เจาะลึกแนวโน้มอสังหาฯ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู
The Bangkok Insight
อัพเดต 22 ก.ค. 2568 เวลา 14.25 น. • เผยแพร่ 23 ก.ค. 2568 เวลา 01.30 น. • The Bangkok Insightส่องแนวโน้มอสังหาฯ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ยังน้อย ชี้ข้อจำกัดจากผังเมืองกรุงเทพมหานคร ส่งผลผู้พัฒนารอความชัดเจนผังเมืองใหม่
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู (ศูนย์ราชการนนทบุรี - มีนบุรี) มีระยะทางกว่า 34.5 กิโลเมตรจำนวนสถานีตลอดทั้งเส้นทางมากถึง 30 สถานีซึ่งเปิดบริการแล้วตั้งแต่ปี 2567
เส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางนี้ เชื่อมกรุงเทพมหานครตอนเหนือ โดยเชื่อมฝั่งตะวันออกจากจังหวัดนนทบุรีเข้ากับฝั่งตะวันตกของกรุงเทพมหานคร และผ่านเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางอื่น ๆ หลายเส้นทาง เช่น สายสีม่วงที่สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี สายสีแดงที่สถานีหลักสี่ สายสีเขียวที่สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ สายสีส้มที่สถานีมีนบุรี หรือในอนาคตสายสีเทาที่สถานีวัชรพลถ้ามาก่อสร้างเส้นทางนี้
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ไม่ใช้ระบบรถไฟฟ้าหลัก เพราะการออกแบบตั้งใจให้เป็นระบบรถไฟฟ้าเพื่อการขนส่งคนบนเส้นทางเข้าสู่ระบบรถไฟฟ้าเส้นทางหลักที่เข้าเมืองชั้นในของกรุงเทพมหานคร พื้นที่ตามแนวเส้นทางส่วนใหญ่เป็นชุมชนที่อยู่อาศัยที่อยู่กันมานานกว่า 40 ปีแล้ว และยังคงมีการโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรร
พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู ตั้งแต่พื้นที่ตามแนวถนนติวานนท์ และถนนแจ้งวัฒนะในจังหวัดนนทบุรี และแจ้งวัฒนะ รามอินทราในกรุงเทพมหานคร เป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามานานมากแล้ว และส่วนใหญ่ของการพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย อาจจะมีส่วนของพื้นที่ค้าปลีกทั้งขนาดใหญ่ และเล็กบ้างเพื่อรองรับชุมชนโดยรอบ แต่ไม่ค่อยมีอาคารสำนักงาน หรือแหล่งงานขนาดใหญ่
คนในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนใหญ่ จึงเข้ามาทำงานในกรุงเทพมหานครชั้นใน โครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ตั้งแต่ในอดีตส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านจัดสรร ซึ่งมีทั้งแบบราคาไม่สูงมากหรือต่ำกว่า 3.5 ล้านบาท และราคาแพงที่มากกว่า 100 ล้านบาท โครงการคอนโดมิเนียมก็มีบ้าง แต่ไม่ใช่ตลอดแนวเส้นทาง
โครงการคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 29,278 ยูนิตขายไปแล้วประมาณ 87% ซึ่งจำนวนคอนโดมิเนียมที่เหลือขายอาจจะไม่เป็นที่กังวลมากนัก เพราะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่น้อยมาก ๆ เมื่อเทียบกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางอื่น ๆ
ราคาขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตหรือไม่เกิน 1 แสนบาทต่อตารางเมตร แต่ส่วนใหญ่จะอยู่ในช่วงราคาประมาณ 6-8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร อาจจะมีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตแต่ก็มีจำนวนไม่มากนัก และได้รับความสนใจน้อยกว่า เพราะพื้นที่นี้ยังมีตัวเลือกของบ้านจัดสรรในราคาที่ใกล้เคียงกันอยู่ เพียงแต่อาจจะอยู่ไกลออกไปจากสถานีรถไฟฟ้าเท่านั้น
ช่วงตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่นี้ลดลง มีโครงการใหม่ไม่มากนัก ซึ่งนอกจากจะมีทางเลือกอื่น ๆ แล้ว เช่น บ้านจัดสรรแล้ว ข้อจำกัดอีกอย่าง คือ ข้อจำกัดในการพัฒนาจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีข้อจำกัดในการพัฒนาอาคารที่มีพื้นที่มากกว่า 1 หมื่นตารางเมตรในบางพื้นที่ของถนนรามอินทรา มีเพียงบางพื้นที่ที่สามารถพัฒนาอาคารที่มีพื้นที่มากกว่า 1 หมื่นตารางเมตรขึ้นไป
ดังนั้น ผู้ประกอบการบางรายอาจจะรอให้ผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ประกาศใช้ก่อน จึงจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมก็เป็นไปได้ เพราะอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของข้อจำกัดในการพัฒนาในพื้นที่ตามแนวถนนรามอินทรา
ราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยอยู่ในช่วงประมาณ 3-7% ต่อปี โดยราคาที่ดินในช่วงตั้งแต่ถนนติวานนท์ ต่อเนื่องถึงถนนแจ้งวัฒนะ และวงเวียนหลักสี่อยู่ที่ประมาณ 2.5-3.8 แสนบาทต่อตารางวา แต่พื้นที่ตามนวถนนรามอินทรา ราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณ 2.5-3 แสนบาทต่อตารางวา และต่ำกว่า 3 แสนบาทต่อตารางวาไปจนถึงประมาณ 2 แสนบาทต่อตารางวาในพื้นที่ใกล้กับสถานีมีนบุรี ซึ่งเป็นสถานีปลายทาง
ราคาที่ดินของพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนรามอินทรา มีความเป็นไปได้ที่จะมีการเปลี่ยนแปลงตามศักยภาพของที่ดิน ที่จะเปลี่ยนแปลงไปตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ซึ่งคาดว่าจะประกาศใช้ปี 2570 โดยเฉพาะในพื้นที่ที่สามารถพัฒนาอาคารสูงเกิน 23 เมตร และอาคารที่มีขนาดใหญ่กว่า 1 หมื่นตารางเมตรได้ ที่ดินอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นมากกว่าปัจจุบัน
การเปลี่ยนแปลงอื่น ๆ ณ ปัจจุบันอาจจะไม่มากนัก ยกเว้นแต่การเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น การจะพัฒนาโครงการอื่น ๆ โดยเฉพาะมิกซ์-ยูดสหรืออาคารพาณิชยกรรมอื่น ๆ อาจจะต้องรอให้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่มีความชัดเจน หรือประกาศใช้
อ่านข่าวเพิ่มเติม
จับตาผลกระทบจาก EEC ต่อวงการอสังหาฯ พร้อมอัปเดตราคาที่ดิน 3 จังหวัด
สยาม-ชิดลม-เพลินจิต ราคาที่ดินพุ่งไม่หยุด แตะตร.ว.ละ 3.85 ล้าน
ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา กรุงเทพ-ปริมณฑล ย่านรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม แชมป์ราคาที่ดินพุ่งสูงสุด
ติดตามเราได้ที่