ธุรกิจอสังหา จะไปต่อไหม ในช่วงหลังโควิด 3 ปัจจัยชี้ชะตาอสังหาฯ ปี 65

ธุรกิจอสังหา จะไปต่อไหม ในช่วงหลังโควิด สำหรับในปี 2565 แม้ว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยบวกจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง การผ่อนคลายมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยและการลงทุน

อย่างไรก็ดียังมีปัจจัยลบที่ต้องจับตา ทั้งเรื่องสภาวะเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น และต้นทุนวัสดุก่อสร้าง มาดูแต่ละปัจจัยจะส่งผลต่อธุรกิจอสังหาฯ อย่างไร ธุรกิจอสังหา จะไปต่อไหม ในช่วงหลังโควิด

1. สภาวะเงินเฟ้อ

ภาวะเงินเฟ้อในประเทศ ปี 2565 สูงกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ โดยล่าสุดจากข้อมูลของสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า เปิดเผยตัวเลขเงินเฟ้ออยู่ที่ 7.10% ซึ่งถือว่าสูงที่สุดในรอบ 13 ปี โดยมีผลพวงหลักมาจากกลุ่มสินค้าพลังงาน

การปรับตัวของอัตราเงินเฟ้อที่เกิดขึ้น มีผลให้สินค้าทยอยปรับราคา ค่าครองชีพพุ่ง ผู้บริโภคต้องใช้เงินมากขึ้นเพื่อซื้อสินค้าเดิม เมื่อเกิดภาวะเงินเฟ้อเป็นระยะเวลายาวนาน ทำให้ผู้บริโภคต้องรัดเข็มขัด หรือชะลอการใช้จ่ายในสิ่งที่ไม่จำเป็นออกไป และเมื่อราคาสินค้าอุปโภคบริโภคปรับตัวสูงขึ้นขณะที่รายได้เท่าเดิม ย่อมทำให้ความสามารถในการชำระหนี้ลดลง ทำให้ผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยชะลอการตัดสินใจออกไป ธุรกิจอสังหา จะไปต่อไหม ในช่วงหลังโควิด สภาวะเงินเฟ้อเป็นปัจจัยอันดับต้น ๆ ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้ออย่างชัดเจน

เงินเฟ้อคืออะไร มีผลกระทบอย่างไรต่อเงินในกระเป๋าและตลาดอสังหาฯ

2. ดอกเบี้ยขาขึ้น

ทุก ๆ 1% ของอัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้น จะส่งผลต่อทำให้ค่างวดในการผ่อนบ้านเพิ่มขึ้นอีก 7% ทำให้ผู้ที่จะกู้ซื้อบ้าน ต้องมีรายได้เพิ่มขึ้นอีก 7% หรืออาจจะต้องซื้อบ้านในหลังที่เล็กลง ธุรกิจอสังหา จะไปต่อไหม ในช่วงหลังโควิด แม้จะได้รับผลกระทบของการขึ้นอัตราดอกเบี้ย แต่ไม่มากนักในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ ผู้ที่วางแผนซื้อบ้านอาจชะลอการตัดสินใจในระยะสั้น ๆ

ประกอบกับคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติเป็นเอกฉันท์ให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 0.50% ต่อปี ดอกเบี้ยสินเชื่อธนาคารได้คงทรงตัวตามกลไกดอกเบี้ยนโยบาย จึงเป็นโอกาสดีของคนที่มีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัย ดันธุรกิจอสังหา ไปต่อได้ในช่วงหลังโควิด

อัปเดต! ดอกเบี้ยบ้าน 2565 ทุกธนาคาร

3. ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้าง ปรับตัวเพิ่มขึ้น

อ้างอิงจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน ไตรมาส 1 ปี 2565 ราคาวัสดุก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้นเกือบทุกรายการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กเพิ่มขึ้นมากถึงประมาณ 35% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจากสถานการณ์การสู้รบระหว่างรัสเซีย และยูเครน ส่งผลทำให้ราคาน้ำมัน และราคาวัสดุก่อสร้างมีการปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากประเทศยูเครนและรัสเซียเป็นแหล่งวัตถุดิบเหล็กแหล่งใหญ่ของโลก

สินค้าเหล็กจากรัสเซียและยูเครนมีส่วนแบ่งตลาดราว 14% ของการส่งออกสินค้าเหล็กทั่วโลก รัสเซียเป็นประเทศที่ส่งออกสินค้าเหล็กมากเป็นอันดับ 3 ของโลก รองจากจีน และญี่ปุ่น ในขณะที่ยูเครนเป็นประเทศส่งออกสินค้าเหล็กอันดับ 8 ของโลก การเกิดสงครามระหว่าง 2 ประเทศนี้ จึงส่งผลต่อราคาสินค้าเหล็กเป็นอย่างมาก เพราะต้องสูญเสียแหล่งกำลังการผลิตเหล็ก ทำให้สินเหล็กขาดแคลน และปรับราคาสูงขึ้น

ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ ราคาเพิ่มขึ้น 4.6% ผลิตภัณฑ์คอนกรีต 6.8% สุขภัณฑ์ 12.7% อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา 6.6% และวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ 8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

การปรับตัวของต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้าง และยังรวมไปถึงค่าจ้างแรงงาน ราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปัจจุบัน ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ที่กำลังเตรียมตัวซื้อบ้าน โดยผู้ประกอบการได้เริ่มปรับราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ทั้งที่เปิดตัวใหม่และอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ที่อาจทำให้ผู้บริโภคชะลอการซื้อออกไปก่อน เพื่อรอว่าราคาบ้านจะปรับลดลงกว่านี้ในอนาคต ธุรกิจอสังหา จะไปต่อไหม ในช่วงหลังโควิด ทำให้ผู้ประกอบการต้องกระตุ้นการตัดสินใจซื้อด้วยการระบายสต็อกคงค้าง และอาจจะต้องชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป

บ้านจัดสรรราคาถูก อยู่ทำเลไหน พร้อม 4 วิธีเลือกบ้านให้ตอบโจทย์

การลงทุนอสังหาฯ ยังน่าสนใจอยู่ไหม

แม้จะมีปัจจัยลบมากระทบ แต่การลงทุนอสังหาฯ ก็ยังเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะถ้าเปรียบเทียบกับการลงทุนอื่น ๆ เช่น หุ้นหรือทองคำ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนน้อยกว่า และให้ผลตอบแทนสูงกว่า เมื่อเทียบกับตราสารหนี้ พันธบัตร หรือเงินฝาก แต่ธุรกิจอสังหา จะไปต่อไหม ในช่วงหลังโควิด

ก่อนตัดสินลงทุน เพื่อการตัดสินใจที่ง่ายขึ้น สามารถเปรียบเทียบข้อดี ข้อด้อยในการลงทุนอสังหาฯ ได้ตามตารางด้านล่างนี้

ข้อดี ข้อด้อย เป็นสินทรัพย์ถาวร จับต้องได้ เช่น บ้าน อาคารชุด อาคารสำนักงาน โรงแรม โกดังเก็บสินค้า เป็นต้น เป็นการลงทุนที่ใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งคำนวณจากราคาประเมินที่ดินที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น ใช้ประโยชน์ได้หลายรูปแบบ เช่น อยู่อาศัย ปล่อยเช่า ขายต่อ ขายฝากหรือใช้เป็นหลักค้ำประกันได้ สภาพคล่องต่ำกว่าการลงทุนแบบอื่น ๆ การซื้อขายไม่รวดเร็ว ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจและสภาพตลาด แนวโน้มราคาขึ้นต่อเนื่อง นับตั้งแต่ปี 2540 เป็นต้นมา ราคาที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกทำเลอย่างน้อย 5% ต่อปี ทำเลทองเฉลี่ย 15% ต่อปี ลงทุนแล้วเปลี่ยนแปลงได้ยาก เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ถาวรขนาดใหญ่ และมีเรื่องของกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้อง ลงทุนได้หลากหลายรูปแบบ ทั้งเก็งกำไรปล่อยเช่า หรือถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวม ต้องใช้ระยะเวลาศึกษาทำความเข้าใจก่อนลงทุน ทั้งเรื่องกฎหมายที่เกี่ยวกับอสังหาณ รวมทั้งเรียนรู้คำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน และอีกมากมาย สามารถใช้ลดหย่อนภาษี ดอกเบี้ยบ้านสามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้ปีละไม่เกิน 100,000 บาท ความสำเร็จขึ้นอยู่กับความรู้ความเข้าใจ จับจังหวะและโอกาสได้ถูกทั้งในปัจจุบันและอนาคต

อย่างไรก็ตาม ราคาอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2565 (Q2 2565) มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องจากช่วงต้นปี ซึ่งเป็นผลกระทบมาจากสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงไม่ฟื้นตัว จึงชะลอการซื้อบ้าน หรือใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น ส่งผลให้ระดับราคาอสังหาฯ ยังคงต้องตรึงราคาไว้เพื่อจูงใจผู้ซื้อบ้าน

จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report ล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 83 จุด หรือลดลงประมาณ 1% QoQ โดยดัชนีราคายังคงต่ำกว่าปี 2561 ซึ่งเป็นปีฐาน อยู่ถึง 17% แสดงให้เห็นว่าแนวโน้มราคายังคงไม่ฟื้นตัวดีเท่ากับช่วงก่อนโควิด-19

โดยตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงมีแนวโน้มราคาที่ดี ดังจะเห็นได้จาก ดัชนีราคาที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว จากแนวโน้มความต้องการพื้นที่ในการอยู่อาศัยและใช้ชีวิตมากขึ้นของผู้บริโภคในปัจจุบัน ในขณะที่ดัชนีราคาคอนโดยังคงมีแนวโน้มลดลง

สำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมไม่ว่าจะซื้ออยู่เองหรือลงทุนระยะยาว ในช่วง Q2 2565 ยังคงเป็นโอกาสที่ดีในการที่จะได้ที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้มากขึ้นเมื่อเทียบกับสถานการณ์ปกติ ทั้งในกรุงเทพฯ และจังหวัดท่องเที่ยว ก่อนที่ระดับราคาจะปรับสูงขึ้น จากต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง

การลงทุนอสังหาฯ ที่น่าสนใจสำหรับมือใหม่ในปี 2565

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า