"พลัสฯ" ชี้ช่วงนี้โอกาสช้อปคอนโดเพื่อการลงทุน

นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า สถานการณ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีความร้อนแรงลดลงเมื่อเทียบกับในอดีต เนื่องจากปัจจัยหลายด้านทั้งภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value Ratio : LTV) ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เร่งระบายสินค้าเก่า และกำลังซื้อภายในประเทศยังซบเซา รวมถึงปัจจัยจากลูกค้าชาวต่างชาติที่ชะลอลงจากสภาพเศรษฐกิจโลกและส่วนหนึ่งเนื่องจากเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น และผลกระทบของไวรัสโควิด-19ส่งผลให้ระดับราคาคอนโดมิเนียมปัจจุบันปรับลดลง ซึ่งระดับราคาดังกล่าวต่ำกว่าราคาช่วงที่เปิดขายในช่วงแรกราว 7–15% สอดคล้องกับดัชนีราคาห้องชุดที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพและปริมณฑลที่ชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาสที่ 2/2562ดังนั้นช่วงที่ราคาคอนโดมิเนียมปรับลดลงนี้จึงเป็นจังหวะที่ดีสำหรับคนที่มีความพร้อม โดยเฉพาะนักลงทุนระยะยาว จะได้ห้องที่มีราคาถูกพร้อมสามารถปล่อยเช่าได้ทันที

นางสาวสุวรรณีกล่าวว่า จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนา พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่าแม้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์จะซบเซาแต่ตลาดเช่ายังคงเติบโตให้ผลตอบแทนที่ดี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมยังสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า โดยพื้นที่กรุงเทพชั้นในที่มีผลตอบแทนการปล่อยเช่าเฉลี่ย 4.0% กรุงเทพชั้นกลาง 3.3% และกรุงเทพชั้นนอก 4.1% นอกจากนี้ จากการสำรวจพบว่า ปี 2560–2562 มีจำนวนคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและเป็นโครงการที่ยังขายอยู่ในตลาดราว 405โครงการ อุปทานสะสมอยู่ที่อยู่ที่ 215,479ยูนิต ซึ่งลดลงจากปีก่อน เนื่องจากมีอุปทานดูดซับไปบ้างแล้ว ประกอบกับโครงการใหม่ที่เปิดขายในช่วง 1–2ปี ที่ผ่านมายังสร้างไม่เสร็จ อย่างไรก็ตาม ในอนาคตคาดว่าจะมีห้องที่สร้างเสร็จจำนวนมากในปี 2563 – 2565ราว 147,429 ยูนิต จาก 247โครงการ กดดันให้ผู้ประกอบหลายรายเร่งระบายสินค้าในตลาด เห็นได้จากบางพื้นที่ปรับลดราคาลง โดยการจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขาย

นางสาวสุวรรณีกล่าวว่า หากพิจารณารายพื้นที่ พบว่ามีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและยังคงมีการขายอยู่ 68โครงการ พื้นที่ดังกล่าวครอบคลุมบริเวณ เพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร และสุขุมวิท เป็นทำเลที่มีศักยภาพ ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี ผลักดันให้ราคาของคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นตาม นอกจากนี้คอนโดมิเนียมบริเวณดังกล่าว ยังสามารถปล่อยเช่าในกลุ่มลูกค้าคนทำงานและชาวต่างชาติได้ดี มีอัตราค่าเช่าราว 20,000–35,000บาทต่อเดือน ส่งผลให้คอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพชั้นในมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.0% โดยคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวเช่น โครงการ ไนท์บริดจ์ ไพรม์ สาทร (KnightsBridge Prime Sathorn) โครงการไลฟ์ วัน ไวร์เลส (Life One Wireless)

นางสาวสุวรรณีกล่าวว่าพื้นที่กรุงเทพชั้นกลางครอบคลุมพื้นที่ พระราม3พญาไท อนุเสาวรีย์ สะพานควาย จตุจักร ลาดพร้าวและรัชดา มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจำนวน 60 โครงการ เป็นพื้นที่ที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างชัดเจน ทั้งเดินทางสะดวก ร้านอาหาร รวมถึงแหล่งงาน โดยพื้นที่กรุงเทพชั้นกลางมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.3% ซึ่งโครงการที่มีผลตอบแทนสูงเป็นโครงการที่ตั้งใกล้รถไฟฟ้ารัศมีไม่เกิน  500 เมตร ทั้งนี้ โครงการที่สร้างเสร็จอยู่ในพื้นที่ดังกล่าว 45% อยู่บริเวณลาดพร้าว-โชคชัย 4 และรัชดา-พระราม 9 โดยมีอัตราค่าเช่า 13,000–20,000บาทต่อเดือน เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ส่งผลให้บริเวณลาดพร้าวมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เฉลี่ยอยู่ที่ 2.7% ด้านรัชดา-พระราม 9 พบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เฉลี่ยที่ 4.5%  โดยคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวเช่น โครงการเดอะไลน์ พหล–ประดิพัทธ์ (THE LINE Phahon-Pradipat)โครงการไลฟ์ อโศก พระราม 9 (Life Asoke – Rama 9)

นางสาวสุวรรณีกล่าวว่า ส่วนพื้นที่กรุงเทพชั้นนอกหรือเขตชานเมืองเป็นบริเวณที่มีอุปทานสร้างเสร็จสะสมมากที่สุดราว 70% มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจำนวน 127โครงการ มีผลตอบจากการปล่อยเช่าเฉลี่ย 4.1% อุปทานส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 75,000 บาทต่อตารางเมตร และเมื่อเปรียบเทียบคอนโดมิเนียมบริเวณกรุงเทพรอบนอกที่อยู่ในระยะ 400-500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า กับคอนโดมิเนียมในเมือง พบว่ามีราคาถูกกว่าคอนโดในเมือง 30–40% ทำให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าค่อนข้างสูงเมื่อเปรียบกับพื้นที่อื่นๆ โดยอัตราค่าเช่าส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 6,500–8,500 บาท โดยคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวเช่น โครงการเดอะ เบส เพชรเกษม (THE BASE Phetkasem)

“แม้ปัจจุบันจะไม่ใช่ปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคัก แต่เป็นปีที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มีความพร้อมและเน้นลงทุนในระยะกลาง-ยาว เพราะเป็นโอกาสดีที่จะได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกลง มีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าทั้งในแง่ของการเพิ่มขึ้นของส่วนต่างราคาในอนาคต ตลอดจนรายได้จากค่าเช่าจากพื้นที่ที่ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต นอกจากจากนี้ การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนในแต่ละทำเล ควรพิจารณาที่ตั้งและแนวโน้มของอุปทาน ศักยภาพในพื้นที่และกำลังซื้อที่จะเข้ามาในพื้นที่ เนื่องจากเริ่มเห็นการลดราคาในบางโครงการบริเวณกรุงเทพรอบนอกที่ลดราคาต่ำกว่าราคาที่เคยเปิดขายในช่วงแรกเพื่อกระตุ้นยอดขาย อย่างไรก็ดีการลงทุนอาจต้องพิจารณาถึงจำนวนอุปทานใหม่ที่จะเกิดในอนาคต ศักยภาพการเติบโตในพื้นที่ กำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งหากพื้นที่มีจำนวนอุปทานที่มากเกินไป ขณะที่อุปสงค์ยังอยู่ในวงจำกัดจะส่งผลต่อระดับราคาและผลตอบแทนที่อาจลดลงได้” นางสาวสุวรรณี กล่าว

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก Line@matichon ได้ที่นี่