บริษัทอสังหาฯจีน เป็นของรัฐ ‘ดร.โสภณ’ เตือนอย่าปล่อยให้เข้ามาทุบตลาดอสังหาฯ ไทย
The Bangkok Insight
อัพเดต 10 พ.ค. 2568 เวลา 15.10 น. • เผยแพร่ 11 พ.ค. 2568 เวลา 01.30 น. • The Bangkok Insight" ดร.โสภณ" วิเคราะห์ธุรกิจอสังหาฯจีน ชี้บริษัทอสังหาฯ ในจีนส่วนใหญ่เป็นรัฐวิสาหกิจ รัฐบาลสนับสนุน เล็งบุกตลาดไทย หวั่นอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยไทยถึงจุดจบ
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยว่า ตึกระฟ้าใหญ่ ๆ ในประเทศจีนนั้น ดูใหญ่โตมากมาย ส่วนหนึ่งเป็นผลงานของบริษัทจีนที่รัฐบาลเป็นเจ้าของหรือรัฐวิสาหกิจจีน ท่านเชื่อหรือไม่จีนมีรัฐวิสาหกิจทั้งหมด 3.91 แสนแห่งทั้งในระดับรัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่น ส่วนหนึ่งเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินและรับเหมาก่อสร้าง
หลังจากอาคารสำนักงานตรวจเงินแผ่นดินที่กำลังก่อสร้างถล่มเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 เราจึงทราบว่าบริษัทรับเหมา (ช่วง) เป็นบริษัทจีน บ้างก็ว่าเป็นจีนเทา แต่ความจริงแล้วเป็นบริษัท China Railway ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่อันดับต้น ๆ ของจีนที่กำเนิดมาจากการรถไฟจีนและรัฐบาลจีนเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในลักษณะเป็นรัฐวิสาหกิจ (State-owned Enterprises) หรือบริษัทที่รัฐบาลจีนเป็นเจ้าของ
เราจึงควรมาดูกิจการของบริษัทจีนที่รัฐบาลเป็นเจ้าของกัน ทั้งนี้ประเทศสังคมนิยมเช่นโซเวียตในยุคก่อน จีน เวียดนามต่างมีบริษัทที่ถือเป็นรัฐวิสาหกิจโดยเจ้าของคือ รัฐบาล ซึ่งอาจเป็นรัฐบาลส่วนกลาง หรือส่วนท้องถิ่นก็ได้
กล่าวกันว่า ณ สิ้นปี 2562 รัฐวิสาหกิจของจีนคิดเป็น 4.5% ของเศรษฐกิจโลกและสินทรัพย์รวมของรัฐวิสาหกิจทั้งหมดของจีน รวมถึงที่ดำเนินงานในภาคการเงิน มีมูลค่าถึง 78.08 ล้านล้านดอลลาร์ หรือ 2,660 ล้านล้านบาท
รัฐวิสาหกิจคิดเป็นมากกว่า 60% ของมูลค่าตลาดของจีนในปี 2562 และประมาณการชี้ให้เห็นว่าพวกเขาสร้างรายได้ประมาณ 23-28% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) ของจีนในปี 2560 และจ้างงานระหว่าง 5% ถึง 16% ของกำลังแรงงานทั่วประเทศ หากคิดเป็นจำนวนบริษัทก็คงเป็นราว 8.67 แสนแห่ง
อย่างตึกใหญ่ ๆ ทั้งหลายในมหานครต่างๆ ของจีน ส่วนหนึ่งก็เป็นของบริษัทเหล่านี้ บริษัทรับเหมาก่อสร้างและบริษัทพัฒนาที่ดินจากส่วนกลางที่ใหญ่ที่สุดในจีนก็เป็นรัฐวิสาหกิจจีนหลายแห่ง ขยายตัวออกไปในขอบเขตทั่วประเทศ
บทบาทสำคัญของบริษัทที่รัฐบาลจีนเป็นเจ้าของหรือรัฐวิสาหกิจจีน เน้นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน จะเห็นได้ว่า ระบบรถไฟความเร็วสูง รถไฟฟ้าใต้ดิน มักเป็นผลงานของบริษัทใหญ่ ๆ เหล่านี้ รวมทั้งการสร้างปัญญาประดิษฐ์ พลังงานนิวเคลียร์ และการบิน และอวกาศ รวมทั้งยังเป็นฐานในการขยายตัวออกไปในต่างประเทศ ไปรับเหมาก่อสร้าง (เช่นที่มาสร้างตึกสำนักงานตรวจเงินแผ่นดิน) หรือกิจการที่ไปมีอิทธิพลอย่างมากในอาฟริกา ก็มาจากการสนับสนุนของรัฐบาลจีนแทบทั้งสิ้น รัฐบาลจีนทำมาหากินเป็นและเก่ง รัฐบาลไทยหรือรัฐบาลประเทศอื่น ๆ คงสู้ไม่ได้
ทำไมจีนจึงสามารถดูดเทคโนโลยีจากต่างประเทศมาไว้ในจีน เช่น รถไฟความเร็วสูง การก่อสร้างที่ซับซ้อนต่าง ๆ ก็เพราะวิสาหกิจที่จะเข้ามาทำธุรกิจในจีน ต้องร่วมทุนหรือถ่ายทอดเทคโนโลยีให้กับวิสาหกิจ (ที่รัฐบาลเป็นเจ้าของ) และบริษัทเหล่านี้พร้อมใจกันใช้มาตรการแบบนี้ โดยการสนับสนุนของรัฐบาล ไม่มีใครฉวยโอกาสลักไก่ได้ อาจถือได้ว่ารัฐบาลจีนกุมเศรษฐกิจและอำนาจในการต่อรองกับต่างประเทศ ซึ่งข้อนี้แตกต่างอย่างมากกับไทยที่ภาคเอกชนไทยไม่ใช่ของรัฐบาล (แต่เป็นไปได้ที่รัฐบาลอาจเป็นเครื่องมือของเอกชน)
ในปัจจุบันบริษัทจีนเหล่านี้ คือหัวหอกในการออกไปขยายอิทธิพลทางการค้าได้ทั่วโลก ตามด้วยกลุ่ม SMEs ในจีนที่ต้องย้ายออกนอกประเทศบ้างเพื่อตระเตรียมการทำสงครามการค้ากับประเทศจีน จีนจึงขยายอิทธิพลทั้งทางการเงิน การส่งออกประชากรไปทั่วโลก กระแสการไหลบ่าของประชากรอาจเกิดขึ้นอีก เมื่อร้อยกว่าปีก่อน ประชากรจีนย้ายออกเพราะความอดอยากขัดสน แต่ในยุคใหม่นี้รัฐบาลนำพาประชากรย้ายออกเพื่อไปยึดหัวหาดทั่วโลก
ในด้านอสังหาริมทรัพย์ คนจีนถูกปลูกฝังให้เป็นเจ้าของบ้าน หรือส่วนมากคือห้องชุด เพราะบ้านแนวราบแท้ ๆ แพงมาก ๆ ต้องเป็นเศรษฐีจริง ๆ จึงจะหาซื้อได้ ดังนั้นตลาดอสังหาฯ จีน เป็นเสาหลักสำคัญของเศรษฐกิจ ซึ่งแนวคิดนี้ก็ไม่แตกต่างจากในสหรัฐ ที่พูดถึงความฝันของชาวอเมริกัน (American Dream) คือการมีบ้านและที่ดินเป็นของตนเอง
ดังนั้น บริษัทที่เป็นรัฐวิสาหกิจ หรือบริษัทของจีนจึงเติบโตมาก เช่น บริษัทรถไฟ China Railway ก็เป็นหนึ่งในบริษัทพัฒนาที่ดินและบริษัทรับเหมาที่พัฒนาที่ดินในนครใหญ่น้อยในประเทศจีน แข่งกับนักพัฒนาที่ดินท้องถิ่น ซึ่งก็คงมีจำนวนไม่น้อยที่เป็นรัฐวิสาหกิจระดับท้องถิ่นด้วย
บริษัทพัฒนาที่ดินยักษ์ใหญ่ของจีน 6 อันดับแรกในปี 2567 ล้วนเป็นบริษัทที่รัฐเป็นเจ้าของหรือได้รับการสนับสนุนจากรัฐ เช่น Poly Developments, China Vanke และ China Overseas Land & Investment อยู่ในอันดับสูงสุดเช่นกัน อย่างบริษัทอสังหาฯจีน รายใหญ่ที่สุด Country Garden ซึ่งผิดนัดชำระหนี้พันธบัตรมูลค่า 1.1 หมื่นล้านดอลลาร์ในเดือนตุลาคม ร่วงลงจากอันดับ 1 ในปี 2565 มาอยู่ที่อันดับ 7 เนื่องจากยอดขายลดลง 53% เหลือ 2.2 แสนล้านหยวน หรือ 3.09 หมื่นล้านดอลลาร์
แต่เมื่อเศรษฐกิจตกต่ำ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ Evergrande ผิดนัดชำระหนี้ ต่อด้วยผู้พัฒนารายอื่น ๆ ที่มีหนี้สินจำนวนมากที่เล็กกว่า และผิดนัดชำระหนี้ ทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะวิกฤตมากขึ้น ส่งผลให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ หยุดชะงักและร้างลง และมีบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จเป็นจำนวนมาก
ยิ่งมาพบการระบาดของโรค COVID-19 ก็ยิ่งทำให้สถานการณ์แย่ลง ความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงและปัญหาอุปทานล้นตลาดก็ทวีความรุนแรงมากขึ้นจนในที่สุดมีบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีคนอยู่ในประเทศจีนถึง 50 ล้านหน่วย (ไทยมี 1.3 ล้านหน่วย เกาหลี 1.5 ล้านหน่วย ญี่ปุ่น 8.9 ล้านหน่วย)
อย่างไรก็ตาม ในช่วงปลายปี 2567 ตลาดเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวบ้างตั้งแต่เดือนตุลาคม เนื่องมาจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจครั้งใหญ่ การฟื้นตัวนี้ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงไตรมาสแรกของปี 2568
แต่นับตั้งแต่วันที่ 2 เมษายน 2568 สหรัฐ ประกาศขึ้นภาษีนำเข้าสินค้าจากจีนและประเทศอื่นๆ ทั่วโลก ในอัตราที่สูงมาก ก็จึงคาดการณ์ได้ว่ายอดขายบ้านในจีนจะลดลงในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า แต่ก็คาดว่ารัฐบาลจีนจะเร่งดำเนินมาตรการผ่อนปรนเพื่อฟื้นฟูและทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพ
หากแนวโน้มของภาคส่วนนี้แย่ลงอย่างมีนัยสำคัญ และรัฐวิสาหกิจอสังหาฯจีน ก็คงต้องออกสู่ต่างประเทศมากขึ้น ประเทศไทยก็อาจเป็นเป้าหมายหนึ่ง ดังนั้นผู้ประกอบการไทยจึงพึงระวัง
บริษัทพัฒนาที่ดินไทยที่ใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรกรวมกันพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพียง 260,540 ล้านบาท หรือ 7.663 พันล้านดอลลาร์ ยังน้อยกว่าบริษัทอันดับที่ 10 ในปี 2566 ที่มีรายได้ถึง 545,407 ล้านบาท หรือ 16.041 พันล้านดอลลาร์
ในอนาคต บริษัทพัฒนาที่ดินจีนจะมาแข่งกับไทยอย่างแน่นอน เพราะเศรษฐกิจจีนอาจอ่อนแอลงเพราะสงครามการค้ากับสหรัฐ บริษัทพัฒนาที่ดินจีนจึงไม่สามารถเติบโตในประเทศได้อีกต่อไป
หากรัฐบาลไทยปล่อยให้บริษัทอสังหาฯจีนเข้ามาแข่งขัน อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยไทยคงถึงจุดจบ
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- 'เสนา' เปิดกลยุทธ์รับมือแผ่นดินไหว-สงครามการค้า บทเรียนสำคัญภาคอสังหาฯ
- ธอส. เปิดปัจจัยบวกกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ปี 68 ตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อใหม่ 2.4 แสนล้าน
- ส่องตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 4/67 ลดลงทั้งโครงการเปิดตัวใหม่-ยอดขาย
ติดตามเราได้ที่