เปิดโผกลุ่มทุนจีน กับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในไทย
The Bangkok Insight
อัพเดต 28 ส.ค. 2567 เวลา 01.38 น. • เผยแพร่ 28 ส.ค. 2567 เวลา 01.35 น. • The Bangkok Insightกลุ่มทุนจีน เข้ามาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในไทยเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนรายย่อย ที่เน้นการซื้อ-ขาย ต่างจากญี่ปุ่นที่เน้นการร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยเพื่อพัฒนาโครงการร่วมกัน
การเข้ามาของเงินทุนจากประเทศจีน ทั้งในรูปแบบของการลงทุนโดยตรง และเข้ามาร่วมกับคนไทยหรือบริษัทไทย เพื่อลงทุนหรือพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อทำธุรกิจในประเทศไทยนั้นมีมากขึ้นต่อเนื่อง แต่อาจจะไม่ได้มากมายนัก ถ้าพิจารณาจากข้อมูลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า
มูลค่าการลงทุนตามสัญชาติ (5 อันดับแรก จาก 210 สัญชาติ)
จากข้อมูลข้างต้นจะเห็นได้ว่า นิติบุคคลที่ได้เงินลงทุนจากประเทศจีนนั้น มีมากเป็นอันดับที่ 3 ในประเทศไทย และเป็นรองญี่ปุ่น และสิงคโปร์ค่อนข้างมาก แต่ก็มีแนวโน้มมากขึ้นทุกปี โดยข้อมูล ณ ปี 2567 มากกว่าปี 2566 ประมาณ 13% แต่ของประเทศอื่น ๆ ก็เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน
สิ่งที่น่าสนใจเมื่อดูข้อมูลของนิติบุคคลที่มีเงินลงทุนจากประเทศจีน คือ ธุรกิจที่นักลงทุนกลุ่มนี้ให้ความสนใจ
ประเภทธุรกิจที่นักลงทุนสัญชาติจีนลงทุนสูงสุด
ที่มา: กรมพัฒนาธุรกิจการค้า
นักลงทุนหรือนักธุรกิจจากประเทศจีน ให้ความสนใจในการลงทุนในธุรกิจการซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของตนเอง ที่ไม่ใช่เพื่อเป็นที่พักอาศัย หรือแบบเข้าใจง่าย ๆ คือการเข้ามาจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อลงทุนในคอนโดมิเนียมในประเทศไทย อาจจะมีบางส่วนตั้งนิติบุคคลเพื่อบริหารจัดการคอนโดมิเนียมที่พวกเขาซื้อไว้เพื่อลงทุนปล่อยเช่า ทั้งในรูปแบบของการปล่อยเช่าระยะยาว และระยะสั้น
นิติบุคคลเหล่านี้ มีการจัดตั้งตามกฎหมายประเทศไทยแบบ 100% และมีเงินลงทุนที่ชัดเจนว่ามาจากประเทศจีน และส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนรายย่อยที่เข้ามาประเทศไทยเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่ยังมีนักลงทุนอีกประเภทที่เข้ามาประเทศไทย และจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยมีกรรมการบริษัทส่วนหนึ่ง และคนที่มีอำนาจลงนามในบริษัทเป็นคนจีน
กลุ่มผู้ประกอบการจากต่างประเทศที่เข้ามาลงทุนหรือร่วมทุน เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีทั้งแบบเข้ามาด้วยตัวเองแล้วเปิดบริษัท หรือร่วมทุนกับคนไทยเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่าง ๆ หรือเข้ามาแบบบริษัทต่างประเทศ จากนั้นหาผู้ร่วมทุนเป็นรายโครงการโดยจดทะเบียนตั้งบริษัทร่วมทุนเป็นรายโครงการ
อย่างไรก็ตาม สำหรับประเภทหลังนี้อาจจะหาตัวตนหรือความน่าเชื่อถือได้ยาก และขาดความต่อเนื่อง เพราะชื่อบริษัทเปลี่ยนแปลงไปเรื่อย ๆ กลุ่มบริษัทที่มีกรรมการหรือผู้ร่วมทุนหลักเป็นชาวต่างชาติในประเทศไทยในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายเป็นหลักในประเทศไทย ส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่มีกรรมการส่วนหนึ่งเป็นคนจีน แม้ว่าบริษัทจะจดทะเบียนเป็นบริษัทไทยตามกฎหมายไทยก็ตาม
เนื่องจากว่า กลุ่มทุนจีนหรือบริษัทจากประเทศจีน มักจะขอบริหาร หรือว่าจัดการทุกอย่างเอง แตกต่างจากนักลงทุนญี่ปุ่น ที่เลือกที่จะลงแต่เงินทุน และให้บริษัทไทยเป็นฝ่ายบริหารจัดการทุกอย่าง ดังนั้น จึงอาจจะไม่ค่อยเห็นบริษัทจีนร่วมทุนกับบริษัทไทยมากเหมือนทางญี่ปุ่น แต่รูปแบบการเข้ามาซื้อกิจการ อาคาร โครงการ ที่ดิน โดยบริษัทจีนที่เข้ามาตั้งบริษัทย่อยหรือบริษัทสาขาในประเทศไทย รวมไปถึงการเข้ามาตั้งบริษัทที่มีกรรมการส่วนหนึ่งเป็นคนไทยนั้นจะมีมากกว่า โดยบริษัทด้านอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายแล้วมีกรรมการส่วนหนึ่งเป็นคนจีนนั้น เช่น
หลายบริษัทข้างต้น ไม่เคยพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มาก่อน หรือไม่เคยทำอสังหาริมทรัพย์มาก่อนในต่างประเทศ แต่มาทำธุรกิจอื่น ๆ ในประเทศไทย แล้วประสบความสำเร็จมีรายได้เยอะ จึงให้ความสนใจในการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัย หรือโรงแรมในประเทศไทย ทั้งในกรุงเทพมหานคร และเมืองท่องเที่ยวต่าง ๆ อาจจะมีมากกว่านี้ แต่ไม่ค่อยเป็นที่พูดถึงมากนัก หรือทำแบบไม่ออกหน้าออกตาว่าเป็นโครงการของคนจีน หรือเป็นเงินทุนของคนจีน เป็นต้น อาจจะมีบางบริษัทที่ไม่มีความเคลื่อนไหวแล้ว ไม่มีการเปิดขายโครงการใดๆ โครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ก็เงียบไปแล้ว
หลาย ๆ บริษัทปิดการขาย และส่งมอบโครงการของตนเองได้ถูกต้องตามกฎหมาย หรืออาจจะมีปัญหาขลุกขลักบ้าง ถ้าทีมงานของบริษัทเป็นคนจีน เพราะขั้นตอนการตรวจรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมในประเทศไทย อาจจะแตกต่างจากที่พวกเขาเคยมีประสบการณ์มาก่อน แต่สุดท้ายแล้วก็ผ่านพ้นไปได้ด้วยดี
บางบริษัทอาจจะมีปัญหาในโครงการที่ 1-3 จากนั้นก็ค่อย ๆ ปรับเปลี่ยนระบบ และรูปแบบในการทำงานรวมไปถึงรูปแบบของโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนไทย เพราะอย่างไรก็ตามพวกเขายังต้องการรายได้จากโครงการในประเทศไทยต่อเนื่อง อาจจะมีเพียงบางบริษัทเท่านั้นที่พัฒนาเพียง 1 โครงการแล้วปิดบริษัทไปเลยทันทีที่โอนกรรมสิทธิ์ครบถ้วน 100% จากนั้นค่อยจัดตั้งบริษัทใหม่เพื่อพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคต
กลุ่มทุนจีนที่มีการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในด้านการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขายในประเทศจีน หรือประเทศต่าง ๆ เมื่อเข้ามาพัฒนาโครงการในประเทศไทย ก็ต้องมีผู้ซื้อส่วนหนึ่งที่เป็นคนจีนตามมาด้วยแน่นอน เพราะพวกเขาจะมีการทำการตลาดหรือเปิดขายโครงการในประเทศจีน โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่สามารถขาย 49% ให้กับชาวต่างชาติเข้ามาถือกรรมสิทธิ์ได้
ดังนั้น จึงไม่แปลกใจที่หลายโครงการของบริษัทเหล่านี้ จะมีสัดส่วนของผู้ซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะคนจีนที่ค่อนข้างสูง อาจจะมีบ้างที่เต็มโควต้า 49% เลย
แต่อย่างไรก็ตาม บริษัทเหล่านี้ยังต้องการกำลังซื้อคนไทยเป็นหลัก เพราะถ้ามองในระยะยาวแล้ว การเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อคนไทย และสามารถทำให้คนไทยเลือกซื้อคอนโดมิเนียม หรือบ้านจัดสรรของพวกเขาได้ จะเป็นการดีกว่าหวังพึ่งพาเฉพาะกำลังซื้อคนจีนหรือชาวต่างชาติเท่านั้น แล้วส่วนที่เหลือไม่สามารถขายคนไทยได้หรือขายได้น้อยมาก จนไม่สามารถปิดการขายได้แบบที่เห็นในบางโครงการของบริษัทเหล่านี้
บริษัทที่ต้องการอยู่ในประเทศไทยแบบระยะยาว จึงต้องมีการปรับรูปแบบโครงการและวิธีคิด รวมไปถึงหลาย ๆ อย่างเพื่อให้สอดคล้องกับตลาดและความต้องการของคนไทย ไม่สามารถยกรูปแบบการทำธุรกิจที่ประสบความสำเร็จในประเทศจีนมาที่ประเทศไทยได้
ช่วงหลายปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจากประเทศจีนอาจจะดูเงียบ ๆ ลงไป ตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศจีน และปัญหาของบริษัทแม่ของพวกเขา แต่ก็ยังมีหลายบริษัทที่ยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่องเช่นกัน
การปรับโควตาคอนโดมิเนียมเป็น 75% ให้กับชาวต่างชาติ รวมไปถึงการที่สามารถเช่าที่ดินได้ 99 ปี ถ้ามีการจัดตั้งเป็นทรัพย์อิงสิทธิ์ ทั้ง 2 เรื่องนี้ อาจจะเป็นปัจจัยที่สร้างการเปลี่ยนแปลงในระยะยาวในกรณีที่ทั้ง 2 เรื่องผ่านการพิจารณาและประกาศเป็นกฎหมาย เพราะผู้ประกอบการต่างชาติ โดยเฉพาะจากประเทศจีนที่อาจมองว่า การเลี่ยนแปลงนี้ช่วยให้พวกเขาสร้างรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้มากขึ้น
แน่นอน แม้ว่าช่วงนี้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จากประเทศจีนยังมีปัญหาในประเทศให้แก้ไขก่อนก็ตาม แต่ถ้ากฎหมายผ่าน แล้วพวกเขาฟื้นตัวก็อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ แล้วผู้ประกอบการไทยที่คาดหวังว่าจะขายให้ชาวต่างชาติก็อาจจะไม่เป็นไปตามที่คิดก็ได้
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ส่องโครงการอสังหาฯ ต่างชาติร่วมลงทุนไทย 10 ปีเกิน 2 แสนล้าน ญี่ปุ่นแชมป์ลงทุนสูงสุดและต่อเนื่อง
- 'แสนสิริ' แชมป์รายได้สูงสุดบริษัทมหาชน กลุ่มอสังหาฯ ครึ่งปีเฉียด 2 หมื่นล้าน
- เจาะลึก ทำเลถนนบางนา-ตราด จากอดีตถึงปัจจุบัน คาดการณ์อนาคต
ติดตามเราได้ที่