สัญญานายหน้า 2 ประเภท ที่คุณควรรู้ก่อนใช้บริการนายหน้าอสังหาฯ
การทำงานกับเอเจนต์อสังหาริมทรัพย์ หรือที่เราเรียกติดปากว่านายหน้าอสังหาฯ สิ่งจำเป็นที่จะทำให้การทำงานกับเจ้าของอสังหาฯ เป็นไปด้วยความราบรื่นคือ “การทำสัญญานายหน้า” เพื่อให้เกิดความเข้าใจตรงกันระหว่างสองฝ่ายทั้งในเรื่องหน้าที่ ระยะเวลา และผลตอบแทน หรือค่านายหน้า
ลองมาทำความรู้จักกับสัญญานายหน้าประเภทต่าง ๆ รวมไปถึงข้อดี-ข้อด้อยของสัญญาแต่ละประเภท เพื่อให้คุณสามารถเลือกสัญญาที่เหมาะสมและได้รับประโยชน์สูงสุด
ประเภทสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์
สัญญานายหน้าอสังหาฯ ที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบันแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ สัญญานายหน้าแบบเปิด และสัญญานายหน้าแบบปิด
โดยสัญญาทั้ง 2 ประเภทนี้มีความแตกต่างอยู่ที่บุคคลซึ่งจะมีสิทธิ์ขายหรือเป็นนายหน้าของอสังหาฯ นั้น ๆ โดยสัญญานายหน้าแบบปิดจะจำกัดสิทธิ์ผู้ที่ขายและเจาะจงนายหน้ามากกว่าสัญญานายหน้าแบบเปิด
สัญญานายหน้าแบบเปิด
ลักษณะของสัญญาประเภทนี้จะคล้าย ๆ กับการบอกขายอสังหาฯ ต่อ ๆ กันไปโดยไม่จำกัด เพียงแต่มีการทำเป็นลายลักษณ์อักษรให้อยู่ในรูปสัญญาเท่านั้น ระบุผลตอบแทนของนายหน้า หรือค่านายหน้า และตั้งราคาขาย
โดยสัญญาแบบเปิดนี้จะเป็นการเปิดโอกาสให้เจ้าของอสังหาฯ หรือผู้ขาย สามารถใช้บริการนายหน้าหรือเอเจนต์ ได้หลายรายพร้อม ๆ กัน โดยจะจ่ายค่าตอบแทนให้กับนายหน้าหรือเอเจนต์ที่เป็นผู้ชี้ช่องทางไปสู่ผู้ซื้อและเกิดการซื้อขายได้เพียงรายเดียวเท่านั้น
นอกจากนี้ สัญญานายหน้าแบบเปิดยังเปิดโอกาสให้เจ้าของทรัพย์สามารถขายอสังหาฯ ด้วยตัวเองได้ และในกรณีที่เจ้าของขายอสังหาฯ ได้ด้วยตนเองก็ไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนแก่นายหน้าหรือเอเจนต์ใด ๆ ทั้งสิ้น
ข้อดีและข้อด้อยของสัญญานายหน้าแบบเปิด
สัญญานายหน้าอสังหาฯ แบบเปิดมีข้อดีคือ สามารถใช้นายหน้าหรือเอเจนต์หลาย ๆ ราย ทำหน้าที่พร้อม ๆ กันได้ ทำให้อสังหาฯ กระจายออกไปอย่างกว้างขวางผ่านช่องทางการตลาดของนายหน้าแต่ละราย ช่วยเพิ่มโอกาสในการขาย และมีโอกาสที่จะขายได้เร็วขึ้น
ที่สำคัญคือไม่ปิดโอกาสที่เจ้าของอสังหาฯ จะขายด้วยตนเอง อีกทั้งสัญญานายหน้าแบบเปิดมักไม่จำกัดระยะเวลาจึงไม่ต้องต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่บ่อย ๆ
ส่วนข้อด้อยของสัญญานายหน้าแบบเปิดคือ ความพยายามในการขายของนายหน้าหรือเอเจนต์อาจจะน้อยกว่า เนื่องจากรับรู้ว่ามีการแข่งขันสูงจากนายหน้าและเอเจนต์รายอื่น ๆ ที่เจ้าของเลือกใช้บริการอยู่พร้อม ๆ กัน ทำให้มีโอกาสที่ทรัพย์สินจะขายออกช้ากว่าเช่นกัน
อีกทั้งสัญญาที่ไม่เจาะจงนายหน้าหรือเอเจนต์อาจมีผลต่อค่านายหน้าที่อาจไม่ได้รับเต็มจำนวน เนื่องจากมีนายหน้าหรือเอเจนต์รายอื่นเข้ามามีส่วนร่วมในการขายอสังหาฯ นั้น ๆ
นอกจากนี้ การไม่กำหนดระยะเวลาทำให้นายหน้าและเอเจนต์อาจไม่เร่งรีบในการขาย รวมทั้งการใช้นายหน้าหรือเอเจนต์หลายคนทำให้เสี่ยงต่อการบวกส่วนต่างเพิ่มเติม และมีการบิดเบือนข้อมูลต่าง ๆ เกิดขึ้น จนการขายขาดความน่าเชื่อถือและผู้ซื้อขาดความเชื่อมั่นที่จะซื้อในที่สุด
สัญญานายหน้าแบบปิด
สัญญานายหน้าแบบปิดนี้ยังแบ่งออกเป็นประเภทย่อย ๆ อีก 2 ประเภท ตามลักษณะการปิด ได้แก่ สัญญานายหน้าแบบปิดทุกราย และสัญญานายหน้าแบบปิดเฉพาะราย
สัญญานายหน้าแบบปิดทุกราย
สัญญานายหน้าแบบปิดทุกรายมีลักษณะที่เข้าใจได้ตามชื่อ คือเป็นการปิดการขายทุก ๆ ทาง ยกเว้นการขายโดยนายหน้าหรือเอเจนต์ที่เจ้าของใช้บริการเพียงรายเดียวเท่านั้น หรือกล่าวคือจะมีนายหน้าหรือเอเจนต์เพียงรายเดียวตามที่ระบุในสัญญาเท่านั้นที่จะได้รับผลตอบแทนจากการขายอสังหาฯ นั้น ๆ
แต่การใช้นายหน้าหรือเอเจนต์เพียงรายเดียวก็ไม่ทำให้การกระจายทรัพย์นั้นอยู่ในวงแคบกว่าสัญญานายหน้าแบบเปิด เพราะนายหน้าหรือเอเจนต์ยังสามารถส่งข้อมูลไปยังแวดวงนายหน้าหรือเอเจนต์ด้วยกันได้เพื่อเข้าถึงผู้ซื้อที่มีความต้องการ โดยไม่ต้องกังวลว่าจะมีการแย่งขายตัดหน้ากัน
ข้อสังเกตคือสัญญานายหน้าแบบปิดนี้มักจะมีการกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดของสัญญาที่แน่นอนเอาไว้ด้วย
สัญญานายหน้าแบบปิดเฉพาะราย
สัญญานายหน้าแบบปิดเฉพาะราย การปิดเฉพาะรายนั้นหมายถึงผู้ซื้อ โดยนายหน้าหรือเอเจนต์ในสัญญาประเภทนี้จะระบุชื่อผู้ซื้อเอาไว้ โดยถ้าหากผู้ซื้อในรายชื่อนั้นตกลงซื้อไม่ว่าจะผ่านนายหน้าหรือไม่ก็ถือว่าเป็นการซื้อผ่านนายหน้า และเจ้าของทรัพย์จะต้องจ่ายค่าตอบแทนให้แก่นายหน้า ซึ่งสัญญาจะครอบคลุมเฉพาะผู้ซื้อที่อยู่ในรายชื่อเท่านั้น
ดังนั้น เจ้าของยังคงสามารถขายอสังหาฯ ให้กับบุคคลอื่นที่อยู่นอกรายชื่อได้โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนให้นายหน้า หรือสามารถทำสัญญานายหน้าแบบปิดเฉพาะรายกับนายหน้ารายอื่นที่มีรายชื่อผู้ซื้อไม่ตรงกันได้
ถ้าหากนายหน้าหรือเอเจนต์พบผู้ซื้อที่สนใจแต่อยู่นอกรายชื่อก็จะทำบันทึกรายชื่อแล้วแจ้งให้เจ้าของทรัพย์รู้เพื่อระบุว่าผู้ซื้อรายดังกล่าวมาจากการขายของตน
ข้อดีและข้อด้อยของสัญญานายหน้าแบบปิด
ข้อดีของสัญญานายหน้าแบบปิดคือ ผู้ขายสามารถทราบได้อย่างชัดเจนว่าผู้ซื้อนั้นมาจากนายหน้าหรือเอเจนต์รายไหน โดยเฉพาะสัญญานายหน้าแบบปิดทุกราย ผู้ซื้อทุกคนย่อมมาจากนายหน้าหรือเอเจนต์เพียงรายเดียวอย่างแน่นอน และสำหรับสัญญานายหน้าแบบปิดเฉพาะรายก็สามารถทราบได้จากการตรวจสอบรายชื่อของนายหน้าหรือเอเจนต์แต่ละราย
ขณะเดียวกันเจ้าของก็ไม่เสียโอกาสที่จะขายเองให้กับบุคคลอื่นที่อยู่นอกเหนือรายชื่อของนายหน้าและเอเจนต์อีกด้วย การทำสัญญานายหน้าแบบปิดทำให้นายหน้ามีแรงจูงใจที่จะขายมากขึ้น เพราะไม่ต้องกังวัลเรื่องการแข่งขันระหว่างนายหน้าด้วยกันเอง
นายหน้าจึงชอบสัญญานายหน้าแบบปิดมากกว่าสัญญานายหน้าแบบเปิด ขณะเดียวกันนายหน้าจะกระตือรือร้นในการขายเนื่องจากเป็นสัญญาที่ระบุระยะเวลาสิ้นสุด จึงมีโอกาสที่จะช่วยเพิ่มความเร็วในการขายให้ไวยิ่งขึ้น อีกทั้งข้อมูลการขายที่ออกไปโดยนายหน้าก็สามารถตรวจได้เพราะใช้บริการนายหน้าเพียงไม่กี่รายเท่านั้น
ส่วนข้อด้อยคือ การขาดการแข่งขันกันก็อาจทำให้ข้อมูลการขายกระจายอยู่ในวงแคบ ๆ ตามเครือข่ายของนายหน้าที่ใช้บริการ อาจเป็นการลดโอกาสที่อสังหาฯ จะขายออกลงเช่นกัน
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com