วิลล่าหรูภูเก็ต-พังงาดีมานด์สูงตลอด ๆ

คอลัมน์ ดาต้าเบส

ดาต้าเบสชุดใหญ่ไฟกะพริบหยิบมาจากการเปิดตัวอสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่ของทายาทธุรกิจตระกูลโสภณพนิช “โชน-ประภาวดี โสภณพนิช”

ทำโครงการที่ 3 แล้ว บิสซิเนสโมเดลทำวิลล่าหรูทำเลบีชฟรอนต์เท่านั้น คราวนี้ปักหมุดไกลถึงชายหาดพังงาแบรนด์ “เวลา นาใต้ เรสซิเดนเซส-Veyla Natai Residences”

ราคาไม่ธรรมดา เริ่มต้น 67-90 ล้านบาท จำกัดจำเขี่ยเพียง 15 หลังเท่านั้น

โดยมีทีม CBRE รับผิดชอบบริหารงานขายโครงการให้ งานนี้ “พี่เอื้อง-อลิวัสสา พัฒนถาบุตร” เอ็มดีซีบีอาร์อีเปิดข้อมูลตลาดวิลล่าเกาะภูเก็ตแบบจัดเต็ม

ปูพื้นฐานด้วยสถิตินักท่องเที่ยวที่มาเยือนภูเก็ต ล่าสุด ณ ปี 2561 มีจำนวน 9.13 ล้านคน เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ที่มีจำนวน 8.7 ล้านคน และจำนวนนักท่องเที่ยวเป็นเส้นกราฟขาขึ้นต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2556-2561

ในจำนวนนี้เป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติเกือบ 5.2 ล้านคน สัดส่วน 40% เป็นนักท่องเที่ยวจีนจำนวน 2,159,320 คน, รัสเซีย 12% 653,321 คน, ออสเตรเลีย 5% 254,261 คน

สัดส่วน 2% เท่ากันเป็นของฮ่องกง 123,200 คน, สหรัฐ 111,515 คน, อินเดีย 91,706 คน และนักท่องเที่ยวจากประเทศอื่น ๆ รวมกันสัดส่วน 37% จำนวน 1,950,660 คน

ตวัดกลับมาดูสถิติย้อนหลังตั้งแต่ปี 2547-ปัจจุบัน ตลาดวิลล่าตากอากาศในภูเก็ตเริ่มต้นที่ 194 ยูนิต จากนั้นมีอัตราการเพิ่มตกปีละ 50-500 ยูนิต จนกระทั่งล่าสุดในปี 2561 มีวิลล่าเกิดใหม่ 195 ยูนิต ส่งผลให้ยูนิตสะสมอยู่ที่ 4,006 ยูนิต

คาดการณ์ว่าปี 2562 มีการเปิดตัววิลล่ารวมกัน 432 ยูนิต (ทั้งโครงการเปิดตัวไปแล้วและอยู่ในแผนผังรอลอนช์ออกมา) คาดการณ์ยูนิตสะสมเพิ่มเป็น 4,201 ยูนิต

ซีบีฯแถมให้จนถึงปี 2563 ณ ตอนนี้มีผู้ประกอบการเตรียมลงทุนวิลล่าอีก 228 ยูนิต ถ้าไม่มีการยกเลิกโครงการจะทำให้ยอดสะสมเพิ่มเป็น 4,633 ยูนิต

นั่นหมายความว่าตลาดวิลล่าตากอากาศบนเกาะไข่มุกแห่งอันดามัน ดีมานด์หรือความต้องการซื้อยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม เมื่อผ่าทำเลอสังหาฯจะพบว่ามี 3 ทำเลหลักที่มีซัพพลายเปิดขาย คือ ภูเก็ตโซนตะวันตก ซึ่งมีมูลค่าโครงการเปิดตัวรวมกันเฉียด 60% ของทั้งเกาะ กับภูเก็ตโซนใต้อีก 20% มีเพียงเหตุผลเดียวเพราะเป็นชายหาดฝั่งทะเลอันดามัน

ที่เหลือเป็นภูเก็ตโซนตะวันออกหันมาเจออ่าวภูเก็ต มีการเปิดตัวรวมกัน 20%

ในแง่ระดับราคาขาย ตลาดกลาง-ล่าง (entry level) หลังละ 5-15 ล้านบาท มีสัดส่วน 49% รองลงมาตลาดระดับกลาง หลังละ 15-35 ล้าน มีสัดส่วน 33%, ตลาดไฮเอนด์หลังละ 35-90 ล้าน มี 10% และตลาดลักเซอรี่เริ่มต้นหลังละ 90 ล้านบาทขึ้นไป มี 8%

คาดการณ์ซัพพลายในอนาคตตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2562 เป็นต้นไป กลุ่มราคาใหญ่สุดที่รอเปิดตัวเป็นตลาดระดับกลาง สัดส่วน 50% รองลงมาตลาดกลาง-ล่าง 36%

และกลุ่มราคาเกิน 35 ล้านบาทขึ้นไปจะมีซัพพลายใหม่รวมกัน 14% แบ่งเป็นตลาดไฮเอนด์ 6% และตลาดลักเซอรี่ 8%

ไฮไลต์น่าจะอยู่ที่อัตราขายได้ เพราะทุกตลาดทำได้สูงตั้งแต่ 74-83% แต่ภูเก็ตฝั่งตะวันตกที่หันหน้าออกทะเลอันดามันยืนแชมป์ขายดีกว่า อยู่ที่ 75-93% เมื่อเทียบกับทำเลภูเก็ตฝั่งตะวันออก+โซนในเมืองหรืออินแลนด์ ที่มีอัตราขายได้ 58-80%

และเนื่องจากทำเลหน้าหาดใน ภูเก็ตค่อนข้างเต็ม จึงเริ่มมีเทรนด์ของการขยับขยายทำเลออกจากเกาะภูเก็ต หรือ upcoming location มาสู่พังงา-กระบี่ โดยเฉพาะพังงาที่เดินทางจากสนามบินภูเก็ตเพียงครึ่งชั่วโมง

กลุ่มลูกค้ากระเป๋าหนักมีทั้งนักลงทุนอาเซียนและลูกค้าคนไทยที่มองหาการซื้อวิลล่าเพื่อตากอากาศ และซื้อเพื่อการลงทุน

เทรนด์ใหม่ของตลาดวิลล่าภูเก็ต เดิมก่อนปี 2551 พึ่งลูกค้าชาติยุโรปซื้อหลังละ 3-5 ล้านเหรียญสหรัฐ ต่อมาตลาดพลิกกลับเป็นลูกค้าไทยและคนเอเชียที่เริ่มขยายตัวจากคอมฟอร์ตโซนย่านพัทยา-หัวหินมาสู่ภูเก็ต

พฤติกรรมการซื้อเพราะมองว่ายิงปืนนัดเดียวได้นกสามตัว คือ “ซื้ออยู่เอง-ขายต่อ-และปล่อยเช่า”