ประเดิมตั้ง “กองทรัสต์” อุ้มโรงแรม “รอยัล ออคิด” นำร่อง 4.5 พันล้าน

นับตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จนหลายธุรกิจได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะภาคธุรกิจท่องเที่ยวที่เปรียบเสมือน “กล่องดวงใจ” ของประเทศไทย ถูกกระทบหนักหน่วง เนื่องจากไม่มีนักท่องเที่ยวจากต่างชาติเข้ามา ทำให้ผู้ประกอบการในภาคธุรกิจนี้ โดยเฉพาะที่เป็นรายย่อยและเอสเอ็มอี มีความเสี่ยงจะต้องขายทรัพย์สิน ซึ่งหลายฝ่ายต่างกังวลกันว่า จะหลุดมือไปอยู่กับต่างชาติ ทำให้ที่ผ่านมามีความพยายามหาแนวทางมาแก้ปัญหาในเรื่องดังกล่าวกันอย่างหลากหลาย

โดยหนึ่งในแนวทางที่น่าสนใจ คือ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้เสนอแนวคิดเรื่องการจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้สิทธิเจ้าของทรัพย์ซื้อทรัพย์สินคืนในราคาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า หรือตามราคาตลาดภายในระยะเวลาที่กำหนด (REIT with buy back condition)

เพื่อเป็นทางเลือกให้เจ้าของธุรกิจต่าง ๆ ที่กำลังประสบปัญหาขาดสภาพคล่อง สามารถนำอสังหาฯที่มีอยู่ในมือ ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม, ศูนย์การค้าหรืออาคารสำนักงาน เข้าไปอยู่ในกองรีท เพื่อสร้างสภาพคล่องให้แก่ธุรกิจ

ล่าสุด “จอมขวัญ คงสกุล” ผู้ช่วยเลขาธิการสายระดมทุน สำนักงาน ก.ล.ต. เปิดเผยถึงความคืบหน้าว่า ก.ล.ต.ได้ออกหลักเกณฑ์ในการให้ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) ยื่นคำขอจัดตั้ง REIT with buy back condition กองใหม่ โดยแยกออกจากกองรีททั่วไป ซึ่งรูปแบบข้อตกลงและข้อกำหนด จะแบ่งเป็น 3 รูปแบบคือ

1.เจ้าของเดิมมีภาระผูกพัน (obligation) ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์คืนภายในวันเวลาและราคาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า โดยเจ้าของเดิมที่จะซื้ออสังหาฯคืน ต้องได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ (เครดิตเรตติ้ง) จากสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่ ก.ล.ต.ยอมรับโดยไม่จำกัดต้องเป็นระดับลงทุน (investment grade)

“ไม่จำเป็นต้องเป็น investment gradeแต่จะคล้าย ๆ กับหุ้นกู้มีประกัน ซึ่งจะมีความเสี่ยงต่ำ ดังนั้นจึงไม่จำกัดการเสนอขายต่อนักลงทุน รูปแบบนี้จึงเปิดให้ขายนักลงทุนรายย่อยได้”

2.เจ้าของเดิมมีภาระผูกพัน (obligation) ในการซื้ออสังหาฯคืนภายในวันเวลาและราคาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า โดยเจ้าของเดิมที่จะซื้ออสังหาฯคืน ไม่มีเครดิตเรตติ้ง และ 3.เจ้าของเดิมมีสิทธิ (option) ในการพิจารณาซื้ออสังหาฯคืนภายในวันเวลาและราคาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า

เช่น การซื้อขายฝากเป็นต้น ทั้งนี้ รูปแบบที่ 2 และ 3 ก.ล.ต.กำหนดให้เสนอขายได้เฉพาะนักลงทุนสถาบัน/ผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ (II/UHNW) เท่านั้น เนื่องจากค่อนข้างมีความซับซ้อนหรือเสี่ยงสูง

ปัจจุบันมีผู้สนใจยื่นแบบคำขอและแบบแสดงรายการข้อมูลและหนังสือชี้ชวนการออกและเสนอขายหลักทรัพย์ (ไฟลิ่ง) ออกกอง REIT buy-back condition แล้ว 1 ราย คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด ฮอสพิทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT) โดย บมจ.รอยัล ออคิด (ประเทศไทย) เป็นเจ้าของทรัพย์และผู้เช่า กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (freehold) ซึ่งมีบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) วรรณ จํากัด เป็นผู้จัดการกองทรัสต์และผู้จัดการการจำหน่าย และ บลจ.กสิกรไทย เป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ (ทรัสตี)

โดย GROREIT ได้ยื่นไฟลิ่งต่อ ก.ล.ต.ไปเมื่อวันที่ 5 เม.ย. โดยมีแผนจะเสนอขายนักลงทุนทั่วไป (ไม่จำกัด) โดยได้รับการจัดอันดับเครดิตเรตติ้ง BB- จากทริสเรทติ้งมูลค่าการเสนอขาย 3,150 ล้านบาท ราคาเสนอขาย 10 บาทต่อหน่วย

โดยมีหลักทรัพย์หลัก คือ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตันโฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส รวมถึงส่วนควบเฟอร์นิเจอร์อุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องและจำเป็นต่อการใช้ประโยชน์ในการประกอบกิจการโรงแรม ซึ่งอยู่ในตรอกกัปตันบุช ซอยเจริญกรุง เขตบางรัก กรุงเทพฯ

ทั้งนี้ ขนาดกอง GROREIT มีมูลค่าอยู่ที่ราว 4,500 ล้านบาท แบ่งเป็น ส่วนเงินทุน 3,150 ล้านบาท และเงินกู้ 1,350 ล้านบาท ซึ่งเจ้าของเดิมจะเช่าทรัพย์สินกลับไปดำเนินการโรงแรม ระยะเวลา 5 ปี (3+1+1 ปี) และจะชำระค่าเช่าคงที่ให้กองทรัสต์ ประมาณ 272 ล้านบาทต่อปี โดยประมาณการอัตราผลตอบแทนค่าเช่าถึงผู้ถือหน่วยราว 6% ต่อปี

ซึ่งจะมีเงื่อนไขในการซื้อคืน (option) หากซื้อคืนเมื่อสิ้นสุดปีที่ 3 จะอยู่ที่ 4,703 ล้านบาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนภายในของผู้ถือหน่วยทรัสต์ (equity IRR) ราว 8% หรือปีที่ 4 จะอยู่ที่ 4,783 ล้านบาท ผลตอบแทนราว 8.01% ส่วนปีที่ 5 ปีสุดท้ายซึ่งต้องซื้อคืน (obligation) จะมีมูลค่า 4,873 ล้านบาท ผลตอบแทนราว 8.03%

ขณะที่ประมาณการผลตอบแทน GROREIT สำหรับ 12 เดือน (1 ก.ค. 2564-30 มิ.ย. 2565) คาดเงินสดสุทธิที่สามารถนำมาจ่ายผู้ถือหน่วยจะอยู่ที่ราว 191.86 ล้านบาท จำนวนเงินจ่ายประโยชน์ตอบแทนต่อหน่วย 0.609 บาท และอัตราผลประโยชน์ตอบแทนต่อหน่วยสูงสุดที่จ่ายได้ในปีแรก 6.09% (คำนวณจากราคาเสนอขาย ณ ราคา 10 บาท) และมีนโยบายจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ (จ่ายไม่เกิน 4 ครั้งต่อรอบบัญชี)

“ปัจจุบัน ก.ล.ต.ยังอยู่ระหว่างพิจารณารายละเอียด อาจปรับปรุงแก้ไขไฟลิ่งเพิ่มเติม ก่อนที่จะอนุญาตให้เสนอขายได้ ซึ่งถ้าเป็นไปตามเกณฑ์ก็คาดว่าจะใช้เวลาอนุมัติไม่นาน ส่วนจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนรายย่อยมากน้อยแค่ไหน คงขึ้นอยู่กับราคาขายและอัตราผลตอบแทน (ยีลด์) ที่จะออกมาแน่ชัดแล้วว่าอยู่ที่เท่าใด ถ้าออกมาน่าสนใจ คาดว่าคงได้รับการตอบรับที่ดี”

ผู้ช่วยเลขาธิการ ก.ล.ต. กล่าวด้วยว่า REIT buy-back จะแตกต่างจาก asset warehousing หรือพักทรัพย์พักหนี้ เนื่องจากตัวทรัพย์ปลอดภาระ ซึ่งกลุ่มเป้าหมายคือเป็นผู้ประกอบการที่ขาดสภาพคล่องที่มีอสังหาฯ ไม่ใช่ลูกหนี้แบงก์ที่มีอสังหาฯเป็นหลักประกัน

“วัตถุประสงค์ของ REIT buy-back เพื่อช่วยเสริมสภาพคล่องให้ธุรกิจ นำเงินไปชำระคืนเงินกู้หรือประกอบธุรกิจได้ ขณะเดียวกันระยะเวลาในการซื้อคืนไม่กำหนดตายตัว และราคาซื้อขายก็แล้วแต่ตกลงกัน อาจจะเหมือนกันที่รัฐสนับสนุนภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนให้”

ก่อนหน้านี้บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ได้แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ถึงมติของผู้ถือหุ้นที่อนุมัติให้บริษัทรับโอนกิจการทั้งหมดจากบริษัท ไทย รอยัล ออคิด เรียล เอซเทท จำกัด (TRO) ที่เป็นบริษัทย่อย และจะดำเนินการเลิกบริษัท TRO ต่อไป

ขณะเดียวกันก็มีมติอนุมัติให้จำหน่ายสินทรัพย์ของโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ให้แก่กองทรัสต์ที่จะจัดตั้งขึ้นใหม่ในราคาไม่เกิน 4,500 ล้านบาท และมีมติให้เช่าทรัพย์สินดังกล่าว เพื่อนำกลับมาบริหารในนามของบริษัทต่อไป

โดยมีระยะเวลาการเช่า 3 ปี มีสิทธิต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 2 คราว คราวละ 1 ปี รวม 5 ปี และมีค่าเช่าตลอดอายุการเช่าเป็นจำนวนเงินไม่เกิน 1,460 ล้านบาท พร้อมทั้งมีมติให้บริษัทซื้อทรัพย์สินดังกล่าวคืนภายใน 5 ปีด้วย

นับเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ สำหรับผู้ประกอบธุรกิจกลุ่มท่องเที่ยว ที่จะมาช่วยพยุงกิจการให้ฝ่าวิกฤตครั้งนี้ไปได้