4 วิธีตั้งราคาขายที่ดินอย่างไรไม่ให้ขาดทุน
การซื้อขายที่ดินในปัจจุบัน มีปัจจัยที่เกี่ยวโยงกับมูลค่าทรัพย์สินมากมาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาการซื้อขาย หรือเรื่องการเสียภาษีและค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อผู้ขายแล้ว การตั้งราคาอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นเรื่องที่สำคัญไม่น้อยไปกว่ากัน
บางครั้งที่ดินอยู่ในละแวกเดียวกัน แต่ทำไมราคาขายต่อตารางวาถึงต่างกันลิบลับ ดังนั้นการตั้งราคาที่ดินให้ขายได้และได้ราคาที่เหมาะสมจึงต้องทราบข้อมูลเบื้องต้น และข้อควรรู้ในการตั้งราคา เพื่อผลประโยชน์ของเจ้าของที่ดินเอง
5 ขั้นตอนการขาย บ้าน คอนโด
1. เตรียมพร้อมก่อนขายบ้าน-คอนโด
2. ตรวจสอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ก่อนตั้งราคาขาย
3. วิธีตั้งราคาขายอสังหาฯ ไม่ให้ขาดทุน (ตอนนี้คุณอยู่ที่นี่)
4. ขายบ้าน-คอนโด อย่างไรให้ออกเร็ว
1. หาข้อมูลเบื้องต้นจากราคาประเมิน
การหาข้อมูลจากราคาประเมินนี้ ไม่ใช่ว่าพอทราบราคาแล้วก็นำมาตั้งเป็นราคาขายเลยในทันที เพราะยังมีปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย โดยราคาประเมินจะเป็นจุดเริ่มต้นให้เราพอทราบราคาที่ดินของตัวเองในระดับหนึ่ง ซึ่งต้องแยกก่อนว่าราคาประเมินนั้นมีด้วยกัน 2 ประเภทด้วยกัน คือ
ราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์
เราสามารถดูราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ประกอบในการตั้งราคาที่ดินได้จากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นราคาประเมินขั้นต้น ราคาอาจจะต่ำกว่าราคาที่ซื้อ-ขายกันจริงในท้องตลาด
กรมธนารักษ์ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 โดยภาพรวมทั้งประเทศราคาประเมินใหม่ปรับขึ้นเฉลี่ย 8%
โดยพื้นที่กรุงเทพฯ ปรับขึ้นประมาณ 3% สูงสุดยังเป็นพื้นที่ทำเลกลางเมืองแนวรถไฟฟ้า ทำเลที่มีราคาประเมินที่ดินแพงที่สุดเป็นถนนสีลม, เพลินจิต, วิทยุ และพระราม 1 (บริเวณหน้าสยามสแควร์ถึงถนนเพลินจิต) ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 1,000,000 บาท/ตารางวา
ราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ถือเป็นราคากลางที่ใช้บ่งชี้มูลค่าที่ดินในแต่ละพื้นที่ว่ามีราคาสูงหรือต่ำ และส่งผลกระทบต่อราคาซื้อขายที่ดินจริงที่จะปรับตัวตามราคาประเมิน
นอกจากนี้ ราคาประเมินที่ดินยังถูกใช้เป็นราคามาตรฐานในการคิดภาษีและค่าธรรมเนียมของหน่วยงานราชการด้วย ดังนั้น ส่วนใหญ่จะนิยมใช้เป็นข้อมูลประกอบขั้นต้นเท่านั้น เมื่อไปขายจริงจะบวกลบคูณหารสภาพแวดล้อมและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอีกที
ตัวอย่างการประเมินที่ดินล่าสุดของกรมธนารักษ์
1) เช็กราคาประเมินที่ดิน 2568 กรุงเทพฯ
ทำเล ราคาประเมินที่ดิน (บาท/ตร.ว.) ถนนเพลินจิต 1,000,000 ถนนวิทยุ 1,000,000 ถนนสีลม 750,000-1,000,000 ถนนพระราม 1 400,000-1,000,000 ถนนราชดำริ 750,000-900,000 ถนนสาทร 450,000-800,000 ถนนสุขุมวิท 230,000-750,000 ถนนเยาวราช 700,000 ถนนธนิยะ 600,000 ถนนอโศกมนตรี 600,000 ถนนพัฒน์พงษ์ 600,000 ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ 280,000-600,000
2) เช็กราคาประเมินที่ดิน 2568 กรุงเทพฯ-ปริมณฑล
จังหวัด ราคาประเมินที่ดินต่ำสุด-สูงสุด (บาท/ตร.ว.) กรุงเทพฯ 1,300-1,000,000 นนทบุรี 1,300-170,000 สมุทรปราการ 1,000-160,000 ปทุมธานี 1,000-100,000 สมุทรสาคร 500-70,000 นครปฐม 200-80,000
ราคาประเมินจากหน่วยงานภาครัฐ องค์กรอิสระ หรือสถาบันทางการเงิน
ส่วนใหญ่การประเมินจากหน่วยงานภาครัฐ องค์กรอิสระ หรือสถาบันการเงิน มักจะคิดคำนวณจากราคาตลาดเป็นหลัก แต่ก็นำข้อมูลจากกรมธนารักษ์มาประกอบด้วย ซึ่งราคาที่ได้มักจะเป็นราคาในตลาด การประเมินตรงนี้ถือเป็นการประเมินราคาที่สะท้อนมูลค่าที่ดินได้มากกว่าตัวเลขจากกรมธนารักษ์
แต่ทั้งนี้ อาจจะต้องดูที่ความพอใจของผู้ขายและเหตุผลอื่น ๆ ประกอบอีก เพราะการประเมินราคาจากตลาดอาจยังไม่ได้บวกความเจริญในอนาคตหรือปัจจัยอื่น ๆ ที่ส่งผลต่อราคาที่ดิน
นอกจากข้อมูลเบื้องต้นในการประเมินราคาที่ดินแล้ว สิ่งสำคัญคือการดูปัจจัยอื่น ๆ ประกอบเพื่อที่จะเพิ่ม-ลดราคาที่ดิน และตั้งราคาได้อย่างเหมาะสมบนพื้นฐานราคาที่ไม่ต่ำและสูงเกินไป
ยกตัวอย่างราคาที่ดินของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 พบว่า จากการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่า ก่อนการพัฒนา (ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป) ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ, นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร และนครปฐม เพิ่มขึ้น 2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
แต่เริ่มเห็นสัญญาณการกลับมาซื้อที่ดินสำหรับการลงทุนก่อสร้างโครงการจัดสรรตามแนวรถไฟฟ้ามากขึ้น เห็นได้จากราคาที่ดินในหลายพื้นที่ขยับเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากเป็นทำเลที่มีศักยภาพด้านการลงทุน รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่ได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาทางหลวงระหว่างเมือง ได้แก่
1. ที่ดินโซนจังหวัดนครปฐม มีอัตราการเปลี่ยนราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมากที่สุด 22.7% YoY
2. ที่ดินโซนอำเภอเมืองปทุมธานี, ลาดหลุมแก้ว และสามโคก จังหวัดปทุมธานี มีอัตราการเปลี่ยนราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 18.3% YoY
3. ที่ดินโซนตลิ่งชัน, บางแค, ภาษีเจริญ, หนองแขม, ทวีวัฒนา, ธนบุรี, คลองสาน, บางพลัด, บางกอกน้อย และบางกอกใหญ่ มีอัตราการเปลี่ยนราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7% YoY
4. ที่ดินโซนเขตจตุจักร, ห้วยขวาง, ยานนาวา, วัฒนา, คลองเตย, พญาไท, บางคอแหลม, ป้อมปราบศัตรูพ่าย, บางซื่อ, ดินแดง, ราชเทวี และบางรัก หรือกรุงเทพชั้นใน มีอัตราการเปลี่ยนราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 6.2% YoY
5. ที่ดินโซนจังหวัดสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 5.9% YoY
นอกจากนี้ ยังพบว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง ในไตรมาส 3 ปี 2567 ซึ่งมีอัตราการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามากที่สุด 5 อันดับแรก เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่รถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นที่ดินที่มีจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าตั้งแต่ 2 สายขึ้นไป ได้แก่
1. รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) มีอัตราเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน 7% YoY โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นในเขตบางแค และหนองแขม
2. รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค), รถไฟฟ้าสายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) และรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเท่ากันที่ 6.4% YoY โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากส่วนใหญ่อยู่ในเขตภาษีเจริญ, บางกอกใหญ่ และบางกะปิ
3. รถไฟฟ้าสายสีลม, รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ) และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) มีอัตราเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน 6.3% YoY เท่ากันทั้ง 3 สาย โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นอยู่ในเขตภาษีเจริญ, สาทร และบางกอกใหญ่
4. รถไฟฟ้าใต้ดิน ตลอดเส้นทาง และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) มีอัตราเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน 6.2% YoY เท่ากันทั้ง 2 สาย โดยเฉพาะในเขตสาทร, คลองเตย และดินแดง
5. รถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต) มีอัตราเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน 5.8% YoY โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในเขตสามโคก, ธัญบุรี และบางเขน
2. ศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดิน
ปัจจุบันทำเลที่ตั้งของที่ดินมีส่วนสำคัญมากในการที่จะเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินแปลงนั้น ๆ หากที่ดินตั้งอยู่บนทำเลที่เป็น Prime Zone ย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) หรือเป็นแหล่งท่องเที่ยว ราคาที่ดินก็จะขึ้นสูงมาก จนเรียกได้ว่ามองข้ามขั้นตอนการประเมินราคาจากกรมธนารักษ์และดูข้อมูลจากราคาในตลาดบวกลบกับข้อดีข้อเสียของที่ดินออกมาเป็นราคาได้เลย
ซึ่งข้อมูลที่กล่าวมาสามารถตอบโจทย์ผู้ซื้อได้ว่าที่ดินตรงนี้สามารถซื้อไปทำธุรกิจระยะยาวได้อย่างแน่นอน ทั้งในแง่ของการปล่อยเช่าและเปิดกิจการของตัวเอง
นอกจากนี้ เรื่องของผังเมืองก็มีส่วนสำคัญ โดยส่วนใหญ่ผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนมักจะมองภาพรวมไปที่การใช้ประโยชน์ของที่ดินและกฎหมายการสร้างอาคารสูง ซึ่งแน่นอนว่าที่ดินที่ตั้งอยู่ในบริเวณผังเมืองที่สามารถสร้างตึกสูงได้ย่อมสามารถบวกราคาได้มากกว่าที่ดินที่ตั้งอยู่ในผังเมืองที่จำกัดความสูง
ซึ่งผู้ขายสามารถเช็คสีของผังเมืองได้ที่ เว็บไซต์กรมที่ดิน รวมไปถึงความสะดวกในการเดินทาง เส้นทางคมนาคมทั้งปัจจุบันและอนาคต อาทิ การขยายถนน โครงการรถไฟฟ้า ตลอดจนการลงทุนเมกะโปรเจคต่าง ๆ ผู้ขายสามารถบวกค่าที่ดินจากตรงนี้ไปได้หากความเจริญเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในอนาคตค่อนข้างแน่นอน
3. ลักษณะที่ดิน รูปร่าง ขนาดเนื้อที่ และสภาพของที่ดิน
หลายคนคงเคยได้ยินคำว่า “ที่ตาบอด” หรือพื้นที่ที่ไม่มีทางเข้า-ออก พัฒนาได้ยาก ซึ่งต่อให้อยู่บนทำเล Prime Zone ก็ไม่สามารถเพิ่มมูลค่าได้ นอกเสียจากผู้ซื้อจะเป็นเจ้าของที่ติด ๆ กันด้านข้างและต้องการซื้อไว้เพื่อเพิ่มขนาดที่ดิน รวมไปถึงที่ดินที่ตั้งอยู่ใกล้กับทำเลเสื่อมโทรมย่อมขายได้ยากและตั้งราคาได้ไม่สูงเท่าทำเลอื่น ๆ ในโซนเดียวกัน
ซึ่งทั้งนี้ทั้งนั้นนอกจากปัจจัยที่กล่าวมาแล้ว รูปร่างของที่ดินและขนาดก็มีส่วนในการเพิ่มมูลค่าที่ดิน โดยสามารถจำลองให้เห็นภาพง่าย ๆ ด้วยการยกตัวอย่างที่ดิน 2 แปลงที่มีขนาดเนื้อที่เท่ากัน แต่มีแปลงหนึ่งที่เป็นที่ดินเชิงลึกเข้าไปกับอีกแปลงที่เป็นที่ดินหน้ากว้างที่มีความยาว โดยทั้งสองแปลงติดถนนเหมือนกัน แปลงที่มีหน้ากว้างจะสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้มากกว่าและสามารถตั้งราคาให้สูงกว่าได้
ส่วนในเรื่องของขนาดที่ดินเอง ก็ใช่ว่าที่ดินที่มีขนาดใหญ่จะมีราคาแพงกว่าที่ดินขนาดเล็กในเรื่องของราคาต่อตารางวา เนื่องจากการซื้อ-ขายที่ดินขนาดใหญ่มีการใช้เงินทุนสูง เมื่อเกิดการซื้อ ราคาที่ดินต่อหน่วยตารางวาในปริมาณที่น้อยกว่าอาจมีราคาขายสูงกว่าก็อาจจะเป็นได้ หากเจ้าของที่ดินมีการตกลงกับผู้ซื้อในกรณีแบ่งขายราคาต่อตารางวาก็จะมีมูลค่ามากกว่าขายที่ดินทั้งหมด
จะว่าไปแล้วก็คล้าย ๆ กับการซื้อของแบ่งขาย เปรียบเทียบให้เห็นง่าย ๆ เหมือนการซื้อลูกอมเม็ดเดียวในราคา 1 บาท แต่เมื่อซื้อเป็นแพ็คกลับได้ลูกอม 5 เม็ดในราคา 4 บาทนั่นเอง ซึ่งสุดท้ายก่อนทำการซื้อ-ขายนั้นหากที่ดินมีการปรับสภาพให้พร้อมพัฒนา เวลาขายน่าจะบวกราคาเพิ่มได้ดีกว่าที่ดินที่มีสภาพรกร้าง
4. ข้อกฎหมาย สิทธิการถือครอง และภาระผูกพันของที่ดิน
สิ่งที่มีผลต่อการตั้งราคาที่ดินอีกประการ ได้แก่ ข้อกฎหมายต่างๆ รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองด้วย ไม่ว่าจะเป็น พ.ร.บ.ผังเมือง, พ.ร.บ.ควบคุมความสูงของอาคาร, ประกาศต่าง ๆ ของกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับผังเมืองและอสังหาริมทรัพย์
ข้อจำกัดต่าง ๆ เหล่านี้เปรียบเสมือนการบังคับ และทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถใช้งานที่ดินได้ตามประสงค์อย่างเต็มที่ ราคาจึงผกผันไปตามความยืดหยุ่นของข้อกฎหมายต่าง ๆ
นอกจากนั้นประเภทของสิทธิการครอบครองที่ดินก็มีผลต่อการตั้งราคา โดยเฉพาะที่ดินที่เป็นสิทธิการครอบครองแบบ ส.ค.1 (แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน) ย่อมสามารถตั้งราคาที่ดินได้ต่ำกว่าที่ดินที่เป็นสิทธิแบบ น.ส.3 และที่ดินแบบ น.ส. 3 (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) ก็ย่อมการตั้งราคาที่ต่ำกว่าที่ดินแบบครอบครองโฉนด ไล่ลำดับไป
โดยสามารถอ่านข้อมูลของเอกสารที่ดินฉบับต่าง ๆ ได้ที่นี่ รวมไปถึงกรณีที่ดินผืนนั้นมีภาระผูกพันของที่ดินอยู่ โดยส่วนใหญ่ที่ดินที่มีขนาดใหญ่ หากมีการเช่าเกิดขึ้นมักจะเป็นแบบระยะยาว ซึ่งในช่วงระยะเวลาการเช่าอาจจะมีการเปลี่ยนมือเจ้าของจากการซื้อขาย ทั้งนี้ด้วยความที่ยังมีสัญญาเช่าผูกพันอยู่ ผู้ซื้อที่ดินก็ไม่สามารถเข้ามาใช้งานได้ทันที ผู้ขายก็ไม่สามารถตั้งราคาขายให้มากกว่าที่ดินที่ไม่ติดภาระได้
นอกจากราคาที่ดินที่ผกผันไปตามข้อมูลข้างต้นแล้ว อารมณ์ ความรู้สึก ความต้องการซื้อของผู้ซื้อก็มีส่วนสำคัญในการเพิ่ม-ลดมูลค่าที่ดิน
หากผู้ขายร้อนเงินต้องการขายไว อาจเลือกที่จะตั้งราคาเสนอขายที่ถูกกว่าที่ควรจะเป็น ไหนจะเรื่องการต่อรองราคาจากผู้ซื้อ ซึ่งนอกจากการตั้งราคาขายที่ดินให้เหมาะสมแล้ว ผู้ขายก็ต้องใจเย็นและติดตามความเคลื่อนไหว รวมถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ตลอดเวลา เพื่อโอกาสในการตั้งราคาที่ดิน
สุดท้ายนี้ นอกจากการหาข้อมูลเบื้องต้น และตั้งราคาเองแล้ว ยังสามารถติดต่อฝากขายผ่านตัวแทน หรือเอเจนท์ที่รับฝากขายที่ดินก็ได้ และควรตั้งราคาเผื่อค่านายหน้าและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ลงไปด้วย หรืออีกหนึ่งช่องทางที่เป็นที่นิยมที่สุดก็คือการฝากขายออนไลน์ตามเว็บไซต์
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Digital Content Producer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com