“WHART” พร้อมเติบโตต่อเนื่อง... ตั้งเป้าลงทุนเพิ่มทุกปี เฉลี่ย 3 – 5 พันล้านบาท !!!
Fun of Funds: “ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (Real Estate Investment Trust: REIT) เป็นหนึ่งในสินทรัพย์ทางเลือกสำหรับนักลงทุนทั่วโลกที่มองหาการลงทุนที่สามารถสร้างกระแสรายได้กลับมาให้อย่างสม่ำเสมอในรูปของ “เงินปันผล” นั่นเอง
โดยเฉพาะกองทรัสต์ที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง จะยิ่งเพิ่มความน่าสนใจมากขึ้นด้วย เพราะจะมีทรัพย์สินใหม่ๆ เข้ามาเพิ่มเติมอยู่เสมอ ทำให้ระยะเวลาการหาประโยชน์จากทรัพย์สินก็จะขยายยาวต่อไปเรื่อยๆ นั่นหมายถึงประโยชน์ที่จะกลับมาสู่กองทรัสต์ด้วยเช่นกัน
นอกจากนี้ขนาดที่ใหญ่ขึ้น ก็จะช่วยในเรื่องของ “สภาพคล่อง” ที่ดีขึ้นด้วยเช่นกัน
สำหรับ“WHART: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท” กองทรัสต์อุตสาหกรรม (Industrial) ที่ใหญ่สุดของไทย เป็นหนึ่งในกองทรัสต์ที่มีโมเดลการเติบโตที่ชัดเจนตั้งแต่ตั้งกองทรัสต์ โดยตั้งใจจะลงทุนเพิ่มทุกปีเฉลี่ยปีละ 3,000 – 5,000 ล้านบาท ให้ได้
ล่าสุดเตรียมลงทุนเพิ่มครั้งที่ 9 ใน “คลังสินค้า” ระดับ World-Class จาก “กลุ่มดับบลิวเอชเอ” (WHA) จำนวน 3 โครงการ มูลค่าไม่เกิน 3,567 ล้านบาท ดันสินทรัพย์สุทธิรวมขยับแตะ5.5 หมื่นล้านบาท ที่สำคัญประโยชน์ผลตอบแทนของผู้ถือหน่วยก็เพิ่มขึ้นอีกด้วย
แนวทางการเติบโตของกองทรัสต์ WHART จะเป็นเช่นไร ตามทีมงาน ‘โต๊ะกองทุน Wealthy Thai’ ไปอัพเดทพร้อมๆ กันได้เลย
“WHART” มีแผนลงทุนเพิ่มทุกปี เฉลี่ย 3,000 – 5,000 ล้านบาท…มีโอกาสขยับไปลงทุนในต่างประเทศในอนาคต
โดย “อนุวัฒน์ จารุกรสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บจ.ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์” บอกว่า หนึ่งในความตั้งใจของกองทรัสต์ WHART คือ แผนการเติบโตอย่างต่อเนื่องผ่านการลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพเข้ามาในกองทรัสต์เฉลี่ย 3,000 – 5,000 ล้านบาท ทุกปี โดยจะคัดสรรทรัพย์สินที่มีคุณภาพเข้ามาลงทุนเพิ่มเติม ซึ่งทางกลุ่มของ “บมจ.ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น” (WHA)เอง มีทรัพย์สินที่มีคุณภาพในทำเลที่เป็นจุดยุทธศาตร์ด้าน Logistics ในไทยเป็นจำนวนมาก และแน่นอนก็มีโอกาสที่จะเจรจากับทางกลุ่ม “WHA” เพื่อนำทรัพย์สินเข้ามาลงทุนเพิ่มเติมในกองทรัสต์ WHART ได้ในอนาคต
(อนุวัฒน์ จารุกรสกุล)
“ทรัพย์สินที่ลงทุนคงไม่ได้จำกัดแค่ในประเทศไทยเท่านั้น ทางกลุ่ม WHA เองก็มีทรัพย์สินในเวียดนามด้วยเช่นกัน ในอนาคตก็มีโอกาสที่กองทรัสต์ WHART จะขยายการลงทุนไปต่างประเทศได้เช่นกัน”
อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์ WHART เองไม่ได้จำกัดการลงทุนในทรัพย์สินของกลุ่ม “WHA” เท่านั้น ทรัพย์สินที่เป็นโรงงานและคลังสินค้าที่มีคุณภาพของเจ้าของอื่นๆ เราก็สามารถจะลงทุนได้เช่นกัน และที่ผ่านมาก็มีการศึกษาเพื่อเข้าไปดูทรัพย์สินของรายอื่นๆ ด้วย เพียงแต่ทรัพย์สินนั้นยังดีไม่พอเมื่อเทียบกับ “WHA” เท่านั้นเอง แต่ไม่ได้ปิดโอกาสแต่ประการใด
“ช่วงที่ผ่านมาก็มีการเดินสายโรดโชว์ในต่างประเทศ ซึ่งสะท้อนถึงความน่าสนใจของกองทรัสต์ WHART ได้เป็นอย่างดี และในอนาคตก็น่าจะมีสัดส่วนของนักลงทุนต่างชาติเพิ่มมากขึ้นจากปัจจุบันที่สัดส่วนอาจจะยังไม่มากนักประมาณ 1% เท่านั้น
“ขนาดที่ใหญ่” เพิ่มความน่าสนใจ-มีการกระจายตัวที่ดีของผู้เช่า/กลุ่มอุตสาหกรรม…ลดผลกระทบจากการพึ่งพิงผู้เช่ารายใดรายหนึ่งได้เป็นอย่างดี
การลงทุนเพิ่มครั้งที่ 9 ก็เป็นหนึ่งในแผนการเติบโตของกองทรัสต์เช่นกัน ซึ่งหลังการลงทุนเพิ่มกองทรัสต์ WHART จะมีขนาดเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 55,238.27 ล้านบาท รั้ง “เบอร์หนึ่ง” กองทรัสต์ Industrial ที่ใหญ่สุดในไทยต่อเนื่อง มีพื้นที่เช่ารวมกว่า 1.9 ล้านตร.ม. เลยทีเดียว โดยจะมีมีสัดส่วนของ Free Hold 49% และ Lease Hold 51% โดยสัดส่วนของ “คลังสินค้า” เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 90.40% และ “โรงงาน” 9.60% ซึ่งหากแบ่งตามรูปแบบอาคารยังใกล้เคียงเดิมประกอบด้วย Built-to Suit 46.88% และ General Warehouse 53.12%
“คลังสินค้า” & “โรงงาน” ของกองทรัสต์ WHART นั้น เป็นสินทรัพย์ที่มีคุณภาพและตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพเป็นจุดยุทธศาสตร์ด้าน Logistics ที่เป็นจุดเชื่อมต่อด้านการขนส่งสินค้าที่สำคัญของไทยไม่ว่าจะเป็นถ.บางนา-ตราด, EEC, อยุธยา-สระบุรี และสมุทรสาคร
“นั่นทำให้บางพื้นที่ผู้เล่นใหม่ๆ จะเข้ามาได้ยาก เช่น ถ.บางนา-ตราด ทรัพย์สินค่อนข้างจะมีจำกัดแล้ว อาจจะมีบางที่เป็นผู้ประกอบการท้องถิ่นแต่ก็จะไม่ใหญ่มากนัก ตรงนี้ก็เป็นเหตุผลหนึ่งว่าบางครั้งการจะเข้าไปลงทุนในในลักษณะของ Free Hold เองก็ไม่ง่ายเช่นกัน”
การที่กองทรัสต์ WHART มีขนาดใหญ่ขึ้นก็ช่วยในเรื่องของการกระจายตัวของผู้เช่าที่ดีมากขึ้นด้วยเช่นกัน ทั้งในแง่ของสัญชาติผู้เช่า ปัจจุบันมีผู้เช่าที่เป็นสัญชาติไทย 32.77%, เอเชีย 21.35%, ยุโรป 20.67%, ญี่ปุ่น 14.15% และสหรัฐอีก 11.06% รวมถึงการกระจายตัวกลุ่มอุตสาหกรรมที่มาเช่า นี่ คือเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ช่วง COVID-19 กองทรัสต์ WHART จึงไม่ได้รับผลกระทบไม่มาก เพราะมีการกระจายตัวของทรัพย์สินและผู้เช่าที่ดีนั่นเอง
“นั่นจึงไม่น่าแปลกใจว่าตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ WHART มานั้น มีอัตราการเช่าพื้นที่ค่อนข้างสูงเฉลี่ยประมาณ 90% มีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ย 4.16 ปี มากสุดในกลุ่มของ REIT อุตสาหกรรมอีกด้วย ที่สำคัญสามารถจ่ายปันผลได้ต่อเนื่องทุกปีตั้งแต่ตั้งกองทรัสต์มา แม้ในปีที่เจอวิกฤติ COVID-19 ก็ตาม”
นอกจากนี้ กองทรัสต์ยังบริหารสัดส่วนของหนี้ไม่ให้เกิน 30% เพื่อสร้างสมดุลของแหล่งเงินลงทุนของกองทรัสต์อีกด้วย ซึ่งปัจจุบันก็มีสัดส่วนของหนี้ต่ำประมาณ 26% หลังลงทุนเพิ่มจะขยับมาเล็กน้อยประมาณ 27 – 28% เท่านั้น
ปัจจุบันกองทรัสต์ WHART อยู่ระหว่างเปิดให้จองซื้อ โดยให้ “ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม” จองซื้อระหว่างวันที่ 1,4 และ 6-8 ธ.ค. ผ่านเว็บไซต์ K-My Invest และสาขาธนาคารกสิกรไทย และ “ประชาชนทั่วไป” จองซื้อระหว่างวันที่ 13 -15 และ 18 ธ.ค. ผ่านธนาคารกสิกรไทย ธนาคารกรุงไทย บล.เมย์แบงก์ และธนาคารซีไอเอ็มบีไทย
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสลงทุนในกองทรัสต์เพื่อสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ ก็ถือเป็นอีกหนึ่งโอกาสที่น่าสนใจเลยทีเดียว
ผลการดำเนินงานในอดีตของกองทรัสต์มิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน