เรื่องน่ารู้ก่อนซื้อ ‘บ้านร้าง’ ในญี่ปุ่น ฝันหวานอาจกลายเป็นขม เมื่อเจอเรื่องเหล่านี้

ในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ปรากฏการณ์การ "ซื้อบ้านเก่าราคาถูก" ที่ถูกทิ้งร้างตามชนบทของญี่ปุ่น ปรากฏเป็นกระแสอยู่บนโซเชียลมีเดีย และรายงานข่าวของสำนักข่าวต่างประเทศ กระทั่งมีภารกิจท้าทายของอินฟลูเอนเซอร์ในการตามล่าหาซื้อบ้านร้างในราคาเหมือนได้เปล่าเพื่อนำมารีโนเวท แต่ทว่าในความเป็นจริงอาจไม่สะดวกดายเช่นนั้น ดังที่บล็อกเกอร์รายหนึ่งเขียนเตือนเอาไว้ถึง เรื่องที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านร้างในญี่ปุ่น

ปัจจุบัน ญี่ปุ่นมีบ้านร้างที่ถูกทอดทิ้งกระจัดกระจายอยู่ตามชนบทมากกว่า 8 ล้านหลัง"บ้านร้าง" หรือ “อากิยะ” ในภาษาญี่ปุ่น อาจเป็นความฝันของหลายคนที่ต้องการมีบ้านที่ญี่ปุ่นในราคาที่เอื้อมถึง แต่ทว่าบ้านร้างเหล่านี้มีกลับความท้าทายที่อาจทำให้ฝันหวานกลายเป็นขม และก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้านร้างราคาถูก แอชลีย์ ทสึรุโอกะ ได้เขียนไว้ใน gaijinpot blog ถึงบางเรื่องที่เราอาจจะยังไม่รู้เกี่ยวกับการซื้อบ้านร้างในญี่ปุ่น

บ้านร้างไม่ได้มีเฉพาะแต่ในชนบท

แอชลีย์บอกว่า คนส่วนใหญ่เมื่อคิดถึง “อากิยะ” มักนึกถึงภาพของหมู่บ้านในชนบทที่เงียบสงบ มีภาพของภูเขาและทุ่งนาข้าว แม้ว่าจะมีบ้านแบบที่ว่านั้นอยู่มากในชนบท แต่ก็มีโอกาสที่อากิยะหรือบ้านทิ้งร้างจะอยู่ในพื้นที่เมืองหรือเขตชานเมืองด้วย รวมทั้งมหานครโตเกียว เมืองใหญ่อย่างโอซากา และเมืองใหญ่อื่นๆ ซึ่งอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มีแต่จะเพิ่มมากขึ้นและกลายเป็นตัวเลือกของบ้านในราคาจับต้องได้ที่อยู่ในเขตเมือง

แอชลีย์บอกว่า ถ้าจะมองหาบ้านที่มีวิถีแบบเมืองเพื่อที่จะไม่รู้สึกโดดเดี่ยว ไม่จำเป็นต้องไปอยู่ในเมืองใหญ่ เพราะมีอากิยะที่อยู่ตามเมืองขนาดเล็กซึ่งมีทั้งเพื่อนบ้านและสภาพแวดล้อมที่สงบ ทั้งยังเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนและบริการพื้นฐานต่างๆ ได้ไม่ยาก

การรีโนเวทบ้านอาจแพงกว่าที่คิด

บ้านร้างในญี่ปุ่นส่วนใหญ่เป็นบ้านเก่า บางหลังอาจมีอายุนับร้อยปี โครงสร้างบ้านที่ทำด้วยไม้มักไม่ได้รับการดูแล หลังสิ้นสุดสงครามโลกครั้งที่ 2 การก่อสร้างบ้านในญี่ปุ่นเฟื่องฟูมากจนทำให้มีการสร้างบ้านราคาไม่สูง โดยจำนวนมากถูกสร้างขึ้นระหว่างทศวรรษที่ 1950 ถึง 1980 สภาพของบ้านจึงทรุดโทรม อาจไม่มีแม้กระทั่งพื้นบ้าน หรือพบว่าผนังแตกร้าว เพดานห้อยต่องแต่งลงมา

การรีโนเวทอากิยะขึ้นอยู่กับอายุและสภาพของบ้าน โดยทั่วไปค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมแต่ละอย่างจะมีราคาสูง เช่น การเปลี่ยนวอลล์เปเปอร์ตก ตรม.ละ 1,000 เยน, การเปลี่ยนพื้นใหม่อยู่ที่ 10,000 ถึง 70,000 เยนต่อพื้นที่เสื่อทาตามิ 1 ผืน, การทำห้องน้ำใหม่ อยู่ที่ 200,000 ถึง 500,000 เยน หรือถ้าเป็นห้องน้ำใหญ่พร้อมอ่างแช่ตัว จะอยู่ที่ 1,500,000 เยน, การรีโนเวทครัวใหม่ ราคาอยู่ที่ 500,000 ถึง 1,000,000 เยน, ซ่อมกำแพงนอกบ้าน 500,000 ถึง 3,500,000 เยน เป็นต้น

อากิยะมักไม่ใช่บ้านเปล่า

อากิยะ คือ บ้านร้าง ซึ่งแตกต่างจากบ้านทั่วไปที่ประกาศขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์เก่าของเจ้าเดิม แต่อากิยะอาจไม่มีการเก็บกวาดทำความสะอาดใดๆ และค่าจ้างทำความสะอาดบ้านในญี่ปุ่นนั้นราคาแพงจนต้องประหลาดใจ โดยเฉพาะค่ากำจัดสิ่งของชิ้นใหญ่ที่ และค่าขนย้ายขยะอาจเพิ่มขึ้นได้อีก 100,000 เยน หรือมากกว่านั้นขึ้นกับปริมาณขยะ

การเก็บกวาดบ้านอาจไม่ใช่เรื่องใหญ่โต แต่ค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาดอย่างที่คาดไม่ถึงอาจทำให้ต้องปวดหัว โดยเฉพาะระเบียบที่เข้มงวดในการกำจัดขยะของญี่ปุ่น

ใครๆ ก็ซื้อบ้านได้ แต่ไม่รับรองว่าจะได้สิทธิอยู่อาศัยระยะยาว

กฎหมายญี่ปุ่นอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านได้ แต่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้ทำให้คนต่างชาติได้รับสิทธิการพักอาศัยอยู่ในประเทศระยะยาว

มีความเป็นไปได้ที่จะใช้อากิยะเป็นบ้านพักตากอากาศ หรือปล่อยเช่า แต่รัฐบาลท้องถิ่นอาจมีข้อกำหนดว่า ผู้มาอยู่ใหม่ต้องใช้เพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลักเท่านั้น โดยเฉพาะในพื้นที่ชนบท เพื่อทำให้ผู้มาอยู่ใหม่ช่วยสร้างชีวิตชีวาให้กับชุมชนที่เงียบเหงา ด้วยการเข้ามามีส่วนร่วมในกิจกรรมต่างๆ ของชุมชน และช่วยสนับสนุนความคึกคักของเศรษฐกิจของท้องถิ่น

ภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่แสนแพง

แม้ราคาบ้านร้างในญี่ปุ่นอาจถูกเหมือนฝัน แต่ทว่าเมื่อรวมภาษีต่างๆ เข้าไปแล้ว มักทำให้ต้องประหลาดใจกับค่าใช้จ่ายของบ้านหลังใหม่ เช่น ค่าธรรมเนียมนายหน้า โดยทั่วไปอยู่ที่ร้อยละ 3 ถึง 5 ของราคาบ้าน, ค่าธรรมเนียมในการโอนบ้าน อยู่ที่ร้อยละ 0.4 ของราคาบ้าน, ภาษีผังเมือง ขึ้นอยู่กับมูลค่าของที่ดิน โดยทั่วไปอยู่ที่ร้อยละ 0.3 ถึง 0.5 ของมูลที่ดินและต้องจ่ายทุกปี, ภาษีที่ดิน ร้อยละ 1.4 ของมูลค่าทรัพย์สิน เป็นต้น

เทศบาลบางแห่งจะสนับสนุนด้านการเงินในการที่มีคนหน้าใหม่มาช่วยชุบชีวิตบ้านร้างให้ฟื้นกลับมา แต่ในการรีโนเวทอาจมีเงื่อนไขพิเศษ เช่น ต้องเป็นบ้านที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม และมีระบบป้องกันแผ่นดินไหว ซึ่งจะทำให้ได้รับการลดหย่อนภาษี

ราคาที่ดินอาจไม่รวมอยู่ในราคาบ้าน

เมื่อจะซื้อบ้านร้าง อาจต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าราคาขายรวมราคาที่ดินแล้วหรือไม่ บางครั้งเจ้าของบ้านคนก่อนอาจเช่าที่ดินปลูกบ้าน ซึ่งนั่นจะทำให้ซื้อได้เฉพาะตัวบ้าน โดยมีหลายกรณีที่ราคาที่ดินสูงกว่าราคาบ้าน

บ้านร้างอยู่ในพื้นที่ภัยพิบัติทางธรรมชาติ

เป็นที่ทราบกันดีว่า ญี่ปุ่นเผชิญภัยธรรมชาติบ่อยครั้ง ทั้งแผ่นดินไหว พายุไต้ฝุ่น และดินถล่ม ซึ่งบ้านเก่าอย่างบ้านร้างอาจไม่มีระบบความปลอดภัยที่เป็นมาตรฐานปัจจุบัน โดยเฉพาะมาตรฐานที่เกิดขึ้นหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวใหญ่ที่โกเบในปี 1995

บ้านที่สร้างขึ้นก่อนปี 1981 จะไม่ได้มาตรฐานความทนทานแผ่นดินไหวในแบบที่ใช้อยู่ปัจจุบัน จึงต้องมีผู้เชี่ยวชาญทำการตรวจสอบความแข็งแรงของโครงสร้างบ้าน รวมถึงความทนทานต่อแผ่นดินไหว

สิ่งที่ต้องรู้เกี่ยวกับละแวกบ้านร้างที่จะซื้อ

การอาศัยอยู่ในหมู่บ้านชนบทห่างไกลและโดดเดี่ยวมีความท้าทายหลายประการ ทั้งเรื่องขนส่งสาธารณะที่มีอยู่จำกัดหรืออาจไม่มีเลย การไปร้านค้าที่ใกล้ที่สุดอาจต้องใช้รถยนต์หรือจักรยาน รวมถึงบริการสาธารณสุขต่างๆ หรือกระทั่งการเดินทางไปทำงาน จึงควรตรวจสอบก่อนว่ามีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ร้านค้าและป้ายรถประจำทางอยู่หรือไม่

นอกจากนี้ ความเข้าใจต่อวัฒนธรรมของชุมชนท้องถิ่นก็เป็นเรื่องสำคัญ เพราะในพื้นที่ชนบท คนท้องถิ่นจะมีความคาดหวังเรื่องการมีส่วนร่วมกับกิจกรรมของเมือง เช่น การทำความสะอาด หรือเทศกาลต่างๆ รวมถึงการสมาคมกับเพื่อนบ้าน

นายหน้าอาจไม่เต็มใจช่วยการซื้อบ้านร้าง

เนื่องจากการซื้อบ้านร้างมีกระบวนการที่ซับซ้อน การหานายหน้าที่เชื่อใจได้จึงเป็นเรื่องสำคัญ โดยเฉพาะการช่วยข้ามกำแพงภาษาและเรื่องกฎหมาย มีนายหน้าจำนวนมากไม่เต็มใจจะทำหน้าที่ซื้อขายบ้านร้างเพราะได้ค่าคอมมิชชันน้อย วิธีที่ดีคือการทำงานกับผู้เชี่ยวชาญเรื่องบ้านร้างและบ้านในชนบท ให้ช่วยแนะนำวิธีที่จะทำให้กระบวนการซื้อขายสำเร็จลุล่วง

การเปลี่ยนบ้านเก่าทิ้งร้างให้เป็นบ้านที่อบอุ่นอยู่สบายเป็นโปรเจคท์ที่เป็นเสมือนของขวัญ แต่บล็อกเกอร์รายนี้เตือนว่า อาจต้องเตรียมตัวเตรียมใจรับมือกับต้นทุนซ่อนเร้นต่างๆ ที่มองไม่เห็น รวมถึงความท้าทายนานัปประการในระหว่างทางเอาไว้ด้วย

อ้างอิง
10 Things You Should Know Before Buying Abandoned Homes in Japan