อนันดา ผ่าทางตันแอชตัน อโศก เร่งหาทางเข้า-ออกใหม่ ปิดเกมไม่ต้องทุบทิ้ง

จับตาดีเดย์ 23 สิงหาคม “อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์” ผ่าทางตันคดีแอชตัน อโศก เตรียมข้อมูลแจ้งความคืบหน้ากับเจ้าของห้องชุด 668 ห้อง โฟกัสแนวทางจัดหาที่ดินเพื่อทำทางเข้า-ออกกว้าง 12 เมตร สำหรับยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ “รศ.วิศณุ” รองผู้ว่าฯ กทม.ขานรับ เผยหากมีข้อมูลถนนใหม่ 12 เมตร พร้อมเร่งพิจารณาออกใบอนุญาตภายใน 45 วันโดยไม่ให้ล่าช้า ปิดเกมไม่ต้องทุบทิ้งคอนโดฯตามคำตัดสินศาลปกครองสูงสุด

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า คดีที่ศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียม แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ที่ผ่านมา สร้างผลกระทบรุนแรงให้กับเจ้าของห้องชุดที่รับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 668 ห้อง

ที่ผ่านมา บริษัท อนันดา เอ็มเอฟเอเชีย อโศก จำกัด หรือ AMF บริษัทร่วมทุนระหว่าง บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กับกลุ่มมิตซุย ฟุโดซัง แห่งประเทศญี่ปุ่น ได้มีการสื่อสารโดยตรงกับเจ้าของห้องชุดไปแล้วหลายครั้ง ล่าสุดเมื่อวันที่ 3 สิงหาคมที่ผ่านมา บริษัทขอเวลา 14 วัน ในการหาทางแก้ไขทางเข้าออกโครงการให้ถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งมีกำหนดแจ้งความคืบหน้าอีกครั้งในวันที่ 23 สิงหาคมนี้

23 ส.ค.ชี้แจงทางเข้าออกใหม่

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า นับตั้งแต่มีคำสั่งศาลปกครองสูงสุด เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม จนถึงวันที่ 22 สิงหาคม 2566 บริษัทมีการตั้งคณะทำงานหรือวอร์รูมเพื่อระดมทางเลือกในการแก้ไขปัญหาทางเข้าออกโครงการแอชตัน อโศก มาโดยตลอด

รวมทั้งเน้นให้ความสำคัญกับการสื่อสารถึงเจ้าของห้องชุดอย่างใกล้ชิด โดยเป็นนโยบายของนายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ประกาศยืนยันตั้งแต่วันแรกที่มีคำตัดสินของศาลปกครองแล้วว่า จะยืนเคียงข้างเจ้าของร่วมในโครงการแอชตัน อโศก ไม่ทอดทิ้งแน่นอน

“วันที่ 23 สิงหาคมนี้ อนันดาฯ เตรียมสื่อสารกับเจ้าของห้องชุดทุกคน ขอเก็บรายละเอียดเพื่อแจ้งให้เจ้าของร่วมได้รับทราบเป็นคนแรก ๆ ภาพโดยรวมมีสัญญาณที่ดีที่มั่นใจว่าจะเป็นการแสวงทางออกที่ลงตัวให้กับทุกฝ่าย”

ทั้งนี้ อนันดาฯ ได้เข้าร่วมประชุมหารือกับหน่วยงานผู้ออกใบอนุญาตที่สำคัญ 2 หน่วยงาน คือ กรุงเทพมหานคร (กทม.) ในฐานะผู้ออกใบอนุญาตก่อสร้าง และการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย หรือ รฟม. ในฐานะผู้ออกใบอนุญาตผ่านทาง 13 เมตร

“จนถึงวันนี้ อนันดาฯได้คุยหารือเป็นทางการร่วมกับ กทม.และ รฟม. ซึ่งมีบรรยากาศความร่วมมือที่ดี บริษัทอยู่ระหว่างหาทางเข้าออกกว้าง 12 เมตรใหม่ เพื่อยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ต่อไป โดยแนวทางดำเนินการเร่งด่วนขณะนี้อยู่ในกรอบแนวทางที่ 1 เรื่องการจัดหาที่ดินเพื่อทำถนนเข้าออกโครงการใหม่ขึ้นมา ส่วนรายละเอียดจะมีการชี้แจงให้กับเจ้าของห้องชุด 668 ห้องของแอชตัน อโศกต่อไป” นายประเสริฐกล่าว

ขอใบอนุญาต กทม.ใหม่ 45 วัน

เรื่องเดียวกันนี้ รศ.วิศณุ ทรัพย์สมพล รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ความคืบหน้าคำสั่งศาลปกครองสูงสุด เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างแบบมีผลย้อนหลัง โครงการแอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 นั้น ทาง กทม.ได้ส่งหนังสือเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างฉบับที่ออกให้ในปี 2558 เรียบร้อยแล้วตั้งแต่วันที่ 4 สิงหาคม 2566 ที่ผ่านมา

โดยใบอนุญาตก่อสร้างมี 2 รูปแบบ คือ ใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.5) กับใบแจ้งรับความประสงค์ก่อสร้างตามมาตรา 39 ทวิ ซึ่ง กทม.ได้แจ้งการเพิกถอนใบรับแจ้งฯ ตามมาตรา 39 ทวิ ไปเรียบร้อยแล้ว

ส่วนการขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ ล่าสุดเมื่อกลางเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา มีการนัดประชุมร่วมกับผู้บริหาร บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด หรือ AMF ผู้ขอใบอนุญาตก่อสร้างแอชตัน อโศก โดยมีข้อยุติเบื้องต้น 2 ประเด็น คือ

1.ในการยื่นขอใบอนุญาตใหม่ กทม.ต้องสอบถามไปที่ศาลปกครอง และคณะกรรมการควบคุมอาคารว่า นิยาม “เจ้าของอาคาร” ที่จะเป็นผู้มายื่นขอใบอนุญาตใหม่ จะเป็นใคร ระหว่าง AMF หรือเจ้าของห้องชุด ซึ่งได้ทยอยรับโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบัน รวม 668 เจ้าของห้องชุด หรือ 668 สิทธิ

2.เรื่องทางเข้าออกโครงการ ทางบริษัทสอบถามเข้ามาว่า การจัดหาทางเข้าออกใหม่นั้น จำเป็นที่จะต้องเป็นเจ้าของที่ดินหรือไม่ คำตอบคือไม่จำเป็น โดยสามารถให้เจ้าของที่ดินจดภาระจำยอมอนุญาตให้ใช้ที่ดินเป็นทางเข้าออกได้

“การหาถนนเข้าออกโครงการใหม่ ทราบมาว่าทางบริษัทอนันดาฯ ก็หาทางเลือกกันอยู่ โดยหาที่ดินเอกชน อาจจะเช่า, ซื้อ หรือจดภาระจำยอมซึ่งเรียกว่าขอใช้ทาง หรือวิธีอื่น ๆ ทำยังไงก็ได้ให้มีถนนใหม่ความกว้าง 12 เมตร มายื่นประกอบการขอใบอนุญาตก่อสร้างก็สามารถพิจารณาได้ทันที เพราะตัวอาคารทำถูกต้องตามกฎหมายทุกอย่างแล้ว มีเพียงทางเข้าออกบนที่ดิน รฟม. ที่เป็นประเด็นให้แก้ไข”

สำหรับระยะเวลาในการพิจารณาใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ของแอชตัน อโศก รศ.วิศณุกล่าวว่า บรรยากาศของการประชุมร่วมกับตัวแทนบริษัทอนันดาฯ ที่ผ่านมา ถือว่ามีทิศทางที่ดี ถ้าบริษัทสามารถหาทางเข้าออกใหม่กว้าง 12 เมตร ก็จะเป็นทางออกของปัญหาได้ คาดว่าขั้นตอนของ กทม.ใช้เวลาพิจารณาไม่เกิน 45 วันเท่านั้น

สอบถามข้อมูลเพิ่มจาก รฟม.

สำหรับคำสั่งศาลปกครองสูงสุด ที่ระบุถึงปัญหาการขอผ่านทางบนที่ดินเวนคืนของ รฟม.ไม่ถูกต้อง เพราะผิดวัตถุประสงค์ของการเวนคืนเพื่อใช้ในกิจการรถไฟฟ้านั้น รศ.วิศณุกล่าวว่า ในส่วนแนวทางของ กทม. ได้มีการส่งหนังสือขอทราบข้อมูลไปยัง รฟม. เกี่ยวกับการให้ใบอนุญาตผ่านทางบนที่ดินเวนคืน รฟม. แล้วนำเอกสารมาประกอบการยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างกับ กทม. อีกทอดหนึ่ง

โดยพบว่ามีจำนวนไม่มากที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน แต่รายละเอียดมีความแตกต่าง ซึ่งไม่สามารถนำหลักคำวินิจฉัยของศาลปกครองสูงสุดในคดีแอชตัน อโศก มาปรับใช้ได้กับทุกโครงการ ต้องดูเป็นเคสบายเคส

“โดยผลคำตัดสินศาลปกครองสูงสุด กทม.ในฐานะหน่วยงานท้องถิ่นผู้รักษากฎหมายและให้ใบอนุญาตก่อสร้าง เราก็มีการสอบถาม รฟม. เพราะรายละเอียดการเวนคืนก็ไม่เหมือนกัน เช่น โครงการอื่นได้สิทธิทางเข้าออกบนที่ดินเวนคืนเต็มสิทธิ 12 เมตรตั้งแต่แรก

ส่วนกรณีแอชตัน อโศก เป็นการเช่าที่ รฟม.เพิ่มเติมขึ้นมา จากสิทธิเดิมที่มีอยู่ 6.40 เมตร ซึ่งข้อมูล รฟม. โครงการก็มีไม่เยอะ ไม่เป็นประเด็นอะไร รวมทั้งโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างกำลังรอใบอนุญาต ก็มีอยู่ไม่กี่โครงการ” รศ.วิศณุกล่าว

มือ กม.แนะใช้ข้อบัญญัติท้องถิ่น

แหล่งข่าวจากผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายให้ความเห็นกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า คดีแอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 ที่ก่อสร้างเป็นคอนโดฯสูง 50 ชั้น เท่าที่ทราบ ทาง กทม.พยายามปรึกษากับฝ่ายกฎหมายของส่วนราชการหลายหน่วยงาน เพื่อหาทางออก ลดความเดือดร้อนของประชาชนที่รับโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของห้องชุด 600 กว่าราย โดยมีข้อเสนอทางออกด้วยการออกเป็น “ข้อบัญญัติท้องถิ่น” ซึ่งกรณีนี้ คือ ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร

เนื่องจากกฎกระทรวง ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารปี 2522 เป็นกฎหมายที่มีผลบังคับใช้ทั่วประเทศ หากท้องถิ่นพิจารณาแล้วมีเหตุผลความจำเป็นที่ต้องออกข้อบัญญัติที่ “ขัดหรือแย้ง” กับกฎกระทรวงก็สามารถกระทำได้ แต่มีขั้นตอนต้องเสนอข้อบัญญัติท้องถิ่นให้สภาท้องถิ่น หรือสภา กทม.ให้ความเห็นชอบ จากนั้นจึงจะยื่นเรื่องขึ้นมาสู่คณะกรรมการควบคุมอาคารต่อไป

กรณีแอชตัน อโศก ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องคือ กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (2535) ของ พ.ร.บ.ควบคุมอาคารปี 2522 กำหนดให้ที่ดินที่ต้องการสร้างอาคารขนาดใหญ่เกิน 30,000 ตารางเมตร ต้องมีถนนกว้าง 12 เมตร เป็นทางเข้าออก ติดถนนสาธารณะกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

แต่เนื่องจากที่ดินเดิมเคยติดถนนสาธารณะ แล้วถูกเวนคืนตามแนวรถไฟ ทำให้ได้รับผลกระทบ ดังนั้น กทม.อาจพิจารณาออกข้อบัญญัติท้องถิ่นเป็นการเฉพาะสำหรับกรณีนี้ได้ ถ้าหากเลือกแนวทางนี้ต้องยอมรับว่าใช้เวลาดำเนินการนานพอสมควร

ทั้งนี้ กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้การออกข้อบัญญัติท้องถิ่น สามารถทำได้ 2 กรณี ได้แก่ กรณีที่ 1 ไม่มีกฎกระทรวงกำหนดรายละเอียดในเรื่องนั้นไว้ ท้องถิ่นสามารถออกข้อบัญญัติท้องถิ่นได้เอง โดยไม่ต้องเสนอผ่านคณะกรรมการควบคุมอาคาร และกรณีที่ 2 ออกข้อบัญญัติที่ขัดกับกฎกระทรวง ท้องถิ่นต้องเสนอข้อบัญญัติใหม่มาให้คณะกรรมการควบคุมอาคาร ภายใต้กรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นผู้พิจารณาอนุมัติ

อย่างไรก็ตาม รศ.วิศณุ ทรัพย์สมพล รองผู้ว่าราชการ กทม. กล่าวชี้แจงว่า กทม.ไม่มีนโยบายออกข้อบัญญัติท้องถิ่นในกรณีแอชตัน อโศก เนื่องจากมองว่ายังไม่มีความจำเป็นต้องเลือกแนวทางนี้แต่อย่างใด

• แอชตัน อโศก : อนันดาฯ เปิดโซลูชั่น 5 ข้อ ผ่าทางตันไม่ต้องทุบทิ้ง
• เปิดกฎหมาย รฟม.ปี 2556 แอชตัน อโศก ขออนุญาตผ่านทางถูกต้อง 100%
• คดีบรรทัดฐาน แอชตัน อโศก ปมที่ดินเวนคืน รฟม.-สั่งทุบทิ้งหลังโอนแล้ว 4 ปี
• แอชตัน อโศก : ข่าวดี ไม่ต้องทุบทิ้ง กทม.เปิดช่องแก้ไข เพื่อให้มีใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ได้
• แอชตัน อโศก : สึนามิวงการอสังหาฯ หวั่น 14 คอนโดแนวรถไฟฟ้าสะเทือน