เทรนด์อสังหา 2566 KKP บ้าน-คอนโด-ทำเล “ดาวรุ่ง ดาวร่วง”
บนความไม่แน่นอนของการทำธุรกิจปี 2566 เนื่องจากมีความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจโลกเข้าสู่ภาวะถดถอย เป็นโจทย์ใหญ่ระดับโลก
ล่าสุด “KKP-ธนาคารเกียรตินาคินภัทร” จัดทำรายงานแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ไว้อย่างน่าสนใจ
โดยจั่วหัวไว้ว่า “แรงฟื้นตัวชะลอจากดอกเบี้ย และมาตรการ LTV” เมื่อถอดรหัสมาอธิบายใหม่ให้เข้าใจง่ายก็คือ สำหรับดีเวลอปเปอร์ ความคาดหวังที่จะมีแรงฟื้นตัวในปีนี้ ถูกชะลอความหวังออกไป
จาก 2 เหตุผลหลัก เพราะดอกเบี้ยขึ้น และแบงก์ชาติยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV
2565 ยังแรงต่อเนื่อง
สถิติปี 2565 บ้าน-คอนโดฯ เปิดใหม่ 395 โครงการ จำนวน 106,421 ยูนิต เติบโตก้าวกระโดดจากปี 2564
โดยคอนโดมิเนียมมียูนิตเปิดขายใหม่มากถึง 53,778 ยูนิต เพิ่มขึ้น 129% จากปี 2564 ส่วนใหญ่พัฒนาโดยบิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ
ราคาห้องชุดเปิดใหม่ในปี 2565 กระจุกไม่เกิน 2 ล้านบาท สัดส่วน 59% เนื่องจากเป็นราคาที่จับต้องง่ายสำหรับผู้ซื้อคนไทย ส่วนผู้ซื้อต่างชาติยังค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับปี 2561-2562
ในขณะที่บ้านแนวราบเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น 44.5% จาก 36,432 ยูนิต ในปี 2564 เพิ่มเป็น 52,643 ยูนิต ในปี 2565
โดยสินค้าบ้านเดี่ยวมีอัตราเพิ่มขึ้น 113% และทาวน์เฮาส์ เพิ่มขึ้น 20%
ทาวน์เฮาส์-บ้านแฝดชูโรง
เจาะตลาดบ้านแนวราบเปิดใหม่สูงสุดในปี 2565 เป็นทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท จำนวน 15,708 ยูนิต รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด 3-5 ล้านบาท เปิดใหม่ 13,929 ยูนิต
ซึ่งกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท มียอดขายสูงสุด ขายได้ 14,165 ยูนิต หรือมียอดขายมากกว่าจำนวนยูนิตเปิดใหม่ ลูกค้าเรียลดีมานด์ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และเป็นกำลังซื้อหลัก
บ้านเดี่ยวเปิดตัวสูงสุดที่ราคา 5-10 ล้านบาท สัดส่วน 56%
ส่วนคอนโดฯเปิดใหม่สูงสุดราคาน้อยกว่า 2 ล้านบาท สัดส่วน 59% จำนวน 27,718 ยูนิต ขายได้ 21,634 ยูนิต หรือขายได้สัดส่วน 78% ของยูนิตเปิดใหม่
สะดุดดอกเบี้ยขาขึ้น-LTV
สำหรับปี 2566 สายงานสินเชื่อธุรกิจ KKP วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า มีโอกาสชะลอตัวจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และมาตรการ LTV-loan to value ที่เข้มงวดขึ้น
และคาดการณ์ยอดขายปี 2566 จะชะลอตัวลดลง 3-4% เทียบกับปี 2565
สวนทางกับ “จำนวนยูนิตคงค้าง” อาจจะพุ่งสูงสุดในรอบ 5 ปี
ข้อมูล ณ ปี 2565 พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่และบ้านมือสองเพิ่มขึ้น 19.5% เทียบกับปี 2564 เพราะปัจจัยบวกเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มดีขึ้น ดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ มีการผ่อนปรน LTV (ขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมได้ 100%)
แถมออนท็อปด้วยมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ภาครัฐ ในการลดค่าโอน-จดจำนอง จาก 3% เหลือ 0.01% หรือล้านละ 3 หมื่นบาท เหลือล้านละ 300 บาท
มีผลให้กลุ่มที่เติบโตชัดเจนในปี 2565 คือ คอนโดฯ 1-2 ล้านบาท ซึ่งนับรวมยุคโควิด (2564-2565) พบว่าห้องชุดเปิดใหม่เน้นราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท
รวมถึงยุคโควิดที่ยอดขายสะดุดเฉียบพลัน จนทำให้ผู้ประกอบการต้องแข่งขันระบายสต๊อกพร้อมอยู่อย่างโกลาหล
ส่วนบ้านแนวราบ กลุ่มที่ขยายตัวได้ดีมีภาวะดาวกระจาย ไล่ตั้งแต่ราคา 5-10 ล้านบาท, ราคา 10-20 ล้าน และเกิน 20 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มปี 2566 บ้านแนวราบอาจไม่สามารถขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2565 เพราะปัจจัยเสี่ยงเดิม ๆ “เศรษฐกิจมีความไม่แน่นอนสูง-ดอกเบี้ยขาขึ้น-LTV ที่เข้มงวดขึ้น”
บ้านยิ่งแพง ยิ่งขายดี
จุดเน้นอยู่ที่โมเมนตัมการขยายตัวปีนี้อาจสะดุด สวนทางกับยอดเปิดตัวโครงการใหม่
ที่คาดว่ายังคงแรงต่อเนื่องใกล้เคียงกับปี 2565 อยู่ที่ 108,600 หน่วย
ในจำนวนนี้ สินค้าคอนโดฯ สัดส่วน 51% กระจุกตัวในกลุ่มราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท
ส่วนบ้านแนวราบคาดว่าทาวน์เฮาส์เป็นกลุ่มที่มียูนิตเปิดใหม่เข้ามาในตลาดมากที่สุด ไม่ต่ำกว่า 28,000 ยูนิต โดยกลุ่มหลักมีราคา 2-3 ล้านบาท กับ 3-4 ล้านบาท
ส่วนบ้านเดี่ยวตลาดหลักยังเป็นกลุ่ม 5-7 ล้านบาท และ 7-10 ล้านบาท
จุดสังเกตอยู่ที่พบการเปิดโครงการใหม่มากขึ้นในบ้านราคา 15-25 ล้านบาท และ 25-50 ล้านบาท
เนื่องจากปี 2565 ขายดิบขายดี แต่ส่วนแบ่งการตลาดมีไม่เกิน 5% ของยูนิตขายได้ทั้งหมด
สต๊อกท่วม 2.3 แสนยูนิต
KKP ประเมินว่า ดีมานด์ในภาพรวมน่าจะชะลอตัวลง ต้นทางอยู่ที่การประเมินยอดขายลดลง -3% ถึง -4% ส่งผลให้ “ยูนิตเหลือขายสะสม” มีโอกาสอิ่มตัวในบางพื้นที่
คีย์เวิร์ดอยู่ที่มีโอกาสที่ “หน่วยขายสะสม” จะอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (2561-2565) หรือมากกว่า 230,000 ยูนิต
ส่วนตลาดซื้อคอนโดฯ เพื่อลงทุนในโซนกรุงเทพฯชั้นในสำหรับลูกค้าต่างชาติ ราคา 5-10 ล้านบาท กับคอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ยังคงเน้นการระบายสินค้าคงเหลือเดิม
ภาพการฟื้นตัวปี’65-66
ณ ปี 2565 กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มียอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่และบ้านมือสองเพิ่มขึ้น จาก 160,233 ยูนิต ในปี 2564 เป็น 191,616 ยูนิต ในปี 2565 คิดเป็นอัตราเติบโต 19.5% จากปี 2564
ปัจจัยบวกจากเศรษฐกิจมีแนวโน้มดีขึ้น การขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่ง่ายขึ้น และมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ตั้งแต่ปลายปี 2564
โดยพบว่า “บ้านมือสอง” มีอัตราเติบโต 38% จาก 67,315 ยูนิต ในปี 2564 เพิ่มเป็น 93,142 ยูนิต ในปี 2565
ส่วนบ้านใหม่หรือบ้านมือหนึ่ง มียอดโอนกรรมสิทธิ์ เพิ่มขึ้น 2.6% เท่านั้น จาก 95,952 ยูนิตในปี 2564 เพิ่มเป็น 98,474 ยูนิต
จุดโฟกัสอยู่ที่จำนวนยูนิตที่เพิ่ม มาจากการโอนคอนโดฯ ราคา 1-2 ล้านบาทเป็นหลัก รวมถึงการระบายสต๊อกคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมอยู่ที่ยอดขายหยุดชะงักในช่วงโควิด
ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบ ผลบวกจากดอกเบี้ยต่ำ การผ่อนปรน LTV ทำให้เติบโตได้ดี มีสัดส่วนมูลค่าแนวราบ 63% ต่อแนวสูง 37%
ส่องปัจจัยเสี่ยง-ตลาดไม่โต
รอยต่อปี 2565 ต่อเนื่องปี 2566 เริ่มมีสัญญาณบวกที่จะกลับมาใกล้เคียงกับยุคก่อนโควิด (2561-2562) จากการฟื้นตัวของธุรกิจท่องเที่ยว แต่ก็ยังมีปัจจัยลบรอบด้านดังกล่าว
สายงานสินเชื่อธุรกิจ KKP วิเคราะห์ฟันธงว่า ตลาดอสังหาฯกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2566 มีโอกาสชะลอตัวจากปัจจัยลบ ที่ยังมีมากกว่าปัจจัยบวก ซึ่งจะส่งผลกระทบกับกำลังซื้ออย่างมีนัยสำคัญ ดังนี้
“ปัจจัยบวก” 1.คาดว่าจีดีพีขยายตัวในช่วง 2.7-3.7% (คาดการณ์ 3.6%) แม้ว่าภาคท่องเที่ยวในไทยดีขึ้น แต่เศรษฐกิจไทยรับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกชะลอตัวอยู่ดี
2.ภาคการท่องเที่ยวมีแนวโน้มฟื้นตัวในปี 2566 ประเมินนักท่องเที่ยวต่างชาติ 25 ล้านคน มูลค่ารายได้จากการท่องเที่ยว 1.2 ล้านล้านบาท
3.การเปิดให้บริการของรถไฟฟ้า “สายสีเหลือง-ชมพู” ในปี 2566-2567
4.แนวโน้มผังเมืองกรุงเทพมหานคร ที่จะนำมาใช้ในปี 2567 ส่งผลให้บางพื้นที่สามารถพัฒนาบ้านในราคาต่ำลงได้
เปิด 8 ปัจจัยกดดัน
“ปัจจัยลบ” มีดังนี้
1.คาดว่าการส่งออกมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่อง อาจติดลบเกิน 10% ในไตรมาส 1/66
2.มาตรการรัฐลดค่าโอนในปี 2566 ย่อตัวลง เดิมเคยลด 2% เหลือเพียง 1% ส่วนค่าจดจำนองเคยให้ 1% ปีนี้ให้จ่ายเต็ม เท่ากับค่าโอน+จำนอง 3% เคยลดเหลือ 0.01% ปีนี้ลดให้ 1% เท่ากับประชาชนต้องจ่าย 2%
3.เงินเฟ้อไทยปรับตัวสูงขึ้นตามเงินเฟ้อโลก รวมทั้งเงินเฟ้อภาคบริการอาจปรับตัวสูงขึ้น
4.ดอกเบี้ยยังอยู่ในทิศทางขาขึ้น แต่อาจหยุดการขึ้นดอกเบี้ยเร็วกว่าที่ประเมินไว้ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นมีความเสี่ยง คือ วิกฤตในภาคการเงิน
5.หนี้ครัวเรือนในระดับสูง กดดันการบริโภคและการเพิ่มขึ้นของหนี้เสีย ส่งผลกระทบอย่างมากต่อกลุ่มคนรายได้น้อย
6.การบริโภคในประเทศฟื้นตัวขึ้นในปี 2565 ตามการเปิดเมือง แต่คาดว่าจะเริ่มชะลอลงหลังเงินเฟ้อปรับตัวสูงขึ้นมากกว่าค่าจ้าง
7.การผ่อนปรน LTV สิ้นสุดลง 31 ธันวาคม 2565 ที่ผ่านมา กระทบผู้ขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป และบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทในปี 2566 มีภาระจ่ายเงินดาวน์แพงขึ้น
8.ต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น อาทิ ราคาที่ดิน, ค่าขนส่ง, ค่าแรง ฯลฯ
แนวราบเกาะขอบเมือง
KKP มองบวกในปี 2566 เห็นโอกาสการขยายตัวบางกลุ่มสินค้า ในบางทำเล ดังนี้
ทำเลสินค้าบ้านแนวราบ พบว่า “โซนบางนา” ยังขยายตัวได้ดีในกลุ่ม 2-3 ล้านบาท แต่สินค้าเริ่มมีน้อย ถูกทดแทนด้วยทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด 3-5 ล้านบาท
“พระราม 2 บางแค” เติบโตในกลุ่ม 5 ล้านบาท ขึ้นไป
“บางบัวทอง” บ้านเดี่ยว 3-5 ล้านบาท เริ่มขาดแคลน ถูกทดแทนด้วยบ้านแฝด
“รังสิต” ขยายตัวได้ดีจากทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท แต่การแข่งขันสูง ซัพพลายมีเหลือมาก
“อ่อนนุช ศรีนครินทร์ บางนา ราชพฤกษ์” บ้าน 10-15 ล้านบาท มียอดขายเติบโตเพิ่มขึ้น
“บางนา กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” โซนบ้านหรู 10-20 ล้าน และเกิน 20 ล้านบาท ยังน่าสนใจ แต่อาจจะไม่ดีเท่าปี 2565 จากปัญหาการส่งออกและหมดตัวช่วย LTV
แคมปัสคอนโดมาแรง
ส่วนทำเลคอนโดฯ มองไปที่
“บางนา ศรีนครินทร์ ใกล้สถาบันการศึกษา (แคมปัสคอนโด)” ราคา 1-2 ล้านบาท ยังเติบโตได้
กับ “ลาดพร้าว บางกะปิ ศรีนครินทร์” ราคา 2-3 ล้านบาท ตลาดเริ่มดีขึ้น จากการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีเหลือง
ระวังโอเวอร์ซัพพลาย
KKP ส่งความปรารถนาดีถึงดีเวลอปเปอร์ ควรพัฒนาโครงการอย่างระมัดระวัง
โดยเฉพาะคอนโดฯ 1-2 ล้านบาท ที่มีการเปิดขายใหม่ชุกชุม 4 โซน คือ “โซนบางนา รังสิต เพชรเกษม รามอินทรา”
นอกจากนี้ “สุขุมวิทชั้นใน” ตลาดการซื้อ-ขายคอนโดฯ ยังไม่ฟื้นตัว
รวมถึง “บางซื่อ เตาปูน รัตนาธิเบศร์” ที่เน้นระบายสินค้าคงค้างเดิมเป็นหลัก
เหรียญอีกด้าน กำลังซื้อไปได้ดีในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท, 5-7 ล้านบาท และ 10-15 ล้านบาท
โดยเฉพาะบ้านแนวราบในพื้นที่ “บางนา พระราม 2-บางแค บางบัวทอง ราชพฤกษ์”
โดยกลุ่มสินค้ายอดนิยมพลิกขั้วกลับมาอยู่ที่บ้านแฝดราคา 5-10 ล้านบาท กับบ้านเดี่ยว 10-15 ล้านบาท ซึ่งขยายตัวได้ดีในช่วงที่ผ่านมา
สำหรับบ้านหรู 20-50 ล้านบาท ในทำเล “บางนา-กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ
แต่ต้องควบคุมปริมาณสต๊อกบ้านและขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับขนาดของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย