ราคาประเมินใหม่รับภาษีที่ดิน ขยับทั่วประเทศ10-15% "พระราม1-วิทยุ"วาละล้าน

เปิดโพยราคาประเมินใหม่ รับภาษีที่ดิน 1 ม.ค. 2563 ทั้งประเทศปรับขึ้น 10-15% ทำเลใจกลางกรุงพุ่งลิ่ว แนวรถไฟฟ้าบีทีเอสแพงสุดวาละ 1 ล้าน “พระราม 1-เพลินจิต-วิทยุ” ราคาอัพเท่าถนนสีลมแชมป์เก่า “สุขุมวิท” ขยับยกแผง แยกอโศก 15% จากวาละ 6.5 แสนเป็น 7.5 แสน ส่วนฝั่งธนฯ-ทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่-เมืองนนท์-ปทุม-EEC ต้องรอรอบหน้าปี”64

นายอำนวย ปรีมนวงศ์ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า กรมอยู่ระหว่างจัดทำราคาประเมินที่ดิน 32 ล้านแปลงทั่วประเทศ เพื่อประกาศใช้ราคาใหม่ในรอบบัญชี วันที่ 1 ม.ค. 2563-31 ธ.ค. 2564 ครั้งนี้ถือเป็นการปรับในรอบ 2 ปี เร็วขึ้นจากเดิมจะปรับปรุงทุก 4 ปี เพื่อให้สอดรับกับการบังคับใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ วันที่ 1 มกราคม ปี 2563

ปรับขึ้นเฉลี่ย 10-15% ทั่ว ปท.

“โดยรวมราคาประเมินทั้งประเทศจะปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10-15% ราคาสูงสุดยังคงเป็นกรุงเทพฯ พื้นที่กลางเมืองแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสเป็นหลัก เพราะเป็นศูนย์กลางธุรกิจ”

ทั้งนี้ กรมธนารักษ์จะประกาศบัญชีราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ก่อนถึงวันที่ 1 ม.ค. 2563 เป็นเวลา 30 วัน เพื่อให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) กว่า 7,800 แห่ง เตรียมตัวนำไปใช้เป็นฐานจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขณะนี้อยู่ระหว่างขั้นตอนปรับราคา จะแล้วเสร็จเดือน มิ.ย.-ส.ค.นี้

“สำหรับการประเมินราคาในส่วนที่เป็นสิ่งปลูกสร้าง กรมธนารักษ์จะกำหนดบัญชีการประเมินราคาอย่างง่าย ๆ ให้ท้องถิ่นนำไปใช้ประเมินและเป็นฐานในการจัดเก็บภาษี ซึ่งจะมีการกำหนดราคาต่อตารางเมตร ตามแบบมาตรฐานโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง 5 ประเภท 31 แบบไปให้ เนื่องจากท้องถิ่นจะเป็นผู้สำรวจ และเขาก็เป็นผู้ออกใบอนุญาตก่อสร้างด้วย”

ปรับใหญ่ราคาประเมินคอนโดฯ

นายอำนวยกล่าวว่า ในการประกาศบัญชีราคาประเมินรอบนี้จะมีการปรับในส่วนของราคาคอนโดฯ ที่บางส่วนที่ไม่ได้ปรับบัญชีราคาประเมินมา 3-4 รอบบัญชี หรือ 12 ปี โดยส่วนใหญ่เป็นพื้นที่กรุงเทพฯ

“ทุกวันนี้อย่างกรณีคอนโดฯ พอประเมินวันที่จดทะเบียนไปแล้ว เราก็ทำไม่ไหว ครบ 4 ปีพอประกาศบัญชีใหม่ ก็ใช้ของเดิมไปก่อน แต่ปีนี้จะเคลียร์บัญชีใหม่หมด ซึ่งส่วนใหญ่เป็นในกรุงเทพฯ โดยที่ผ่านมามีถนนเกิดขึ้นใหม่ ๆ ค่อนข้างมาก จึงต้องเร่งปรับให้” นายอำนวยกล่าว

อย่างไรก็ดี สำหรับคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้าที่ราคาพุ่งสูงไปก่อนหน้านี้ แม้ปัจจุบันจะมีข่าวว่าราคาอาจจะตกบ้าง ปัจจุบันผู้ประกอบการก็จะใช้วิธีจัดแคมเปญพร้อมอยู่ ไม่ได้ลดราคาลง และไม่พบว่ามีการซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมิน

ท้องถิ่นใช้เป็นฐานคำนวณภาษี

นางสาววิลาวัลย์ วีระกุล รองอธิบดีกรมธนารักษ์ ด้านประเมินราคาทรัพย์สิน กล่าวเพิ่มเติมว่า ภายในเดือน ส.ค.นี้คาดว่าการจัดทำบัญชีราคาประเมินทั่วประเทศจะแล้วเสร็จ เนื่องจากต้องนำส่งราคาประเมินให้ท้องถิ่นนำไปใช้เป็นฐานคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปัจจุบันพื้นที่กรุงเทพฯประเมินราคาเสร็จแล้ว อยู่ระหว่างทำรายละเอียดเสนอคณะกรรมการพิจารณาราคาอนุมัติ ภาพรวมของกรุงเทพฯปรับขึ้น 10-15% ส่วนใหญ่ยังคงราคาเดิม จะมีปรับราคาขึ้นอยู่พื้นที่แนวรถไฟฟ้าบีทีเอส และแนวถนนสุขุมวิทช่วงต้น 15% เนื่องจากยังมีการเปลี่ยนมือจากการซื้อขายที่ดินต่อเนื่อง จึงทำให้ราคามีการขยับตามไปด้วย

“สาเหตุที่ภาพรวมขยับขึ้นไม่มาก เป็นเพราะกรมเพิ่งปรับราคาประเมินเมื่อปี 2561 ครั้งนี้จึงไม่หวือหวา โดยเฉลี่ยไม่เกิน 15% บางพื้นที่ก็ยืนราคาเดิม เช่น ที่ดินเกษตรกรรม หรือพื้นที่ไม่มีความเคลื่อนไหวด้านการซื้อขาย เทียบกับรอบบัญชี 2559-2562 ที่ทั้งประเทศเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 27.72% โดยกรุงเทพฯปรับขึ้นเฉลี่ย 15.78% ส่วนภูมิภาคเพิ่มเฉลี่ย 27.88%”

ทำเลรถไฟฟ้าใหม่รอรอบหน้า

สำหรับทำเลในแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและสายใหม่ เช่น สายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค) สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ และหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) สายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน และบางซื่อ-รังสิต) ต้องรอปรับราคาในรอบบัญชีใหม่ เนื่องจากรอรถไฟฟ้าเปิดบริการ จากที่ผ่านมามีการซื้อขายและราคาปรับขึ้นก้าวกระโดดไปแล้วในรอบที่แล้ว โดยเฉพาะสายสีม่วง (เตาปูน-คลองบางไผ่) รอบบัญชีใหม่นี้ ราคาจึงยังไม่ปรับขึ้น

“นอกจากนี้ มีหลายพื้นที่ซึ่งแม้ช่วงปี 2561-2562 จะมีการลงทุนพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง แต่ต้องรอรถไฟฟ้าก่อสร้างเสร็จและเปิดใช้บริการ จึงจะประเมินราคาใหม่ในปี 2564-2565 เพราะอาจจะมีข้อจำกัดบางอย่างเป็นปัจจัยในการกำหนดราคา เช่น ระยะถอยร่น การถูกควบคุมความสูงอาคาร”

สีลม-วิทยุ-เพลินจิต วาละล้าน

รองอธิบดีกรมธนารักษ์กล่าวอีกว่า สำหรับราคาสูงสุดในรอบบัญชีใหม่จะอยู่ที่ 1 ล้านบาท/ตร.ว. ย่านถนนสีลม และบางพื้นที่ขยับมาเท่ากับถนนสีลม คือ ถนนพระราม 1 บริเวณหน้าสยามสแควร์ถึงถนนเพลินจิต จากเดิม 400,000-900,000 บาท/ตร.ว. ถนนวิทยุจากเดิม 750,000 บาท ขยับเป็น 1 ล้านบาท/ตร.ว.

ขณะที่พื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงสูงสุด อยู่ที่ถนนสุขุมวิท ช่วงเพลินจิตถึงแยกอโศกปรับขึ้นเฉลี่ย 15% จาก 650,000 บาท เป็น 750,000 บาท/ตร.ว. สำหรับพื้นที่อื่น ๆ ที่ราคาปรับขึ้น เช่น ถนนอโศกมนตรี จาก 550,000 บาท เป็น 600,000 บาท/ตร.ว. ถนนทองหล่อ จาก 420,000 บาท เป็น 500,000 บาท/ตร.ว. แยกบางนา-แยกศรีนครินทร์ จาก 190,000 บาท เป็น 200,000 บาท/ตร.ว. ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ จาก 280,000-600,000 บาท ปรับขึ้นเป็น 750,000 บาท/ตร.ว. ถนนเจริญกรุง จาก 200,000-500,000 บาท เป็น 750,000 บาท/ตร.ว.

ยืนราคาเดิมเพียบ

ส่วนพื้นที่ยืนราคาเดิม เช่น ถนนราชดำริ 750,000-900,000 บาท/ตร.ว. ถนนพญาไท 900,000 บาท/ตร.ว. ถนนพระราม 4 อยู่ที่ 500,000 บาท/ตร.ว. ถนนรัชดาภิเษก 500,000 บาท/ตร.ว. แยกบางนา 230,000 บาท/ตร.ว. ถนนสาทร 450,000-750,000 บาท/ตร.ว. ถนนกรุงธนบุรี 150,000-450,000บาท/ตร.ว. ถนนสมเด็จพระปิ่นเกล้า 200,000 บาท/ตร.ว. ถนนจรัญสนิทวงศ์ 200,000 บาท/ตร.ว. ถนนเจริญนคร 250,000 บาท/ตร.ว. ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน 145,000-220,000 บาท/ตร.ว. ถนนรัชดาภิเษก (ฝั่งธนบุรี) 120,000-180,000 บาท/ตร.ว.

“ถนนพระราม 4 แม้มีโครงการวันแบงค็อก แต่เป็นที่เช่าจึงทำให้ราคาไม่เปลี่ยน เช่นเดียวกับย่านท่าเรือคลองเตย สถานีกลางบางซื่อ เพราะส่วนใหญ่เป็นที่ของส่วนราชการ ที่ดินมีขนาดใหญ่เป็นของการรถไฟฯ จะพัฒนาเป็นศูนย์กลางการคมนาคม ไม่มีการเปลี่ยนมือ จึงไม่มีผลต่อราคา”

“EEC-เมืองนนท์-ปทุม” ไม่ขยับ

ด้านราคาประเมินที่ดินในภูมิภาค ยังอยู่ระหว่างทำรายละเอียดด้านราคา ซึ่งส่วนใหญ่น่าจะคงราคาเดิมเช่นเดียวกัน เนื่องจากรอบบัญชีที่แล้วมีการปรับขึ้นไปมาก ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ 10 จังหวัด พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ใน 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง รวมถึงพื้นที่รอยต่อกับกรุงเทพฯ อย่างจังหวัดนนทบุรี และปทุมธานี คาดว่าจะคงราคาเดิม เนื่องจากเป็นพื้นที่รอการพัฒนา รองอธิบดีกรมธนารักษ์กล่าวอีกว่า ราคาประเมินต่ำสุดในพื้นที่กรุงเทพฯยังคงอยู่ที่ชายทะเลบางขุนเทียน 500 บาท/ตร.ว. เขตหนองจอก ถนนเลียบคลองลำเจดีย์ 1,300 บาท/ตร.ว. เป็นต้น ส่วนภูมิภาคราคาต่ำสุดอยู่ที่ 10-20บาท/ตร.ว. ส่วนใหญ่เป็นที่ดินตาบอดกระจายอยู่ทั่วประเทศ เช่น อ.โคกเจริญ จ.ลพบุรี เป็นต้น

ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลยพิมพ์ @prachachat หรือ คลิกลิงก์ https://line.me/R/ti/p/@prachachat 

หรือจะสแกน QR Code ในรูป เราพร้อมเสิร์ฟข่าวเศรษฐกิจ-ธุรกิจถึงมือผู้อ่านทันที!