‘เมืองไทยประกันชีวิต’ รุกธุรกิจอสังหาฯ ทุ่ม 3.8 พันล้านบาทผุด ‘ออฟฟิศให้เช่า’
“เมืองไทยประกันชีวิต” บุกธุรกิจอสังหาฯ ทุ่มเงิน 3.8 พันล้านบาทผุด “โครงการ 66 Tower” ออฟฟิศให้เช่าเกรด A ย่านสุขุมวิท พร้อมเดินหน้าศึกษาการลงทุนต่อเนื่อง โว! อาจเห็น 2 โครงการต่อปี
นายสาระ ล่ำซำ กรรมการผู้จัดการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เมืองไทยประกันชีวิต จำกัด (มหาชน) หรือ MTL เปิดเผยว่า เมืองไทยประกันชีวิตมีสินทรัพย์สำหรับการลงทุนทั้งหมด 5 แสนล้านบาทและได้รับกรอบจากสำนักงานคณะกรรมการการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย (คปภ.) ให้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทางตรงได้สูงสุด 15% คิดเป็นวงเงินลงทุน 70,000 ล้านบาท แต่บริษัทมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรงน้อยมาก ปัจจุบันมีเพียงการบริหารสำนักงานให้เช่าที่อาคารเมืองไทยภัทร คอมเพล็กซ์ บนถนนรัชดาภิเษก มูลค่าเกือบ 2 พันล้านบาทเท่านั้น
เมืองไทยประกันชีวิตจึงจะเดินหน้าขยายการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น โดยล่าสุดได้เปิดตัวอาคาร “66 Tower” The Living Workplace Solution โครงการก่อสร้างอาคารสำนักงานให้เช่าเกรด A แห่งใหม่ บนถนนสุขุมวิท ใกล้ซอยสุขุมวิท 66 ด้วยวงเงินลงทุน 3,800 ล้านบาท
อาคารแห่งใหม่นี้ตั้งอยู่บนพื้นที่ขนาด 4 ไร่ มีความสูง 28 ชั้น พื้นที่ให้เช่ารวม 30,000 ตารางเมตร หรือประมาณ 1,200 ตารางเมตรต่อชั้น ด้วยแนวคิดการออกแบบที่เน้นผู้ใช้งานอาคารเป็นศูนย์กลาง (Human Centric Living Workplace)
นอกจากนี้ โครงการตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ ง่ายต่อการเชื่อมต่อเศรษฐกิจชั้นในและโซนธุรกิจอุตสาหกรรม รวมถึงพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ขณะเดียวกันก็อยู่ใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีอุดมสุข เพียง 150 เมตร สะดวกต่อการเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน ไม่ว่าจะเป็น รถไฟฟ้า รถโดยสารประจำทาง อีกทั้งยังใกล้จุดขึ้น-ลงทางพิเศษ (ทางด่วน) ทั้ง 3 สาย ได้แก่ ทางด่วนเฉลิมมหานคร ทางด่วนฉลองรัช และทางด่วนบูรพาวิถี รวมถึงสามารถเดินทางไปยังท่าอากาศยานสุวรรณภูมิได้อย่างรวดเร็ว
ปัจจุบันการก่อสร้างมีความคืบหน้า 15% และคาดว่าจะเสร็จสมบูรณ์ประมาณไตรมาสที่ 2 ของปี 2564 โดยมีบริษัท ฤทธา จำกัด เป็นผู้รับเหมาหลักของโครงการ และบริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CBRE เป็นตัวแทนในการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานแต่เพียงผู้เดียว ซึ่งกลุ่มเป้าหมายของโครงการมีตั้งแต่กลุ่ม Start Up ไปจนถึงธุรกิจขนาดใหญ่ พื้นที่สามารถปล่อยเช่าได้ตั้งแต่ขนาด 100 ตารางเมตร ด้วยราคา 850 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
“ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่ายังคงเติบโตอยู่ เพียงแต่อาจจะเติบโตน้อยลงจากปัจจัยต่างๆ ที่มากระทบ โดยปัจจุบันพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ มีประมาณ 8 ล้านตารางเมตร แต่มีพื้นที่ว่างแค่ 7% ขณะเดียวกันก็มีพื้นที่ปล่อยเช่าเพิ่มได้ใหม่ประมาณ 1.5-2 แสนตารางเมตรต่อปี ซึ่งเราก็คาดว่าเมื่อโครงการ 66 Tower แล้วเสร็จในกลางปี 2564 ก็จะดึง Demand ลูกค้าเข้ามาได้ก่อนจะมี Supply เพิ่มสูงขึ้นมากในระยะถัดไป” นายสาระกล่าว
นายสาระกล่าวต่อว่า การลงทุนอาคาร 66 Tower จะส่งผลให้สัดส่วนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทางตรงของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 6 พันล้านบาท หรือประมาณ 1% ของสินทรัพย์ทั้งหมด โดยบริษัทยังคงเดินหน้าศึกษาการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากกรอบของ คปภ. ยังเหลือให้ลงทุนได้อีกมาก
ยกตัวอย่างเช่น บริษัทสนใจการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับกลุ่มผู้สูงอายุ แต่ยอมรับว่าการลงทุนประเภทนี้ต้องใช้ความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง บริษัทจึงอาจเป็นผู้พัฒนาโครงการและหาพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญด้านนี้เข้ามาบริหาร โดยจับกลุ่มลูกค้าระดับกลางอย่างพนักงานออฟฟิศเป็นหลัก เพราะกลุ่มระดับบนอาจมีความต้องการไม่มากนัก
ทั้งนี้ เมืองไทยประกันชีวิตมีกระแสเงินสดสำหรับการลงทุนอย่างเพียงพอและมีความสามารถในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทางตรงได้ถึง 2 โครงการต่อปี ซึ่งอาจจะใช้วิธีซื้อกิจการ (M&A) หรือลงทุนก่อสร้างอาคารใหม่ก็ได้ อย่างไรก็ตามบริษัทก็ต้องพิจารณาการลงทุนให้อยู่ในกรอบและสอดคล้องกับประกันภัยซึ่งเป็นธุรกิจหลักด้วย เนื่องจากขณะนี้ลูกค้าซื้อประกันภัยเพื่อเน้นความคุ้มครองเป็นหลัก ดังนั้นการนำสินทรัพย์ไปลงทุนก็ต้องเป็นการลงทุนระยะยาวตั้งแต่ 15 ปีขึ้นไป เพื่อให้สอดคล้องกัน
นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ กรรมการบริหารและหัวหน้าแผนกพัฒนาธุรกิจ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราพื้นที่ว่างเพียง 7% ในส่วนของค่าเช่ายังคงขยับขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน แต่ขยับขึ้นในอัตราที่ลดลง
อย่างไรก็ตาม โครงการใหม่ ๆ จะทยอยเพิ่มเข้าสู่ตลาดในปี 2564 เป็นต้นไป โดยเฉพาะในปี 2565 ซึ่งจะมีพื้นที่สำนักงานให้เช่าเพิ่มขึ้นมาถึง 2 ล้านตารางเมตร ทำให้มีการแข่งขันกันมากขึ้น ดังนั้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงต้องตอบโจทย์ผู้เช่าและเทรนด์ต่างๆ ที่เปลี่ยนแปลงไปให้ได้
สำหรับเทรนด์พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เองก็ได้เปลี่ยนแปลงไป เพราะผู้เช่าจำนวนมากจะเปลี่ยนรูปแบบพื้นที่ทำงานเป็นพื้นที่ทำงานที่มีความคล่องตัว (Agile Workplace) โดยมีการใช้กลยุทธ์ในการจัดพื้นที่ทำงาน (Workplace Strategy) เพื่อให้ใช้พื้นที่น้อยลงแต่เพิ่มคนได้มากขึ้น ซึ่งกลยุทธ์ในการจัดพื้นที่ทำงานแบบใหม่นี้ ได้เข้ามามีบทบาทสำคัญต่อการเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ
โครงการ 66 Tower จึงได้รับการออกแบบโดยคำนึงถึงการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันในตลาดที่กำลังเปลี่ยนไป ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการออกแบบพื้นที่สำนักงานที่มีประสิทธิภาพตามมาตรฐานอาคารสำนักงานระดับเกรด A อีกทั้งยังออกแบบโดยคำนึงถึงการเตรียมความพร้อมในการรองรับผู้เช่าจำนวนมากในอนาคต เช่น ความเร็วของลิฟต์ จำนวนห้องน้ำที่เพียงพอ นอกจากนั้นผู้เช่ายังสามารถทำบันไดเชื่อมต่อระหว่างชั้นภายในพื้นที่สำนักงานของตนเอง เพื่อตอบโจทย์การทำงานรูปแบบใหม่ที่มีความคล่องตัว
นอกจากนี้ ทำเลที่ตั้งที่ติดรถไฟฟ้า BTS สถานีอุดมสุข การมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันทั้งภายในและโดยรอบโครงการ รวมถึงมีห้องประชุมให้เช่า จึงเชื่อว่าโครงการ 66 Tower จะสามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าในตลาดได้เป็นอย่างดี