ยกเลิกสัญญาเช่าอย่างไรให้ถูกกฎหมาย เรื่องสำคัญที่ผู้ให้เช่าควรรู้

ยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาได้หรือไม่ ถือเป็นกรณีที่เป็นปัญหาหนักอกหนักใจของผู้ให้เช่า หรือเจ้าของเป็นอย่างมาก เนื่องจากเกรงว่าจะเป็นการทำผิดกฎหมาย ซึ่งจริง ๆ แล้ว ในกรณีนี้นั้นผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ ตามเหตุผลดังต่อไปนี้

ยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาได้หรือไม่ เมื่อผู้เช่าค้างค่าเช่า

ในเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน ผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรมีการทำข้อตกลงกันให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาขึ้นในภายหลังได้ ในกรณีที่ผู้เช่าค้างค่าเช่า ผู้ให้เช่าไม่สามารถทำการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาได้ทันที

โดยเบื้องต้นผู้ให้เช่าจะต้องมีการแจ้งเตือนผู้เช่าเพื่อให้ชำระค่าเช่าในวิธีต่าง ๆ เสียก่อน แต่ถ้าหากทำทุกวิธีแล้ว ผู้เช่ายังเพิกเฉยและยังค้างค่าเช่าอยู่ ผู้ให้เช่าสามารถทำการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาได้จาก 2 กรณี ดังนี้

1. กรณีมีข้อตกลงในสัญญากำหนดเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญา ในกรณีเช่นนี้ วิธีการและระยะเวลาการบอกกล่าวการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาจะเป็นไปตามเงื่อนไขและข้อตกลงที่กำหนดในสัญญาเช่านั้น เช่น ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีหากผู้เช่าค้างค่าเช่า

2. กรณีไม่มีข้อตกลงในสัญญากำหนดเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญา ในกรณีนี้ กฎหมายกำหนดให้ในกรณีที่ผู้เช่าค้างค่าเช่า ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวทวงถามให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าก่อนอย่างน้อย 15 วัน หากยังไม่ได้รับชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจึงจะยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาได้ เพื่อเป็นประโยชน์กับผู้เช่าในการจัดหาเงินมาชำระค่าเช่า รวมถึงในการหาและขนย้ายทรัพย์สินต่าง ๆ ของผู้เช่าไปสถานที่เช่าใหม่

โดยที่มีข้อยกเว้นในกรณีที่คู่สัญญามีการกำหนดระยะเวลาการชำระค่าเช่าน้อยกว่า 1 เดือน เช่น การตกลงเช่าและชำระค่าเป็นเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์ ในกรณีนี้ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีหากพบว่าผู้เช่าค้างค่าเช่า

Guide

สัญญาเช่าคอนโด 6 เรื่องที่ผู้เช่าต้องดูให้ชัด ก่อนตกลงทำสัญญาเช่า

ยกเลิกสัญญาเช่าอย่างไรให้ไม่ผิดกฏหมายฉบับใหม่

อย่างไรก็ตาม ก่อนที่ผู้ให้เช่าจะตัดสินใจยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญา ในกฎหมายฉบับใหม่ได้มีการปรับให้ปกป้องสิทธิ์ของผู้เช่ามากขึ้น ดังนั้นผู้ให้เช่าจำเป็นต้องรู้ว่าข้อกฎหมายใดที่สามารถทำได้บ้าง ดังนี้

1. สัญญาเช่าต้องเป็นภาษาไทยที่ตัวอักษรไม่เล็กจนเกินไป และต้องมีรายละเอียดตั้งแต่ที่อยู่ของผู้เช่า ผู้ให้เช่า รายละเอียดทรัพย์ที่ให้เช่า รวมถึงค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค พร้อมแสดงวิธีและระยะเวลาชำระไว้อย่างชัดเจน และผู้ให้เช่าต้องมอบสัญญาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ

2. ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน

3. เหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่ายกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดสัญญาได้ จะต้องระบุด้วยตัวอักษรที่เด่นชัดกว่าข้อความอื่น และก่อนยกเลิกสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้ปฏิบัติตามสัญญาล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน

4. ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้า และห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน

5. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด

6. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์เข้าตรวจสอบทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า

7. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์ห้ามผู้เช่าเข้าเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์หรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า

8. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์เรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม

9. ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญา โดยที่ผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือเงื่อนไขสำคัญ

Guide

สัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ กับ 17 สิ่งที่ผู้เช่าควรรู้

หากผู้เช่าค้างค่าเช่า ต้องทำอย่างไร

สำหรับในกรณีที่ผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือผิดนัดชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าบ้าน หรือเช่าคอนโดนั้น ผู้เช่าจะต้องเสียค่าปรับดอกเบี้ย 15% ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ผิดนัดชำระเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จครบถ้วน และต้องเสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ผู้ให้เช่าเสียไปเพื่อการทวงหนี้ที่ค้างจ่ายนี้

โดยสาเหตุที่ผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือผิดนัดชำระค่าเช่านั้นอาจมาจากหลายปัจจัย เช่น การหลงลืมชำระค่าเช่า ความไม่ชัดเจนของข้อตกลงการเช่า ผู้เช่าขาดสภาพคล่องทางการเงิน หรือผู้เช่าอาจมีเจตนาจงใจไม่ชำระค่าเช่าเพื่อฉ้อโกงผู้ให้เช่าก็ได้

ไม่ว่าผู้เช่าจะค้างค่าเช่าด้วยสาเหตุใดก็ตาม ผู้ให้เช่าย่อมได้รับผลกระทบอย่างแน่นอน แต่ก็ไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที โดยเบื้องต้นผู้ให้เช่าสามารถดำเนินการกับผู้เช่าด้วยวิธีเหล่านี้ได้

1. เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าเช่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการชำระค่าเช่าแล้ว ผู้เช่ายังค้างค่าเช่าอยู่ ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิ์ติดตามทวงถามค่าเช่าที่ค้างชำระนั้นจากผู้เช่าได้ ด้วยการบอกกล่าว หรือส่งหนังสือแจ้งเตือนไปยังที่อยู่หรืออีเมลที่ให้ไว้ในเอกสารสัญญาเช่า

2. เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระดอกเบี้ยผิดนัด ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างระยะเวลาที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่านั้นได้

3. เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าปรับ ในกรณีที่คู่สัญญาได้มีการกำหนดตกลงเกี่ยวกับค่าปรับการชำระค่าเช่าล่าช้าหรือค่าปรับการค้างค่าเช่าเอาไว้ในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ายังมีสิทธิ์เรียกเอาค่าปรับดังกล่าวจากผู้เช่า ตามอัตรา วิธี และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าได้

4. เรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าเสียหาย ในกรณีที่ผู้ให้เช่าได้รับความเสียหายอย่างอื่นมากกว่าที่เงินที่ค้างค่าเช่า ในกรณีนี้ ผู้ให้เช่ายังมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่เกิดขึ้นนั้นเพิ่มเติมจากผู้เช่าได้อีกด้วย

5. ริบเงินประกันการเช่า ในกรณีที่ผู้เช่าได้มีการวางเงินประกันการเช่าไว้ให้แก่ผู้ให้เช่าในวันทำสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าอาจริบเงินประกันการเช่าดังกล่าวมาชดใช้ค่าเช่าที่ผู้เช่าผิดนัดชำระได้

6. ยกเลิกสัญญาเช่า ในกรณีที่ผู้ให้เช่าได้ทำในวิธีข้างต้นแล้ว แต่ผู้เช่ายังค้างค่าเช่าอยู่ ผู้ให้เช่าก็สามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้

7. ฟ้องร้องดำเนินคดีกับผู้เช่า เป็นกรณีขั้นสุดท้ายที่ผู้เช่าสามารถทำได้ก็ต่อเมื่อได้ทำทุกวิถีทางในการติดตามทวงถาม รวมถึงวิธีอื่น ๆ ไปแล้ว แต่ผู้ให้เช่าก็ยังไม่ได้รับการตอบรับ ยังไม่ได้รับชำระค่าเช่าหรือเงินอื่น ๆ หรือถ้าหากผู้ให้เช่ายกเลิกสัญญาเช่าแล้ว แต่ผู้เช่าก็ยังไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่า ในกรณีเหล่านี้ ผู้ให้เช่าอาจต้องดำเนินการฟ้องดำเนินคดีกับผู้เช่าต่อศาล ดังต่อไปนี้

• ฟ้องเรียกเอาค่าเช่าที่ผิดนัด
• ฟ้องเรียกเอาค่าดอกเบี้ยผิดนัด
• ฟ้องเรียกเอาค่าปรับ ค่าเสียหาย (ถ้ามี) และ
• ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากสถานที่เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่าภายหลังจากที่ผู้ให้เช่ายกเลิกสัญญาเช่าแล้ว

Guide

วิธีจัดการเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

แม้ว่าปัจจุบันกฎหมายฉบับใหม่จะถูกปรับให้ผู้เช่าได้เปรียบมากขึ้นกว่าที่ผ่านมา แต่ถ้าผู้ให้เช่าสามารถปฏิบัติตามกฎหมายฉบับใหม่ได้ทุกข้อ รวมถึงดำเนินการตามวิธีต่าง ๆ เหล่านี้ได้ ก็ช่วยคุ้มครองสิทธิ์ของผู้ให้เช่าในการยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบสัญญาแก่ผู้เช่าได้เช่นกัน

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า