ทุนจีนบุกหนัก แห่ซื้อที่ดินลงทุนใน EEC ดันราคาที่ดินพุ่งแรง แซงค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนช่วงโควิดระบาด

REIC รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าในพื้นที่ EEC ไตรมาส 4/67 เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ผลจากความต้องการที่ดินมาจากกลุ่มนักลงทุนจีนที่มีการย้ายฐานการผลิตมาไทย ด้าน WHA เดินหน้าขึ้นราคาขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รายงาน ‘ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ไตรมาสที่ 4/67’ พบว่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 323.9 จุด เพิ่มขึ้น 26.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 9.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยก่อนเกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิดในช่วง 5 ปี ระหว่างปี 2558-2562 ที่มีอัตราการปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 14% ส่งผลให้ดัชนีราคาที่ดินเปล่าในพื้นที่จังหวัดชลบุรีมีค่าสูงที่สุดในพื้นที่ EEC โดยมีค่าเท่ากับ 447.6 จุด เพิ่มขึ้น 47.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 19.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ดัชนีราคาที่ดินเปล่าในพื้นที่ EEC รายไตรมาสช่วงปี 2566-2567

ซึ่งเป็นผลมาจากกลุ่มนักลงทุนจีนที่มีการย้ายฐานการผลิตมายังจังหวัดชลบุรีเพิ่มขึ้น และปัจจัยบวกจากความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนในการเปิดศูนย์บริการภาครัฐแบบเบ็ดเสร็จ (Government All-Service Center) ในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี เพื่ออำนวยความสะดวกแก่นักลงทุนในการขอใบอนุญาตต่างๆ

รองลงมา ได้แก่ จังหวัดระยอง มีค่าดัชนีเท่ากับ 203.6 จุด เพิ่มขึ้น 1.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 5.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ส่วนพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรามีค่าดัชนีเท่ากับ 197.7 จุด เพิ่มขึ้น 1.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ดัชนีราคาที่ดินเปล่าในพื้นที่ EEC ช่วงปี 2558-2562

สถิติดัชนีราคาที่ดินเปล่าในพื้นที่ EEC ระหว่าง ปี 2558-2567

หากพิจารณาเป็นรายทำเลพบว่า ทำเลที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มสูงสุด 5 อันดับแรก มีดังนี้

อันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในอำเภอแกลง จังหวัดระยอง มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 92.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) เนื่องจากเป็นอำเภอที่มีการซื้อ-ขายที่ดินส่วนใหญ่ เพื่อพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยรองรับประชากรที่เข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว

อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในอำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 50.6% เป็นอำเภอที่ตั้งของเมืองพัทยา ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวหลักของจังหวัด โดยที่ดินส่วนใหญ่นำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและโรงแรมสำหรับรองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ

อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินในอำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 47.6% ที่ดินส่วนใหญ่นำไปพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยรองรับคนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรมและท่องเที่ยว

อันดับ 4 ได้แก่ ที่ดินในอำเภอแปลงยาว จังหวัดฉะเชิงเทรา มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 27.5%

อันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินในอำเภอพนัสนิคม จังหวัดชลบุรี มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 1.8%

ตารางแสดงดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ EEC ไตรมาส 4/67

เปิด 5 ทำเลใน EEC ที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มสูงสุด 5 อันดับแรก

WHA ลุยขึ้นราคาขายที่ดินใน EEC ปีนี้ 10-15% หลังดีมานด์พุ่ง

ด้าน จรีพร จารุกรสกุล ประธานคณะกรรมการบริหารและประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA เปิดเผยกับ THE STANDARD WEALTH ว่า ในช่วงต้นปี 2568 ที่ผ่านมา บริษัทมีการปรับราคาขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมขึ้นประมาณ 10-15% ซึ่งหลักตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ EEC โดยถือเป็นอัตราการปรับเพิ่มขึ้นที่มากกว่าระดับปกติในอดีต ซึ่งจะมีการปรับขึ้นราคาขายประมาณ 1-2% ต่อปี

จรีพร จารุกรสกุล

ประธานคณะกรรมการบริหารและประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA

“ช่วง 2 ปีที่ผ่านมามีการปรับขายที่ดินเพิ่มขึ้นมาก โดยในปี 2567 ราคาโอนขายที่ดินสูงขึ้นถึง 19% จากปี 2566 โดยมาจากการปรับราคาขายขึ้นจำนวน 2 ครั้งในปี 2024 มาจากดีมานด์ที่เพิ่มขึ้น รวมถึงต้นทุนที่ดินของที่ดินใหม่ที่มีราคาสูงขึ้นด้วย แต่ภาพรวมถือว่าทำราคาที่ดินได้ดี เพราะปีที่แล้วเราทำ EBITDA Margin ได้ถึง 66% ส่วนปีนี้มั่นใจว่าจะทำได้เกิน 45% และเชื่อมั่นว่าธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมจะดีต่อเนื่องในช่วง 3-4 ปีข้างหน้านี้”

ทั้งนี้ ในปีนี้ WHA ตั้งเป้ายอดขายที่ดินรวมไว้ที่ 2,350 ไร่ แบ่งเป็นในไทย 1,700 ไร่ และเวียดนามอีก 650 ไร่ โดยมุ่งเน้นการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติในกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมาย เช่น ยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์ และอุตสาหกรรมอื่นๆ ที่มีการใช้เทคโนโลยีขั้นสูง

“ระยะหลังเห็นความต้องการของลูกค้าจะซื้อที่ดินแปลงใหญ่ขึ้นอยู่ที่ราว 400-1,000 ไร่ต่อราย เปลี่ยจากภาพเดิมในอดีตที่จะต่ำกว่า 100 ไร่ต่อราย”

สำหรับกลุ่มลูกค้า 3 อันดับแรกขณะที่มีดีมานด์เข้ามาลงทุนซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมของบริษัทมีดังนี้

อันดับที่ 1 จีน

อันดับที่ 2 สหรัฐฯ

อันดับที่ 3 ญี่ปุ่น ที่เริ่มทยอยกลับมาลงทุนเพิ่มขึ้น รวมทั้งกลุ่มนักลงทุนไต้หวันที่มีแนวโน้มการลงทุนเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

โดยอุตสาหกรรมที่เข้ามาลงทุนมีความหลากหลาย ทั้งอุตสาหกรรมกลุ่มเทคโนโลยี ผู้ผลิตแบตเตอรี่ในกลุ่มยานยนต์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ชิ้นส่วนอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ คอนซูเมอร์ และอื่นๆ ซึ่งจะยังมีความต้องการที่ดีต่อเนื่อง

จรีพรกล่าวต่อว่า ปัจจัยที่สนับสนุนให้การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) มีแนวโน้มเข้ามาประเทศเพิ่มขึ้นมาจากต้องการกระจายความเสี่ยงย้ายฐานการผลิตออกจากจีน เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบจากสถานการณ์สงครามการค้า (Trade War) ระหว่างสหรัฐฯ กับจีนที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้น อีกทั้งในช่วง 2 เดือนแรกของปีนี้ยังมีความต้องการของลูกค้าต่างชาติที่ยังดีต่อเนื่อง โดยปัจจุบันที่ดินที่กำลังเจรจาและมีหนังสือแสดงเจตจำนง (LOI) เป็นหลักพันไร่ อีกทั้งในช่วงไตรมาส 4/67 มียอดขายที่ดินรอโอน (Backlog) ประมาณ 1,500 ไร่ที่รอจะโอนในปีนี้

ภาพ:zmotions / Shutterstock, Pornprasit Panada / Shutterstock