ขายได้จริงหรือ? ไขข้อข้องใจ ประกาศขาย เกาะขาม 10 ไร่ 1,800 ล้าน ประเมินอย่างไร
ไขข้อข้องใจ ประกาศขาย เกาะขาม ในจ.ตราด เนื้อที่ประมาณ 10 ไร่ พร้อมรีสอร์ต ราคา 1,800 ล้าน ขายได้จริงหรือ? มีวิธีประเมินที่ดินอย่างไร
กรณีมีผู้ใช้เฟซบุ๊กรายหนึ่ง โพสต์ในกลุ่ม ขายบ้านหรู คฤหาสน์หรู บ้านเศรษฐี ระบุว่า “ขายเกาะส่วนตัว ขายเกาะขาม เนื้อที่ประมาณ 10 ไร่ เป็นเกาะที่สวยติด top 10 ของประเทศ และเป็นเกาะที่สวยที่สุดในจังหวัดตราด พร้อมรีสอร์ตกำลังสร้างและหยุดสร้างไป สามารถทำต่อ ให้คนมาเช่าได้ เกาะนี้มีอินฟูมารีวิวเยอะมาก สะอาด เป็นส่วนตัว ทะเลสวย น้ำใส ทรายขาว และมีทะเลแหวก หินภูเขาไฟ #ติดทรัพย์ co-agent welcome นั้น
เมื่อวันที่ 25 ต.ค.67 ผู้สื่อข่าวรายงานว่า โลกโซเชียลต่างวิจารณ์ถึงการซื้อขายเกาะขาม ในจ.ตราด พร้อมกับข้อสงสัยว่า เกาะขามเป็นเกาะส่วนตัวหรือไม่ ขายได้จริงหรือไม่ แล้วมีการประเมินราคาซื้อขายกันอย่างไร
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ระบุว่า จากการตรวจสอบกับ แผนที่ “พิทักษ์ไพร” ปรากฏว่าเกาะนี้อยู่นอกพื้นที่เขตอุทยานแห่งชาติหมู่เกาะช้าง
ทั้งนี้ อุทยานแห่งชาตินี้มีเนื้อที่ทั้งสิ้น 650 ตารางกิโลเมตร หรือ 406,250 ไร่ ประกอบด้วยเกาะต่างๆ ที่มากถึง 52 เกาะ เรียงตัวกัน ตั้งอยู่ในเขต อ.เกาะช้าง และบางส่วนของ อ.เกาะกูด เกาะที่สำคัญที่สุด นอกจากนี้ ยังมีหน่วยพิทักษ์อุทยานอีก 3 จุด ซึ่งล้วนอยู่บนเกาะช้าง คือบริเวณอ่าวคลองสน บริเวณทางเข้าน้ำตกคลองพลู และบริเวณหมู่บ้านสลักเพชร
จากการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์บนเกาะขาม ยังไม่พบว่ามีเอกสารสิทธิ์ที่เป็นโฉนดที่ดิน แต่อาจมีใบ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก จึงไม่ได้ปรากฏในแผนที่ของกรมที่ดิน หรืออาจเป็นเพียงใบ ภบท.5 หรือเอกสารอื่นใดๆ ไม่แน่ชัด ดังนั้น หากมีการซื้อขายจริงในอนาคต ก็คงต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ทั้งนี้ ตามข่าวบอกว่ามีการเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์บนเกาะขามนี้หลายครั้งแล้ว
สำหรับ ราคาประเมินราชการบนเกาะหมากในเขต อ.เกาะกูด จ.ตราด นั้น หากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ประมาณ 37 ไร่ ที่ตั้งอยู่ติดหาด เป็นเงินตารางวาละ 3,700 บาท แต่หากเป็นกรณีที่ดินแปลงเล็กๆ ติดหาด ขนาดไม่เกิน 5 ไร่ ก็อาจเป็นเงินไม่เกิน 10,000 บาท ส่วนราคาที่มีการประกาศขายจะเป็นเงินประมาณ 15,000-25,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งสูงกว่าราคาประเมินของทางราชการเป็นอย่างมาก
สำหรับ แนวทางในการประเมินค่าทรัพย์สิน หากที่ดินแปลงนี้เป็นของเอกชนอย่างถูกต้องตามกฎหมายก็ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของเกาะ ไม่ใช่การขายทั้งเกาะ วิธีการในการประเมินก็อาจเปรียบเทียบกับการขายที่ดินในเกาะอื่นๆ เปรียบเทียบ ซึ่งมีการซื้อขายจริงอยู่เป็นจำนวนมาก และนำมาเปรียบเทียบกับเกาะขามแห่งนี้
ทั้งนี้ การเดินทางไปเกาะขามนี้อาจยากลำบากกว่า แต่สภาพแวดล้อมอาจสวยงามกว่า ยิ่งกว่านั้น อีกวิธีหนึ่งในการประเมินค่าทรัพย์สินก็คือ หากนำที่ดินแปลงนี้มาสร้างรีสอร์ต น่าจะสามารถสร้างรายได้สุทธิได้เพียงใด และทอนมาเป็นมูลค่าตลาดที่เท่าไหร่บ้าง
ในต่างประเทศมีการขายเกาะยกเกาะจริงๆ เช่น ที่ประเทศฟิลิปปินส์ มีการขายยกเกาะแท้ๆ โดยประเทศฟิลิปปินส์มีเกาะมากมายถึง 7,000 เกาะ และมีการขายเกาะราคาเพียง 54 ล้าน ขนาด 61 ไร่ หรือไร่ละ 880,000 บาท หรือที่แพงกว่ามีราคา 7.5 ล้านเหรียญสหรัฐ (248 ล้านบาท) โดยมีที่ดินขนาด 300 ไร่ หรือไร่ละ 820,000 บาทเท่านั้น
ส่วนเกาะในโครงการ The World ที่ดูไบ ขายในราคาประมาณ 528 ล้านบาท แต่มีขนาดประมาณไม่เกิน 50 ไร่ หรือตกเป็นเงินไร่ละ 10.56 ล้าน ทั้งนี้ มีแต่เนินทราย ไม่มีต้นไม้ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกใดๆ ดังนั้น นักลงทุนใดสนใจซื้อเกาะขาม ก็คงต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และประเมินค่าทรัพย์สินอย่างละเอียดเสียก่อน
ที่มา มติชน
อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : ขายได้จริงหรือ? ไขข้อข้องใจ ประกาศขาย เกาะขาม 10 ไร่ 1,800 ล้าน ประเมินอย่างไร
ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
- Website : https://www.khaosod.co.th