แผ่นดินไหว เขย่าอสังหาริมทรัพย์ไทย! ส่องโอกาสการลงทุนในตลาดอสังหาที่ต้องรู้

แผ่นดินไหว เขย่าอสังหาริมทรัพย์ไทย! ส่องโอกาสการลงทุนในตลาดอสังหาที่ต้องรู้

สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย- -28 มี.ค. 68 17:15 น.

ในวันที่ 28 มีนาคม 2568, ประเทศไทยได้รับรู้ถึงแรงสั่นสะเทือนจากภัยพิบัติทางธรรมชาติที่เกิดขึ้นในประเทศเพื่อนบ้านอย่างเมียนมา เหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งรุนแรงขนาด 8.2 แมกนิจูด ความลึก 10 กิโลเมตร ทางทิศตะวันตกเฉียงเหนือของ อำเภอปางมะผ้า จังหวัดแม่ฮ่องสอน ประมาณ 326 กิโลเมตร ซึ่งมีศูนย์กลางอยู่ในเขตสะกาย ได้ส่งผลให้เกิดความตื่นตระหนกในหลายพื้นที่ของไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเทพมหานคร ที่อาคารสูงสั่นไหวอย่างชัดเจน ปรากฏการณ์นี้ไม่เพียงแต่สร้างความกังวลในเรื่องความปลอดภัยของอาคารเท่านั้น แต่ยังจุดประกายคำถามสำคัญเกี่ยวกับความพร้อมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในการรับมือกับภัยพิบัติทางธรรมชาติที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

บทความนี้ สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย จะพาคุณผู้อ่านไปสำรวจถึงความท้าทายที่อาจเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยภายหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งนี้ โดยจะพิจารณาถึงบริบทความเสี่ยงและประวัติศาสตร์แผ่นดินไหวในประเทศไทย, พัฒนาการของกฎหมายและมาตรฐานอาคารต้านแผ่นดินไหว, โอกาสการลงทุนในยุคที่ความปลอดภัยกลายเป็นปัจจัยสำคัญ, แนวโน้มพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และมุมมองระยะยาวต่อความยั่งยืนทางเศรษฐกิจ เพื่อให้นักลงทุนและผู้ที่เกี่ยวข้องในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้เห็นภาพรวมและสามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างเหมาะสม

แผ่นดินไหว เขย่าอสังหาริมทรัพย์ไทย! ส่องโอกาสการลงทุนในตลาดอสังหาที่ต้องรู้!

เหตุการณ์ครั้งนี้นับเป็นสัญญาณเตือนที่สำคัญ ซึ่งจุดประกายความกังวลและคำถามเกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารต่างๆ ในประเทศไทยอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ และอาจส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม การที่แรงสั่นสะเทือนสามารถเดินทางมาไกลกว่า 300 กิโลเมตรและรับรู้ได้ถึงกรุงเทพฯ นั้น แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าประเทศไทยไม่ได้อยู่นอกเหนือความเสี่ยงจากแผ่นดินไหวขนาดใหญ่ที่อาจเกิดขึ้นในภูมิภาค แม้ว่าศูนย์กลางของแผ่นดินไหวจะไม่ได้อยู่ในประเทศไทยโดยตรงก็ตาม ภาพความตื่นตระหนกและการอพยพของผู้คนสะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางทางจิตใจและความไม่มั่นใจในศักยภาพการต้านทานแรงสั่นสะเทือนของอาคารที่พักอาศัยและที่ทำงาน

ความกังวลที่เพิ่มสูงขึ้นนี้ อาจเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่นำไปสู่การพิจารณาอย่างจริงจังมากขึ้น เกี่ยวกับความเข้มงวดของมาตรฐานการก่อสร้างและการบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการต้านทานแผ่นดินไหว นอกจากนี้ ยังอาจกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในความต้องการของผู้บริโภคและนักลงทุน โดยหันมาให้ความสำคัญกับคุณสมบัติของอาคารที่สามารถรับมือกับภัยพิบัติได้มากขึ้น เช่น ความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้าง, การเลือกใช้วัสดุที่เหมาะสม, และการลงทุนในเทคโนโลยีที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างที่ปลอดภัย ซึ่งปัจจัยเหล่านี้เป็นสิ่งที่นักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถมองข้ามได้

บริบทความเสี่ยงและประวัติศาสตร์แผ่นดินไหวในไทย เรียนรู้จากอดีตเพื่อประเมินอนาคต

วันที่ (ค.ศ.)

สถานที่ (ศูนย์กลาง)

ขนาด (แมกนิจูด)

ผลกระทบที่รู้สึกได้ในประเทศไทย

1922

รัฐฉาน (เมียนมา)

6.7

-

1935

ไชยะบุรี (ลาว)

6.3

-

1975

ตาก (ชายแดนเมียนมา)

6

รู้สึกได้ถึงแรงสั่นสะเทือนในกรุงเทพฯ มีความเสียหายเล็กน้อยและมีผู้ได้รับบาดเจ็บเล็กน้อย

1983

กาญจนบุรี

5.8

มีความเสียหายเล็กน้อยในกรุงเทพฯ กาญจนบุรี และนครพนม

1988

ยูนนาน (ชายแดนเมียนมา-จีน)

7.6 & 7.2

รู้สึกได้ถึงแรงสั่นสะเทือนในอาคารสูงในกรุงเทพฯ มีความเสียหายเล็กน้อยในเชียงราย

2011

รัฐฉาน (เมียนมา)

6.8

มีผู้เสียชีวิต 1 รายในแม่สาย รู้สึกได้ถึงแรงสั่นสะเทือนอย่างชัดเจนในหลายพื้นที่

2014

เชียงราย

6.1

มีผู้เสียชีวิต 1 ราย บาดเจ็บ 23 ราย อาคารและถนนได้รับความเสียหาย

2025

รอยเลื่อนสะกาย(เมียนมา)

8.2

รู้สึกได้ถึงแรงสั่นสะเทือนอย่างรุนแรงในกรุงเทพฯ อาคารสูงสั่นไหว

แม้ว่าประเทศไทยจะไม่ได้ตั้งอยู่บนแนวรอยต่อหลักของแผ่นเปลือกโลก แต่ประวัติศาสตร์ได้บันทึกเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่ส่งผลกระทบถึงประเทศไทยไว้หลายครั้ง โดยส่วนใหญ่มักมีขนาดเล็กถึงปานกลาง แต่บางครั้งก็รุนแรงพอที่จะรับรู้ได้และสร้างความเสียหาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีศูนย์กลางอยู่ในประเทศเพื่อนบ้านอย่างเมียนมาและลาว

เหตุการณ์สำคัญในอดีต

• ปี ค.ศ. 1922:แผ่นดินไหวขนาด 6.7ที่รัฐฉาน ประเทศเมียนมา

• ปี ค.ศ. 1935:แผ่นดินไหวขนาด 6.3ที่แขวงไชยะบุรี ประเทศลาว

• ปี ค.ศ. 1975:แผ่นดินไหวขนาด 6.0ที่จังหวัดตาก บริเวณชายแดนเมียนมา ซึ่งรู้สึกได้ถึงกรุงเทพฯ และมีความเสียหายเล็กน้อย

• ปี ค.ศ. 1983:แผ่นดินไหวขนาด 5.8ที่กาญจนบุรี สร้างความเสียหายเล็กน้อยในกรุงเทพฯ กาญจนบุรี และนครพนม

• ปี ค.ศ. 1988:แผ่นดินไหวขนาด 7.6และ 7.2ที่มณฑลยูนนาน ประเทศจีน ทำให้รู้สึกถึงแรงสั่นสะเทือนในอาคารสูงของกรุงเทพฯ และมีความเสียหายเล็กน้อยที่เชียงราย

• ปี ค.ศ. 2011:แผ่นดินไหวขนาด 6.8ที่รัฐฉาน ประเทศเมียนมา ทำให้มีผู้เสียชีวิต 1 รายที่แม่สาย และรู้สึกสั่นสะเทือนได้ชัดเจนในหลายพื้นที่

• ปี ค.ศ. 2014:แผ่นดินไหวขนาด 6.1ที่จังหวัดเชียงราย ทำให้มีผู้เสียชีวิต 1 ราย, บาดเจ็บ 23 ราย, และอาคารและถนนได้รับความเสียหาย

• ปี ค.ศ. 2025:แผ่นดินไหวขนาด 8.2ที่รอยเลื่อนสะกายประเทศเมียนมา ส่งผลให้เกิดการสั่นไหวรุนแรงในกรุงเทพฯ จนอาคารสูงสั่นไหวอย่างเห็นได้ชัด

แผนที่ความเสี่ยงแผ่นดินไหวของไทยแสดงให้เห็นว่าพื้นที่ภาคเหนือและภาคตะวันตกมีความเสี่ยงในระดับปานกลางถึงค่อนข้างสูง โดยบางพื้นที่ถูกจัดอยู่ในระดับเทียบเท่า UBC Zone 2B และ 3ซึ่งบ่งชี้ถึงโอกาสเกิดการสั่นสะเทือนที่อาจก่อให้เกิดความเสียหายได้ ในขณะที่กรุงเทพมหานคร แม้จะอยู่ในพื้นที่ความเสี่ยงต่ำกว่า แต่ลักษณะทางธรณีวิทยาที่เป็นชั้นดินอ่อนหนาสามารถขยายความรุนแรงของคลื่นแผ่นดินไหวที่มาจากระยะไกลได้ โดยเฉพาะอาคารที่มีความสูงประมาณ 10-20 ชั้นอาจเกิดปรากฏการณ์การสั่นพ้อง (Resonance) ทำให้การสั่นสะเทือนรุนแรงยิ่งขึ้น นอกจากนี้ การระบุแนวรอยเลื่อนที่มีพลังในประเทศไทยและพื้นที่ใกล้เคียง เช่น รอยเลื่อนระนองและคลองมะรุ่ย ยิ่งเน้นย้ำถึงความสำคัญของการทำความเข้าใจและการประเมินความเสี่ยงในแต่ละพื้นที่อย่างละเอียด

พัฒนาการของกฎหมายและมาตรฐานอาคารต้านแผ่นดินไหว รากฐานสำคัญของความปลอดภัย

ปีที่ประกาศใช้ (พ.ศ.)

กฎหมาย/มาตรฐานอ้างอิง

ประเด็นสำคัญที่มีการเปลี่ยนแปลง

2540

กฎกระทรวงฉบับที่ 49 (พ.ศ. 2540)

กำหนดพื้นที่ควบคุมการออกแบบอาคารต้านทานแผ่นดินไหวใน 10 จังหวัด

2550

กฎกระทรวง (พ.ศ. 2550)

ขยายพื้นที่ควบคุมเป็น 22 จังหวัด กำหนดให้อาคารสูงเกิน 15 เมตรในกรุงเทพฯ

ต้องออกแบบให้ต้านทานแผ่นดินไหว

2552

มาตรฐานการออกแบบอาคาร

ต้านทานแผ่นดินไหว (DPT 1302-52)

กำหนดมาตรฐานการออกแบบโดยอ้างอิง UBC

2561

มาตรฐานการออกแบบอาคาร

ต้านทานแผ่นดินไหว (DPT 1301/1302-61)

กำหนดแรงแผ่นดินไหวที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารสูงกว่า 60 เมตร

นำวิธีวิเคราะห์ MRSA มาใช้

2564

กฎกระทรวง (พ.ศ. 2564)

บังคับใช้มาตรฐาน DPT 1301/1302-61

ประเทศไทยได้ให้ความสำคัญและมีการพัฒนากฎหมายรวมถึงมาตรฐานการออกแบบอาคารเพื่อต้านทานแผ่นดินไหวมาอย่างต่อเนื่อง โดยมีพัฒนาการที่สำคัญดังนี้:

• พ.ศ. 2540 (ค.ศ. 1997):มีการออกกฎกระทรวงฉบับที่ 49ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522โดยกำหนดพื้นที่ควบคุมใน 10 จังหวัด

• พ.ศ. 2550 (ค.ศ. 2007):ภายหลังเหตุการณ์สึนามิครั้งใหญ่ในปี พ.ศ. 2547(ค.ศ. 2004) ได้มีการปรับปรุงและบังคับใช้กฎกระทรวงใหม่ ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ โดยมีการขยายพื้นที่ควบคุมการออกแบบอาคารต้านทานแผ่นดินไหวเป็น 22 จังหวัดและกำหนดให้อาคารที่สูงเกิน 15 เมตรในกรุงเทพมหานครต้องได้รับการออกแบบให้ทนทานต่อแรงสั่นสะเทือนได้

การแบ่งพื้นที่ควบคุมตามกฎกระทรวงปี พ.ศ. 2550:

• พื้นที่เฝ้าระวัง (The awareness area):ได้แก่ ชุมพร, พังงา, ภูเก็ต, ระนอง, สงขลา, และสุราษฎร์ธานี ซึ่งตั้งอยู่บนแนวรอยเลื่อนระนองและคลองมะรุ่ย

• พื้นที่ 1 (Zone or area 1):ได้แก่ กรุงเทพมหานคร, นนทบุรี, ปทุมธานี, และสมุทรปราการ ซึ่งมีความเสี่ยงเทียบเท่า Zone 1ของ Uniform Building Code (UBC) ในสหรัฐอเมริกา (เป็นพื้นที่ดินอ่อนและอาจได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหวระยะไกล)

• พื้นที่ 2 (Zone 2):ได้แก่ กาญจนบุรี, เชียงราย, เชียงใหม่, ตาก, น่าน, พะเยา, แม่ฮ่องสอน, ลำปาง, และลำพูน (ตั้งอยู่ใกล้รอยเลื่อนและอาจได้รับผลกระทบโดยตรง)

• พ.ศ. 2564 (ค.ศ. 2021):มีการประกาศใช้กฎกระทรวงฉบับใหม่ พร้อมกับมาตรฐานการออกแบบอาคารต้านทานการสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหว (มยผ. 1301/1302-61) ซึ่งมีความสำคัญคือ กำหนดให้ใช้แรงแผ่นดินไหวในการออกแบบที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารที่สูงกว่า 60 เมตรและนำวิธีการวิเคราะห์แบบ Modified Response Spectrum Analysis (MRSA) มาใช้ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะให้ค่าแรงแผ่นดินไหวที่สูงกว่าวิธี Model Response Spectrum Analysis ที่ใช้ในมาตรฐานเดิมถึง 3-4 เท่า

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องให้ความสำคัญ คือ อาคารจำนวนมากที่สร้างขึ้นก่อนปี พ.ศ. 2550ในพื้นที่เสี่ยงต่างๆ อาจไม่ได้ถูกออกแบบให้รองรับแรงสั่นสะเทือนตามมาตรฐานปัจจุบัน และมีความเสี่ยงที่จะได้รับความเสียหายมากกว่าอาคารที่สร้างขึ้นใหม่ การประเมินความแข็งแรงของอาคารเก่าเหล่านี้จึงเป็นสิ่งที่ท้าทาย เนื่องจากขาดข้อมูลที่ละเอียดและเป็นปัจจุบัน นอกจากนี้ การประเมินความเสี่ยงไม่ควรจำกัดอยู่แค่โครงสร้างหลัก แต่ต้องรวมถึงองค์ประกอบที่ไม่ใช่โครงสร้าง เช่น ผนังภายใน, ฝ้าเพดาน, ระบบไฟฟ้า, ประปา ซึ่งหากไม่ได้รับการติดตั้งและยึดตรึงอย่างเหมาะสม อาจก่อให้เกิดอันตรายได้ ดังที่งานวิจัยในต่างประเทศพบว่าผู้เสียชีวิตจากแผ่นดินไหวถึง 50%มีสาเหตุมาจากความเสียหายขององค์ประกอบเหล่านี้

ส่องโอกาสการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ เมื่อความปลอดภัยกลายเป็นจุดขาย

ท่ามกลางความกังวลที่ทวีความรุนแรงขึ้นจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งล่าสุดนี้ กลับปรากฏเป็นโอกาสอันน่าสนใจสำหรับการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยมี "ความปลอดภัย" และ "ความยั่งยืน" เป็นรากฐานสำคัญในการขับเคลื่อนการเติบโตของตลาดในระยะยาว

1. อุปสงค์ต่ออาคารมาตรฐานสูงพุ่ง ยกระดับความเชื่อมั่นด้วยคุณภาพและความโปร่งใส

• ความตื่นตัวและความเข้าใจของผู้บริโภคเกี่ยวกับความเสี่ยงจากแผ่นดินไหวได้เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้เกิดความต้องการอาคารที่ได้รับการออกแบบและก่อสร้างตามมาตรฐานความปลอดภัยล่าสุด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรฐานปี พ.ศ. 2564 (ค.ศ. 2021)ซึ่งมีการยกระดับข้อกำหนดด้านการออกแบบให้สามารถรับมือกับแรงสั่นสะเทือนได้ดียิ่งขึ้น ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถเน้นย้ำถึงความใส่ใจในรายละเอียดด้านการออกแบบและกระบวนการก่อสร้างที่แข็งแรงทนทาน รวมถึงการเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพตามมาตรฐาน มยผ. 1301/1302-61จะสามารถสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อได้อย่างมาก การสื่อสารข้อมูลด้านความปลอดภัยอย่างโปร่งใสและสามารถตรวจสอบได้ เช่น การเปิดเผยผลการวิเคราะห์โครงสร้าง, การรับรองมาตรฐานจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง, หรือการนำเสนอเทคโนโลยีที่ใช้ในการก่อสร้าง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยเป็นอันดับแรก

2. ทำเลทางเลือกและความเสี่ยงต่ำ โอกาสใหม่ในพื้นที่ชายฝั่งทะเลภาคใต้

• ภายหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหว การประเมินความเสี่ยงในแต่ละพื้นที่จะมีความสำคัญมากยิ่งขึ้น พื้นที่ที่ได้รับการประเมินว่ามีความเสี่ยงจากแผ่นดินไหวต่ำกว่า เช่น พื้นที่ชายฝั่งทะเลทางภาคใต้ซึ่งอาจตั้งอยู่นอกเหนือจากแนวรอยเลื่อนที่มีพลังและมีลักษณะทางธรณีวิทยาที่แตกต่างจากพื้นที่เสี่ยงสูง อาจกลายเป็นทำเลที่น่าสนใจมากขึ้นสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภคที่ต้องการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากภัยพิบัติ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ในพื้นที่เหล่านี้ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย, โรงแรม, หรือโครงการเชิงพาณิชย์ อาจได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น เนื่องจากผู้บริโภคบางกลุ่มอาจมองหาความปลอดภัยและความมั่นใจในระยะยาว

3. ศักยภาพธุรกิจปรับปรุงอาคารเก่า (Seismic Retrofitting): ตลาดขนาดใหญ่ที่รอการเติบโต

• จากข้อมูลที่ระบุว่ามีอาคารจำนวนมากที่สร้างขึ้นก่อน ปี พ.ศ. 2550ซึ่งอาจไม่ได้ถูกออกแบบให้รองรับแรงสั่นสะเทือนตามมาตรฐานปัจจุบัน ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการ ปรับปรุงอาคารเก่า (Seismic Retrofitting)จึงเป็นตลาดที่มีศักยภาพในการเติบโตอย่างมาก ธุรกิจนี้ครอบคลุมตั้งแต่การสำรวจและประเมินความแข็งแรงของโครงสร้างอาคารเดิม, การออกแบบวิธีการเสริมความแข็งแรงให้สามารถต้านทานแผ่นดินไหวได้ตามมาตรฐานปัจจุบัน, ไปจนถึงการดำเนินการปรับปรุงโครงสร้างจริง การลงทุนในธุรกิจประเภทนี้ ไม่ว่าจะเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านวิศวกรรม, ผู้รับเหมาที่มีความเชี่ยวชาญ, หรือผู้พัฒนาเทคโนโลยีที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงอาคาร จะสามารถตอบสนองความต้องการของเจ้าของอาคารเก่าที่ต้องการยกระดับความปลอดภัยให้กับทรัพย์สินของตนเอง

4. นวัตกรรมวัสดุและเทคโนโลยีเพื่อความปลอดภัย: สร้างความแตกต่างด้วยเทคโนโลยีล้ำสมัย

• ความต้องการอาคารที่ปลอดภัยและทนทานต่อแผ่นดินไหวจะกระตุ้นให้เกิดการลงทุนและการพัฒนา นวัตกรรมวัสดุและเทคโนโลยีเพื่อความปลอดภัยในภาคการก่อสร้าง วัสดุใหม่ๆ ที่มีคุณสมบัติ เช่น น้ำหนักเบา, มีความยืดหยุ่นสูง, และสามารถดูดซับแรงสั่นสะเทือนได้ดีอย่างเช่น ไม้, ไผ่ที่มีการพัฒนาเทคโนโลยีการใช้งาน หรือ วัสดุคอมโพสิตที่มีคุณสมบัติพิเศษ จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น นอกจากนี้ เทคโนโลยีการก่อสร้างที่ทันสมัย เช่น การใช้ระบบฐานรากที่สามารถลดผลกระทบจากแรงสั่นสะเทือน, การติดตั้งระบบเซ็นเซอร์ตรวจจับความเสียหายของโครงสร้าง, หรือการใช้เทคโนโลยีการจำลองสถานการณ์แผ่นดินไหวในการออกแบบ จะเป็นปัจจัยที่สร้างความแตกต่างและเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์

5. บริการข้อมูลและการประเมินความเสี่ยง: เครื่องมือสำคัญสำหรับผู้บริโภคยุคดิจิทัล

• ในยุคที่ข้อมูลข่าวสารมีความสำคัญอย่างยิ่ง การพัฒนา แอปพลิเคชันหรือบริการที่ให้ข้อมูลความเสี่ยงแผ่นดินไหวในแต่ละพื้นที่อย่างละเอียดจะเป็นประโยชน์อย่างมากสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน บริการเหล่านี้อาจรวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับระดับความเสี่ยงตามแผนที่, ประวัติการเกิดแผ่นดินไหวในพื้นที่, หรือข้อมูลเกี่ยวกับกฎหมายและมาตรฐานการก่อสร้าง นอกจากนี้ บริการประเมินความแข็งแรงของอาคารที่มีอยู่โดยผู้เชี่ยวชาญ ก็จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น เพื่อให้เจ้าของอาคารสามารถทราบถึงระดับความปลอดภัยของทรัพย์สินตนเอง และวางแผนการปรับปรุงได้อย่างเหมาะสม ธุรกิจที่สามารถพัฒนาและให้บริการข้อมูลเหล่านี้ได้อย่างถูกต้อง แม่นยำ และเข้าถึงง่าย จะสามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในยุคดิจิทัลได้อย่างตรงจุด

6. บทบาทภาครัฐในการกระตุ้น: สร้างแรงจูงใจและส่งเสริมการลงทุน

• รัฐบาลมีบทบาทสำคัญในการส่งเสริมโอกาสการลงทุนในด้านความปลอดภัยของอสังหาริมทรัพย์ ผ่านการออกมาตรการต่างๆ เช่น การให้ สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับผู้พัฒนาที่สร้างอาคารตามมาตรฐานความปลอดภัยล่าสุด หรือสำหรับเจ้าของอาคารที่ทำการปรับปรุงอาคารเก่าให้ได้มาตรฐาน นอกจากนี้ การให้ การสนับสนุนทางการเงินในรูปแบบต่างๆ เช่น เงินกู้ดอกเบี้ยต่ำสำหรับการปรับปรุงอาคาร หรือการสนับสนุนงานวิจัยและพัฒนาเทคโนโลยีด้านความปลอดภัย ก็จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นการลงทุนในภาคส่วนนี้ การมีนโยบายที่ชัดเจนและต่อเนื่องจากภาครัฐ จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปสู่ความปลอดภัยและความยั่งยืนอย่างแท้จริง

แนวโน้มพฤติกรรมผู้บริโภค: ความต้องการที่เปลี่ยนไปหลังสัญญาณเตือน

ภายหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568, คาดการณ์ได้อย่างชัดเจนว่าพฤติกรรมของผู้บริโภคในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยความต้องการและความคาดหวังจะปรับเปลี่ยนไปตามประสบการณ์และความตระหนักรู้ที่เพิ่มขึ้น ดังนี้:

1. แสวงหาข้อมูลเชิงลึก: เจาะลึกทุกรายละเอียดเพื่อความมั่นใจในโครงสร้าง

• ผู้ซื้อและผู้เช่าในอนาคตจะไม่พึงพอใจกับข้อมูลพื้นฐานเพียงอย่างเดียว แต่จะมีความต้องการ ข้อมูลเชิงลึก ที่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยของอาคารอย่างละเอียดมากขึ้น พวกเขาจะให้ความสำคัญกับ มาตรฐานการก่อสร้าง ที่โครงการนั้นๆ ปฏิบัติตาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรฐานล่าสุด ปี พ.ศ. 2564 (ค.ศ. 2021) และ มยผ. 1301/1302-61 ผู้บริโภคจะสอบถามถึง วัสดุที่ใช้ ในการก่อสร้างโครงสร้างหลัก, ผนัง, และส่วนประกอบอื่นๆ ว่ามีความแข็งแรงทนทานและสามารถรองรับแรงสั่นสะเทือนได้ตามมาตรฐานหรือไม่ นอกจากนี้ มาตรการด้านความปลอดภัยในการต้านทานแผ่นดินไหว ที่โครงการได้นำมาใช้ เช่น ระบบฐานราก, การออกแบบโครงสร้าง, และการติดตั้งอุปกรณ์ต่างๆ จะเป็นข้อมูลสำคัญในการตัดสินใจ โดยความสวยงามภายนอกหรือเพียงแค่ทำเลที่ตั้งที่ดีอาจไม่ใช่ปัจจัยหลักในการเลือกอีกต่อไป ผู้บริโภคจะต้องการความมั่นใจในความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สินเป็นอันดับแรก

2. พิถีพิถันในการเลือกทำเล: พิจารณาความเสี่ยงทางธรณีวิทยาเป็นปัจจัยสำคัญ

• การตัดสินใจเลือกซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์จะไม่ได้จำกัดอยู่แค่ความสะดวกในการเดินทางหรือสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบเท่านั้น แต่ผู้บริโภคจะ พิถีพิถันในการเลือกทำเล มากยิ่งขึ้น โดยจะพิจารณาถึง ความเสี่ยงทางธรณีวิทยา ของพื้นที่นั้นๆ อย่างละเอียด อาจมีการศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับแนวรอยเลื่อนในพื้นที่, ประวัติการเกิดแผ่นดินไหว, และลักษณะของชั้นดิน ซึ่งเป็นปัจจัยที่มีผลต่อความรุนแรงของการสั่นสะเทือน ผู้บริโภคอาจ หลีกเลี่ยงพื้นที่ที่รับรู้ว่ามีความเสี่ยงสูง ตามแผนที่ความเสี่ยงแผ่นดินไหว และหันไปให้ความสนใจกับ พื้นที่ที่มีการเตรียมพร้อมรับมือภัยพิบัติที่ดีกว่า เช่น พื้นที่ที่มีการวางผังเมืองที่คำนึงถึงความปลอดภัย, มีการบังคับใช้กฎหมายที่เข้มงวด, และมีระบบการจัดการภัยพิบัติที่มีประสิทธิภาพ

3. เปิดรับเทคโนโลยีเพื่อความปลอดภัย: ยอมจ่ายเพิ่มเพื่อความมั่นใจที่เหนือกว่า

• ผู้บริโภคในยุคใหม่จะ เปิดรับเทคโนโลยีเพื่อความปลอดภัย ในอาคารและที่อยู่อาศัยมากขึ้น นวัตกรรม ต่างๆ เช่น ระบบแจ้งเตือนแผ่นดินไหวล่วงหน้า, การใช้วัสดุก่อสร้างที่ทนทานและยืดหยุ่นสูง, ระบบควบคุมโครงสร้างอัจฉริยะ, หรือแม้แต่เทคโนโลยีการออกแบบที่จำลองสถานการณ์แผ่นดินไหว จะกลายเป็น จุดขายที่น่าสนใจ สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ผู้บริโภคอาจ ยอมจ่ายเพิ่มขึ้น เพื่อแลกกับความมั่นใจในความปลอดภัยที่เทคโนโลยีเหล่านี้มอบให้ เนื่องจากมองว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาวเพื่อลดความเสี่ยงและความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น

4. ต้องการความโปร่งใสจากผู้พัฒนา: สร้างความเชื่อมั่นด้วยข้อมูลที่เปิดเผยและตรวจสอบได้

• ความเชื่อมั่นในตัวผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จะมีความสำคัญมากยิ่งขึ้น ผู้บริโภคจะ ต้องการความโปร่งใสจากผู้พัฒนา เกี่ยวกับทุกขั้นตอนในการออกแบบและก่อสร้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของมาตรการความปลอดภัย ผู้พัฒนาที่สามารถ สื่อสาร ข้อมูลต่างๆ ได้อย่าง ชัดเจน, ตรงไปตรงมา, และสามารถตรวจสอบได้ เช่น การเปิดเผยรายงานการวิเคราะห์โครงสร้าง, การรับรองมาตรฐานจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง, หรือการแสดงให้เห็นถึงกระบวนการควบคุมคุณภาพในการก่อสร้าง จะเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งในการ สร้างความเชื่อมั่นและตัดสินใจซื้อ ในทางตรงกันข้าม ผู้พัฒนาที่ไม่เปิดเผยข้อมูลหรือมีข้อมูลที่ไม่น่าเชื่อถือ อาจสูญเสียความไว้วางใจจากผู้บริโภค

5. อิทธิพลของสื่อและข้อมูล: บทบาทสำคัญในการสร้างความตระหนักรู้และชี้นำความต้องการ

• สื่อสังคมออนไลน์และข่าวสาร จะมีบทบาทอย่างมากในการ สร้างการรับรู้ เกี่ยวกับความเสี่ยงจากแผ่นดินไหวและประเด็นด้านความปลอดภัยในอาคาร รวมถึง ชี้นำความต้องการ ของผู้บริโภค การเผยแพร่ข้อมูลที่ถูกต้องและน่าเชื่อถือเกี่ยวกับมาตรฐานความปลอดภัย, เทคโนโลยีที่เกี่ยวข้อง, และแนวทางการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย จะเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อ ป้องกันความตื่นตระหนกเกินเหตุ และส่งเสริมให้ผู้บริโภค ตัดสินใจ บนพื้นฐานของข้อมูลที่รอบด้าน ผู้พัฒนาและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจึงควรให้ความสำคัญกับการสื่อสารข้อมูลที่ถูกต้องและทันต่อสถานการณ์ผ่านช่องทางต่างๆ เพื่อสร้างความเข้าใจและความมั่นใจให้กับผู้บริโภค

มุมมองระยะยาว การลงทุนในความปลอดภัยเพื่อความยั่งยืนทางเศรษฐกิจ

แม้ว่าเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เพิ่งเกิดขึ้นอาจก่อให้เกิดความกังวลและส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน ระยะสั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่ประชาชนรับรู้ถึงความเสี่ยงสูง ซึ่งอาจนำไปสู่การ ชะลอตัวของการลงทุน ในโครงการใหม่ หรือแม้กระทั่งการ ย้ายถิ่นฐาน ของผู้คนที่ต้องการความปลอดภัยที่มากขึ้น แต่ใน ภาพรวมระยะยาว แล้ว เหตุการณ์นี้อาจเป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญซึ่งนำไปสู่การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มี คุณภาพและความยั่งยืนมากขึ้น

หากเกิดความเสียหายต่ออาคารและโครงสร้างพื้นฐานในวงกว้างจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ย่อมส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อ เศรษฐกิจโดยรวม ของประเทศอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคส่วนสำคัญ เช่น ภาคการท่องเที่ยว ที่อาจสูญเสียความเชื่อมั่นจากนักท่องเที่ยวทั้งในและต่างประเทศ รวมถึง การลงทุนจากต่างประเทศ ที่อาจชะลอตัวลงเนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับความปลอดภัยและเสถียรภาพของโครงสร้างพื้นฐาน อย่างไรก็ตาม ในทางกลับกัน การ ลงทุนในอาคารที่ได้รับการออกแบบและก่อสร้างตามมาตรฐานที่แข็งแรงและปลอดภัย ตั้งแต่ในวันนี้ ถือเป็นการ ลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว อย่างแท้จริง เพราะจะช่วย ลดความเสียหายทางเศรษฐกิจ ที่อาจเกิดขึ้นเมื่อเกิดภัยพิบัติขึ้นจริง ไม่ว่าจะเป็นค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม, การบูรณะ, หรือการสร้างใหม่ รวมถึงยังช่วย ลดผลกระทบต่อชีวิตและทรัพย์สิน ของประชาชน ซึ่งเป็นต้นทุนทางสังคมและเศรษฐกิจที่ประเมินค่ามิได้

เหตุการณ์นี้ยังเป็นโอกาสสำคัญที่ กระตุ้นให้รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ต้อง ทบทวนและยกระดับแผนการจัดการภัยพิบัติ ในทุกระดับให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการเตรียมความพร้อมก่อนเกิดเหตุ, การรับมือขณะเกิดเหตุ, และการฟื้นฟูหลังเกิดเหตุ การมีแผนการจัดการภัยพิบัติที่ครอบคลุมและมีประสิทธิภาพ จะส่งผลดีต่อ ความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจโดยรวม ทั้งในสายตานักลงทุนและประชาชน การ เรียนรู้จากประสบการณ์ภัยพิบัติในอดีต เช่น เหตุการณ์สึนามิ หรือน้ำท่วมครั้งใหญ่ จะช่วยให้เข้าใจถึงกลไกการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และสามารถ วางแผนรับมือผลกระทบทางเศรษฐกิจ ที่อาจเกิดขึ้นจากแผ่นดินไหวได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น การลงทุนในความปลอดภัยจึงไม่ใช่เพียงแค่การป้องกันความเสียหายเฉพาะหน้า แต่เป็นการสร้างรากฐานที่มั่นคงให้กับเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาวอีกด้วย

บทสรุปและข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์สำหรับนักลงทุน

เหตุการณ์แผ่นดินไหวในเมียนมาที่ส่งแรงสั่นสะเทือนมาถึงประเทศไทยในวันนี้, 28 มีนาคม 2568, ถือเป็นสัญญาณเตือนภัยที่ไม่อาจมองข้ามได้ และเป็นบทเรียนสำคัญที่ย้ำเตือนถึงความเปราะบางต่อภัยธรรมชาติที่อยู่ใกล้ตัวกว่าที่เราคาดคิด เหตุการณ์นี้ได้ตอกย้ำถึงความสำคัญของการเตรียมพร้อมรับมือในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง แม้ว่าในระยะสั้นอาจสร้างความกังวลและความไม่แน่นอน แต่ในอีกมุมหนึ่ง นี่คือโอกาสสำคัญในการ ยกระดับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปสู่มาตรฐานที่เน้นความปลอดภัยและความยั่งยืนที่สูงขึ้นซึ่งจะส่งผลดีต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนในระยะยาว

สำหรับนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์มีดังนี้:

• บูรณาการการประเมินความเสี่ยงอย่างเข้มงวด: ในการตัดสินใจลงทุนครั้งต่อไป นักลงทุนควร นำปัจจัยความเสี่ยงจากแผ่นดินไหวมาพิจารณาอย่างจริงจัง เป็นส่วนหนึ่งของการวิเคราะห์พื้นฐาน ไม่ใช่เพียงแค่ปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งทางเศรษฐกิจหรือความสวยงามของโครงการเท่านั้น การประเมินควรครอบคลุมถึง ที่ตั้ง ของโครงการอย่างละเอียด โดยพิจารณาจาก ความใกล้เคียงกับแนวรอยเลื่อนที่มีพลัง ที่ระบุไว้ในแผนที่ความเสี่ยง และ ลักษณะของชั้นดิน ในบริเวณนั้น ซึ่งมีผลต่อการขยายความรุนแรงของคลื่นแผ่นดินไหว ควร ให้ความสนใจเป็นพิเศษในพื้นที่ที่ถูกประเมินว่ามีความเสี่ยงปานกลางถึงสูง และทำการวิเคราะห์ความเสี่ยงอย่างรอบด้านก่อนตัดสินใจลงทุน

• ตรวจสอบประวัติและมาตรฐานอาคารอย่างละเอียด: นักลงทุนควร ให้ความสำคัญกับการตรวจสอบประวัติการก่อสร้างและมาตรฐานที่ใช้ในการออกแบบ ของอาคารที่จะลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อาคารที่สร้างก่อนปี พ.ศ. 2550 ซึ่งอาจไม่ได้ถูกออกแบบให้รองรับแรงสั่นสะเทือนตามมาตรฐานปัจจุบัน อาคารเหล่านี้อาจ ต้องการการประเมินโครงสร้างอย่างละเอียด โดยวิศวกรผู้เชี่ยวชาญ หรืออาจจำเป็นต้องมีการ ปรับปรุงเพิ่มเติม (Retrofitting) เพื่อให้มีความปลอดภัยตามมาตรฐานปัจจุบัน การละเลยการตรวจสอบในส่วนนี้อาจนำไปสู่ความเสี่ยงด้านความเสียหายและมูลค่าของทรัพย์สินในอนาคต

• มุ่งเน้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพและความปลอดภัยสูง: นักลงทุนควร ให้ความสำคัญกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการออกแบบและก่อสร้างตามมาตรฐานล่าสุด คือ ปี พ.ศ. 2564 (ค.ศ. 2021) และมาตรฐาน มยผ. 1301/1302-61 ซึ่งสะท้อนถึงความใส่ใจในความปลอดภัยและมีแนวโน้มที่จะตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยได้ดีกว่า การลงทุนในโครงการเหล่านี้อาจมีราคาสูงกว่าในเบื้องต้น แต่ในระยะยาวจะช่วยลดความเสี่ยงจากความเสียหายและเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่าหรือขายต่อได้ง่ายขึ้น

• แสวงหาโอกาสในตลาดเฉพาะทางที่มีศักยภาพ: นักลงทุนควร พิจารณาโอกาสในการลงทุนในตลาดเฉพาะทาง ที่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยจากแผ่นดินไหว เช่น การลงทุนใน พื้นที่ที่ถูกประเมินว่ามีความเสี่ยงต่ำ ซึ่งอาจกลายเป็นที่ต้องการมากขึ้นในอนาคต หรือ ลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงอาคารเก่า (Retrofitting) ซึ่งคาดว่าจะมีความต้องการสูงขึ้นเนื่องจากจำนวนอาคารเก่าที่ยังไม่ได้มาตรฐานมีอยู่มาก นอกจากนี้ การลงทุนใน เทคโนโลยีและวัสดุสมัยใหม่ที่เน้นความปลอดภัย ในการก่อสร้าง ก็เป็นอีกโอกาสที่น่าสนใจ เนื่องจากตลาดมีความต้องการนวัตกรรมเหล่านี้เพื่อยกระดับความปลอดภัยของอาคาร

สรุป เหตุการณ์แผ่นดินไหวในวันนี้เป็นเครื่องเตือนใจให้นักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้อง ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านความปลอดภัยและความแข็งแรงของอาคาร อย่างจริงจัง การลงทุนโดยคำนึงถึงความเสี่ยงและคุณภาพ ไม่เพียงแต่เป็นการ บริหารความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ ในสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ แต่ยังเป็นการ ลงทุนที่สอดรับกับทิศทางความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และเป็นส่วนสำคัญในการ ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปสู่การพัฒนาที่มีคุณภาพและยั่งยืนอย่างแท้จริงในระยะยาว

อ้างอิง FB กรมอุตุนิยมวิทยา, gdacs.org, travelandtourworld

เรียบเรียง โดย สุรเมธี มณีสุโข
อีเมล์. suramatee@efnancethai.com
ดูข่าวต้นฉบับ