กรมที่ดินออกระเบียบใหม่ วางทรัพย์ไถ่ถอน "ขายฝากที่ดิน" บังคับใช้แล้ว
ราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่ ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ณ สำนักงานที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้ทันทีตั้งแต่วันที่ 6 กรกฎาคม 2566 เป็นต้นไป
วันที่ 6 กรกฎาคม 2566 เว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษา เผยแพร่ ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ณ สำนักงานที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย (ฉบับที่ ) พ.ศ. 2566 ลงนามโดยนายชยาวุธ จันทร อธิบดีกรมที่ดิน
ประกาศฉบับดังกล่าวระบุว่า โดยที่เป็นการสมควรแก้ไขเพิ่มเติมระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ณ สำนักงานที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ให้สอดคล้องกับหลักการมาตรา18 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ที่บัญญัติให้ทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ เพื่อให้การปฏิบัติของพนักงานเจ้าหน้าที่ถูกต้องเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด ตลอดจนเป็นมาตรฐานเดียวกัน
อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 32 แห่งพระราชบัญญัติระเบียบบริหารราชการแผ่นดิน พ.ศ. 2534 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติระเบียบบริหารราชการแผ่นดิน (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2545 ประกอบกับข้อ 2 (1) (4) และข้อ 20 (1) แห่งกฎกระทรวงแบ่งส่วนราชการกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย พ.ศ. 2557 ออกตามความในพระราชบัญญัติระเบียบบริหารราชการแผ่นดิน พ.ศ. 2534 อธิบดีกรมที่ดินจึงวางระเบียบไว้ ดังต่อไปนี้
ข้อ 1. ระเบียบนี้เรียกว่า “ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ณ สำนักงานที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566”
ข้อ 2. ระเบียบนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 6 กรกฎาคม 2566 เป็นต้นไป)
ข้อ 3 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นข้อ 9 วรรคสอง แห่งระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ณ สำนักงานที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562
“เมื่อผู้ขายฝากได้ชำระสินไถ่หรือวางสินไถ่ ณ สำนักงานที่ดิน โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้แล้ว ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินมีคำสั่งรับวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ และได้มีหนังสือแจ้งให้ผู้ซื้อฝากทราบพร้อมกับให้มารับเงินอันเป็นสินไถ่และนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาจดทะเบียนไถ่จากขายฝากตามข้อ 8 แล้ว หากพ้นกำหนดระยะเวลา30 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง หรือพ้นกำหนดระยะเวลา30 วัน นับแต่วันที่ถือว่าได้รับแจ้งตามมาตรา 71 แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. 2539
แต่ผู้ซื้อฝากไม่มาโดยไม่ติดต่อหรือแจ้งเหตุขัดข้อง หรือมาแต่ไม่ส่งมอบหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่ขายฝาก ให้ถือว่าหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเดิมเป็นอันตราย อยู่ในหลักเกณฑ์ที่สามารถออกใบแทนเพื่อจดทะเบียนไถ่จากขายฝากให้ผู้ขายฝากได้ ตามนัยมาตรา 63 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินประกอบกับกฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2539) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ข้อ 17 (1) ทั้งนี้ การดำเนินการออกใบแทนให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการ”
ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า สำหรับสัญญาขายฝาก คือ สัญญาอย่างหนึ่ง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกไปเป็นของผู้ซื้อฝากทันที แต่มีข้อตกลงว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด แต่หากครบกำหนดผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับ ผู้ขายมีสิทธิวางสินไถ่ ณ สำนักงานวางทรัพย์ โดยกรรมสิทธิ์จะโอนกลับมาทันทีที่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์
สำหรับปัญหาเรื่องการขายฝากที่ดินสำหรับเกษตรกรรมก่อนหน้านี้ มักมีผู้ซื้อฝากหรือกลุ่มนายทุนที่ไม่สุจริตบางราย ใช้ช่องว่างของกฎหมาย ใช้ความไม่รู้กฎหมายของชาวบ้านหรือเกษตรกร หรือใช้อิทธิพลในลักษณะตุกติก ข่มขู่ เอาเปรียบเกษตรกรเจ้าของที่ดิน เพื่อหวังที่จะฮุบที่ดินมาเป็นของตัวเอง หรือต้องการโก่งราคาในการขายกลับให้ได้สูงขึ้น
แต่ประกาศหรือระเบียบฉบับนี้ เมื่อผู้ขายฝากนำสินไถ่มาวางที่สำนักงานที่ดิน ตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดแล้ว หากผู้ซื้อฝากเพิกเฉย ไม่นำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เช่น โฉนดมาไถ่ถอน ระเบียบฉบับนี้กำหนดให้ถือว่า “หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเดิมเป็นอันตราย” สำนักงานที่ดินสามารถออกใบแทนเพื่อจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝากให้ผู้ขายฝากได้
สำหรับ “ค่าสินไถ่” หรือค่าไถ่ถอนนั้น คือจำนวนเงินที่ผู้ขายฝากต้องนำมาชำระแก่ผู้รับซื้อฝากกำหนดไว้ดังนี้
1. จะต้องเป็นเงินเสมอ
2. หากไม่ได้กำหนดกันไว้ กฎหมายให้ไถ่เท่ากับราคาขายฝาก
3. จะกำหนดให้สูงกว่าราคาที่ขายฝากที่แท้จริง เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปีไม่ได้ หากเกินให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริง รวมร้อยละ 15 ต่อปี