EIA รื้อเกณฑ์สิ่งแวดล้อม “ตึกสูง-คอนโด” ห้ามบังลม-บังแดด

วงการพัฒนาที่ดินร้อนเป็นไฟทันที เมื่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เตรียมพร้อมรับมือกับภาวะโลกร้อนและสิ่งแวดล้อมที่กำลังเปลี่ยนไป ภายใต้ความเจริญและการพัฒนาในทุกรูปแบบ

ด้วยการกำหนดแนวทางป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อม โดยปรับเกณฑ์บางเงื่อนไขให้เหมาะสมกับยุคสมัย ผ่านการจัดทำ “รายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม” หรือ EIA : Environmental Impact Assessment ซึ่งเป็นรีพอร์ตการประเมินผลกระทบที่ผู้ประกอบการต้องนำเสนอต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อขออนุญาตก่อสร้างโครงการใหม่ตามที่กฎหมายกำหนด

เกณฑ์ใหม่ประเด็นร้อน

ประเด็นร้อนอยู่ที่ “เกณฑ์ใหม่ EIA” ห้ามอาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่ สร้างบังทิศทางแสงแดดและทิศทางลม ที่ทำให้บริเวณบ้านข้างเคียง หรือชุมชนย่านนั้น ๆ ไม่มีกระแสลมพัดผ่านเหมือนที่ผ่านมา ซึ่งเจ้าของบ้านและคนในชุมชนสามารถร้องเรียนคัดค้านการขึ้นโครงการใหม่นั้น ๆ ได้

ที่สำคัญ สผ.ยังกำหนดให้ “เจ้าของอาคาร” ใช้แบบจำลองอาคารโครงการ (3D) โดยใช้เทคโนโลยีออกแบบอาคารให้เสมือนจริง เพื่อทำให้เห็นว่า เงาของอาคารนั้น ๆ ตกสะท้อนทอดยาวไปยังทิศทางใด ขณะที่เจ้าของโครงการที่จะก่อสร้างอาคารใหม่ ต้องประมวลทั้งปีว่า “ทิศทางลม” ในทำเลนั้น ๆ จะไปในทิศทางไหน

แน่นอน “ต้นทุน” ในการจัดทำรายงานอาจเพิ่มขึ้น แต่ถ้าเกณฑ์การพิจารณาผ่านขั้นตอนจริง เมื่อนั้นเอกชนคงต้องรับภาระต้นทุนเพิ่มอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และผู้ที่จะต้องรับภาระสุดท้าย หนีไม่พ้นคือ “ผู้บริโภค” ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ ในรูปแบบตึกสูงตามที่นิยม

ทั้งนี้ สผ.ได้จัดทำเอกสารเผยแพร่ “แนวทางการศึกษาและการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านการบดบังแสงอาทิตย์ และด้านการเปลี่ยนแปลงของลม จากการก่อสร้างอาคาร สำหรับรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม โครงการอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน” เมื่อเดือนมีนาคม 2564

ซึ่งมีรายละเอียดในเชิงเทคนิคและการอธิบายความในเชิงวิชาการ จำนวน 10 หน้าเต็ม จัดทำโดยผู้เข้าประชุม 100 คน ประกอบด้วย ผู้ทรงคุณวุฒิในคณะกรรมการผู้ชำนาญการ หน่วยงานอนุญาต หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เจ้าของโครงการ นิติบุคคล ผู้จัดทำรายงาน และเจ้าหน้าที่ สผ. โดยกองวิเคราะห์ผลกระทบฯได้รับความคิดเห็น และข้อเสนอแนะ พร้อมปรับปรุงรายละเอียดมาเป็นระยะ ก่อนสรุปผลเป็นแนวทางฉบับสมบูรณ์

แสดงว่า เป็นประเด็นที่ถกกันมานาน และในห้วงเวลาการพิจารณาก่อนปรับเกณฑ์ใหม่นั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังขับเคลื่อนไปได้ดี โดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัยในเมือง ทำเลแนวรถไฟฟ้าที่เบ่งบานเต็มที่ ซัพพลายคอนโดฯยังไม่ล้นปรี่เท่าปัจจุบัน ที่ตลาดพลิกกลับจากภาวะอิ่มตัว และวิกฤตโควิด-19 ทั้ง 3 ระลอก

3 สมาคมออกโรงค้าน

ล่าสุดบรรดาดีเวลอปเปอร์ในนาม 3 สมาคม ซึ่งประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ต่างไม่เห็นด้วยกับแนวทางเกณฑ์ใหม่ของ สผ. โดยเฉพาะอาคารที่เข้าเกณฑ์อาคารชุดพักอาศัยสูงระดับ 23 เมตรขึ้นไป จำนวนหน่วย 80 ห้องขึ้นไป จะมีความเสี่ยงสูง หากไม่ผ่านความเห็นชอบจากผู้อยู่อาศัยในพื้นที่รัศมีของทำเลที่ตั้งโครงการ รวมถึงคณะกรรมการผู้ชำนาญการเฉพาะด้าน

และมีแนวโน้มส่งผลให้โครงการใหม่ที่เตรียมลงทุนก่อสร้างอาจต้องเลิกล้มกลางคัน ขณะเดียวกันเอกชนต้องปรับแผนการลงทุนใหม่ทั้งหมดให้ทันท่วงที รวมถึงการทบทวนการซื้อที่ดินเตรียมขึ้นโครงการใหม่ด้วย

ในปัจจุบันผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหารอบด้าน ทั้งสถานการณ์การระบาดโควิด-19 ทำให้กำลังซื้อจากต่างชาติชะงักไป การบังคับใช้มาตรการ LTV รวมถึงกำลังซื้อภายในประเทศที่ถดถอยลงเกินความคาดหมาย

เมื่อต้องมาเผชิญกับ “ข้อกำหนด” กับการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ อีก ซึ่งเป็นข้อปฏิบัติตามกฎระเบียบข้อบังคับจากหลายหน่วยงานย่อมส่งผลให้เกิดต้นทุนที่มองเห็นและมองไม่เห็นตามมา

ซึ่งนักพัฒนาที่ดินเข้าใจและให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม เพราะการก่อสร้างอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ย่อมมีผลกระทบไม่ทางตรงก็ทางอ้อม ยิ่งเป็นโครงการใหม่ใจกลางเมืองและชุมชนย่อมมีผลกระทบสูง ซึ่งเป็นประเด็นอ่อนไหวมากในเชิงสังคมและคนหมู่มาก

ทั้งถนน ตรอก ซอกซอยที่ใช้ในกิจสาธารณะร่วมกัน ไม่นับจำนวนรถยนต์ นํ้าเสีย ปัญหาขยะ ที่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม สะท้อนถึงความเจริญของเมืองที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว เช่น ทำเลในกรุงเทพฯ ทั้งสุขุมวิท พระราม 4 รัชดาภิเษก พระรามเก้า ฯลฯ

สผ.แจง เปิดรับฟัง

เมื่อวันที่ 12 มิ.ย. ดร.รวีวรรณ ภูริเดช เลขาธิการ สผ. เปิดเผยถึงประเด็นร้อนดังกล่าวว่า จากกรณี 3 สมาคมนำโดย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร รวมถึงสมาคมบริษัทที่ปรึกษา ขอทบทวนการบังคับใช้เกณฑ์ การจัดทำรูปเล่ม

เพื่อประกอบการยื่นขอจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ ตามเกณฑ์แนวทางการศึกษาและการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ด้านการบดบังแสงอาทิตย์ และด้านการเปลี่ยนแปลงของลม จากการก่อสร้างอาคารตามนโยบาย สผ.นั้น

พร้อมขอชะลอการบังคับใช้เกณฑ์ดังกล่าว เนื่องจากไม่ได้รับทราบว่า มีการเปิดรับฟังเสียงผู้ประกอบการ จึงเกรงว่าจะสร้างผลกระทบต่อการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ภายในชุมชนที่ต้องทำอีไอเอเปิดรับฟังเสียงของคนในชุมชน ภายใต้แบบจำลอง 3D

และอาจนำมาซึ่งการคัดค้านห้ามก่อสร้างอาคาร หรืออาจจะใช้ดุลพินิจนำมาประกอบการพิจารณาว่า อนุญาตหรือไม่อนุญาต เนื่องจากคอนโดมิเนียมจะต้องอยู่กลางชุมชนใหญ่ที่มีความเจริญ แม้จะมีต้นทุนที่ดินสูงก็ตาม

ในประเด็นเหล่านี้ เลขาธิการ สผ.ชี้แจงว่า

ประเด็นที่ 1 แนวทางการศึกษาและการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ด้านการบดบังแสงอาทิตย์ และด้านการเปลี่ยนแปลงของลม จากการก่อสร้างอาคาร สำหรับรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมโครงการอาคารดังกล่าว มิใช่ข้อกำหนดทางกฎหมายที่ใช้ห้ามไม่ให้ก่อสร้างอาคารหรืออาคารสูง แต่อย่างใด

ประเด็นที่ 2 แนวทางการศึกษาดังกล่าว เป็นเอกสารข้อมูลทางวิชาการที่กำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นเกณฑ์เบื้องต้นสำหรับการศึกษาและประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อใช้ประโยชน์ในการจัดทำและประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม รวมทั้งการกำหนดมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อม และมาตรการติดตามตรวจสอบผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่ถูกต้อง เหมาะสม และเป็นไปตามหลักทางวิชาการ

ประเด็นที่ 3 เรื่องแนวทางการศึกษาดังกล่าว ยังไม่ได้ประกาศใช้อย่างเป็นทางการ และ สผ.กำหนดให้มีการรับฟังความคิดเห็น ในวันที่ 18 มิถุนายน 2564 เพื่อรับฟังข้อมูลเพิ่มเติม รวมทั้งข้อเสนอแนะ เพื่อให้ได้ข้อสรุปก่อนการนำไปประกาศใช้เป็นทางการต่อไป ดังนั้น การสร้างความเข้าใจที่ถูกต้องจะทำให้เกิดการขับเคลื่อนและการพัฒนาอย่างยั่งยืนต่อไป