เปิดผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ กทม.-ปริมณฑล 'โกดัง-โรงงาน-โรงแรม' ขาขึ้น
เปิดผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ กทม.-ปริมณฑล ‘โกดัง-โรงงาน-โรงแรม’ขาขึ้น
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยว่า ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ในรอบ 18 ปีที่ผ่านมามีแนวโน้มลดลง คาดว่าน่าจะมีสาเหตุสำคัญ
ประกอบด้วย 1. ต้นทุนราคาที่ดิน ค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นไม่ได้แปรผันตรงกับรายได้หรือค่าเช่า เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ผลตอบแทนชะลอตัวลง 2. ปัจจัยที่กระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทในแต่ละปี อุปสงค์ อุปทาน ปัจจัยมหภาค อัตราดอกเบี้ย ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในเมกะโปรเจ็กต์ที่เกี่ยวข้องและกระทบต่อกับตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทที่แตกต่างกัน
“อัตราผลตอบแทนในการลงทุนปี 2566 แนวโน้มมีทั้งลดลงและขยายตัว สำหรับโกดัง/โรงงานอยู่ที่ 7-8% เพิ่มจากปี 2565 อยู่ที่ 6-7% ศูนย์การค้าอยู่ที่ 6-8% เพิ่มจากปี 2565 อยู่ที่ 6-7% อาคารสำนักงานอยู่ที่ 5-7% ลดลงจากปี 2565 อยู่ที่ 5-6% เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ทรงตัว โดยเกรดเออยู่ที่ 5-7% และเกรดบีอยู่ที่ 4-5% เช่นเดียวกับอพาร์ตเมนต์ทรงตัวที่ 4-5% ส่วนโรงแรมอยู่ที่ 4-5% ซึ่งมีแนวโน้มขาขึ้นหลังเกิดโควิด” นายโสภณกล่าว
นายโสภณกล่าวว่า อย่างไรก็ตามอัตราผลตอบแทนนี้เป็นอัตราผลตอบแทนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเป็นสำคัญ เป็นภาพกว้างของอุตสาหกรรมในภาพรวมเท่านั้น การใช้งานจริงยังต้องเจาะจงในรายละเอียดของแต่ละพื้นที่ ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ เกรดของอสังหาริมทรัพย์ segmentation ต่าง ๆ ในรายละเอียดอีก พร้อมกันนี้อัตราข้างต้นเป็นอัตราผลตอบแทนในท้องตลาด แต่การนำไปใช้ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ผู้ประเมินยังต้องพิจารณาถึงความเหมาะสมต่อมูลค่าด้วย
อย่างเช่น ในบางทรัพย์สินอัตราผลตอบแทนจริงในท้องตลาดอาจต่ำมาก เช่น อพาร์ตเมนต์ในบางพื้นที่ ที่อาจมีผลตอบแทนต่ำเพียง 2-3% เนื่องจากปัจจัยต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นมาก อัตราค่าเช่าไม่เพิ่มขึ้น อัตราการเช่าลดลงจากคู่แข่งคอนโดมิเนียม ผู้ลงทุนส่วนหนึ่งอาจขาดข้อมูลเพียงพอ เป็นต้น ทั้งนี้การประเมินต้องประเมิน “มูลค่าตลาด” ที่เหมาะสมต่อการลงทุนหรือการซื้อขาย เป็นต้น หากกำหนดในอัตราดังกล่าวแล้ว อาจจะไม่มีนักลงทุนยอมซื้อหรือลงทุนหรือมีเป็นส่วนน้อย อาจจะไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริงได้
อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : เปิดผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ กทม.-ปริมณฑล ‘โกดัง-โรงงาน-โรงแรม’ ขาขึ้น
ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.matichon.co.th