Reverse Mortgage สินเชื่อบ้านผู้สูงอายุ วัยเกษียณกู้เงินได้ใช่ไหมนะ
รู้จัก Reverse Mortgage หรือสินเชื่อบ้านผู้สูงอายุ สำหรับที่บั้นปลายชีวิตก็ยังมีทรัพย์สินที่สามารถคอยช่วยเหลือเราได้ในการดำรงชีวิต หรือหากเกิดวิกฤตใดก็ตาม ด้วยปัจจุบันและอนาคต ประเทศไทยก็กำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยหรือ Aged Society ไปทุกขณะ โดยจากข้อมูลของธนาคารไทยพาณิชย์ มีตัวเลขออกมาว่า สัดส่วนประชากรของผู้สูงอายุวัย 60 ปี ขึ้นไป มากกว่า 20% หรือมากกว่า 10 ล้านคนแล้ว สำหรับในปี 2564 และด้วยสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน เราอาจจะไม่ได้เป้าหมายตามแพลน เงินที่เตรียมไว้อาจจะไม่เพียงพอ ดังนั้นสำหรับเงินที่ได้จาก Reverse Mortgage ก็อาจจะเป็นหนทางหนึ่งที่จะช่วยวิกฤตบางช่วงที่เกิดขึ้นได้โดยจะมีรายละเอียดอย่างไรนั้นไปดูบทความ Talk นี้กันเลยครับ
Reverse Mortgage คืออะไร
หรือเรียกอย่างหนึ่งว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ เป็นอีกทางเลือกทางการเงินสำหรับหลังวัยเกษียณ คำว่า Reverse Mortgage แปลเป็นไทยว่า การจำนองแบบย้อนกลับ โดยปกติแล้วหากเราจะกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากธนาคาร ซึ่งจะเป็นการจำนองในแบบปกติโดยบ้านหรือคอนโดนั้นจะยังเป็นของธนาคารอยู่ จนผู้ซื้อจะผ่อนกับธนาคารไปเรื่อย ๆ เมื่อผ่อนหมดในก้อนสุดท้าย บ้านหรือคอนโดที่เราได้ซื้อมานั้นจะตกเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ ที่นี่สำหรับ การจำนองแบบย้อนกลับ คือ จะเป็นการขายบ้านล่วงหน้าโดยมีธนาคารเป็นผู้ซื้อ โดยผู้ขายจะไม่ได้รับเงินก้อน แต่จะได้เงินเป็นงวดรายเดือนแทน เช่นเดียวกันหากธนาคารจ่ายเจ้าบ้านงวดสุดท้ายแล้ว หลังจากนั้นบ้านหรือคอนโดก็จะตกเป็นของธนาคาร โดยระหว่างที่ธนาคารผ่อนเงินให้ผู้ขาย ผู้ขายก็ยังสามารถอยู่อาศัยในบ้านหลังนั้นได้ปกติเลยครับ
สำหรับ Reverse Mortgage แนวความคิดนี้เกิดตั้งแต่ปี 2531 ในสหรัฐอเมริกา โดยรัฐบาลให้ความสำคัญกับผู้สูงอายุเนื่องจากเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก และออกมาตรการเพื่อช่วยให้ผู้สูงอายุที่ไม่มีรายได้ให้มีเงินใช้จ่ายเลี้ยงชีพในวัยชรา โดยได้นำที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นทรัพย์สินมาเป็นหลักประกันในการกู้จากสถาบันการเงิน หากเจ้าบ้านหรือผู้สูงอายุที่เป็นเจ้าของบ้านได้เสียชีวิตลง สถาบันก็จะให้สิทธิ์กับลูกหลานหรือทายาทโดยชอบธรรมเป็นผู้ไถ่ถอนก่อน หากทายาทไม่ต้องการก็จะนำบ้านไปขายทอดตลาดต่อไป ซึ่งหากบ้านที่ขายได้สูงกว่าเงินที่กู้ไป ส่วนต่างก็จะตกเป็นของลูกหลานหรือทายาท ถ้าหากขายได้ราคาที่ต่ำกว่าวงเงินกู้ สถาบันการเงินจะมีการทำประกันส่วนต่างระหว่างมูลหนี้กับมูลค่าที่อยู่อาศัยไว้แล้ว จึงไม่ทำให้สถาบันการเงินแบกรับภาระเกินไป
หรือ ‘รูปแบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบย้อนกลับ’ หรือพูดง่าย ๆ ว่า คือการขายบ้านล่วงหน้า โดยธนาคารเป็นผู้ซื้อบ้าน และนำเงินเข้าบัญชีเจ้าของบ้านทุกเดือน
ความแตกต่างระหว่าง Reverse Mortgage กับการกู้สินเชื่อบ้านทั่วไป
เหตุผลในการกู้สินเชื่อ Reverse Mortgage สินเชื่อบ้านผู้สูงอายุ
การจะทำสินเชื่อบ้านผู้สูงอายุ ก็ต่อเมื่อต้องการกระแสเงินสดมาใช้จ่ายในมือในการเลี้ยงดูตัวเอง หรือในช่วงเวลาที่เกิดวิกฤตทางการเงิน และอาจไม่ได้ต้องการจะมอบทรัพย์สินที่เป็นบ้านที่อาศัยอยู่นั้น เป็นมรดกกับลูกหลาน หรือหากลูกหลานต้องการ ก็สามารถไถ่ถอนกลับมาในภายหลังได้นั่นเอง ซึ่งการทำสินเชื่อบ้านผู้สูงอายุ ก็ถือว่าเป็นหนทางหนึ่งที่จะทำให้ปัญหาการเงินถูกคลี่คลายไปได้ สามารถนำมาใช้ในชีวิตประจำวันได้ แต่อย่าลืมว่าการทำ Reverse Mortgage หรือสินเชื่อบ้านผู้สูงอายุนี้ ทางธนาคารจะทยอยจ่ายให้แก่เจ้าของบ้านเป็นรายได้เดือนเท่านั้น จะไม่ได้รับเป็นเงินก้อนนะครับ หากจะต้องใช้เงินก้อนอาจจะไม่เหมาะกับวิธีนี้
Reverse Mortgage มีเงื่อนไขอย่างไร เหมาะกับใคร
อย่างที่บอกว่า Reverse Mortgage เป็นสินเชื่อสำหรับผู้สูงอายุ แน่นอนว่าก็ต้องมีข้อกำหนดเรื่องอายุ และจะมีสิ่งที่เพิ่มเติมอื่น ๆ จะมีอะไรอีกบ้างนั้นไปดูกันเลยครับ โดยคุณสมบัติที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดไว้มีดังนี้
ผู้กู้เป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย มีอายุตั้งแต่ 60 ปี และไม่เกิน 80 ปี
ผู้กู้ต้องไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ
ผู้กู้ต้องมีกรรมสิทธิ์ในหลักประกันแต่เพียงผู้เดียว (กรณีไม่มีคู่สมรส) หรือจะเป็นเจ้าบ้านเพียงผู้เดียว และหากมีคู่สมรสต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรส และถือว่าเป็นการกู้ร่วม
หลักประกันบ้าน คอนโด และทาวน์โฮม ต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้กู้ และต้องมีชื่อทะเบียนบ้านตลอดช่วงระยะเวลากู้ และจะต้องเป็นที่อยู่อาศัยที่ปลอดภาระจำนอง
หลักประกันบ้าน คอนโด และทาวน์โฮม ต้องไม่เป็นที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่บนที่ดินส่วน ไร่ หรือนา
หากผู้กู้ยังมีชีวิตอยู่ สามารถยื่นเอกสารกู้ ต่อหรือไถ่ถอนบ้านคืนได้ แต่ถ้าเสียชีวิตก่อนธนาคารจะนำหลักทรัพย์ค้ำประกันไปขายทอดตลาด หากทายาทไม่มาไถ่ถอนบ้านคืน
หากมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อย่างเช่น ค่าส่วนกลาง ค่าประกันภัย ค่าสาธารณูปโภค ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ผู้กู้ต้องสามารถชำระค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ หากธนาคารเห็นว่า ผู้กู้ไม่สามารถจ่ายค่าเหล่านี้ได้ ทางธนาคารจะกันเงินส่วนหนึ่งจากการกู้ไว้สำหรับเสียค่าใช้จ่ายเหล่านี้ในอนาคต ซึ่งจะมีผลสำหรับค่างวดที่ธนาคารให้กับผู้กู้ก็จะได้รับน้อยลงไปด้วยในแต่ละเดือน (ขึ้นอยู่กับเงือนไขของแต่ละธนาคาร)
และเมื่อคุณสมบัติครบ สามารถทำได้ ผู้กู้หรือเจ้าของบ้านจะยังสามารถอยู่ที่บ้านหลังนั้นอยู่ได้ตลอดช่วงอายุ จนกว่าธนาคารจะจ่ายงวดเงินสุดท้ายสิ้นสุดลง ทั้งนี้อย่างที่บอกว่า ลูกหลานสามารถไถ่ถอนคืนได้
ข้อควรระวังก่อนที่จะทำ Reverse Mortgage
เกิดจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในอนาคต ที่จะส่งผลกับค่างวดรายเดือนที่ธนาคารจ่ายให้ผู้กู้อาจจะลดลงได้ หรือในแง่ของผู้กู้มีอายุยืนยาว มากกว่าอายุสัญญาที่ได้ทำกับธนาคารไว้ ถึงตอนนั้นอาจจะไม่เงินพอในการใช้จ่าย รวมถึงบ้านที่เราอยู่อาศัยตกไปเป็นของธนาคาร ซึ่งผู้กู้เองไม่สามารถอยู่ที่อยู่อาศัยนั้นได้อีกต่อไป
2 ธนาคารให้กู้รูปแบบ Reverse Mortgage
- ธนาคารออมสิน
รายละเอียด และเงื่อนไข
เป็นบุคคลธรรมดา มีสัญชาติไทย อายุ 60 - 80 ปี และต้องไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ
กรณีไม่มีคู่สมรส ผู้กู้ต้องมีกรรมสิทธิ์ในหลักประกันแต่เพียงผู้เดียว และไม่มีกรณีการกู้ร่วมกับบุคคลอื่น
กรณีมีคู่สมรส กรรมสิทธิ์ในหลักประกันจะต้องเป็นของผู้กู้และ / หรือคู่สมรสเท่านั้น โดยมีหลักเกณฑ์เงื่อนไขเพิ่มเติม ดังนี้
คู่สมรสต้องเข้ามาเป็นผู้กู้ร่วมด้วย และไม่มีกรณีกู้ร่วมกับบุคคลอื่น
คู่สมรสต้องมีคุณสมบัติเช่นเดียวกับผู้กู้ ยกเว้นอายุคู่สมรสต้องมีอายุตั้งแต่ 55 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี
ต้องสามารถรับภาระค่าใช้จ่าย หรือค่าธรรมเนียมต่างๆ ในการขอสินเชื่อกับธนาคารได้
หลักประกันของผู้กู้ กรณีหลักประกันเป็นห้องชุด ต้องเป็นห้องชุดในอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด และต้องมีราคาประเมินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท
ต้องตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีสภาพคล่องสูง อยู่ในแหล่งชุมชนที่มีความเจริญ มีสาธารณูปโภคที่จำเป็น มีทางสาธารณประโยชน์ซึ่งรถยนต์ผ่านเข้า – ออกได้สะดวก
ทั้งนี้หลักประกันต้องไม่เป็นที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่เป็นที่สวน ที่ไร่ ที่นา
อัตราดอกเบี้ย - เป็นไปตามธนาคารกำหนด
วงเงินให้กู้ - สูงสุดต่อรายต่อหลักประกัน 10 ล้านบาท
ระยะเวลาการกู้ - สูงสุดไม่เกิน 25 ปี หรือผู้กู้ต้องมีอายุไม่เกิน 85 ปี กรณีมีผู้กู้ร่วมให้นับระยะเวลาจ่ายเงินกู้ตามอายุของผู้กู้ที่มีอายุน้อยที่สุดเพียงคนเดียว (ระยะเวลาจ่ายเงินกู้ = 85 – อายุผู้กู้)
รายละเอียดเพิ่มเติม Reverse Mortgage หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ
- ธนาคารอาคารสงเคราะห์
รายละเอียด และเงื่อนไข
ผู้กู้อายุ 60 - 80 ปี
ที่อยู่อาศัยปลอดภาระจำนอง
กำหนดพื้นที่ที่อยู่อาศัยในเขต กทม. และปริมณฑล
อัตราดอกเบี้ย - คิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่ากับ 6.25% ต่อปี ตลอดอายุสัญญากู้เงิน
วงเงินให้กู้ - สูงสุดต่อรายต่อหลักประกัน 10 ล้านบาท
ระยะเวลาการกู้ - อย่างน้อย 60 เดือน และไม่เกิน 25 ปี หรืออายุของผู้กู้ต้องไม่เกิน 85 ปี
สิทธิประโยชน์อื่น ๆ
ยกเว้นค่าธรรมเนียม
ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ (0.1% ของวงเงินกู้)
ค่าประเมินราคาหลักประกัน
ธนาคารเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียม
ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (1,000 บาทต่อราย)
ค่าจดทะเบียนนิติกรรมจำนอง (1% ของวงเงินจำนอง)
ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยครึ่งหนึ่ง (50%)
รายละเอียดเพิ่มเติม Reverse Mortgage หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ
และนี่ก็เป็นเรื่องราวของ Reverse Mortgage หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ซึ่งก็เหมาะกับผู้สูงอายุที่กำลังมองเงินที่สามารถใช้จ่ายในช่วงหลังเกษียณหรือจะเงินฉุกเฉินในการใช้จ่าย ซึ่งแน่นอนว่าสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินหรือที่อยู่อาศัยได้ในภายหลัง หากจะถามว่าแล้วมันต่างกับการขายบ้านอย่างไร เมื่อผู้กู้ต้องการเงินมาใช้จ่ายเหมือน ๆ กัน แน่นอนว่าการทำสินเชื่อบ้านผู้สูงอายุ มีข้อแตกต่างอยู่ ไม่ว่าจะเป็น …เจ้าของบ้านยังอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้น ซึ่งหากขายไปแล้วจะไม่สามารถอยู่ในบ้านนั้นได้เลย หรือการทำ Reverse Mortgage ลูกหลานยังสามารถไถ่ถอนบ้านหลังนั้นได้ในภายหลัง หากเปรียบกับการขายบ้านจะไม่สามารถทำอย่างนั้นได้เลย หรือสามารถทำได้ก็จะจ่ายเพิ่มมากขึ้น หากเจ้าของคนใหม่อยากจะได้กำไรส่วนต่างนั่นเอง ซึ่งธุรกรรมอสังหานี้ก็ช่วยแก้ไขปัญหาได้ในระดับหนึ่ง ในส่วนของรายละเอียดดอกเบี้ยต่าง ๆ หรือค่าธรรมเนียม ก็สามารถติดต่อไปทางธนาคารโดยตรงได้ครับ