SCB EIC เจาะอินไซต์ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2568 แนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง

SCB EIC ส่องแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2568 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง จากปัจจัยกดดันด้านการฟื้นตัวช้าของกำลังซื้อที่ยังมีน้ำหนักมากกว่าปัจจัยสนับสนุน

นับแต่การประกาศใช้มาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยในปี 2562 ซึ่งมีจุดประสงค์เพื่อลดความเสี่ยงในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย จากปัญหาหนี้เสียที่รุนแรง และป้องกันการเก็งกำไรระยะสั้น ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเร่งตัวเกินไป และทำให้ตลาดเริ่มชะลอตัวลง

ต่อมา เมื่อเกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 ส่่งผลให้กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวมากและฟื้นตัวได้ช้า อีกทั้งต้นทุนเหล็กและปูนซีเมนส์ราคาพุ่งสูงในปี 2564-2565 ส่งผลต่อรายได้ กำไรและสภาพคล่องของผู้ประกอบการ

การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมา ถูกกดดันอย่างต่อเนื่องจากปัจจัยต่าง ๆ ทั้งผลกระทบทางเศรษฐกิจ ค่าครองชีพและภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นสูงกว่ารายได้ หนี้ครัวเรือนระดับสูงส่งผลต่อความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ที่อยู่อาศัย และการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่าง

นอกจากนี้ ยังส่งผลให้หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2567 อยู่ที่ระดับ 3.5 แสนหน่่วย ขณะที่มูลค่าโอนฯ ก็ขยายตัวเพียงเล็กน้อยจากระดับ 9.3 แสนล้านบาทในปี 2562 มาอยู่ที่ระดับ 9.8 แสนล้านบาทในปี 2567

สำหรับด้านอุปทาน พบว่าในช่วงปี 2565-2567 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพและปริมณฑลกลับมาสูงกว่าจำนวนหน่วยขายได้อีกครั้ง โดยอยู่ที่ระดับ 9 หมื่นหน่วยต่อปี ส่วนจำนวนหน่วยขายได้เฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 8 หมื่นหน่วยต่อปี

นอกจากนั้น ปัจจัยด้านกำลังซื้อกลุ่มบนที่มีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากกว่า ประกอบกับต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงและราคาที่ดิน ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันไปพัฒนาโครงการระดับราคาปานกลาง-บนมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ภาครัฐมีการออกนโยบายหรือมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทในปี 2567 รวมถึงมาตรการผ่อนคลาย LTV และมาตรการลดหย่อนการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำ ฯลฯ

ผลจากมาตรการต่าง ๆ สามารถช่วยบรรเทาการชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยและกระตุ้นกำลังซื้อได้เพียงบางส่วน โดยส่วนใหญ่เป็นการช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในกลุ่มที่มีความพร้อมที่จะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้วให้ตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น แต่ยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นในกลุ่มที่ไม่สามารถซื้อได้

ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2568 แนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง

ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2568 แนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง จากปัจจัยกดดันการฟื้นตัวช้าของกำลังซื้อที่ยังมีน้ำหนักมากกว่าปัจจัยสนับสนุน โดยตลาดคอนโดมิเนียมยังมีแนวโน้มหดตัวน้อยกว่าตลาดแนวราบ รวมถึงตลาดคอนโดฯมือสองที่คาดว่ายังได้รับความนิยมสูง

อย่างไรก็ตาม SCB EIC คาดการณ์ว่า ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2568 มีแนวโน้มหดตัวในอัตราลดลงจากปีก่อนหน้า ทั้งในกรุงเทพและปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัด จากปัจจัยกดดันที่สำคัญ ได้แก่

1. แรงกดดันด้านการฟื้นตัวของกำลังซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ที่ส่วนใหญ่ต้องเผชิญกับภาระค่าใช้จ่ายที่สูงกว่ารายได้ ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ทำให้ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อใหม่ หรือผ่านชำระสินเชื่อเดิมได้อย่างสม่ำเสมอ ส่งผลให้กำลังซื้อกลุ่มดังกล่าวส่วนใหญ่ตัดสินใจไม่ซื้อหรือชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป

จากผลสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยของ SCB EIC ในปี 2568 พบว่า สัดส่วนกว่า 47% ของผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมด ยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า ซึ่งเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 44% ในปี 2567 อีกทั้งยังพบว่า ในกลุ่มผู้ที่วางแผนจะซื้อในช่วง 5 ปีข้างหน้า เป็นกลุ่มของผู้ที่วางแผนจะซื้อในระยะกลาง หรือในช่วง 3-5 ปีข้างหน้ามากที่สุด โดยมีสัดส่วนราว 25-30%%

2. ความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน สะท้อนจากสัดส่วนยอดคงค้าง NPL ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ต่อยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั้งหมดของธนาคารพาณิชย์เฉลี่ยต่อปี ที่เริ่มเพิ่มขึ้นอยู่ที่ระดับ 3.7% ในปี 2567 จากระดับ 3.2-3.3% ในปี 2565-2566 นำมาสู่ข้อจำกัดในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มระดับปานกลาง-ล่าง

3. ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะแนวราบที่ปรับเพิ่มตามราคาที่ดิน ส่งผลให้การซื้อเป็นไปได้ยากขึ้น โดยข้อมูงบจากธนาคารแห่งประเทศไทย ระบุว่า อัตราการขยายตัวของดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินในกรุงเทพและปริมณฑลในช่วงปี 2565-2566 เฉลี่ยอยู่ที่ 3.8% ต่อปี

นอกจากนี้ กำลังซื้อจากต่างชาติที่เคยช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัย จะเผชิญความเสี่ยงมากขึ้นในปีนี้ จากการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจจีน ซึ่งเป็นผลมาจากนโยบยภาษีของทรัมป์ โดยเฉพาะชาวจีนที่ปัจจุบันมีสัดส่วนราว 40% ของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติทั้งหมด

ทั้งนี้ ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ อาจมีส่วนดึงดูดกำลังซื้อจากชาวต่างชาติบางส่วน โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูง เช่น รัสเซีย เมียนมา ไต้หวัน ยังคงเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ภูเก็ตและชลบุรี เพื่อกระจายลงทุนในสินทรัพย์ถาวรมากขึ้น หรือหนีความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจในประเทศ

สำหรับการก่อสร้างและเปิดใช้รถไฟฟ้าสายใหม่ รวมถึงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนาดใหญ่ จะเป็นการเปิดโอกาสให้สามารถพัฒนาโครงการใหม่ในหลากหลายทำเลมากขึ้น

คาดหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ หดตัวราว 5-7%

SCB EIC คาดว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2568 จะหดตัวราว 5-7% ส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ปี 2568 มีแนวโน้มหดตัวราว 3-5% โดยการโอนกรรมสิทธิ์ในต่างจังหวัดมีแนวโน้มหดตัวในอัตราที่สูงกว่ากรุุงเทพฯ และปริมณฑล
เล็กน้อย เนื่องจากมีสัดส่วนกำลังซื้อกลุ่มรายได้ปานกลางล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่สูงกว่า

นอกจากนี้ คาดว่าสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า เนื่องจากปัจจัยด้านราคายังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่สงผลต่อการตัดสินใจซื้อ โดยราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มทรงตัว หรือเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งยังคงเร่งตัวขึ้นในอัตราที่สููงกว่าอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้ซื้อในปัจจุบันโดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างที่กำลังซื้อยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เท่าที่ควร สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมือสองได้ง่ายกว่ามือหนึ่ง และมีความคุ้มค่าเมื่อเทียบกับงบประมาณที่มี

นอกจากนั้น ที่อยู่อาศัยมือสองยังสามารถตอบโจทย์การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในบางทำเลที่ไม่มีมือหนึ่งขายแล้ว โดยจากผลสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยของ SCB EIC ปี 2568 พบว่า ผู้ตอบแบบสอบถามที่สนใจจะซื้อที่อยู่อาศัยกว่า 65% สนใจที่อยู่อาศัยมือสอง ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเล็กน้อย เมื่อเทียบกับปี 2567 ที่มีผู้ตอบแบบสอบถามสนใจจะซื้อที่อยู่อาศัยมือสองราว 63%

SCB EIC มองว่า ตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงมีแนวโน้มได้รับความนิยมสูงเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ๆ ต่อเนื่องไปอีกอย่างน้อยในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า เนื่องจากพฤติกรรมผู้ซื้อในปัจจุบันมีแนวโน้มให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลมากขึ้น ทั้งความสะดวกต่อการเดินทาง และใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก

ประกอบกับตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันกว่า 80% อยู่ในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่กำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่างสามารถเข้าถึงได้ง่ายกว่าแนวราบ และมีราคาต่ำกว่าแนวราบในทำเลเดียวกัน

ทั้งนี้ เหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดคอนโดมิเนียม จากความเชื่อมั่นด้านความปลอดภัยของผู้ซื้อลดลง ส่งผลให้กลุ่มที่มีแผนจะโอนกรรมสิทธิ์ หรือมีแผนจะซื้อมีแนวโน้มจะชะลอการโอนหรือการตัดสินใจซื้อออกไป หรือรอ
กระบวนการซ่อมแซมความเสียหายเชิงสถาปัตยกรรมของห้องพัก พื้นที่ส่วนกลาง และตัวอาคารก่อนการตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ หรือซื้อ รวมถึงกลุ่มผู้ลงทุนในคอนโดมิเนียม
ที่อาจมีแนวโน้มชะลอการลงทุนจากความไม่แน่นอนต่าง ๆ

อย่่างไรก็ตาม คาดว่าผลกระทบจากเหตุุการณ์แผ่นดินไหวยังค่อนข้างจำกัดอยู่ในระยะสั้นและคาดว่า การชะลอการตัดสินใจที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่จะกลับมาตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ หรือซื้อขายในปี 2568 ทำให้ตัวเลขคาดการณ์ด้านอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลหลังเกิดเหตุการณ์แผ่่นดินไหวต่ำกว่ามุมมองเดิมเล็กน้อย

SCB EIC คาดว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในกรุุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 จะหดตัวเล็กน้อยราว 1-3% จากเดิมที่คาดว่าอาจขยายตัวได้เล็กน้อยราว 1-3% โดยยังมีแรงหนุนของการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดมือสองที่คาดว่ายังสูง รวมถึงโครงการใหม่ที่มีการก่อสร้างภายหลังการแพร่ระบาดของ COVID-19 ประกอบกับแรงหนุนจากการจัดโปรโมชัน เพื่อระบายสินค้าคงเหลือของผู้ประกอบการ ที่คาดว่าจะมีมากขึ้น
ในปีนี้

ทาวน์เฮ้าส์หดตัวสูงกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2568 แนวราบ SCB EIC มองว่า ตลาดบ้านเดี่ยวบ้านแฝดในปี 2568 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง โดยเป็นการหดตัวในตลาดมือหนึ่งมากกว่ามือสอง เนื่องจากกำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ยังต้องใช้เวลาฟื้นตัว ประกอบกับราคาบ้านเดี่ยวบ้านแฝดมือหนึ่งเร่งตัวมากขึ้นตามราคาที่ดิน โดยคาดว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านเดี่ยวบ้านแฝดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีนี้จะหดตัวราว 5-7%

ขณะที่ทาวน์เฮาส์จะเป็นตลาดที่มีแนวโน้มหดตัวสูงกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ๆ เนื่องจากกำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ยังเปราะบาง ประกอบกับความนิยมลดลง โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ที่เผชิญการแข่งขันจากคอนโดมิเนียมในระดับราคาเดียวกัน ซึ่งสามารถตอบโจทย์ด้านทำเลได้ดีกว่า โดยคาดว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะหดตัวต่อเนื่องราว 10-12%

ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบมีแนวโน้มได้อานิสงส์บางส่วนจากกลุ่มที่มีความกังวลในการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม และมีความพร้อมทางการเงินในการย้ายไปที่อยู่อาศัยแนวราบ หรือสามารถซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มเติม แต่คาดว่าความต้องการซื้อในกลุ่มดังกล่่าวยังมีอยู่อย่างจำกัด

การเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง โดยผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังมีแนวโน้มเปิดโครงการระดับบนเป็นหลัก เพื่อเน้นเจาะกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพ อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเปิดโครงการใหม่ในระดับบน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝดก็ต้องเป็นไปอย่างรอบคอบมากขึ้น

ดังนั้น การเปิดโครงการแนวราบระดับบนในทำเลที่ได้รับความนิยมสูง ทั้งทางฝั่งตะวันออกและตะวันตกของกรุงเทพฯ อย่าง กรุงเทพฯ-กรีฑา หรือราชพฤกษ์-กาญจาภิเษก ก็จะเผชิญการแข่งขันที่เข้มข้นมากขึ้น ทั้งจากโครงการใหม่และโครงการเหลือขายเดิม
ทำให้ผู้ประกอบการอาจต้องพิจารณาสร้างความแตกต่างของสินค้าหรือบริการ เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขันให้มากขึ้น

ส่วนการเปิดโครงการระดับปานกลาง-ล่าง ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ทั้งทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียม ยังคงต้องใช้ความระมัดระวังสูงเช่นเดียวกับในปีที่ผ่านมา จากกำลังซื้อกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างที่ยังไม่ฟื้นตัว และเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก แม้แต่การเน้นเจาะเฉพาะทำเลศักยภาพที่มีความต้องการซื้อสูงกว่าพื้นที่อื่น ที่เป็นแหล่งงาน สถานศึกษา หรือเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก ก็ยังต้องเผชิญความท้าทายจากสินค้าคงเหลือในพื้นที่ที่อยู่ในระดับสูง ทำให้คาดว่าจะมีการจัดโปรโมชันเพื่อระบายสินค้าคงเหลือของผู้ประกอบการที่คาดว่่าจะมีมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังเลือกที่จะหลีกเลี่ยงการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง-ล่างในปีนี้

อย่างไรก็ตาม เริ่มมีผู้ประกอบการบางส่วนหันมาพิจารณาโอกาสในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง-ล่าง โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมมากขึ้น หลังจากผู้้ประกอบการส่วนใหญ่เน้นแต่ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนจนทำให้การแข่งขันสูงขึ้นมาก ประกอบกับความต้องการซื้อคอนโดฯราคาปานกลาง-ล่างที่ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องแม้โอกาสการ
ถูกปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูง

รวมถึงการชะลอเปิดโครงการคอนโดกลุ่มดังกล่าวในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ตัวเลือกที่เป็นสินค้าใหม่ในตลาดลดลง โดยมีการใช้รููปแบบการเช่่าซื้อเพื่อช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่ยังมีข้อจำกัดทางการเงินสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ ทั้งการเช่าซื้อกับผู้ประกอบการโดยตรง และการใช้ Agent หรือ Platform เพื่อช่วยเพิ่มโอกาสให้คนที่ต้องการเช่าเพื่อซื้อได้พบกับผู้ที่ต้องการขาย

เหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นอาจทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนกลยุทธ์อีกครั้ง โดยบางส่วนอาจชะลอการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ออกไปจนกว่าความเชื่อมั่ นของผู้ซื้อจะกลับมาฟื้นตัวได้มากขึ้น ขณะที่บางส่วนอาจเลือกทำการตลาดแข่งขันโดยชูจุดขายด้านความปลอดภัยของโครงสร้างอาคาร และความปลอดภัยในการ
อยู่อาศัย และรับมือเมื่อเกิดภัยพิบัติ

ปี 2568 ลดลงทั้งอุปสงค์-อุปทาน

แม้อุปทานใหม่ในปี 2568 จะยังมีแนวโน้มหดตัว แต่อุปสงค์ที่หดตัวลงเช่นกัน ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในปีนี้ ยังมีแนวโน้มทรงตัว โดยในกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝดระดับราคาปานกลางขึ้นไปยังต้องใช้ระยะเวลาดูดซับจากอุปสงค์ที่ยังมีอยู่จำกัด ส่วนใน
กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง-ล่าง ที่แม้จะมีการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง แต่ยังต้องติดตามสถานการณ์การถูกปฏิเสธสินเชื่อ หรือยกเลิกการซื้อ Pre-sale โครงการคอนโดมิเนียมที่มีแผนจะก่อสร้างเสร็จพร้อมส่งมอบในช่วง 1-3 ปีข้างหน้า ที่จะเป็นอีกปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมเร่งตัวขึ้น ยังต้องติดตามการออกมาตรการภาครัฐเพิ่มเติมในปีนี้ เพื่อกระตุ้นตลาดที่ยังมีแนวโน้มซบเซา

ส่วนการประกาศใช้มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่่เกิน 7 ล้านบาท ควบคู่กับมาตรการผ่อนคลาย LTV คาดว่าจะช่วยพยุงอุปสงค์และการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2568 ไม่ให้หดตัวในอัตราที่สูง เนื่องจากช่วยให้ผู้ซื้อประหยัดค่าใช้จ่ายลงได้มาก และมีส่วนช่วยกระตุ้นให้ผู้มีแผนจะซื้อ ตัดสินใจซื้อภายในช่วงที่มีการประกาศใช้มาตรการ

อย่างไรก็ตาม คาดว่าผลบวกของมาตรการดังกล่าว ยังค่อนข้างจำกัดเช่นกัน เนื่องจากสามารถช่วยกระตุ้นได้เฉพาะอุปสงค์ในกลุ่่มผู้ซื้อศักยภาพที่มีความพร้อมด้านการเงินและงบประมาณเพียงพอ ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ซึ่งผู้ซื้อในกลุ่มนี้ยังคงมีอยู่อย่างจำกัด และบางส่วนได้ซื้อไปแล้วเมื่อมีการออกมาตรการในปีที่ผ่านมา

นอกจากนี้ ยังต้องจับตานโยบายหรือมาตรการอื่น ๆ ที่เคยประกาศใช้ในอดีต และอาจกลับมาใช้อีกครั้ง เพื่อช่วยกระตุ้นตลาดที่ยังมีแนวโน้มซบเซา เช่น การลดหย่อนภาษีให้ผู้ซื้อที่อยู่่อาศัยหลังแรก เป็นต้น ประกอบกับยังมีความต่อเนื่องในการให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำโดยธนาคารของรัฐสำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำ

สำหรับโครงการบ้านเพื่อคนไทย ที่จะช่วยให้ผู้มีรายได้ต่ำสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่
อาศััที่มีสภาพดี และอยู่ในทำเลใกล้เมืองได้ ยังต้องติดตามแนวโน้มในระยะข้างหน้า ว่าจะมีเฟสต่อ ๆ ไปหรือไม่่ เพื่อให้เกิดผลประโยชน์ต่อประชาชนได้ในวงกว้าง เนื่องจากเฟสแรกมีจำนวนที่อยู่อาศัยรวมประมาณ 5,700 หน่่วย และจะสามารถเข้าอยู่ได้จริงในอีก 2 ปีข้างหน้าเป็นอย่างน้อย

ทั้งนี้ SCB EIC มองว่า ผลจากมาตรการกระตุ้นตลาดดังกล่าวต่อตลาดที่อยู่อาศัยในระยะ 1-3 ปีข้างหน้า อาจยังค่อนข้างจำกัด โดยการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยยังต้องพึ่งพาการฟื้นตัวของกำลังซื้อ และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ โดยเฉพาะในกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักในตลาด

ขณะที่มาตรการที่ต้องมีการแก้ไขกฎหมายและมีความละเอียดอ่อนสูง อย่างการขยายเพดานให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดเกิน 49% การอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ รวมถึงการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติ คาดว่ายังมีโอกาสเกิดขึ้นได้ยาก

การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยยังเป็นไปอย่างเข้มข้น ผู้ประกอบการจึงต้องปรับกลยุทธ์ ทั้งพัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้ออย่่างตรงจุด ขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ รวมถึงบริหารจัดการต้นทุนการพัฒนาโครงการอย่างมี
ประสิทธิภาพ

ในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า ตลาดที่อยู่อาศัยยังต้องพึ่งพากำลังซื้อของกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-บนเป็นหลัก ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่กลุ่ม TOP 8 ยังมีความได้เปรียบในการแข่งขันสูง จากปัจจัยด้านเงินลงทุนและสภาพคล่องที่สูง ทำให้สามารถพัฒนาโครงการได้หลากหลายระดับราคาและหลากหลายรููปแบบมากกว่า โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการระดับบนที่มีอัตรากำไรสูง รวมถึงยังสามารถทำกลยุทธ์ราคาได้อย่างยืดหยุ่นมากกว่า จากความได้เปรียบด้านเงินลงทุน ทำให้ยังคงมีความได้เปรียบในการแข่งขันมากกว่า

แนะกลยุทธ์ผู้ประกอบการเพิ่มศักยภาพการแข่งขัน

SCB EIC มองว่า กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญ เพื่อเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันในระยะข้างหน้า ได้แก่

1. พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง : หลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่่งขันรุนแรง หรือมีหน่วยเหลือขายสะสมสููง รวมถึงควรกระจาย Portfolio ให้มีตัวเลือกที่อยู่อาศัยใน
หลากหลายระดัับราคา เพื่อตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้หลากหลายกลุ่ม เพิ่มโอกาสในการขายที่อยู่อาศัย รวมถึงยังเป็นการกระจายความเสี่ยงจากตลาดที่มีการ
แข่งขันรุุนแรง

2. ตอบโจทย์ความต้องการและแก้ปัญหาให้กับผู้ซื้อแต่ละกลุ่มอย่างตรงจุด : โดยเน้นพัฒนาสินค้าและบริการ และหาแนวทางการแก้ปัญหาที่เหมาะสมกับผู้ซื้อแต่ละกลุ่ม เช่น แก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง หรือการสร้างความแตกต่างของสินค้าและบริการให้ผู้มีรายได้สูง เพื่อรักษาศักยภาพในการแข่งขัน รวมถึงลด Pain point ของผู้ซื้อผ่านการวิเคราะห์ความต้องการของผู้ซื้อ รวมถึงความสามารถ
ในการจ่ายเงินเพิ่ม สำหรับรูปแบบ ฟังก์์ชัน หรือบริการเสริมต่าง ๆ โดยพิจารณาจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น ระดับรายได้ ช่วงอายุ วิถีชีวิต เพื่อนำมาสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัย การกำหนดราคา รวมถึงการทำการตลาดได้ตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น

3. ขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ : กำลังซื้อชาวต่างชาติที่คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะในกรุงเทพฯชั้นใน และชั้นกลาง รวมถึงภูเก็ต จะเป็นอีกทางเลือกในการสร้างรายได้ในช่วงที่กำลังซื้อในประเทศยังซบเซา โดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติที่ความมั่งคั่งสูงที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ในเมืองที่เป็นจุดหมายปลายทางระดับโลกอย่างกรุุงเทพฯ และภูเก็ต รวมถึงกำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่ประเทศกำลังเผชิญความเสี่ยงจากความขัดแย้งด้านภูมิรัฐศาสตร์ หรือความไม่สงบภายในประเทศ

4. บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาอัตรากำไร : การนำเทคโนโลยีที่ช่วยลดขั้นตอนการก่อสร้าง ลดการใช้แรงงาน รวมถึงการรักษาความสัมพันธ์ และสร้างความร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจที่เกี่ยวข้องใน Supply chain ยังคงมีความจำเป็น และจะช่วยให้สามารถบริหารจัดการต้นทุน ได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงรักษาความสามารถในการแข่งขันไว้ได้มากขึ้น

นอกจากนี้ การดำเนินธุรกิจภายใต้กรอบ ESG โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม เช่่น การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยคำนึงถึงหลักการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน (Sustainable living) หรือที่อยู่อาศัยสีเขียว (Green housing) ที่สามารถช่วยประหยัดการใช้พลังงาน รวมถึงการเตรียมงานและการก่อสร้าง (Pre-living phase) ที่คำนึงถึงผลกระทบต่อสิ่ง
แวดล้อมมากขึ้น กำลังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะความต้องการซื้อจากกลุ่มคนรุ่นใหม่

ดังนั้น ผู้ประกอบการควรเริ่มปรับตัวโดยให้ความสำคัญกับการดำเนินธุรกิจภายใต้กรอบ ESG โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อมมากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป ทั้งในช่วงเตรียมงานและการก่อสร้าง (Pre-living phase) และการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมเพื่อสนับสนุนการอยู่อาศัย (Living phase) อย่างยั่งยืน

ในปัจจุบันได้มีการกำหนดมาตรฐานทั้งในระดับสากล และระดับประเทศ เพื่อรับรองโครงการที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม หรือคำนึงถึงหลักการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน เช่น Leadership in Energy & Environmental Design (LEED), WELL Building Standard, อาคารเขียวตามมาตรฐาน Thai’s Rating of Energy and Environmental Sustainability (TREES) ที่จะช่วยเป็นแนวทางในการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ

ท้ายที่สุดแล้ว การดำเนินธุรกิจตามกรอบแนวคิด ESG จะทำให้เกิดความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ ทั้งการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ประกอบการ ช่วยประหยัดต้นทุน ควบคู่กับการลดผลกระทบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมได้อย่่างยั่งยืนอีกด้วย

บทความโดย: เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)

อ่านข่าวเพิ่มเติม

• ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2568 ภาคใต้ 4 จังหวัด ท่องเที่ยวหนุนฟื้นตัว
• สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยภาคอีสาน 5 จังหวัด ทำเลขายได้สูงสุด-เหลือขายสูงสุด
• ส่องตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือ 5 จังหวัดครึ่งหลัง ปี 2567 ชะลอตัวทุกจังหวัด

ติดตามเราได้ที่

• เว็บไซต์:https://www.thebangkokinsight.com/
• Facebook:https://www.facebook.com/TheBangkokInsight
• X (Twitter): https://twitter.com/BangkokInsight
• Instagram: https://www.instagram.com/thebangkokinsight/
• Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCYmFfMznVRzgh5ntwCz2Yxg