การครอบครองปรปักษ์ คืออะไร 6 ข้อควรรู้ก่อนเสียบ้าน-ที่ดิน

การครอบครองปรปักษ์ ถือเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ ที่มักก่อให้เกิดข้อพิพาทอยู่เสมอ จริง ๆ แล้วการครอบครองปกปักษ์คืออะไร มีหลักเกณฑ์อย่างไร บทความฉบับนี้ ขออนุญาตพาท่านผู้อ่านไปศึกษาความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์กัน

การครอบครองปรปักษ์คืออะไร มีหลักเกณฑ์อย่างไร

การครอบครองปรปักษ์เป็นหลักกฎหมายที่มีมาตั้งแต่สมัยโรมัน แต่เดิมก็ด้วยเจตนาที่จะทำให้การซื้อขายที่ไม่ถูกต้องตามแบบ แต่เมื่อผู้ซื้อมีการครอบครองทรัพย์นั้น และปฏิบัติครบหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดแล้ว ก็จะได้กรรมสิทธิ์ไปโดยการครอบครองปรปักษ์ แม้จะมีความบกพร่องเรื่องแบบพิธีในการซื้อขายก็ตาม

ในยุคต่อ ๆ มา การครอบครองปรปักษ์กลายเป็นกฎหมายที่ส่งเสริมให้คนใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ปล่อยให้รกร้างไม่ดูแล มิเช่นนั้นผู้ที่เข้าใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ก็จะได้กรรมสิทธิ์ไป

สรุปโดยย่อ

การครอบครองปรปักษ์ คือ การแย่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง มีได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ สำหรับการครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์มีหลักเกณฑ์ตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 ดังนี้

1. ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของผู้อื่น

2. โดยสงบและเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ

3. ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี (5 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์)

เกร็ดน่ารู้เกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์

1. การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนด โฉนดตราจอง หรือเอกสารกรรมสิทธิ์ประเภทอื่น ๆ ส่วนทรัพย์ประเภทที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้

แต่อาจแย่งการครอบครองกันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1375 แต่ไม่มีกฎหมายรับรองให้สามารถยื่นคำร้องหรือคำฟ้องขอให้ศาลสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์ได้แบบครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5389/2549)

2. การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ทรัพย์ของตนเองไม่สามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ เช่น อ้างว่าเป็นที่ดินของตนเองแต่ใส่ชื่อของคนอื่นแทน (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 538/2536) หรืออ้างว่าครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ได้รับมรดกมา (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4843/2545)

3. การครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น ผู้ครอบครองไม่จำเป็นต้องทราบว่าทรัพย์นั้นเป็นของผู้อื่น อาจเข้าใจว่าเป็นของตนเองก็ได้ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5794/2551, 5596/2552)

4. การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ ต้องใช้สอยทรัพย์นั้นอย่างเดียวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ ขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นเข้ายุ่งเกี่ยวกับทรัพย์นั้น และต้องไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิหรือยอมรับสิทธิของบุคคลอื่น เช่น

– การที่ผู้ซื้อครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขายถือว่าเป็นการครอบครองแทนผู้ขายจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7490/2551)

– การที่ทายาทคนหนึ่งครอบครองที่ดินมรดกทั้งหมด ถือว่าเป็นการครอบครองแทนทายาททุกคน ต้องมีการบอกกล่าวต่อทายาทอื่น ๆ ก่อนว่าเจตนายึดถือเพื่อตนจึงจะเริ่มนับว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ได้ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2760/2548)

– การครอบครองที่ดินโดยเจ้าของที่ดินอนุญาตให้อยู่อาศัยไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5352/2539)

– เจ้าของรวมคนหนึ่งครอบครองที่ดินถือว่าครอบครองแทนเจ้าของรวมคนอื่น ๆ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 945/2537)

5. ถ้ามีการโอนกรรมสิทธิ์ในระหว่างที่ครอบครองปรปักษ์ยังไม่ครบ 10 ปี และผู้รับโอนได้กรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านี้สิ้นผลไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่ (ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5801/2544, 8700/2550)

6. ต้องเป็นการครอบครองโดยสงบ เช่น ไม่ได้ถูกฟ้องคดี และต้องเปิดเผย คือ ไม่ได้หลบ ๆ ซ่อน ๆ แต่แสดงออกต่อบุคคลทั่วไปโดยเปิดเผย

ทั้งหมดนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของเรื่องการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น หากจะว่ากันถึงรายละเอียดจริง ๆ แล้ว อาจจะถึงกับต้องเขียนเป็นหนังสือขึ้นมาเล่มหนึ่งเลยทีเดียว เพราะการครอบครองปรปักษ์เป็นกฎหมายที่มีมานาน และมีข้อพิพาทเรื่องนี้มาก คำพิพากษาศาลฎีกาก็มีอยู่มากมาย มีแง่มุมให้ศึกษาอย่างหลากหลาย

ทำไมกฎหมายการครอบครองปรปักษ์จึงควรปรับปรุง

ในความเห็นส่วนตัวของผู้เขียน กฎหมายเรื่องการครอบครองปรปักษ์นั้นควรได้รับการปรับปรุง เพราะไม่ตอบวัตถุประสงค์แต่ดั้งเดิมอีกต่อไปแล้ว จากเดิมที่กฎหมายนี้ต้องการส่งเสริมให้ประชาชนใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ไม่ปล่อยให้รกร้างว่างเปล่า และให้รางวัลกับผู้ที่เข้าหักร้างถางพง

แต่ปัจจุบัน ด้วยสภาพเศรษฐกิจสังคมที่พัฒนาไปมาก ที่ดินที่รกร้างว่างเปล่านั้นแทบไม่มีแล้ว ไม่มีความจำเป็นต้องหักร้างถางพงเพื่อบุกเบิกสถานที่ใหม่ ๆ แล้ว แต่การที่กฎหมายอนุญาตให้มีการครอบครองปรปักษ์กลับจะสร้างข้อพิพาทให้ที่ดินข้างเคียง สร้างความหวาดระแวงในสังคมเสียมากกว่า

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า