ถนนหอการค้าไทย-ปรับผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี จุดเปลี่ยนย่านราชพฤกษ์-ชัยพฤกษ์
The Bangkok Insight
อัพเดต 05 มิ.ย. 2567 เวลา 04.11 น. • เผยแพร่ 05 มิ.ย. 2567 เวลา 04.10 น. • The Bangkok Insightถนนหอการค้าไทย-การปรับผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี จุดเปลี่ยนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ พื้นที่จังหวัดนนทบุรีตอนเหนือ 8 บริษัทใหญ่แห่ลงทุน
พื้นที่จังหวัดนนทบุรีตอนเหนือช่วงที่อยู่ระหว่างถนนราชพฤกษ์ ถนนชัยพฤกษ์ และถนนสะพานนนทบุรี – บางบัวทอง (ทางหลวงชนบทหมายเลข 345) ช่วงก่อนหน้านี้ประมาณ 10 ปี มีโครงการบ้านจัดสรรไม่มากนัก แม้ว่าจะมีโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ตามแนวถนนราชพฤกษ์ และถนนใหม่ที่เปิดให้บริการในปี 2549 อย่างถนนชัยพฤกษ์
แน่นอนว่า เมื่อมีถนนใหม่อย่างถนนชัยพฤกษ์เกิดขึ้น ย่อมเหมือนการเปิดหน้าดินเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แต่สามารถพัฒนาได้เพียงบ้านจัดสรร และมีข้อจำกัดในการพัฒนาที่ค่อนข้างมาก เช่น ไม่สามารถพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ได้ทั้งหมดสามารถพัฒนาได้เพียง 10% ของพื้นที่ภายในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรเท่านั้น
บ้านจัดสรรที่เกิดขึ้น จึงเป็นโครงการบ้านเดี่ยวทั้งหมด แม้ว่าหลังจากนั้นจะมีการขยายถนนราชพฤกษ์เป็น 10 เลน และต่อขยายถนนราชพฤกษ์ขึ้นไปทางเหนือเพื่อเชื่อมต่อกับถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก แต่พื้นที่ต่าง ๆ ที่อยู่ระหว่างถนนราชพฤกษ์ ถนนชัยพฤกษ์ และถนนทางหลวงชนบทหมายเลข 345 ยังคงมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก
ทั้งนี้เพราะติดข้อจำกัดในผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี ที่ระบุว่าเป็นสีเขียว ที่กำหนดให้เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งกำหนดให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม หรือการอยู่อาศัย สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สําหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่น ให้ใช้ได้ไม่เกิน 15% ของที่ดินประเภทนี้ในแต่ละบริเวณ โครงการบ้านจัดสรรจึงมีจำกัดและส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ที่ติดกับถนนราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ และถนนหลายเลข 345 เท่านั้น
ปี 2560 เป็นช่วงเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในพื้นที่นี้ เมื่อมีถนนทางหลวงชนบทหมายเลข 2051 หรือที่เรียกกันแบบง่าย ๆ ว่า ถนนหอการค้าไทย เปิดให้บริการ ซึ่งเป็นถนนที่ตัดผ่านพื้นที่ซึ่งเคยเป็นที่ดินตาบอดขนาดใหญ่ และเป็นถนนที่เชื่อมต่อกับถนนชัยพฤกษ์ และถนนทางหลวงชนบทหมายเลข 345 ซึ่งเป็นถนนขนาด 6 ช่องจราจรความยาวประมาณ 4 กิโลเมตร
ถนนเส้นทางนี้มี พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เป็นหัวเรี่ยวหัวแรงสำคัญในการพัฒนา ลงทุน และก่อสร้าง เพราะพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคมีที่ดินแปลงใหญ่กว่า 400 ไร่อยู่ในพื้นที่นี้ โดยทางพร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค มีการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรหลายรูปแบบ และมีราคาขายอยู่ในช่วง 4-60 ล้านบาทในพื้นที่ตามแนวถนนนี้
อีกทั้งยังมีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย เช่น บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) และบริษัท แสนสิริ คอร์ปอเรชั่นจำกัด (มหาชน) เข้ามาร่วมพัฒนาในพื้นที่ ซึ่งส่วนใหญ่พัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรรที่มีรูปแบบบ้านเป็นบ้านเดี่ยวในราคาขายที่อยู่ในช่วง 6-10 ล้านบาทรวมของทุกบริษัทแล้วน่าจะมีบ้านเดี่ยวประมาณ 3,000 ยูนิต
พื้นที่ตามแนวถนนหอการค้าไทยเป็นอีก 1 พื้นที่เปิดใหม่ที่น่าสนใจมีผู้ประกอบการให้ความสนใจ แต่ยังติดข้อจำกัดในเรื่องของผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี แต่เมื่อปี 2566 มีการประกาศเรื่องของผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี ฉบับปี 2566 แล้วมีการเปลี่ยนข้อจำกัดในนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ซึ่งเป็นการเปลี่ยนแปลงที่สร้างผลบวกต่อหลาย ๆ พื้นที่ รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวถนนหอการค้าไทย ซึ่งเปลี่ยนจากผังเมืองสีเขียว ซึ่งเป็นที่ดินประเภทที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม กลายเป็นผังเมืองสีเหลืองซึ่งเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
การปรับผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีดังกล่าว มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยบริเวณโดยรอบศูนย์กลางชุมชนชานเมือง และพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตชานเมือง ซึ่งข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรลดน้อยลงไปมาก สามารถพัฒนาได้ทุกประเภท
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะยังมีข้อจำกัดในเรื่องของขนาดอาคารอยู่บ้าง แต่ก็ไม่ใช่ประเด็นสำคัญ เพราะโครงการบ้านจัดสรรไม่มีข้อจำกัด อาจจะมีเพียงเรื่องของความสูงที่ห้ามเกิน 12 เมตร และมีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน (FAR) ที่ 2 : 1 และอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่า 30% ซึ่งทั้ง FAR และ OSR ไม่มีผลต่อการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรอยู่แล้ว
ก่อนหน้านี้ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค พฤกษา เอสซี แอสเซ็ท และแสนสิริ อาจจะเป็นผู้ประกอบการรายแรก ๆ ที่เข้ามาในพื้นที่นี้ แต่เมื่อความชัดเจนเรื่องของผังเมืองออกมาแบบนี้ตั้งแต่ปี 2566 ที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนเส้นนี้ก็เริ่มเนื้อหอม และมีผู้ประกอบการหลายรายเข้ามาซื้อที่ดินเพิ่มเติม เช่น บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) และยังมีฮ่องกงแลนด์ที่เข้ามร่วมลงทุนกับทางพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคด้วย
เมื่อรวมกับ 4 บริษัทเดิมที่ข้ามาลงทุนตั้งแต่ปี 2560 ก็กลายเป็นว่าพื้นที่ตามแนวถนนหอการค้าไทยจะมี 8 บริษัทใหญ่เข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยร่วมกัน ซึ่งพื้นที่นี้เป็นอีก 1 พื้นที่ที่น่าสนใจในอนาคต นอกเหนือไปจากพื้นที่ตามแนวถนนเส้นทางอื่น ๆ ที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการมาก่อนหน้านี้แล้ว เช่น ถนนราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ วงแหวนกาญจนาภิเษก พุทธมณฑลสายต่างๆ กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เป็นต้น
ศักยภาพของพื้นที่ตามแนวถนนเส้นทางนี้ นอกจากจะสะดวกในการเดินทาง เพราะเชื่อมต่อกับถนนเส้นทางหลักหลายเส้นทางแล้ว การเดินทางเพื่อเข้ากรุงเทพมหานครชั้นในก็สะดวก ไม่ไกลจากศูนย์การค้าหรือย่านพาณิชยกรรม มีโรงพยาบาลทั้งของเอกชน และรัฐบาล รวมไปถึงสถาบันการศึกษาหลายระดับ และหลายรูปแบบ รวมไปถึงโรงเรียนนานาชาติ อาจจะไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าพอสมควร ทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู และสายสีม่วง แต่ก็ไม่ได้ไกลมากเกินไปนัก โดยเฉพาะสายสีชมพูที่ห่างไม่ถึง 3 กิโลเมตรจากปากทางที่ถนนชัยพฤกษ์
นอกจากนี้ การพัฒนาต่อเนื่องของผู้ประกอบการรายใหญ่ 4 รายตั้งแต่ปี 2560 ถึงปัจจุบันก็สร้างความเป็นชุมชน และกลุ่มคนขนาดใหญ่มากขึ้นในพื้นที่ตามแนวถนนหอการค้าไทย จำนวนคนในพื้นที่ ณ ปัจจุบันน่าจะไม่ต่ำกว่า 3,000 ครอบครัว อีกทั้งยังเป็นกลุ่มกำลังซื้อระดับกลางขึ้นไปถึงสูง และคาดว่าจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต
พื้นที่โดยรอบจึงมีการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะในส่วนของโครงการค้าปลีก ที่นอกจากจะรองรับคนที่มีอยู่แล้วในปัจจุบัน ยังสามารถคาดหวังการขยายตัวต่อในอนาคตได้อีกด้วย เพราะมีการพัฒนาต่อเนื่องแน่นอนหลังจากปี 2566 เป็นต้นมา นอกจากนี้ ถนนชัยพฤกษ์ยังอยู่ระหว่างการขยายถนนเป็น 10 เลนซึ่งตามแผนงานจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดบริการปลายปี 2567
บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ส่องทำเลสถานีรถไฟฟ้าบางหว้า เริ่มขยับ คาดคอนโดฯใหม่ผุดกว่า 1,500 ยูนิต
- จากข้อจำกัด สร้างโอกาสใหม่อสังหาฯ ผุดบ้านหรูขนาดเล็ก
- จับตามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โอกาสผู้ประกอบการแห่ระบายสต็อก
ติดตามเราได้ที่