LWS ชี้บ้านเพื่อคนไทยชิงกำลังซื้อต่ำ 3 ล้าน แนะบริษัทอสังหาฯทบทวนแผนลงทุนใหม่

LWS คาดการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2568 มีแนวโน้มชะลอตัว เทียบกับปี 2567 ผลจากกำลังซื้อชะลอตัว “โครงการบ้านเพื่อคนไทย” ดูดซับกำลังซื้อตลาดกลาง-ล่าง และปริมาณสินค้าคงเหลือที่ยังคงมีอยู่สูงในระบบ ต้องใช้เวลาในการระบาย 2-3 ปี ขึ้นกับทำเล

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการบริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด หรือ LWS ในเครือ LPN-บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ เปิดเผยว่า แนวโน้มการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2568 จะชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2567 โดยคาดการณ์ความเป็นไปได้ใน 3 ฉากทัศน์ ดังนี้

เทรนด์ปี 2568 ดีสุดโตได้ 2-3% แย่สุดติดลบ -5%

1.กรณีที่ดีที่สุด (Best Case) คาดการณ์บนพื้นฐานเศรษฐกิจไทยเติบโต 2.8-3% การท่องเที่ยวเติบโตได้เท่ากับยุคก่อนโควิด การลงทุนภาครัฐ ภาคส่งออกยังคงเติบโต การลงทุนภาคเอกชนเติบโต และภาคการบริโภคภายในประเทศฟื้นตัวจากมาตรการปรับโครงสร้างหนี้ครัวเรือน และราคาพลังงานทรงตัวในระดับที่ไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับไม่เกินร้อยละ 1.5

แนวโน้มการเปิดตัวบ้านและคอนโดมิเนียมใหม่ คาดการณ์ที่ 62,000-65,000 หน่วย มูลค่า 403,000-422,000 ล้านบาท เติบโต 3-7% เทียบกับปี 2567 ที่เปิดตัว 349 โครงการ 60,386 หน่วย มูลค่ารวม 407,204 ล้านบาท ลดลง 20.13%, 39.01% และ 25.18% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่มีการเปิดตัว 437 โครงการ จำนวน 99,012 หน่วย มูลค่า 544,265 ล้านบาท

และคาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปี 2568 ประมาณ 360,000-370,000 หน่วย มูลค่า 1.02-1.03 ล้านล้านบาท หรือเติบโต 1-2% จากปี 2567 ที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) คาดว่าจะมีการโอน 350,545 หน่วย มูลค่าโอน 1,012,760 ล้านบาท

2.กรณีปกติ (Base Case) คาดการณ์บนพื้นฐานเศรษฐกิจไทยเติบโต 2-2.5% การเปิดตัวใหม่ ประมาณ 56,000-61,000 หน่วย มูลค่า 364,000-403,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 2567 หรือเติบโตไม่เกิน 2% และการโอนกรรมสิทธิมีแนวโน้มใกล้เคียงปี 2567 อยู่ที่ 1.012 ล้านล้านบาท

3.กรณีแย่ที่สุด (Worst Case) คาดการณ์บนพื้นฐานเศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2% จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ลดลงใกล้เคียงกับปี 2567 หรือลดลงไม่น้อยกว่า -5% ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มติดลบเมื่อเทียบกับปี 2567 หรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.012 ล้านล้านบาท

แบงก์เข้มงวดสินเชื่อ 2 ขา “ผู้ซื้อ-เจ้าของโครงการ”

“ปัญหาใหญ่ของภาคอสังหาฯ อยู่ที่สถาบันการเงินเข้มงวดพิจารณาสินเชื่อ (Mortgage Loan) ทำให้มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% โดยเฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมทั้งแบงก์เข้มงวดสินเชื่อผู้ประกอบการ (Project Finance) โดยมีข้อกำหนดต้องมียอดขาย 30-50% จึงจะให้สินเชื่อก้อนแรก”

จากแนวโน้มดังกล่าว ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งหลายโครงการเปิดตัวแล้ว ก็ชะลอหรือยกเลิก ในขณะที่สินค้าคงเหลือในระบบมีเพียงพอต่อการขายอีก 2-3 ปี โดยไม่ต้องลงทุนโครงการใหม่ ผู้ประกอบการหลายแห่งจึงชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568

บ้านเพื่อคนไทย ชิงกำลังซื้อต่ำ 3 ล้าน

ในขณะเดียวกัน โครงการบ้านเพื่อคนไทยของรัฐบาล เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะมาดูดซับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับกลาง-ล่าง ที่เป็นกำลังซื้อที่คิดเป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่า 40% ของกำลังซื้อทั้งหมด โดยเงื่อนไขที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ

และบางทำเลของโครงการบ้านเพื่อคนไทย อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก เช่น ทำเล ก.ม.11 ใกล้แนวรถไฟฟ้า เป็นทำเลที่มีศักยภาพและสามารถดึงดูดกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง กลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นต้องทบทวน และปรับแผนธุรกิจให้สอดรับกับกำลังซื้อในตลาด

ผนวกกับมาตรการของรัฐ อย่างการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่หมดอายุไปเมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2567 ที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ถึงแม้บริษัทอสังหาฯ ยังคงลดค่าโอนและจดจำนองให้กับลูกค้าเอง เพื่อจูงใจให้มีการซื้อและโอนที่อยู่อาศัยก็ตาม

โปรโมชั่นฟรีโอน-จดจำนองทำให้ต้นทุนการทำธุรกิจของผู้ประกอบการสูงขึ้น จำเป็นต้องทบทวน และหามาตรการทางการตลาดที่เหมาะสมให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในปัจจุบัน การชะลอแผนเปิดโครงการใหม่ และเน้นขายสินค้าคงเหลือที่เป็นต้นทุนเดิม จึงเป็นทางเลือกของบริษัทอสังหาฯ ในปี 2568

ปี 2567 ลงทุนใหม่ กทม.-ปริมณฑล ลดฮวบ -40%

สำหรับรายละเอียดปี 2567 มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 349 โครงการ จำนวน 60,386 หน่วย มูลค่ารวม 407,204 ล้านบาท ลดลง 20.13%, 39.01% และ 25.18% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่เปิดตัว 437 โครงการ จำนวน 99,012 หน่วย มูลค่า 544,265 ล้านบาท

ในจำนวนนี้แบ่งเป็นคอนโดฯ 69 โครงการ จำนวน 26,750 หน่วย มูลค่ารวม 120,574 ล้านบาท ลดลง 28.12%, 42.42% และ 22.69% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่มีการเปิดตัวคอนโดฯ 96 โครงการ 46,464 หน่วย มูลค่า 155,968 ล้านบาท

กับโครงการบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จำนวน 165 โครงการ 26,760 หน่วย มูลค่ารวม 125,234 ล้านบาท ลดลง 29.48%, 38.35% และ 34.86% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่เปิดตัว 234 โครงการ จำนวน 43,410 หน่วย มูลค่าการเปิดตัว 192,264 ล้านบาท

เซ็กเมนต์บ้านจัดสรรราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีทั้งสิ้น 120 โครงการ (มี 5 โครงการ ได้แก่ ศุภาลัย ทัสคานี พระราม 2-วงแหวน ราคา 5.99-16 ล้านบาท, โมเดน รามอินทรา-หทัยราษฎร์ ราคา 6.49-12 ล้านบาท, สราญสิริ รังสิต 2 ราคา 7.99-20.0 ล้านบาท, Centro วิภาวดี-รังสิต ราคา 7.29-12.0 ล้านบาท และศุภาลัย แกรนด์วิลล์ สุขุมวิท-บางนา ราคา 6.0-15.0 ล้านบาท ที่คละราคาต่ำกว่า 10 ล้านและสูงเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปในโครงการเดียวกัน ทำให้มีการนับซ้ำกัน)

โดยมีจำนวน 6,876 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 161,397 ล้านบาท ในแง่จำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 3.44% จำนวนหน่วย และมูลค่าลดลง -24.75% และ -17.66% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่มีการเปิดตัว 116 โครงการ 9,138 หน่วย มูลค่า 196,033 ล้านบาท

“นอกจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2567 จะลดลงแล้ว คาดว่ามูลค่าการโอนมีแนวโน้มลดลง 3-5% เทียบกับปี 2566 เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ 9 เดือนแรกปี 2567 อยู่ที่ 705,389 ล้านบาท ลดลง -8% เทียบกับปี 2566 ที่มีมูลค่าการโอน 766,971 ล้านบาท”

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : LWS ชี้บ้านเพื่อคนไทยชิงกำลังซื้อต่ำ 3 ล้าน แนะบริษัทอสังหาฯทบทวนแผนลงทุนใหม่

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net