เติมเสน่ห์ สยามสแควร์ สร้าง "Value Added" ทุก ตร.ม.
สยามสแควร์ ถือเป็นย่านช็อปปิ้งที่ตั้งอยู่บนทำเลทองใจกลางกรุง เป็นศูนย์รวมของไลฟ์สไตล์ ทั้งแฟชั่น ศิลปะ งานดีไซน์ ความบันเทิงที่ครบครันมามากกว่า 50 ปี จนกลายเป็นเดสติเนชั่นที่ไม่ว่าจะเป็นคนไทยหรือนักท่องเที่ยวต่างชาติต้องแวะเวียนมาอย่างไม่ขาดสาย
แม้ว่าพฤติกรรมการช็อปปิ้งของคนในยุคนี้จะเปลี่ยนไปบ้าง และการแข่งขันในสมรภูมิค้าปลีกของย่านพระราม 1-สยาม จะเพิ่มดีกรีความร้อนแรงมาอย่างต่อเนื่อง
แต่สยามสแควร์ก็ยังคงเอกลักษณ์ในการเป็น “ช็อปปิ้งสตรีตแนวราบ” ทำให้มู้ดแอนด์โทนของการมาเลือกซื้อของนั้นมีความน่าสนใจและแตกต่างไปจากการเดินในห้างสรรพสินค้า
อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าในแง่ของการบริหารจัดการพื้นที่ การช็อปปิ้งแนวราบนั้นทำให้บรรดาแบรนด์สินค้า หรือผู้เช่า แย่งกันเช่าพื้นที่เฉพาะแค่ชั้นล่าง ซึ่งเป็นชั้นเดียวกับถนนที่คนนิยมเดินเท่านั้น ในขณะที่พื้นที่ชั้น 2 ชั้น 3 ถูกปล่อยว่างไว้ ไม่ได้นำมาใช้ประโยชน์เท่าที่ควรจะเป็น
ภายใต้การบริหารของ “สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” ผู้รับผิดชอบดูแลพื้นที่แห่งนี้ จึงมีกรอบการพัฒนาสยามสแควร์ใหม่ที่เรียกว่า “THE NEW SIAM SQUARE 2020” ที่จะปลุกทุกตารางเมตรให้เป็นช็อปปิ้งสตรีตของเมืองไทยเต็มรูปแบบ และสร้างให้ย่านนี้เป็นย่านของนวัตกรรม รวมถึงแหล่งรวมความคิดสร้างสรรค์ใหม่ ๆ โดยเชื่อมโยงระหว่างผู้คน สินค้า บริการ และสถานที่ ภายใต้คอนเซ็ปต์ “SIAM SQUARE CONNECT”
“รศ.ดร.วิศณุ ทรัพย์สมพล” รองอธิการบดีด้านการจัดการทรัพย์สินและนวัตกรรม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวถึงการปรับโฉมสยามสแควร์ที่เกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการทุบตึกโบนันซ่าเดิม ที่อยู่ตรงข้ามกับ MBK เพื่อสร้างเป็นอาคาร “SI-AMSCAPE” มิกซ์ยูสที่จะผสมผสานกับอาคารสำนักงาน พื้นที่รีเทลที่เน้นด้านการศึกษา ที่จอดรถ ที่สามารถจอดได้กว่า 700 คัน เพื่อรองรับโจทย์ของการปรับให้สยามสแควร์กลายเป็นถนนคนเดิน (walking street) ในปี 2563
ตลอดจนการทยอยปรับโฉมตึกแถวในสยามสแควร์ โดยการจัดแผนผังใหม่ ที่จะสร้างมูลค่าเพิ่ม เกิดประโยชน์ใช้สอยได้เต็มประสิทธิภาพในทุกพื้นที่
หากสังเกตจะเห็นว่า วันนี้ตึกแถวของสยามสแควร์เริ่มเปลี่ยนหน้าตาไปบ้าง โดยสำนักทรัพย์สินฯพยายามเข้าไปจัดแผนผังของตึกต่าง ๆ ใหม่ โดยจัดให้ธุรกิจประเภทรีเทลช็อปปิ้งอยู่ด้านล่าง และธุรกิจประเภทบริการ เช่น ร้านอาหาร คลินิก ฯลฯ ที่ไม่จำเป็นต้องมีหน้าร้านข้างล่าง ก็ขอความร่วมมือผู้เช่าขยับขึ้นไปอยู่ชั้นบนแทน
การปรับผังใหม่ จะทำให้การใช้ประโยชน์ของพื้นที่ชั้นบน หรือชั้น 2-3 ทำได้มากขึ้น จากก่อนหน้านี้ที่ไม่ค่อยได้นำมาใช้ประโยชน์มากนัก เพราะทุกคนอยากอยู่ข้างล่างกันหมด แต่ผู้เช่าก็จำเป็นที่จะต้องเช่าทั้งตึก
“ต้องยอมรับว่าเสน่ห์ของสยามคือทุกคนอยากอยู่ข้างล่างกันหมด แต่วันนี้สิ่งที่เราทำคือพยายามจัดแผนผังใหม่ ให้ทุกพื้นที่มีความน่าสนใจ โดยขอความร่วมมือจากคู่ค้า ขณะเดียวกันเราก็ต้องปรับเงื่อนไขสัญญาเช่าพื้นที่ให้ยืดหยุ่นมากขึ้น ตอนนี้ไม่ต้องเป็นผู้เช่ารายเดียวทั้งตึกแล้ว หากจะเช่าทั้งตึกแล้วหาคนอื่นมาเช่าช่วงก็สามารถทำได้ เพียงแต่ต้องขออนุญาตเราก่อน หรืออยากเช่าแค่ชั้นล่าง แล้วชั้น 2-3 ไม่เอาก็คืนเรามา หรืออยากให้เราช่วยหาคู่แมตช์ก็ทำได้”
เช่นเดียวกันกับพื้นที่ของโครงการ “สยามสแควร์ วัน” ช็อปปิ้งเซ็นเตอร์สูง 7 ชั้น ใจกลางสยามสแควร์ และยังเป็นทำเลที่ถือว่าไฮไลต์สุด ๆ จากพื้นที่ของโครงการที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าบีทีเอส สยาม ซึ่งเป็นสถานีหลักของรถไฟฟ้าสายนี้ ก็จะเห็นการปรับเปลี่ยนเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะการเติมแม็กเนตร้านค้าใหม่ ๆ ไม่ว่าจะเป็นร้านอาหาร แฟชั่น ศิลปะ ฯลฯ ให้มีความหลากหลาย ตอบสนองกับความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มาเดินในย่านนี้
“รศ.ดร.วิศณุ” ชี้ว่า จากนี้ไปร้านใหม่ ๆ ที่เข้ามาในสยามสแควร์ วัน จะต้องทำเป็นโมเดล “แฟลกชิปสโตร์” ไม่ต้องเน้นขายของ แต่เน้นโชว์สินค้า บริการ หรือนวัตกรรมมากกว่า เป็นร้านต้นแบบที่จะทำให้ลูกค้าที่มาเดินในโครงการได้รับประสบการณ์ใหม่ ๆ ที่แตกต่างจากร้านทั่วไป
ตลอดจนการจัดผังร้านค้า เพื่อกระจายทราฟฟิกให้ขึ้นไปบริเวณชั้นบน หรือด้านในมากขึ้น โดยการย้ายพื้นที่ของร้านที่ได้รับความนิยมเข้าไปอยู่บริเวณนั้นแทน เช่น ร้านเคเอฟซี ที่อยู่บริเวณชั้น 4 ด้านใน, ร้าน Snaffle”s ชีสเค้กชื่อดังจากญี่ปุ่น ที่เพิ่งมาเปิดสาขาแรกในไทย ก็จะตั้งอยู่ที่บริเวณชั้น 5, ร้านโอ้กะจู๋ อยู่บริเวณชั้น 3, โชว์รูมรถมอเตอร์ไซค์ไฟฟ้า SWAG EV ที่เปิดตัวโชว์รูมแห่งแรกในไทยเมื่อไม่นานมานี้ ก็จะมาตั้งอยู่ที่บริเวณชั้น 2 เป็นต้น
ขณะที่บางร้านที่ย้ายออกอย่าง Sanrio Hello Kitty House Bangkok ซึ่งกินพื้นที่ทั้งหมด 3 ชั้น (ชั้นใต้ดิน ชั้น 1 และชั้น 2) ได้ปิดตัวไปเมื่อปลายเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ปัจจุบันอยู่ระหว่างการปรับปรุงพื้นที่ของผู้เช่ารายใหม่จำนวน 2 ราย โดยชั้นใต้ดินจะเป็นร้านเครื่องสำอางมัลติแบรนด์ “Multy Beauty” ส่วนบริเวณชั้น 1-2 จะมีร้านเพิ่มมาอีก 1 แบรนด์
แน่นอนว่า การเติมเสน่ห์ให้กับพื้นที่ของสยามสแควร์ให้ครบเครื่องเช่นนี้ ได้มาพร้อมกับความท้าทายที่เกิดขึ้นจากการปรับเปลี่ยน หรือการ relocate พื้นที่จากผู้เช่าเดิม
ที่สำคัญ การเจรจากับผู้เช่านั้นไม่ใช่เรื่องง่าย การพูดคุยเพื่อสร้างความเข้าใจเป็นหนึ่งในโจทย์ยากที่สำนักงานจัดการทรัพย์สินฯต้องเผชิญ !