ระทึก ‘ภาษีที่ดิน’ 2566 ‘แลนด์ลอร์ด’อ่วม 3 เด้ง ปล่อยร้าง จ่ายเพิ่มเท่าตัว

ระทึก ‘ภาษีที่ดิน’ 2566 ‘แลนด์ลอร์ด’อ่วม 3 เด้ง ปล่อยร้าง จ่ายเพิ่มเท่าตัว

ยังคงเป็น “ทอล์ก ออฟ เดอะทาวน์” ทุกปี สำหรับ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ถึงแม้ว่าจะผ่านการบังคับใช้มากว่า 3 ปี แต่ยังมีปมร้อนให้เกาะติดต่อเนื่องจากปี 2565เป็นปีแรกที่รัฐบาลเดินหน้าเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตรา 100%

สำหรับปี 2566 กำลังจะมาถึงในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้านี้ เป็นอีกปีที่น่าติดตามด้วยใจระทึก เพราะจะมีการเปลี่ยนแปลงใหญ่ๆ เพิ่มเติม และเป็นเอฟเฟ็กต์ต่อผู้ต้องเสียภาษีหลายเด้งโดยเฉพาะ “แลนด์ลอร์ด” ชอบตุนที่ดินเปล่าไว้ในมือ

⦁ ปี’66 ‘แลนด์ลอร์ด’ อ่วมเจอ 3 เด้ง

เด้งแรก “ราคาประเมิน” มีคำยืนยันจากกรมธนารักษ์ ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 จะใช้ราคาประเมินใหม่รอบปี 2566-2569 โดยทั้งประเทศปรับขึ้นเฉลี่ย 8% แยกเป็นกรุงเทพมหานคร (กทม.) ปรับขึ้น 2.69% และต่างจังหวัดปรับขึ้น 8.81% ดังนั้นเมื่อราคาประเมินปรับขึ้น ภาระด้านภาษีก็ต้องอัพขึ้นตาม โดยเฉพาะที่ดินแนวรถไฟฟ้าย่านสีลม เพลินจิต วิทยุ สยามสแควร์ ราคาพุ่งทะลุ 1 ล้านบาท/ตารางวา

เด้งที่สอง “ที่ดินรกร้างว่างเปล่า” จะครบกำหนด 3 ปีที่ต้องเพิ่มอัตราเก็บภาษีอีก 0.3% จากเดิม 0.3-0.7% หมายความว่า หากไม่ใช้ประโยชน์ที่ดินในเวลาที่กำหนด ต้องเสียภาษีเพิ่มเท่าตัว เช่น จาก 0.3% เป็น 0.6% ของฐานภาษีที่ประเมินได้ หรือจากล้านละ 3,000 บาท เป็นล้านละ 6,000 บาทส่วนผู้ที่ถือครองไม่ครบ 3 ปี จะยังจ่ายภาษีตามอัตราเดิม

เด้งที่สามจับตา“กทม.” จ่อปรับอัตราเก็บภาษีที่ดินเกษตรกรรมเต็มเพดาน 0.15% หรือเก็บเพิ่ม 15 เท่า จากล้านละ 100 บาท เป็นล้านละ 1,500 บาท ในพื้นที่ 4 โซน ได้แก่ โซนสีแดงพาณิชยกรรม สีน้ำตาลที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก สีม่วงที่ดินอุตสาหกรรม และสีเม็ดมะปรางที่ดินประเภทคลังสินค้า หวังแก้เผ็ดเศรษฐีที่ดินนิยมนำที่ดินกลางเมืองปลูกกล้วย มะม่วง มะนาว เพื่อให้เสียภาษีถูกลง

โดย กทม.จะเสนอขออนุมัติสภา กทม.ออกเป็นข้อบัญญัติ ขณะนี้รอคำตอบจากกระทรวงการคลัง ตอบปมข้อกฎหมาย พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 มาตรา 39 วรรคหก ให้อำนาจองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ตราข้อบัญญัติกำหนดอัตราภาษีที่ใช้จัดเก็บในอัตราที่สูงกว่าที่กำหนด แต่ไม่มีข้อความที่ให้ตราพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีแยกตามประเภทการใช้ประโยชน์ หรือตามเงื่อนไขในแต่ละประเภทการใช้ประโยชน์ได้ ซึ่งคาดว่าวันที่ 30 สิงหาคมจะมีแนวทางเบื้องต้นออกมาจากอนุกรรมการวินิจฉัยภาษีที่ดินฯ มีผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลังเป็นประธาน

⦁ ไล่บี้ ‘เศรษฐีที่ดิน’ ปลูกกล้วย-ปล่อยร้าง

ขณะที่ ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าฯกทม. สั่ง 50 สำนักงานเขตสำรวจแปลงที่ดินที่ประกอบอาชีพเกษตรกรรมว่ามีการทำเกษตรกรรมจริงเท่าใด เพราะเจตนารมณ์ของการยกร่างข้อบัญญัตินี้ เพื่อให้เจ้าของที่ดินที่มีมูลค่าสูง ไม่ได้ประกอบการอาชีพเกษตรกรรม เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริง โดยให้ทุกเขตส่งผลสำรวจภายในวันที่ 30 กันยายน 2565

“ชัชชาติ” กล่าวว่า ภาษีที่ดินเป็นเรื่องใหม่ โดยเก็บตามราคาประเมินที่กรมธนารักษ์กำหนด ซึ่งกฎหมายกำหนดเพดานอัตราภาษีสูงสุดไว้ แต่ประกาศใช้จริงต่ำกว่ากรอบ ซึ่ง กทม.สามารถเก็บเพิ่มได้ แต่ต้องไม่เกินเพดาน โดยที่ผ่านมามีการนำที่ดินในเมืองไปทำการเกษตร ไม่สอดคล้องกับเจตนา จึงมีแนวคิดจะเก็บภาษีที่ดินเกษตรกรรมเต็มเพดาน ในโซนสีแดงพาณิชยกรรม เพื่อไม่ให้มีคนอาศัยกฎหมายหลบเลี่ยงไปทำการเกษตร

ในทางคู่ขนานเพื่อจูงใจให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินมากขึ้น “ชัชชาติ” เพิ่มออปชั่นให้เอกชน หากมอบที่ดินให้ กทม.ใช้ประโยชน์ไม่น้อยกว่า 7 ปี เช่น ทำสวนสาธารณะ ลานกีฬา ศูนย์พัฒนาเด็กเล็ก จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี

ไม่ใช่แค่ “ชัชชาติ” ที่เร่งแลนด์ลอร์ดคายที่ดิน ล่าสุด รัชดา ธนาดิเรก รองโฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี ออกมาตอกย้ำอีกแรงว่า หากปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่าเกิน 5 ปีติดต่อกัน หรือไม่ทำประโยชน์ 10 ปีติดต่อกัน ตามมาตรา 6 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ให้ถือว่าเจตนาสละสิทธิในที่ดินเฉพาะส่วนที่ทอดทิ้ง ไม่ทำประโยชน์ หรือที่ปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า เมื่ออธิบดีกรมที่ดินยื่นคำร้องต่อศาล และศาลได้สั่งเพิกถอนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าวให้ที่ดินนั้นตกเป็นของรัฐ อย่างไรก็ตาม นับตั้งแต่ใช้กฎหมายเมื่อปี 2522 กรมที่ดินแจ้งว่ายังไม่เคยมีคำสั่งศาลให้เพิกถอนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินให้ตกเป็นของรัฐแต่อย่างใด

⦁ แห่ขาย-ปล่อยเช่าที่ดินทำเลทอง

จากปมต่างๆ เป็นตัวเร่งให้ “แลนด์ลอร์ด” นำที่ดินออกมาพัฒนา ประกาศขาย ปล่อยเช่าเพื่อลดภาระด้านภาษีมากขึ้น โดยเฉพาะที่ดินทำเลศักยภาพกลางเมือง ที่นอกจากจะปลูกสวนกล้วยแล้ว ยังเห็นปักป้ายให้เช่าและขายกันหลายทำเล เช่น ย่านเกษตร-นวมินทร์ ที่นำที่ดินหลาย 100 ไร่ มาตัดแบ่งปล่อยเช่าสร้างรายได้

ไม่ใช่แค่เอกชน ล่าสุดสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย นำที่ดินกว่า 2 ไร่ บริเวณซอยรามคำแหง 24 เขตบางกะปิ เปิดให้เอกชนร่วมลงทุน ส่วนบริษัท อู่กรุงเทพ จำกัด รัฐวิสาหกิจของกองทัพเรือ กำลังเปิดให้เช่าที่ดิน 30 ปี บนถนนเจริญกรุง เนื้อที่ 20 ไร่ ติดแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อพัฒนาเชิงพาณิชย์ ด้านการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เตรียมเปิดกรุที่ดินดึงเอกชนร่วมพัฒนาโครงการ เช่น ตลาดคลองสาน 5 ไร่ เป็นต้น

อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ในปี 2566 คนเสียภาษีจะมีภาระเพิ่มขึ้น นอกจากจะต้องจ่ายภาษีอัตรา 100% เป็นปีที่ 2แล้ว กรมธนารักษ์ยังประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ และเจ้าของที่ดินเปล่า หากปล่อยที่ดินรกร้างเกิน 3 ปี จะถูกชาร์จเพิ่มเท่าตัวจาก 0.3% เป็น 0.6% จากล้านละ 3,000 บาท เป็น 6,000 บาท โดยทุก 3 ปี จะถูกชาร์จไปเรื่อยๆ จนถึงล้านละ 30,000 บาท

“ส่วนการที่รัฐจะยึดคืนที่ดิน หากปล่อยทิ้งร้างเกิน 5-10 ปีนั้นถือว่าเป็นเรื่องที่ดี จะเป็นตัวเร่งให้คนนำที่ดินออกมาพัฒนา หรือปล่อยเช่ามากขึ้น เพื่อให้เกิดมูลค่าทางเศรษฐกิจ ซึ่งที่ผ่านมาแลนด์ลอร์ดส่วนใหญ่จะนำมาใช้ประโยชน์ด้านเกษตรกรรมกันไปหมดแล้ว เพื่อลดภาระด้านภาษี คงไม่มีปล่อยทิ้งร้าง”

สำหรับประเด็นผู้ว่าฯกทม.จะเก็บภาษีที่ดินเกษตรกรรมโซนสีแดงเพิ่ม 15 เท่านั้น “อิสระ” กล่าวว่า กทม.มีอำนาจดำเนินการได้ แต่ต้องคำนึกถึงความเหมาะสมด้วย เพราะการไปบังคับ กดดันให้เจ้าของที่ดินใช้ประโยชน์ตามสีผังเมืองจะก่อให้เกิดโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่ ซึ่งเคยถกปมนี้กันมาแล้วก่อนที่กฎหมายจะประกาศใช้ ในขณะนั้นมองว่าไม่เป็นไรที่จะทำเกษตรกรรมเพราะถือว่าใช้ประโยชน์ ทั้งนี้ กทม.ต้องดูวัตถุประสงค์ว่าเพื่ออะไร ต้องมองทั้งระบบ เพราะจะเป็นต้นแบบของจังหวัดอื่นๆ ต่อไป จะมองแค่รายได้คงไม่ได้ เพราะการที่เอกชนนำที่ดินปลูกกล้วย เป็นการบริหารค่าใช้จ่ายด้านภาษีตามปกติภายใต้กรอบกฎหมาย

ฉะนั้น จนกว่าจะมีการสังคายนาครั้งใหญ่ ปมร้อน “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” คงมีให้ถกเถียง เสียงเรียกร้องกันยาวข้ามปี!