ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ทำอย่างไรให้ไปรอด ดู 4 ค่าใช้จ่ายที่ควรรู้
เมื่อพูดถึงการลงทุนที่มีโอกาสให้ผลตอบแทนหรือรายได้แก่ผู้ลงทุนอย่างสม่ำเสมอ เชื่อว่าหลาย ๆ คนจะนึกถึงการให้เช่าคอนโด โดยถ้าคอนโด อยู่ในทำเลที่ดี เดินทางสะดวก มีผู้เช่าตลอด ก็ช่วยสร้างรายได้ให้ตัวเราได้อย่างต่อเนื่อง แถมราคาคอนโดก็มีโอกาสปรับขึ้นเรื่อย ๆ เมื่อขายต่อก็ได้กำไร
แต่ปัจจุบัน เรียกว่า เป็นยุคที่คอนโดในเมืองผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด มองไปทางไหนก็เห็นแต่คอนโดขึ้นเต็มไปหมด ทำให้การลงทุนปล่อยเช่าคอนโด จำเป็นต้องคิดให้รอบคอบมากขึ้น และเดี๋ยวนี้ หลาย ๆ คนก็ซื้อคอนโดมาปล่อยเช่าด้วย
สำหรับผู้ที่ต้องการกู้ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่านั้น แนะนำว่า อย่ากู้เกิน 60% ของราคาคอนโด เนื่องจากการให้เช่าคอนโด ควรคำนวณต้นทุนให้ครบถ้วน หลัก ๆ ได้แก่
1. ค่าผ่อนต่อเดือน คำนวณง่าย ๆ คือ ถ้ากู้ 1 ล้านบาท จะผ่อน 7,000 บาทต่อเดือน
2. ค่าส่วนกลาง โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 40 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
3. ค่านายหน้า กรณีใช้บริการหาผู้เช่าผ่านนายหน้า มักจ่ายค่าธรรมเนียม 1 เดือนของค่าเช่า
นอกจากนี้ ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ จากการซื้อคอนโด เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคาประเมิน) ค่าจดจำนอง (1% ของวงเงินกู้) และค่าใช่จ่ายที่เกิดขึ้นระหว่างที่ใช้เช่าคอนโด เช่น ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประเภทรายได้ค่าเช่า
ยกตัวอย่าง กู้ซื้อคอนโดราคา 1 ล้านบาท ขนาด 25 ตารางเมตร เพื่อปล่อยเช่า โดยเก็บค่าเช่าได้ประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน
จะเห็นได้ว่า หากขอสินเชื่อจากธนาคารเกิน 60% อาจทำให้การปล่อยเช่าคอนโดให้ผลตอบแทนที่ขาดทุน ดังนั้น ควรกู้ธนาคารไม่เกิน 60% ของราคาคอนโด ที่เหลือก็ใช้เงินทุนตัวเองมาเป็นเงินดาวน์ โดยยิ่งดาวน์มาก กู้น้อย ค่าผ่อนต่อเดือนก็จะไม่สูงนัก ช่วยให้รายได้ค่าเช่าครอบคลุมค่าผ่อนและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือนด้วย
ทั้งนี้ คอนโดที่คนส่วนใหญ่ซื้อลงทุน มักอยู่ในทำเลทอง ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งชุมชน ห้างสรรพสินค้า ทำให้ผู้เช่ามีตัวเลือกมากมาย โดยคอนโดหลาย ๆ แห่งก็มีผู้เช่าต่อเนื่อง ในขณะที่บางแห่งอาจไม่มีผู้เช่าตลอดทั้งปี
ดังนั้น ผู้ที่จะลงทุนในคอนโด ควรมีเงินสำรองเตรียมไว้เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนรายเดือน และค่าส่วนกลาง ในระหว่างที่ขาดผู้เช่า รวมถึงยังต้องสำรองเงินอีกจำนวนหนึ่งไว้เป็นค่าบำรุงรักษาห้อง เพราะอาจเป็นไปได้ว่าเงินประกันที่เรียกเก็บจากผู้เช่าอาจไม่เพียงพอต่อการซ่อมแซมเพื่อปล่อยเช่าใหม่
ค่าใช้จ่ายส่วนที่ 4 ที่ผู้ลงทุนในคอนโดควรรู้ นั่นคือ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งบังคับใช้มาตั้งแต่ปี 2563 หากคุณซื้อคอนโดเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่สอง คุณจะต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก ดังนี้
มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ อัตราภาษี เสียภาษีล้านละ ไม่เกิน 50 ล้านบาท 0.02% 200 บาท มากกว่า 50 ล้านบาท จนถึง 75 ล้านบาท 0.03% 300 บาท มากกว่า 75 ล้านบาท จนถึง 100 ล้านบาท 0.05% 500 บาท มากกว่า 100 ล้านบาทขึ้นไป 0.10% 1,000 บาท
แม้ว่าการปล่อยเช่าคอนโด จะเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ ผู้ลงทุนมีโอกาสได้ผลตอบแทนหรือรายได้สม่ำเสมอจากค่าเช่า แต่การลงทุนก็ตามมาด้วยความเสี่ยง เช่น เสี่ยงที่จะไม่มีผู้เช่า เสี่ยงที่จะปล่อยเช่าได้ในราคาที่ต่ำกว่าค่าผ่อนหรือค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
ดังนั้น ผู้ลงทุนจึงควรศึกษาข้อมูล และเตรียมความพร้อมด้านการเงินให้ดีก่อนลงทุนในคอนโดปล่อยเช่า
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นิชฌานี ฉันทศาสตร์, CFP K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com ปรับปรุงโดยทีมคอนเทนต์ของ DDproperty