กอง REITs เนื้อหอม รับดอกเบี้ยขาลง

#ทันหุ้น - บล.เมย์แบงก์ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ออกบทวิเคราะห์ กองทุน REIT ของไทย เลือก 3BBIF เป็นหุ้นเด่น คงมุมมองเชิงบวกต่อกองทุน REIT เนื่องจาก 1) valuation อยู่ในระดับที่ถูก (ส่วนต่างผลตอบแทนเงินปันผลเมื่อเทียบกับผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสูงกว่าค่าเฉลี่ย) และ 2) แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง โดยคาดว่า SETREIT จะได้รับอานิสงส์จากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงถึง 2 เด้ง ได้แก่ กำไรจากการปรับตัวของราคาหุ้น (capital gain) (ความสัมพันธ์เชิงลบกับผลตอบแทนพันธบัตร) และต้นทุนค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่ลดลง ฝ่ายวิจัยชอบ 3BBIF (ซื้อ ราคาเป้าหมาย 6.0 บาท) มากกว่า DIF (ซื้อ ราคาเป้าหมาย 9.4 บาท) เนื่องจาก 3BBIF มี IRR ที่สูงกว่า (3BBIF อยู่ที่ 7.9% เทียบกับ DIF ที่ 7.5%) และมีดาวน์ไซด์ที่จำกัด

*โอกาสได้กำไรจากราคาหุ้นในวัฏจักรลดดบ.

จากข้อมูลของ Bloomberg ในช่วงต้นเดือนสิงหาคม 67 คาดการณ์ว่าธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) จะเริ่มลดอัตราดอกเบี้ยในการประชุมวันที่ 17-18 กันยายน โดยข้อมูลในปี 53-62 และช่วงปี 65-ส.ค. 67 พบว่า SETREIT มีความสัมพันธ์เชิงลบกับผลตอบแทนพันธบัตรสหรัฐอายุ 10 ปี อยู่ที่ 32% และ 82% ตามลำดับ นอกจากนี้ SETREIT ยังคงมีการซื้อขายในราคาถูกซึ่งสะท้อนจากส่วนต่างผลตอบแทนกับพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี ที่ 4.6% สูงกว่าเฉลี่ย 10 ปีที่ 2.8% (สูงกว่าค่าเฉลี่ยประมาณ 1.5 SD)

*อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเป็นอัพไซด์ต่อกำไร

อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงทุก 25bps จะทำให้ DPU ของ 3BBIF และ DIF เพิ่มขึ้น 0.6% เนื่องจากสินเชื่อธนาคารของทั้งสองกองทุนใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว โดยอัตราดอกเบี้ยของ 3BBIF อิงกับ MLR ของธนาคารกรุงเทพ (ปัจจุบันอยู่ที่ 7.1%) ขณะที่อัตราดอกเบี้ยของ DIF ในปีงบ 68 จะอิงกับ THOR + 3.0% และ THOR + 3.5% (ปัจจุบันอยู่ที่ 5.8%) นอกจากนี้ ADVANC ซึ่งถือหุ้น 19% ใน 3BBIF กำลังเจรจาเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยของ 3BBIF ทำให้มีอัพไซด์ต่อประมาณการกำไรของฝ่ายวิจัย

*ชอบ 3BBIF กว่า DIF จากมี IRR ที่สูงกว่า

ฝ่ายวิจัยชอบ 3BBIF มากกว่า DIF เนื่องจาก 3BBIF มี IRR ที่สูงกว่า (3BBIF อยู่ที่ 7.9% เทียบกับ DIF ที่ 7.5%) และมีดาวน์ไซด์ที่จำกัด ขณะที่กำหนดการชำระหนี้ของ 3BBIF ถูกกำหนดไว้ตั้งแต่ปีงบ 62 แล้ว แต่ DIF มีสินเชื่อแบบ bullet loan สองฉบับที่จะต้องรีไฟแนนซ์ (พร้อมกำหนดชำระคืนบางส่วน) ทุกๆ 5 ปี ทำให้เกิดความไม่แน่นอนในแง่การชำระหนี้รายปี โดยสินเชื่อของ DIF จำนวน 1.16 หมื่นล้านบาท จะครบกำหนดในเดือนมีนาคม 68 และกองทุนมีแผนจะเริ่มเจรจากับธนาคารในไตรมาส 4/67 เกี่ยวกับสัดส่วนการชำระคืนเงินต้นและระยะเวลาในการชำระคืน ซึ่งการชำระคืนเงินต้นในแต่ละปีที่สูงกว่าที่คาดไว้ อาจส่งผลให้ DPU ของ DIF มีดาวน์ไซด์ได้

รู้ทันเกม รู้ก่อนใคร ติดตาม "ทันหุ้น" ได้ทุกช่องทางเหล่านี้

YOUTUBE คลิก https://www.youtube.com/c/ThunhoonOfficial

FACEBOOK คลิก https://www.facebook.com/Thunhoonofficial/

Tiktok คลิก https://www.tiktok.com/@thunhoon_/

TELEGRAM คลิก https://t.me/thunhoon_news

Twitter คลิก https://twitter.com/thunhoon1

Instagram คลิก https://instagram.com/thunhoon.news?/