วรพจน์ ทายาท เอ็มที แอสเสท ลุยปั้น MT Khu Khot Lifestyle Mall จุดเช็กอินใหม่ย่านชานเมือง หวังเสริมแกร่งพอร์ตอสังหา

วรพจน์ ทายาท เอ็มที แอสเสท ลุยปั้น MT Khu Khot Lifestyle Mall จุดเช็กอินใหม่ย่านชานเมือง หวังเสริมแกร่งพอร์ตอสังหา

ผ่านร้อนผ่านหนาวมานาน ถ้าเทียบกับคนก็น่าจะอยู่ในช่วงวัยกลางคนแล้ว สำหรับ บริษัท เอ็มที แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายเล็กๆ ย่านปริมณฑล ที่ผ่านร้อนหนาวมากว่า 40 ปี นับตั้งแต่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ปี 2525 หรือเมื่อ 41 ปีที่แล้ว ซึ่งการพัฒนาโครงการในสมัยนั้นจะดำเนินการในลักษณะเป็นโครงการ ๆไปโดยใช้ชื่อเอ็มที จนปัจจุบัน ถูกเปลี่ยนมือมาอยู่ในมือผู้บริหารเจน 2 “ดร.วรพจน์ กันตพิพัฒน์” กรรมการผู้จัดการ ที่กุมบังเหียนแทนรุ่นพ่อ

“ดร.วรพจน์” ย้อนให้ฟังว่า ในอดีตบริษัทพัฒนาธุรกิจสำหรับเพื่อขายเพียงอย่างเดียว แต่แล้ววันหนึ่ง นั่นคือ เมื่อปี 2539-2540 เกิดวิกฤตเศรษฐกิจ ฟองสบู่แตก เงินในมือก็ไม่มี สินค้าก็ขายไม่ออก แบงก์ก็ไม่ยอมปล่อยกู้ หันไปทางไหนก็มีทางตัน จากนั้นก็ค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น จำได้ว่า หลังจากที่เรียนจบคุณพ่อก็ให้ไปเป็นลูกจ้างเพื่อหาประสบการณ์จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ก่อนนั่น คือ บริษ้ท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เพื่อให้เรียนรู้การเป็นลูกจ้างในฝ่ายการตลาด เพื่อที่จะได้เข้าใจหัวอกคนเป็นลูกจ้าง หรือลูกน้อง เมื่อวันหนึ่งมาจับงานบริษัทของตัวเองจะได้เข้าใจลูกน้อง โดยทำงานอยู่ที่เอสซีนาน 3 ปี และสุดท้ายก็ลาออกมาทำธุรกิจของครอบครัว

ดร.วรพจน์บอกว่า การเป็นลูกจ้าง ทำให้รู้จักงานและต้องวางตัวกับลูกน้องอย่างไร เพราะคำว่าลูกน้องก็คือคนในครอบครัว เพราะเป็นทั้งลูกและน้อง ก็ได้ฝึกให้พนักงงานแต่ละคนเรียนรู้งานหลายๆ ด้าน เช่าน บัญชี ฝ่ายขาย กฎหมาย เพื่อที่จะได้ทำงานครอบคลุมมากขึ้น และรายได้ก็เพิ่มขึ้น เพราะเมื่อขายได้ก็จะต้องให้ค่าคอมมิชชั่นด้วย

โดยพอร์ตอสังหาฯของ เอ็มทีในปัจจุบัน มีทางทั้งคอนโดมิเนียม โรงแรม และคอมมูนิตี้มอลล์ โดยแต่ละโครงการที่พัฒนานั้นจะดำเนินการในรูปแบบมิกซ์ยูส คือ ทั้งขาย เช่า เพื่อจะได้เก็บกินในระยะยาวด้วย เพื่อให้มีเงินสดเข้ามาต่อเนื่อง โดยสัดส่วนรายได้เพื่อขายและเช่าจะอยู่ที่ระดับ 70/30

ดร.วรพจน์กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างพัฒนา 2 โครงการประกอบด้วย คอมมูนิตี้มอลล์ 1 โครงการ และโครงการโรงแรมอีก 1 โครงการ

โดยโครงการคอมมูนิตี้มอลล์อยู่ในโซนกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ภายใต้ชื่อ เอ็มที คูคต ไลฟ์สไตล์ มอลล์ (MT Khu Khot Lifestyle Mall) พร้อมกำหนดเปิดตัวทางการในไตรมาสสองปีหน้าและวางแผนนำเข้ากอง REIT ในอีก 3 ปี โดยโครงการนี้สร้างรองดีมานด์จากฝั่งผู้ซื้อที่ขยายตัวรวดเร็ว จากการไปถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ที่เปิดให้บริการ วิ่งเชื่อมกรุงเทพฯ และปทุมธานี ทำให้ราคาที่ดินโซนคูคตพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนถึงวันนี้ สูงทะลุ 100% ไปแล้วเมื่อเทียบกับราคาเมื่อปี 2563 ก่อนมีบีทีเอส ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เกิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายนี้เพิ่มขึ้น เพื่อขานรับดีมานด์จากฝั่งผู้ซื้อที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว ทั้งที่ซื้อเพื่ออยู่จริงและเพื่อลงทุน เรียกได้ว่าตอนนี้ คูคตกำลังจะเป็นทำเลทองของโซนกรุงเทพฯ เหนือไปแล้ว จึงเป็นเหตุผลที่เอ็มที แอสเสทนำโครงการรีเทลที่มีอยู่แล้ว ซึ่งติดถนนลำลูกกา ห่างจากสถานีคูคตเพียง 400 เมตร ขึ้นมารีโนเวท โดยใช้งบประมาณทั้งสิ้น 100 ล้านบาท เพื่อทำเป็นไลฟ์สไตล์มอลล์ ในชื่อ MT Khu Khot Lifestyle Mall”

โครงการ MT Khu Khot Lifestyle Mall เป็นการนำ MT Arena Sport & Lifestyle Mall มารีโนเวทและต่อเติมเริ่มทำตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา โดยเอ็มที แอสเสทยังคงรูปแบบธุรกิจที่เป็นโครงการอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า แต่เน้นเพิ่มพื้นที่รีเทลมากขึ้น เพื่อรองรับปริมาณผู้บริโภคในพื้นที่ที่กำลังขยายตัว และเพื่อเพิ่มรายได้จากการเก็บค่าเช่าพื้นที่โครงการดังกล่าวมีเนื้อที่ 10 ไร่ ประกอบด้วย 3 ส่วน ได้แก่ อาคารหนึ่งชั้นที่เป็น Makro Food Service พื้นที่ 4,400 ตร.ม. ส่วนที่สองเป็น Starbucks Drive Thru แห่งแรกบนถนนลำลูกกา ซึ่งทั้งสองส่วนได้เปิดให้บริการแล้ว และส่วนสุดท้ายเป็นมอลล์ ขนาด 3 ชั้น จำนวน 16 ยูนิต ที่จะเป็น food destination แห่งแรกและแห่งเดียวในย่านคูคต รวมพื้นที่ขาย 1,600 ตร.ม. ซึ่งขณะนี้ได้ดำเนินการก่อสร้างไปแล้ว 70% และได้เปิดขายพื้นที่แล้วตั้งแต่กลางปี ล่าสุดปิดได้แล้ว 40% โดยตั้งเป้าจะปิดการขายได้ทั้งหมดและส่งมอบพื้นที่ให้กับผู้เช่าได้ในไตรมาสแรกปีหน้า พร้อมเปิดให้บริการเต็มรูปแบบในไตรมาสสอง

“ร้านค้าในมอลล์จะเป็นประเภทอาหารและเครื่องดื่ม 12 ยูนิต และให้บริการด้านสุขภาพและความงามอีก 4 ยูนิต โดยมีค่าเช่าเริ่มต้นที่ 500 บาท/ตร.ม. สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะมีทั้งผู้อาศัยและทำงาน
ในรัศมี 5 กิโลเมตรรอบโครงการฯ ครอบคลุมโซนลำลูกกา รังสิต สายไหม ผู้ใช้บริการบีทีเอส สถานีคูคต และอาคารจอดแล้วจร สถานีคูคตและแยก คปอ. ที่มีผู้นำรถยนต์และจักรยานยนต์มาจอดต่อวันกว่า 2,100 คัน รวมถึงข้าราชการจากหน่วยงานราชการต่างๆ และกองทัพอากาศ ผู้ปกครองและนักเรียนจากโรงเรียนโดยรอบ เช่น โรง เรียนผ่องสุวรรณ โรงเรียนสายไหม เป็นต้น ผู้มาใช้บริการและเจ้าหน้าที่ของโรงพยาบาลสินแพทย์ ลำลูกกา ที่อยู่ห่างไปเพียง 400 เมตร นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบกิจการภายในโฮมออฟฟิศ ‘MT ลำลูกกา’ จำนวน 108 ยูนิต คาดว่าหลังโครงการเปิดให้บริการ คาดว่าจะมีผู้มาใช้บริการไม่ต่ำกว่า 3,000 คนในวันธรรมดา และเพิ่มเป็นสองเท่าในช่วงสุดสัปดาห์และวันหยุดพิเศษ ”

สำหรับภาพรวมธุรกิจของเอ็มที แอสเสท ดร.วรพจน์ เล่าว่า บริษัทฯ มีจุดแข็งที่ประสบการณ์ในการพัฒนา บริหาร และขายโครงการอสังหาฯ มาหลากหลายประเภท และอยู่มานานกว่า 40 ปี โดยปัจจุบันมีทำเลยุทธศาสตร์อยู่ในโซนกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ได้แก่ เขตดอนเมือง สายไหม บางเขน จังหวัดนนทบุรี ต่อไปถึงพื้นที่จังหวัดปทุมธานี อย่างลำลูกกาและคลองหลวง บริษัทฯ เน้นการดำเนินธุรกิจด้วยกลยุทธ์กระจายความเสี่ยง หรือ Diversification Strategy มาตลอด โดยแบ่งพอร์ตออกเป็นสองด้าน ได้แก่ โครงการเพื่อการขายและปล่อยเช่า ทั้งนี้เพื่อลดความเสี่ยงในการทำธุรกิจไปพร้อมกับการสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว ทั้งยังช่วยเพิ่มโอกาสในการขยายธุรกิจไปสู่ตลาดใหม่ๆ และเพิ่มคุณค่าให้กับแบรนด์ MT อีกด้วย สำหรับโครงการเพื่อการขาย บริษัทฯ มีประสบการณ์ในการทำทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม โฮมออฟฟิศ มินิแฟคตอรี่ รวมถึงซื้อขายที่ดินเปล่าจัดสรร ขณะที่โครงการเพื่อปล่อยเช่า มีตั้งแต่ไลฟ์สไตล์มอลล์ ตลาดสด อพาร์ทเม้นท์ ไปจนถึงโรงแรม

“ในส่วนของผลการดำเนินงานในปี 2565 บริษัทฯ รับรู้รายได้จากการขายที่ 145 ล้านบาท และจากการปล่อยเช่า45 ล้านบาท ซึ่งรวมแล้วเติบโตเพิ่มขึ้นจากปี 2564 ราว 50% ส่วนของปีนี้จนถึงไตรมาสสาม รับรู้รายได้รวมไปแล้วกว่า 160 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากการขาย 120 ล้านบาท และจากการปล่อยเช่า 40 ล้านบาท โดยคาดว่าปีนี้จะทำรายได้ทั้งสิ้นอยู่ราว 210 ล้านบาท จากการปิดโครงการคอนโดมิเนียม MT Residence คลองหลวง จำนวน 312 ยูนิต ที่ตอนนี้มีการโอนไปแล้วมากกว่า 80% รวมกับรายได้ส่วนค่าเช่าจากโครงการต่างๆ ในมือ ซึ่งจะส่งผลให้บริษัทฯ สามารถรักษาโมเมนตัมการเติบโตต่อเนื่องได้อีกปีที่ 10%”

มั่นใจว่าโครงการ MT Khu Khot Lifestyle Mall จะได้รับการตอบรับอย่างดีตั้งแต่ช่วงเปิดตัว และสามารถรักษาอัตราการเช่าพื้นที่ (occupancy rate) ได้ไม่ต่ำกว่า 90% อีกทั้งจะสามารถถึงจุดคุ้มทุนจากงบรีโนเวทที่ลงไปภายในไม่ถึง 3 ปี เนื่องจากที่ตั้งของโครงการฯ เป็นทำเลศักยภาพสูง ห่างจากสถานีบีทีเอสคูคต เพียง 400 เมตร โครงการฯ สามารถเก็บค่าเช่าได้ทั้งจากธุรกิจประเภทค้าส่ง อย่าง Makro Food Service และค้าปลีก อย่างร้านค้าแบรนด์ต่างๆ ในส่วนของมอลล์ นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังจะคัดสรรกิจการร้านค้าที่มีความหลากหลายสามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ และมอบความสะดวกสบายแก่ชาวคูคตให้ได้มากที่สุด โดยบริษัทฯ ตั้งเป้าว่าจะนำโครงการ MT Khu Khot Lifestyle Mall เข้าระดมทุนผ่านกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ในอีก 3 ปีหลังเปิดให้บริการในปีหน้า เพื่อนำเงินมาพัฒนาโครงการใหม่ต่อไป