว้ที่ 49% ไม่ว่าจะเป็นฮ่องกง สิงคโปร์ อังกฤษ หรืออเมริกา เพียงแต่ว่าในแต่ละประเทศมีวิธีควบคุมการซื้อคอนโดฯด้วยวิธีอื่น อย่างเช่นที่ฮ่องกง สำหรับคนต่างชาติเมื่อซื้อคอนโดฯที่ฮ่องกงคุณต้องเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ซึ่งรวมทั้งภาษีอีกประมาณ 15% ของราคาคอนโดฯที่คุณจะซื้อ ที่สิงคโปร์ก็เช่นกัน เพียงแต่ว่าคุณต้องเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายดังกล่าวประมาณ 18% ของราคาคอนโดฯที่คุณจะซื้อ ในขณะที่อังกฤษมาแปลกกว่าชาวบ้านเขา คือว่า ถ้าคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 1 ยูนิตแล้ว ไม่ว่าจะเป็นอสังหาฯที่อยู่ภายในประเทศของคุณหรือประเทศอื่นก็ตาม เมื่อมาซื้อคอนโดฯที่อังกฤษจะต้องจ่ายภาษีมากกว่าคนที่ไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาฯใด ๆ มาก่อน จริง ๆ แล้วพวก white collar ที่มีอายุการทำงานน้อยกว่า 10 ปีในประเทศอังกฤษก็ไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะซื้อคอนโดฯแม้กระทั่งยูนิตเล็ก ๆ ในลอนดอนได้ เป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นมานานแล้วก็ไม่เห็นรัฐบาลอังกฤษจะเดือดร้อนอะไร เราจึงเห็นความต้องการของคนเหล่านี้ที่ต้องการเช่าอพาร์ตเมนต์ในลอนดอนสูงมากโดยมี vacancy rate ต่ำมาก

ส่วนที่มาเลเซียจะมีการห้ามชาวต่างชาติซื้อคอนโดฯที่มีราคาอยู่ในระดับล่างและระดับกลาง โดยกำหนดราคาขั้นต่ำของคอนโดฯไว้ว่า คอนโดฯที่ชาวต่างชาติจะซื้อจะต้องมีมูลค่ามากกว่า 300,000 ริงกิต (ประมาณ 2.40 ล้านบาท) ขึ้นไปในรัฐ Sarawak และ 650,000 ริงกิต (ประมาณ 5.20 ล้านบาท) ขึ้นไปสำหรับรัฐ Selangor เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในคอนโดฯระดับกลางและระดับล่าง ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อราคาคอนโดฯเหล่านั้นทำให้คนมาเลเซียเองไม่ว่าจะเป็นชนชั้นล่างหรือชนชั้นกลาง อาจจะไม่สามารถมีกำลังซื้อเพียงพอที่จะซื้อคอนโดฯเหล่านี้ได้

สำหรับในเมืองไทยผมขอเสนอว่า ควรจะปล่อยให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดฯได้เสรี เพียงแต่กำหนดว่าราคาขั้นต่ำของคอนโดฯเหล่านั้นจะต้องมีราคาไม่น้อยกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งคนไทยที่จะซื้อคอนโดฯระดับนี้ได้จะต้องมีรายได้ต่อปีไม่ต่ำกว่า 1.40 ล้านบาท ซึ่งรัฐก็คงไม่ต้องเป็นห่วงคนกลุ่มนี้มากเสียเท่าไร และกำหนด surcharge tax เวลาชาวต่างชาติจะขายคอนโดฯแถวนี้ไว้ที่ 15 เปอร์เซ็นต์ ก็จะเป็นการกำราบนักเก็งกําไรต่างชาติได้ในระดับหนึ่ง แถมยังได้เงินภาษีดังกล่าวเข้ารัฐด้วย โดยขอเสนอเพิ่มเติมว่าเงินดังกล่าวควรจะนำเข้ากองทุนที่ตั้งขึ้นใหม่เป็นกองทุนเพื่อสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับคนระดับรากหญ้า เป็นการยิงปืนนัดเดียวได้นกตั้งหลายตัว ได้ทั้งการสร้างงาน และสร้างรายได้ให้กับโรงงานต่าง ๆ ที่ผลิตวัสดุในการก่อสร้างคอนโดฯเหล่านั้น ทำให้มีเงินหมุนเวียนในประเทศมากขึ้น ย่อมส่งผลต่อ GDP ของประเทศไปด้วย ชนชั้นรากหญ้าก็จะได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น