ขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ต้องเสียภาษีอย่างไร

“ขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ถือเป็นรายได้ในฐานะของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล เมื่อมีการแบ่งส่วนกำไร จะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของแต่ละคนที่เป็นหุ้นส่วนนั้นด้วย”

สำหรับผู้ที่ต้องการขายบ้าน ถ้ามีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เพียงคนเดียว ก็คงไม่มีปัญหายุ่งยากอะไรมากนัก เพราะสามารถตัดสินใจเรื่องขายบ้านได้เอง จะขายหรือไม่ และจะขายเท่าไร รวมถึงภาษีเงินได้จากการขาย ก็คิดคำนวณได้ง่าย

แต่หากเป็นการขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน นอกจากต้องได้รับการยินยอมจากทุกคนที่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ ภาษีเงินได้ที่เกิดขึ้น ก็มีวิธีคิดคำนวณที่ซับซ้อนขึ้นมาอีกเล็กน้อย ซึ่งรายละเอียดเป็นอย่างไรนั้น K-Expert มีข้อมูลมาฝากเพื่อเป็นแนวทางให้กับผู้ที่วางแผนจะขายบ้าน

วิธีคำนวณภาษีเงินได้

เมื่อขายบ้านได้ สิ่งที่ตามมาก็คือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งกรมที่ดินมีหน้าที่หักแล้วนำส่งให้กับกรมสรรพากร การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของบ้านหรืออสังหาฯ ที่ได้มาโดยมรดก สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50% และสำหรับบ้านหรืออสังหาฯ ที่ได้มาโดยการซื้อขาย สามารถหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับตามปี พ.ศ. ดังนี้

จำนวนปีที่ถือครอง ร้อยละของเงินได้ 1 92 2 84 3 77 4 71 5 65 6 60 7 55 8 ปีขึ้นไป 50

สำหรับบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เช่น พ่อ/แม่กับลูก พี่กับน้อง คู่สามีภรรยาที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน รายได้จากการขายบ้านถือเป็นรายได้ในฐานะของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล

ยกตัวอย่างเช่น พี่ชายและน้องสาวกู้ร่วมกันซื้อบ้านเมื่อปี 2557 โดยมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทั้งสองคน ต่อมาได้ขายบ้านหลังนี้ไปในปี 2560 มีราคาขายอยู่ที่ 7 ล้านบาท และราคาประเมินอยู่ที่ 6 ล้านบาท ดังนั้น ต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในนามของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล ดังนี้

ราคาประเมินอสังหาฯ 6,000,000 บาท ถือครอง 4 ปี หักค่าใช้จ่าย 71% คิดเป็น

6,000,000 x 71% = 4,260,000 บาท

6,000,000-4,260,000 = 1,740,000 บาท

นำมาหาร จำนวนปีที่ถือครอง 4 ปี นับตั้งแต่ปี 2557-2560

1,740,000/4 = 435,000 บาท

คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา :

(300,000 x 5% 135,000 x 10%) = 28,500 บาท

นำมาคูณจำนวนปีที่ถือครอง

28,500 x 4 = 114,000 บาท

สรุปว่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เท่ากับ 114,000 บาท

ทั้งนี้ เมื่อเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในฐานะของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลแล้ว ผู้ที่ขายบ้านยังต้องยื่นจดทะเบียนขอเลขผู้เสียภาษีของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลต่อกรมสรรพากรด้วย พร้อมกับนำรายได้จากการขายบ้านมายื่นแบบ ภ.ง.ด.90 โดยสามารถนำภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายมาเครดิตเพื่อขอคืนหรือชำระเพิ่ม

แล้วหากมีการแบ่งเงินกำไรจากการขายบ้าน คือ กำไรที่เกิดจากค่าขายบ้านหักด้วยต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการขายบ้าน เช่น ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่านายหน้า ฯลฯ ผู้ที่เป็นหุ้นส่วนแต่ละคนยังมีหน้าที่ต้องนำเงินส่วนแบ่งกำไรนั้นไปรวมเป็นเงินได้มาตรา 40(8) เพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม เงินส่วนแบ่งกำไรจากห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่ไม่ใช่นิติบุคคล ถ้าเกิน 1.8 ล้านบาท ผู้เป็นหุ้นส่วนที่ได้รับเงินส่วนแบ่งนั้น ไม่ได้มีหน้าที่ต้องจดทะเบียนเป็นผู้ประกอบการภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) เพราะไม่ใช่รายได้ที่เข้าข่ายว่าต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มนั่นเอง

จากตัวอย่างข้างต้นเป็นกรณีของการขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันไปให้บุคคลอื่น แล้วหากเป็นกรณีที่ต้องการยกบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันให้เป็นของคนใดคนหนึ่งที่มีชื่อในกรรมสิทธิ์นั้น จะเสียภาษีอย่างไร

ทางกฎหมาย การยกบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันให้เป็นของคนใดคนหนึ่ง ถือว่ามีการซื้อขายบ้านกันเกิดขึ้น โดยเป็นการขายบ้านในส่วนที่ตนเองมีกรรมสิทธิ์อยู่

กรณีพี่ชาย-น้องสาว

จากตัวอย่างเดิม พี่ชายและน้องสาวกู้ซื้อบ้านร่วมกันต่อมาพี่ชายต้องการยกกรรมสิทธิ์บ้านให้เป็นของน้องสาวเพียงคนเดียว กรณีนี้ถือว่า พี่ชายขายบ้านในส่วนที่ตัวเองมีกรรมสิทธิ์อยู่ครึ่งหนึ่งให้กับน้องสาว เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ก็จะมีการคิดภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากผู้ที่เป็นพี่ชาย เช่น บ้านมีราคาประเมิน 6 ล้านบาท แบ่งให้น้องสาวครึ่งหนึ่ง ดังนั้นต้องนำยอดเงิน 3 ล้านบาท มาคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

กรณีสามี-ภรรยา

สำหรับคู่สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งทางกฎหมายถือว่าเป็นบุคคลเดียวกัน หากเมื่อขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านร่วมกัน รายได้จากการขายอสังหาฯ จะแบ่งครึ่ง หรือแบ่งตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์

ยกตัวอย่างเช่น สามีภรรยากู้ร่วมกันซื้อบ้าน ต่อมาได้ขายบ้านหลังนี้ไป โดยมีราคาประเมินอยู่ที่ 6 ล้านบาท หากถือครองกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง สามีภรรยาแต่ละฝ่ายจะต้องนำยอดเงิน 3 ล้านบาท มาคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในส่วนของตนเอง

เมื่อต้องการขายบ้านหรืออสังหาฯ ที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน อย่าลืมว่าจะมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่ตามมา รวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์ ดังนั้น อย่าลืมกันเงินสำหรับภาษีและค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไว้ด้วย

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นิชฌานี ฉันทศาสตร์ CFP® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com